前期物业管理服务策划书.docx
《前期物业管理服务策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《前期物业管理服务策划书.docx（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
前期物业管理服务策划书
中都物业/服务改变生活
（本方案仅为项目初步服务策划纲要性文件，日后将依据公司
ISO9001-2000质量体系要求和项目情况制定完善的服务策划方案）
第一章公司概况……………………………………………3
第二章物业管理顾问咨询服务设想和内容………………10
一、项目前期物业管理顾问咨询整体设想………………10
二、对项目物业管理企业选择的建议……………………11
三、前期物业管理顾问咨询服务内容……………………12
第三章前期物业管理顾问咨询服务目标…………………15
第四章前期物业管理顾问咨询服务形式和费用…………16
第五章前期物业管理顾问咨询工作计划…………………17
第六章销售部安保、保洁管理简介………………………19
第七章前期物业委托管理服务思路和内容………………21
一、项目认知………………………………………………23
二、设计目标和服务指导思想……………………………23
三、管理服务理念输入……………………………………23
四、先进服务模式输入……………………………………27
第八章服务保障措施………………………………………30
第九章前期物业委托管理服务内容（纲要）……………33
第十章社区文化建设………………………………………35
第十一章配合房产公司的服务……………………………39
第十二章前期物业管理顾问咨询组………………………40
第十三章前期物业管理成本测算…………………………41
第十四章结束语……………………………………………42
第一章公司概况
一、公司简介
浙江中都控股集团是以房地产开发、金融投资、商贸、酒店等为主业的大型集团化公司。
下设中都房产集团、中都金融集团、中都商业集团三大集团，中都控股集团旗下目前总共拥有20余家公司。
浙江中都物业管理有限公司成立于1998年，隶属于中都房产集团，具有国家物业管理企业二级资质（现正在申报国一级资质），注册资本500万元,总部设在风景秀丽的杭州。
至2008年初，公司业务范围涉及四省十余个县市；先后成立杭州、赣州、衢州、临安、淮北、台州、海宁、桐庐等多个分（子）公司和家政、绿化两个专业服务公司。
公司设有总工室、行政部、企业发展部、品质部、工程技术部、财务部、安保部、保洁绿化部等八个部门和杭州中都大厦、世纪嘉园、中都广场、五一广场、中都·青山湖畔、章江豪园、香樟湖畔等二十余个管理处。
中都物业拥有一支管理经验丰富、业务素质高、工作责任心强、专业技术人员配备齐全的管理服务队伍。
中都物业现有员工人数达1000余人，其中管理人员大专学历占80%以上。
公司以“中都物业让您满意”为宗旨，确定“高效管理、专业分工、服务至诚、不断创新”的质量方针，秉承“规范化、科学化、亲情化”的企业精神，依据“真诚热情、专业严谨、周全细心、尽责尽心、人文关怀”的中都物业专业服务要求，为广大业主提供专业化的服务。
公司于2004年通过ISO9001-2000质量管理体系认证。
同时为了构筑学习型先进管理团队，不断提高服务水平。
公司与上海最大的物业管理公司——上海陆家嘴物业管理有限公司，以及杭州科技学院直属求是应用技术学院建立长期的交流、学习和培训平台。
并与新加坡最大的物业公司怡安产业集团在中国的特许经营企业——狮城怡安（上海）物业管理有限公司（国家一级资质）建立战略合作关系，把新家坡专业化服务模式引进浙江区域，共同开发和经略浙江市场。
公司致力于在五年内，把中都物业打造成物业管理行业一流的现代化企业。
至2009年初，公司前期介入、咨询和管理面积已达520余万平方米，管理物业类型涉及普通住宅、高档公寓、别墅、商场、写字楼、学校、市场、星级酒店等多种物业类型。
公司坚持“一业为主”多种经营为辅；取得了较好的社会经济效益，在业界具有良好的口碑。
※公司组织架构图
···
二、企业文化
我们的企业宗旨：
中都物业让您满意
我们的经营理念：
开拓、创新、进取、务实
我们的服务理念：
以人为本、服务至上
我们的企业精神：
规范化、科学化、亲情化
我们的质量方针：
“高效管理、专业分工、服务至诚、不断创新”
三、公司荣誉
荣誉是社会对中都物业服务品质最大的认可，折射出中都物业对服务的一种高度责任心。
从世纪嘉园到中都广场等，先后荣获了省、市、区各级“优秀物业管理示范（大厦）小区”和“绿色小区”、“安全文明小区”等多种荣誉称号。
公司保安团队连续六年被评为杭州市“保安先进集体”称号。
创建和谐社区，倡导和谐居住人居环境，中都物业在物业服务中崇尚“以人为本”的理念，使业主满意率稳定在95%以上，实现社会效益、经济效益和环境效益多赢。
四、公司咨询、管理项目简介（部分）
五、公司服务理念
公司的服务理念是“以人为本、服务至上”，具体可概括为“五大爱心精神”。
具体：
爱心精神之一：
真诚热情
中都人认为：
在目前形势下，物业管理在大众的观念中还是一种很平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。
它的物化平台表现为良好的环境、正常的照明、文明的秩序。
服务的基层性容易使人们看不到物业管理的知识技术含量，从而低估了物业管理人员的地位角色。
如果物业从业人员不具备踏实的敬业精神，不具备真心实意为业主服务的思想，物业管理也必将会失去本来的意义而流于形式上的得过且过。
中都人将以饱满的热情从事这一行业，以自己的诚心对待每一件事情。
爱心精神之二：
专业严谨
中都人认为：
当今物业服务已转型为知识型、多学科的产业，而知识技能的掌握与否，将直接关系到物业服务的品质。
中都物业开展多样化的企业员工培训，重视培养技能化、机电一体化等专业技术人才，以保证所接管的物业可持续运作，也为每一个家庭和业主提供技术性服务与支持。
爱心精神之三：
周全细心
中都人认为：
物业管理是一种全方位、多功能的管理，不仅要具备专业化的知识，同时还要具有一丝不苟、精雕细琢的工作精神，不但要在单个环节上做到精致精美，而且也要周全地考虑整个系统地协调运作。
中都物业以ISO9000质量保证体系为原则，建立工作程序精细化制度，完善各项服务规范手册，以求达到物业效益的最大化，保证对业主的高标准服务。
爱心精神之四：
尽责尽心
中都人认为：
业主是所有者，也是使用者，而物业公司扮演的则是“服务人”的角色，不仅要负责业主工作生活的后勤保障，同时也要对业主的物业承担保值、增值的任务。
因此中都人本着对业主负责的态度，尽责尽心，全方位地服务每一位业主，让业主放心，无后顾之忧。
爱心精神之五：
人文关怀
中都人认为：
物业服务不仅仅表现为一种实体性劳动，更包含了对人的尊重并传递着一种文化。
物业管理的对象不单单是有形的物业，更重要的是对人的理解。
因此中都物业管理追求的是一种人文关怀的服务模式，赋建筑以爱的灵魂，赋服务以文化的生命，在规范化、专家化的管理中传递祥和、高尚的社区人文价值，为业主营造一个独具精神品质的文化家园。
六、中都物业管理优势
品牌优势：
中都物业是杭州地区，为开发商和业主所认可的专业物业管理公司之一，其品牌具有一定的感召力。
中都物业的品牌将给所管理的物业带来一定的声誉和增值潜力。
同时，中都物业在市场已经具有很高的知名度、美誉度和客户号召力。
引领物业市场的方向和潮流！
经验优势：
中都物业目前咨询、管理的物业面积已达到500余万平方米，管理物业类型涉及多层住宅、高层住宅、超高层住宅、酒店式公寓、别墅、商城、写字楼、市场、五星级酒店等多种物业类型。
形成了多元结构的立体管理系统，通过丰富的项目管理，特别是星级酒店、超高层住宅、商城物业，从中积累了客户服务、工程、安保、社区文化建设等多方面的丰富管理经验，使中都物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和操作。
人才优势：
中都物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与全国最大的物业公司之一上海陆家嘴物业管理公司下属学校陆家嘴物业管理学校、与新加坡最大的房产建设集团——怡安集团在中国大陆全资公司狮城怡安（上海）物业管理有限公司（一级资质）和浙江科技学院求实应用技术学院建立长期稳定的培训、学习、交流平台，造就了一批高素质专业化人才，从而不断提升企业的整体管理水平和服务质量。
树立了企业的良好品牌形象。
同时也为中都物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。
同时，中都物业从国际大型知名物业企业（第一太平戴维斯、绿城等）引进高级物业人才，充实中都的管理团队。
制度优势：
中都物业为杭州地区最早通过ISO9001-2000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。
同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。
文化优势：
中都物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。
第二章物业管理顾问咨询服务设想和内容
一、项目前期物业管理顾问咨询整体设想
在项目开发建设期间，通过对贵司振业·城市银座项目的了解和对项目基础资料的掌握，中都物业公司将从物业管理的角度，全面参与项目开发建设过程，并秉承“中都物业让您满意”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。
※强强联手增强品牌
中都物业公司与贵公司若能在该房产项目上合作，其合作意图是统一的，就是共同打造该房产项目的高品质物业形象，并各自打造企业新形象，彼此相互了解、领会，为在项目上进一步全面合作，打下了扎实地基础。
若中都物业公司受聘为前期物业顾问和今后物业的前期物业管理（委托管理或顾问管理），以中都物业公司在物业管理行业内的良好口碑，利用“中都物业”的品牌效应和专业顾问能力（特别是在营销策划和工程技术方面的介入和配合），一定有助于贵司项目品牌的确立和提升、有助于增强潜在顾客对项目将来物业管理的信心、有助于开发商的市场推广及房产销售。
※全面配合促进销售
在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位等单位进行探讨，及时提出有利于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容。
评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容；同时积极配合贵司前期销售形象展示需要，提供物业方面的全面协助。
便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求进行相关物业管理、礼仪礼貌等内容的培训。
协助开发商参加各种促销活动（如：
产品发布会、物业管理推介会等），以协助和促进房产销售工作。
※专业介入便于管理
中都物业公司至今前期介入、咨询和接管的物业建筑面积达500万平方米，涵盖了住宅、办公、商场、学校、星级酒店等各种不同的物业类型，其中尤以管理商业和高档住宅建筑见长。
在多年物业管理实践过程中，中都物业公司积累了丰富的经验。
若由中都物业公司在开发建设期间介入项目，从物业管理及使用者角度，对建筑的设计及施工，提出各种咨询顾问意见和建议，在提高物业整体品质的同时，能为方便日后整个项目物业管理工作打下扎实的基础。
※彰显个性致臻服务
贵司项目与中都部分高档楼盘在定位、要求及品质上极为相似。
中都部分高档楼盘整合了国内外各名牌产品的材料资源，在形式、功能、技术等多方面努力打造新一代的高端建筑产品。
若有幸获开发商委任，中都物业公司将派遣有经验的精干人员，组成专案小组，将针对本物业区域性和人文性的实际情况，借鉴中都物业对高端楼盘提供服务的资源，针对日后不同物业的高档次物业管理服务，提出我们的意见和建议，以满足高端客户的需求。
结合贵司本项目设计风格，如何针对本物业的整体空间布局、交通组织、外立面、空调室外机位和户型布局等的设计，就不同物业形态提出相应的意见和建议，便于统一协调不同功能的物业，维护物业的整体品质。
结合本项目配套用房的不同功能设计，借助中都各项目中配套用房设计，以及对以往大量咨询项目类似设计与管理经验的借鉴，在项目建设过程如何准确的对配套用房功能定位进行合理的划分；如何对配套用房的经营服务半径进行考虑，如何避免服务等级与规模效应之间的矛盾，根据我们物业管理及前期物业咨询的经验提出我们的意见和建议。
在物业顾问咨询和物业管理服务过程中，中都物业公司可以整合整个中都集团在规划、建筑、景观、智能化系统及装修等设计及施工方面的技术和人才力量，在对贵司项目前期物业顾问咨询及物业管理服务中，可提供相关的专业咨询或协助有利于将工作做得更好、更全面，更有利于整个项目的开发建设。
二、对项目物业管理企业选择的建议
振业·城市银座项目位于丹阳市市区，紧挨市府大楼，项目原为一个普通的写字楼或酒店非住宅类物业项目。
为适应新的发展需求和市场定位。
其市场定位为该区域高档酒店式公寓建筑，打算改造成该地区最高档居住物业之一，为协助和延续开发商的项目建设意图，为提高整个项目的品位和档次考虑，建议贵司选择一家比较合适的物业管理企业合作，为全体业主打造一个舒适的、超值的居住场所。
选择的具体条件和要求，建议考虑以下几个方面：
1、具备前期物业管理咨询服务能力。
随着社会化分工的不断细化，以及这几年前期物业管理咨询服务输出，给开发商在建设过程中提供的强有力的支持，已经充分说明了前期物业管理咨询服务在介入项目开发建设过程中的巨大益处；特别是营销和工程营造上。
建议贵司选择的物业公司具备前期咨询能力。
2、合适的性价比。
发达地区（沿海或沿海省城），比较上规模的物业管理公司，其服务水平基本保持在同一水平（多年相互学习和人才流动的结果），不同的只是品牌知名度有差异。
而选择一家性价比比较合适的物业公司，无论对开发商还是业主都是实惠的。
三、前期物业管理顾问咨询服务内容（标准范本）
我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视整个项目的规划、设计和施工图纸等内容，对整个物业区域的建筑规划、环境绿化、水电设计、人流车流导向、上下出入口设置、公共区域装饰、垃圾堆放、机电设计、设备选型等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，利于管理和使用，提出合理化的建议报告；具体内容如下（范本）：
1、关于建筑设计、施工方面的内容
（1）从物业管理和使用者的角度，就项目的整体项目建筑方面的规划设计，提出合理化的建议。
（2）根据贵司提供的扩初设计内容，就设计中的部分内容提出有利于合理利用空间、提升楼盘档次以及方便日后管理和使用的相关合理化建议。
（3）审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。
（4）巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。
2、关于公共区域装修内容
（1）根据贵司提供的公共区域装饰、装修方案，我们及时提出合理化建议。
（2）根据贵司提供室内装修设计（如会所、样板房等），我们及时提出合理建议。
（3）巡视施工现场，对现场发现的装修方面的内容及时提出合理化的建议。
3、关于景观方面内容
（1）根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计的合理建议。
（2）根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。
（3）根据贵司提供景观扩初设计或施工图，提出合理化的建议。
（4）对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。
（5）结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。
4、关于机电设施设备方面内容
通过分析整个物业区域的机电设计、协助参加重大设备招标和审议购货安装合同等方面内容，对区域内的照明灯具、电气设备设施、给排水系统、门锁形式等机电方面的设计施工提出合理化的建议。
※关于电气设计、施工方面内容
（1）根据贵司提供的扩初设计，就其设计中的部分内容（定位考虑等方面），提出合理化的建议。
（2）根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。
（3）对公共区域照明灯具的选型、布局、插座及开关布置提出合理化的建议。
（4）巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。
※关于给排水设计、施工方面内容
（1）根据贵司提供的扩初设计，就其设计中的部分内容（定位考虑等方面），提出合理化的建议。
（2）根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。
（3）巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。
※关于弱电方面内容
（1）根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配置方面的建议。
（2）为方便贵司对弱电系统进行招投标工作，提供弱电系统招投的建议稿。
（3）审视贵司提供的各个设计单位弱电系统的设计，及时提出合理化的建议。
（4）若对方不定时提供弱电系统的设计方案，应提出系统的补充建议报告。
（6）提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。
（7）物业内若设置BA系统，我们结合空调系统及其他相关设备设施的设计，提出合理化的建议。
（8）弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解（应结合施工图），对现场发现的情况，提出合理化的建议。
※关于电梯方面内容
（1）提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。
（2）根据项目开发的特性，电梯使用场所的实际情况，对各个位置的电梯的功能配置提出合理化的建议，以供参考。
（3）提供电梯招标的文本（建议稿）。
（4）从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应涵盖的内容提出合理化的建议（包括但不限于）。
（5）在对方提供电梯购货和安装合同的文本（一般为技术部分），届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。
（6）在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。
※关于加压供水系统设备方面内容
（1）结合物业的设计建造定位，对生活加压供水系统的功能定位提出合理化的建议。
（2）对水泵安装场所等相关内容提出合理化的建议。
※关于中央空调方面内容（若贵司定位采用的前提下）
（1）结合贵司对项目中央空调的定位提出合理化的建议。
（2）就中央空调系统的设计内容提出合理化的建议。
（3）对中央空调中如何考虑计量的方便性提出合理化的建议。
5、关于配套设施方面内容
我们根据贵司对项目的销售和创建品牌需要，结合整个项目的档次、入住业主和周边环境等，对物业配套设施的功能定位配置、面积要求、室内装修档次和相关设施配置要求等方面在设计、施工中提出有利于促进销售、控制投资成本、便于日后管理和客户使用的意见和建议。
（1）根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配置提出合理化的建议。
（2）在日后装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。
（3）及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。
6、跟进施工过程
在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及指导验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日后物业管理的内容，及时提出合理化的建议，在各种设施施工完毕后对部分内容提出成品保护的建议报告。
（1）在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。
（2）在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。
（3）在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容（如：
建筑中的部分设施、电梯、装修等）。
7、配合销售工作
在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容。
（1）评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容；同时积极配合贵司前期销售形象展示需要，提供物业方面的全面协助。
（2）便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求进行相关物业管理、礼仪礼貌等内容培训。
8、测算管理成本
在建筑和主要设备确定后，我们利用以往管理的经验，测算各种费用收支，便于开发商及时向各个客户说明解释。
（1）在相关设备、设施配套定位确定后，测算公共费用分摊成本。
9、其他
1、完成其他有关开发商要求及日后物业管理方面的工作。
第三章前期物业管理顾问咨询服务目标
我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视整个项目的规划、设计和施工图纸等内容，对项目各个系统设计和建设方面的内容，提出有利于促进销售、节约投资，利于管理和使用的合理化的建议报告。
通过我们专业顾问的介入，达到以下咨询服务目标：
1、促进房产销售
由于中都集团不断地开发大量且不同类型的物业，使本司具有最新的物业市场信息和优秀的技术力量，通过对物业总体布局、建筑造型、配套设施、智能系统和其它相关配套等方面设计的审视，及时提出有利于物业开发并更符合物业定位的建议，为物业增加市场卖点；多年来本司已在房地产行业拥有了良好的资信度，发展商在聘用本司进行前期物业管理顾问咨询的同时，可利用“浙江中都物业管理有限公司”的品牌，以增强业主对外来物业管理的信心；同时本司根据发展商的需要随时可派员参加各种促销活动（如：
产品发布会、物业管理推介会等），以协助和促进房产销售工作。
2、降低各项投资成本
本司拥有资深技精的物业和工程管理专业人才，而且拥有工程建设和物业管理专业的各项专业服务伙伴，拥有目前“中都控股集团”的各项技术资源，随时可以根据需要提供专业方面的技术支援。
并结合贵司项目的特性和日后物业管理需要，通过对各个阶段提出的意见和建议，应贵司的要求共同探讨部分系统的投资，从而减少和杜绝投资浪费。
3、完善设计施工
顾问咨询主要骨干人员均曾在房地产公司负责工程事宜或在专业物业管理（咨询）公司从事前期物业管理顾问咨询工作，具有丰富的理论知识和实践经验。
建筑、装饰、机电及物业管理等各专业人员配置齐全合理，能胜任各种不同类型楼盘的前期物业管理顾问服务。
通过审视各类设计方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后物业管理的建议报告，达到完善设计、节约投资和方便日后管理之目的。
4、方便物业管理
本司根据以往的物业工程建设和物业管理经验，事先对管理用房、监控机房、门锁钥匙、设施及设备选型等方面的定位及设计提出建议，以达到方便日后物业管理的目的。
在物业建筑和设备基本确定后，本司便可按浙江中都物业管理有限公司的成熟、先进的管理模式，较为科学地测算出物业管理收支费用，成为日后的物业管理重要依据。
第四章前期物业管理顾问咨询服务形式及费用
一、服务形式
前期物业管理顾问咨询服务形式，即项目开发建设期间前期物业管理顾问咨询模式（不含实务指导服务形式）。
自接受委托之日起至合同结束之日，我公司即指派专业人员组成项目专案小组，并将根据项目的工程进度及发展商需要，以专题会议与专题物业管理顾问咨询报告为主，定期或不定期现场巡察项目现场为辅的方式提供顾问服务。
二、服务期限
前期物业管理顾问的期限自开发商正式委托之日起至项目交付时止。
三、服务费用
1、标准型顾问服务费：
项目规模
价格
服务说明
备注
项目＜10万㎡
16万元/年
按照合同约定和全程建议书明示的顾问服务内容，提供全程服务。
顾问专家人员支持力度为：
每月2次，每次2人次。
半年一付，每期首十日内支付该期顾问服务费。
费用不含派驻现场人员工资。
10万㎡＜项目＜20万㎡
20万元/年
项目＞20万㎡
22万元/年
合同约定顾问服务时间若以2年或整个项目起算、或前期物业顾问与后期管理一起委托敝司做，顾问价格可以考虑予以适当优惠。
2、经济型顾问服务费：
项目规模
价格
服务说明
备注
项目＜10万㎡
12万元/年
按合同约定提供顾问服务。
服务以销售上配合为主，图审等其他服务以网络、电话等形式进行意见交换。
顾问专家人员支持力度为：
每季2
升级会员 