黟县中心城区城隍山地块费家弄地块城市更新项目房屋.docx
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黟县中心城区城隍山地块费家弄地块城市更新项目房屋
黟县中心城区（城隍山地块、费家弄地块）城市更新项目房屋征收补偿安置方案
为加快推进旧城区的功能调整与环境提升，增强旧城区活力，创造良好的人居环境，提升城市形象，根据黟县国民经济和社会发展规划，黟县土地利用总体规划、黟县县城总体规划，县政府决定对中心城区（城隍山地块、费家弄地块）进行城市更新，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），参照《黄山市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》，结合本区域房屋征收工作的实际，制定如下房屋征收补偿安置方案：
一、房屋征收主体及征收部门
征收主体：
黟县人民政府
征收部门：
黟县房屋征收管理办公室
征收实施单位：
黟县住房和城乡建设委员会
二、征收范围
中心城区（城隍山地块、费家弄地块）范围内部份房屋及其附属物。
房屋征收面积约7446M2。
其中：
城隍山地块房屋面积约4688M2；费家弄地块房屋面积约2758M2。
具体详见规划红线图。
三、征收实施时间
2016年1月7日至2016年9月6日
四、被征收人
该区域范围内单位、个人房屋（含土地使用权）的所有权人。
五、征收补偿内容
1、被征收房屋及附属物价值的补偿；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、经营性房屋因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
六、征收补偿安置方式
实行货币补偿和产权调换两种方式进行补偿安置，供被征收人任选一种。
（一）个人住宅房屋
1、货币补偿方式
选择货币补偿的被征收人，不再享受产权调换，须在补偿安置协议中予以明确约定，货币补偿包括：
（1）房屋补偿：
根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积、新旧程度以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价格等因素，由具有相应资质的房地产评估机构按照不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对被征收房屋的房地产进行评估作价，予以补偿。
以货币形式一次性补偿给被征收人，被征收人自行安置。
（2）附属用房及附属物补偿（见附件二）
（3）住宅室内装饰补偿（见附件三）
（4）搬迁补助费和临时安置补助费（见附件四）
2、产权调换方式
（1）安置房情况
①安置房为商品房，依法办理房产证、土地证后，可以上市交易。
②安置房有期房和现房两种类型供被征收人选择。
安置房房源在高岐家园，户型有59M2、66M2、105M2、136M2左右（建筑面积，下同）等四种。
房屋的面积差异问题，按照《商品房销售管理办法》（原建设部第88号令）的有关规定处理。
本次安置房标准均为毛坯房（水、电、电话、有线电视、网络管线到位）。
（2）产权调换原则：
被征收人房屋产权合法、建筑面积明确，按照“征一安一”原则实行产权调换，互找差价，用于产权调换的房屋不含附属用房。
差价结算方式如下：
①被征收房屋建筑面积与安置房建筑面积等同部分，按房屋结构、成新率结算差价（房屋结构、成新率结算方式见附件四、附件五），实行等面积产权调换。
②被征收房屋建筑面积大于安置房建筑面积的，超出面积部分按评估价实行货币补偿。
③安置房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按照超面积标准和楼层位置结算房款：
超出5M2以内（含5M2）的，标准层底层和顶层（含复式）按1300元/M2结算房款，中间层按1350元/M2结算房款；超出5M2以上至20M2以内（含20M2）的，标准层底层和顶层（含复式）按1700元/M2结算房款，中间层按1750元/M2结算房款；超出20M2以上的，标准层底层和顶层按2500元/M2结算房款（其中复式顶层部分按1700元/M2结算房款），中间层按2550元/M2结算房款。
④被征收人需要储物间和车库的，原则上在安置房的同一栋楼同一单元内选择，每套房只能购买一个储物间或一个车库，储物间按1000元/M2结算房款，车库按1800元/M2结算房款。
（3）选房顺序：
被征收人按照选房方案选定房屋并签订协议，同时按协议规定期限腾空搬迁房屋，未按协议规定期限腾空搬迁的，所选房号无效。
（4）其他补偿：
①附属用房及附属物补偿（见附件二）
②住宅室内装饰补偿（见附件三）
③搬迁补助费和临时安置补助费（见附件四）
（二）个人非住宅房屋（商业、办公、生产、仓储）
1、货币补偿方式
①房屋补偿：
按评估价予以货币补偿。
②附属用房及附属物补偿（见附件二）
③室内装饰补偿（见附件三）
④搬迁补助费和停产停业损失费（见附件四）
2、产权调换方式
（1）安置房情况：
①安置房为营业用房，依法办理房产证、土地证后，可以上市交易。
②安置房有县林业局沿街商铺和江南一品城1#楼、3#楼商铺供被征收人选择。
县林业局沿街商铺户型为14.92M2（建筑面积，下同），相邻两间为一户安置房源。
江南一品城1#楼、3#楼商铺户型为23.46M2、37.11M2两种。
房屋的面积差异问题，按照《商品房销售管理办法》（原建设部第88号令）的有关规定处理。
本次安置房标准均为毛坯房（水、电、电话、有线电视、网络管线到位）。
（2）产权调换原则：
以被征收人合法建筑面积按照“征一安一”原则提供营业用房进行产权调换，并按类似房地产市场评估价格与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价。
差价结算方式如下：
①被征收营业用房建筑面积与调换营业用房建筑面积等同部分，采取双方评估，互找差价予以结算房款。
②被征收营业用房建筑面积大于调换营业用房建筑面积的，超出面积部分按被征收营业用房评估价实行货币补偿。
③调换营业用房建筑面积大于被征收营业用房建筑面积的，按照调换营业用房评估价予以结算房款。
（3）选房顺序：
被征收人按照选房方案选定房屋并签订协议，同时按协议规定期限腾空搬迁房屋，未按协议规定期限腾空搬迁的，所选房号无效。
（4）其他补偿：
①附属用房及附属物补偿（见附件二）
②室内装饰补偿（见附件三）
③搬迁补助费和停产停业损失费（见附件四）
（三）非住宅房屋与住宅房屋共楼的，其住宅部分可以选择产权调换方式进行补偿安置。
（四）对房屋所有权证等有效证件中未登记房屋用途或原登记为住宅房屋，但实际用途为营业且未到规划、房屋产权登记管理部门办理变更登记的，被征收人选择产权调换的，只能调换住宅房屋，不能调换营业用房；选择货币补偿的，按以下原则界定营业性质、面积，并给予适当补偿:
2005年12月22日前已累计营业２周年以上（含２周年），且征收时仍在营业，工商、税务登记证齐全，营业执照登记地点、实际营业地点、被征收房屋地点相一致，房屋征收部门会同国土、规划部门及辖区乡镇政府（社区），根据现场查勘后确认实际营业面积，按经营性用房类似房地产市场评估价的60%给予补偿。
该实际营业面积部分按营业用房标准补偿搬迁补助费及停产停业损失费。
2005年12月22日前累计营业时间不满2周年的，按房屋原使用性质进行补偿。
（五）单位非住宅房屋在评估的基础上，一律实行相应的货币补偿。
其中工业用房征收补偿按照县政府推进工业企业退城入园二次创业实施意见办理。
（六）经认定合法的附属房屋，包括储物间、简易房（棚）、室外厕所等均不作产权调换，按规定给予相应的货币补偿。
其中，公寓楼储物间按照类似房地产市场价进行评估补偿；室外厕所等附属房屋层高达到2.2M以上（含2.2M），有门窗、墙体等围护结构及顶盖，有一定使用功能的，按房屋建筑重置价予以评估补偿，达不到上述标准的（层高低于2.2M，无门窗、墙体等围护结构），按附属简易房予以补偿。
（七）对有租赁关系的被征收房屋，征收人对使用人不予补偿安置，由房屋所有权人自行处理好租赁关系。
（八）依法征收设有抵押权的房屋，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
（九）特困户保障措施。
被征收人属于生活特殊困难户，且在规定期限内签订协议并腾空搬迁房屋的，按照特困户认定标准和程序经集体研究、公示无异议，享受以下保障：
（1）符合公租房条件的优先选择公租房。
（2）被征收人拥有房屋合法产权，在本地区内无其它住房，且属生活特殊困难户的，原则上采取产权调换方式补偿，被征收房屋建筑面积低于54M2（含54M2），且家庭人口在3人以上，征收人应提供建筑面积不小于54M2的安置房安置被征收人，在该面积标准内，被征收人不支付产权调换差价，超过标准面积部分按规定计算差价。
（3）临时安置补助费、搬迁补助费按标准提高20%计算。
（十）被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的房地产权证、国有土地使用权证等权证一并交给县房屋征收管理办公室，由县房地产行政主管部门、国土行政主管部门予以注销。
（十一）房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的（含产权纠纷房产和无主房产），由房屋征收部门报请县政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
征收补偿决定的搬迁期限不得少于15日。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
（十二）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，经县政府依法催告后，申请人民法院强制执行。
申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、临时安置补助费或周转用房、停产停业损失费的提存公证。
七、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新及剩余年限予以补偿。
八、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
九、房地产价格评估机构的选定
房屋征收决定公告后10日内，由被征收人自行协商选定评估机构。
如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，参与投票的被征收人未过半的，再采取摇号方式选定评估机构。
房屋征收部门应当在投票及摇号前3日内在征收范围内公告投票、摇号时间和地点，投票、摇号时邀请被征收人代表及有关部门参与监督。
房地产价格评估机构选定后，与房屋征收部门签订委托评估合同，依法进行评估作业。
房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内予以公示。
十、本征收补偿安置方案未尽事项，依据有关政策规定办理。
本方案由县房屋征收管理办公室负责解释。
附件一：
奖励办法
（一）发布房屋征收决定公告后，被征收人在规定的签约期限内签定征收补偿安置协议的，给予按期签约奖，按被征收房屋合法建筑面积给予60元／M2奖励，低于6000元的，按6000元给予奖励；
（二）被征收人在签约规定的期限内腾空搬迁交房的，给予按期搬迁奖，按被征收房屋合法建筑面积给予40元／M2奖励，低于4000元的，按4000元给予奖励。
（三）两项奖励总额每户最高为20000元。
未在规定的签约期限内签定征收补偿安置协议的，不予奖励。
（四）选择货币补偿的被征收人在规定的签约期限内签约并按期腾空搬迁的，以住宅房屋评估价值（不包括附属用房、附属物和装饰补偿）为基数增加10%的异地商品房购房补助。
（五）选择产权调换的被征收住宅房屋从城市棚户区范围征收地段安置到高岐家园，并在规定的签约期限内签约并按期腾空搬迁的，按被征收房屋产权调换面积的15%增加安置房建筑面积，增加的建筑面积不再计算产权调换差价。
附件二：
附属用房及附属物补偿
名称
补偿标准
备注
附属简易
用房
砖混
420-550元/M2
砖木（小青瓦）
360—400元/M2
砖木（石棉瓦）
240—280元/M2
简易
220元/M2
阁楼
正规式
360元/M2
檐高1.8M以上（含1.8M）
普通式
240元/M2
檐高1.8M以下
简易式
160元/M2
檐高1.4M以下
固定
家俱
壁式组合家俱
140—180元/M2
正立面面积
吊柜
120—160元/M2
正立面面积
壁橱
80—120元/M2
正立面面积
卫浴
设施
浴缸
300元/个
砖砌浴缸
400-800元/个
市场采购成品
150元/个
拆装费
座便器
200-700元/个
80元/个
拆装费
洗脸池
80元/个
简易式
180-300元/个
不锈钢、陶瓷式
100元/个
一体式（带橱柜）拆装费
淋浴房
300元
拆装费
厨房
设施
单口土灶
200元/个
双口土灶
240元/个
三口土灶
300元/个
灶台板
50—80元/M2
抽油烟机
80元/个
拆装费
电器
迁移费
固定电话移机费
180元/部
有线电视移机费
140元/个
水表设施迁移费
180元/只
电表设施迁移费
180元/只
壁式空调迁移费
160元/台
立式空调迁移费
220元/台
太阳能热水器迁移费
220元/台
宽带
100元/个
移机费
吊扇
15元/台
拆装费
壁挂式电视机
40元/台
拆装费
热水器
50元/台
拆装费
院落
压井
500元/台
水井
1500—2000元/口
砖石砂浆砌筑
围墙（24cm宽）
砖石
1.5米（含1.5米）高度以上
120元/M2，1.5米以下100元/M2。
土篱笆
40元/米
院内水泥地
110元/M2
院内现浇平台
160元/M2
块石砌石磅、石方
190元/M3
按+0.000以上计算
砖砌水沟（院内）
每米85元-115元
沼气池
小型-中型
2800元/口
大型
3800元/口
化粪池
800～1000元/个
其它
浴霸
30元/台
拆装费
排气扇
15元/台
拆装费
纱门、纱窗
40元/M2
广告牌、灯箱
60元/M2
防盗门
600－800元/个
2.5M2（含）以内600元/个
2.5M2以上800元/个
水池（鱼池、池塘）
150元/M2
170元/M2
深10CM－50CM（含）以内150元/M2
深50CM以上170元/M2
（占地面积）
水池
80元/个
简易式
180-300元/个
100元/个
拆装费
室外阳台铝合金门窗
120～180元/M2
不锈钢防盗网
90～180元/M2
雨篷
40～100元/M2
梯子扶手
80～120元/M2
不锈钢凉衣架、花架
100元/M
木隔断
60元/M2
铝合金隔断
180元/M2
大院铁门
140元/M2
卷闸门
140元/M2
玻璃门
220元/M2
门楼补偿
类型
结构装饰标准
补偿标准（元/M2）
一类
混凝土板平屋面，檐口面砖装饰。
260—340
二类
1、混凝土板坡屋面，琉璃瓦贴面，琉璃檐口滴水。
2、混凝土双向披水板，呈人字型，波形瓦贴面，拱形门。
3、简易徽派风格，上脊二头鱼尾装饰，檐口有花檐虎面滴水组成。
340—520
三类
1、混凝土板坡屋面，琉璃波形瓦贴面，四角鱼尾装饰，上口呈四方形，大花脊压顶，花檐连接鱼尾与大花脊。
2、混凝土板坡屋面，琉璃波形瓦贴面，大花脊压顶，二头鱼尾装饰，四角鱼尾装饰，琉璃檐口滴水。
520—780
四类
1、徽派风格，上脊二头鳌鱼装饰，四角鳌鱼装饰，脊上有装饰祥兽，上脊双层如意装饰，四脊均有单层如意装饰，如意头，鼓钉头，披水头均齐全。
2、混凝土板平屋面，檐口有花檐虎面滴水组成，二侧马头墙，小青瓦压顶，门拱至顶部混凝土板底，砖雕饰面。
780—1000
注：
门楼以投影面积计算。
果树木补偿
种类
直径（厘米）高地面1.3米处丈量
单位
补偿标准（元）
备注
果树
10厘米以下
元/株
80
1.3米以下的树，应以其1/2处丈量计算直径，相距一米以内以一株计算。
11-20
元/株
160
21-30
元/株
400
31-40
元/株
600
41-50
元/株
800
51厘米以上
元/株
1000
其他树木
10厘米以下
元/株
40
1.3米以下的树，应以其1/2处丈量计算直径。
11-20
元/株
60
21-30
元/株
80
31-40
元/株
100
41-50
元/株
120
51-60
元/株
140
61-70
元/株
160
70厘米以上
元/株
180
附件三：
住宅室内装饰补偿
装璜等级
补偿标准
（元/M2）
装璜内容
高级装璜
380
地坪：
大理石、高级地面砖。
卧室：
原木或杂木木地板，高档乳胶漆饰墙面、高档墙纸，高档材料吊顶。
门套、窗套采用中高档材料全包，线条压边；卫、厨高档地面砖饰面，卫生间中高档装饰面及设备配套。
中级装璜
330
地坪：
大理石或中档地面砖。
卧室：
木地板，中档乳胶漆饰墙面、中档墙纸，三合板吊顶、石膏线压顶、PK板吊顶或PC板吊顶。
门套、窗套采用中档三合板或水曲柳全包，线条压边；卫、厨高中档地面砖饰面，卫生间中高档装饰面及设备配套。
一般装璜
280
地坪：
大理石、地面砖。
卧室：
木地板，乳胶漆饰面、三合板吊顶或石膏线压顶。
门套、窗套采用三合板全包，线条压边；卫、厨地面砖饰面，卫生间设备配套。
房屋简易装璜
60
指房屋室内墙面粉灰粉刷及室内水泥地抹平。
营业用房按上述标准由评估公司进行评估。
附件四：
“三项”补助标准
1、搬迁补助费
①住宅房屋：
以被征收房屋所有人为补助对象，按被征收房屋的合法建筑面积10元/M2给予补偿
（不足800元的按800元计），实行产权调换安置的，按实际产权调换建筑面积给予二次搬迁补助。
②非住宅房屋：
按被征收房屋合法建筑面积14元/M2一次性计算。
有重机械或固定设备搬迁的，经评估按协商价计算。
2、临时安置补助费：
按被征收住宅房屋合法建筑面积以10.00元/平方米·月计算，不足600元的按600元计算。
对住宅房屋实行货币补偿或现房产权调换的，参照上述标准一次性给予4个月的临时安置补助费；实行期房产权调换的，且自行解决周转用房的，从被征收人搬迁之月起到安置后的4个月支付临时安置补助费。
安置住房在规定时间内交房，交房时间应在产权调换协议中予以明确。
不能按期交房的，自逾期之月起在原临时安置补助费标准基础上增加临时安置补助费，增加标准为：
逾期不满6个月的增加50%，逾期超过6个月至12个月的（含12个月）增加100%，逾期12个月以上的增加150%。
3、停产停业损失费
经营用房按20元/月·M2计算（以实际使用的合法建筑面积计算，计算期限为4个月）；
工业用房按15元/月·M2计算（以实际使用的合法建筑面积计算，计算期限为4个月）；
办公用房按10元/月·M2计算（以实际使用的合法建筑面积计算，计算期限为4个月）。
附件五：
被征收住宅产权调换成新标准
建筑年代（以房屋竣工时间为准）
10年以内（含10年）
11—15年
16—20年
21年以上
成新系数
1.0
0.9
0.8
0.7
被征收住宅产权调换差价换算表：
单位：
元/M2建筑面积
安置房屋新房结构
被征收房屋结构及成新
砖混
钢混
钢混
十成
0
0
九成
20
50
八成
40
70
七成
60
90
砖混
一等
十成
0
60
九成
40
80
八成
60
100
七成
80
120
二等
十成
40
100
九成
80
120
八成
100
140
七成
120
160
砖木
一等
十成
20
70
九成
60
110
八成
80
130
七成
100
150
二等
十成
40
90
九成
80
130
八成
100
150
七成
120
170
三等
十成
60
110
九成
100
150
八成
120
170
七成
140
190
附件六：
房屋结构等级标准
类别
结构、装修及设备标准
结构
等级
钢
混
一
框架结构，层高3米，全部或绝大部分为整体钢筋砼承重，桩基础，梁、柱、楼板、屋面均为钢筋砼，砼墙或标准一砖墙充填。
包括框架、混合框架、剪力墙、框剪等结构，水、电、橱、卫设施设备齐全，且一次性设计施工。
砖
混
一
层高3米，桩承台或钢筋砼满堂基础，标准一砖或一砖以上的墙及钢筋砼梁、柱承重，现浇钢筋砼楼地面，或有钢筋砼楼板隔热通风层的较好平屋面，外墙角高级涂料或面砖，水、电、橱、卫设施齐全，且一次性设计施工。
二
钢筋砼带形基础、标准一砖及钢筋砼梁、柱承重，现浇砼楼地面钢筋砼带形基础，标准一砖及部分钢筋砼梁、柱承重，钢筋砼屋面或较好的平瓦、小青瓦屋面，现浇钢筋砼楼地面，外墙粉刷较好，铝合金塑钢窗，水电卫齐全。
砖
木
一
钢筋砼带形基础，木料上等、用料粗大的木屋架、木梁、木搁栅，正规砖墙（柱）、木搁栅承重，平（错）口屋面板有油毡的平瓦屋面，较好的西式木楼梯，水电卫齐全。
二
砖石基础地圈梁，木料上等、用料粗大的木屋架、木梁、木搁栅，正规砖墙（柱）、木搁栅承重，平（错）口屋面板有油毡的平瓦屋面，较好的西式木楼梯，有水电设施。
三
砖石基础，木料中等，用料一般的木屋架或木构架，木梁、木搁栅，标准砖或土青砖承重，带有屋面板的平瓦或小青瓦屋面，板条墙（木板壁）及半砖墙装隔。
附件七：
房屋建筑重置价格
结构等级
建筑重置价格（元/M2）
砖混一等
980
砖混二等
930
砖木一等
940
砖木二等
900
砖木三等
800
简易住房
500
升级会员 