整理美国的居民楼.docx
《整理美国的居民楼.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《整理美国的居民楼.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
整理美国的居民楼
（4）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证。
（5）阐述划分评价单元的原则、分析过程等。
2.环境保护行政法规
环境影响的经济损益分析，也称环境影响的经济评价，即估算某一项目、规划或政策所引起的环境影响的经济价值，并将环境影响的经济价值纳入项目、规划或政策的经济费用效益分析中去，以判断这些环境影响对该项目：
规划或政策的可行性会产生多大的影响。
对负面的环境影响估算出的是环境费用，对正面的环境影响估算出的是环境效益。
以森林为例，木材、药品、休闲娱乐、植物基因、教育、人类住区等都是森林的直接使用价值。
（1）非煤矿矿山的建设项目（注：
对煤矿建设项目有单独特别规定）；
安全预评价方法可分为定性评价方法和定量评价方法。
专项规划工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发有关的专项规划。
环境影响报告书
专项规划中的指导性规划 环境影响篇章或说明
规划审批机关在审批专项规划草案时，应当将环境影响报告书结论以及审查意见作为决策的重要依据。
美国的居民楼
陈忠华
“衣、食、住、行”自古以来就是民生之本。
“衣”在今日国内解决得相对最好，现在年轻女孩的“红妆”说得上缤纷多彩，需要用布票、棉花票购物的日子真是恍若隔世；“食”也已经从渴求温饱转化为追求质量，食品安全成了问题；“行”则表现为大城市的交通拥堵成为难题；房价居高不下，工薪阶层望房兴叹，老百姓“安居”不能如愿，牢骚自然就多，成了政府最棘手的难题。
最近在洛杉矶的家，附近有几处建筑工地，正在大兴土木，盖各种类别的居民住宅，闲来无事，也出于好奇，常到附近工地转转，了解到美国居民楼的一些情况，想介绍给国内的朋友们，作为他山之石，看一看美国人如何解决“住”的问题。
美国的居民楼大致分三个层次：
第一种叫“Singlehouse”，中文翻译成“独栋别墅”，在美国并不算特别高档的，一般中产阶层，技术人员都能买得起、住得起。
在美国不同的州，这种“别墅”也差别很大。
像我前几年住过的“明尼苏达州”（在美国中、北部），“独栋住宅”，都带很大的草坪，前院、后院都有，草地面积比住房面积大很多，因此，邻居之间相隔很远，在家里说话、看电视、开音响，弹钢琴都不会影响到别人家，邻居之间也没有围墙，有的就一道栏杆（塑钢网的或木栅栏杆）隔离，有的什么都没有，邻居家的草坪就和自家的连在一起。
大部分美国家庭，房屋后面会修一个阳台（英语叫“Deck”），草坪上会布置一些“滑梯”、“荡秋千”之类的供小朋友玩耍，大一点的“别墅”还有私人的室外小游泳池。
草地和游泳池都是要自家“打理”的，草地要有“喷水灌溉系统”（自动或人工的），夏天一周要剪一到二次草（有手推式剪草机），还要施肥和除杂草（例如，蒲公英）。
在“加利福尼亚”（像洛杉矶地区），由于土地昂贵，“独栋别墅”的院子就很小了，“别墅”都有围墙，由于缺水，草地不容易成活，因此，院子都铺成砖地或浇水泥地，围墙周边种一些花草、小植物或爬墙草、小树（当地政府规定，院子中要有一定数量的植物），修院子之前要打报告，呈政府部门报批（看来违章建筑也是不可以的），批准后才能动工，新买的住宅，有半年的宽限期，半年内一定要把自家的院子修起来。
第二种叫“Townhouse或Condo”,中文翻译成“联体别墅”，“联体别墅”从外观上看是由两幢或两幢以上的别墅并联而成的建筑形式，有平房也有楼房。
从建筑本身而言，联体别墅虽然没有独栋别墅那样奢华的空间和环境，但其本身功能已经和独栋别墅相差无几。
一般而言“联体别墅”没有独立的草坪或院子，但是有自己的车库和公共的绿地，这些绿地不用自己打理，而是有市政部门或小区管理，相对于独栋别墅过于独立，易造成邻里之间相处冷漠的不足，联体别墅的优点，可增加邻居们交往的机会。
图1美国的独栋别墅之一
图2美国的独栋别墅之二
“联体别墅“的价位要低于“独栋别墅”，在美国私人的房产是要交纳房地产税的，一般每年要交总房价的1.5%，例如，100万美元的住房，每年大约要交纳一万五千美金，40万的住房每年只需交纳六千美金。
有些老年夫妇，退休后将自己的“独栋别墅”卖掉，买一栋小一点的Townhouse，这样一方面可以少交房地产税，另一方面也不必打理住房周边的草坪了（老年人缺乏劳动力，如果请人来打理，在美国费用是很昂贵的）。
“联体别墅“也适合刚踏上社会，孩子不大的年轻夫妇，每月交纳房贷按揭的负担不会很大。
图3加利福尼亚洛杉矶市“橘子县”的“独栋别墅”之一
图4加利福尼亚洛杉矶市“橘子县”的“独栋别墅”之二
图5加利福尼亚洛杉矶市“橘子县”的“联体别墅”
图6美国的“公寓”住宅之一
图7美国明尼苏达州的老年“公寓”
图8美国“公寓”的公共游泳池
第三种叫“Apartment”，中文翻译叫“公寓”，即国内的“居民楼”（3层的“板房”或高层建筑），在美国住“公寓”的大多是低收入人群，例如，低收入的老年人，可以申请住老年“公寓”（这是一种社会福利，租金很低，月租几十美元不等，国内来新移民的家长们，有了“绿卡”，就可以申请租住老年公寓了）。
美国“公寓”的设施一般都不错，卫生条件很好，还有公共的健身房、游泳池，公共的洗衣房（有投币或“刷卡”使用的“洗衣机”、“烘干机”），还有可以举办“Party”的小“宴会厅”。
而且“公寓”所在地，交通都很方便，有“公交车”可以到达“购物中心”，这一点对不会驾驶的中国老人，尤其重要。
前面介绍了美国几种不同类型的居民住宅，下面再介绍一下这些居民住宅的配置和内装修。
美国的“独栋别墅”大多是二层小楼，一层是大客厅和厨房，一般连在一起，美国家庭的厨房都很大，有一个“吧台”，一面墙或二面墙都是厨柜。
电冰箱、电烤箱、微波炉、洗碗机、灶具、抽油烟机、冷、热水洗菜池都在厨房内，一般厨房还带一个小储藏室。
大客厅摆放沙发、电视、大茶几以及一些艺术品（包括墙上的油画），如果面积够大的话，厨房和大客厅之间有餐桌椅，一层还可能有一个正式的餐厅，有正式的餐桌椅、玻璃柜和钢琴，大的独栋别墅，一层还有一个客房和卫生间（带洗澡的浴室），车库也在一层。
图9美国“公寓”的公共休闲场所
图10美国“别墅”一层的厨房（和客厅连在一起）
图11美国“别墅”一层的主客厅
图12美国“别墅”的正式的餐厅（diningroom）
图13会客厅放置钢琴和会客沙发的地方
图14别墅二楼的主卧室
二层主要是卧室，有主卧室、主卫生间和2至3个非成年子女的卧室和卫生间、每个卧室都有人可以入内的储藏室（walkincloset），大的独栋别墅二层还有一个客厅（或书房）。
二层（或一层）还有洗衣房（内有洗衣机、烘干机和水池）。
图15与主卧室配套的主卫生间
图16非成年子女的卧室（带独立卫生间）
图17另一非成年子女的卧室（带独立卫生间）
图18家庭影院或娱乐室
图19健身房
图20洗衣房
图21独栋别墅的独立庭院
在明州的独栋别墅都有地下室，因为冬天比较长（11月至来年5月），地下室有取暖的锅炉，空调和通风系统，除此之外，地下室还可以布置为健身房或家庭影院等。
地下室的一面如果有门和窗户，可以通房后的“Deck”，这种地下室叫“walkout”，是比较好的户型，如果只有窗户，没有门叫“lookout”地下室。
在加州的独栋别墅很少有地下室的。
在国内的建筑商交给买主的房屋大多是“毛坯房”，需要买主自己进行内装修，当然，这也有优点，买主可以根据个人爱好，和自己的财力，设计自己比较满意的装修格局，但是这也给买主带来很大的工作量，需要花费很多精力和财力。
美国的建筑商交给买主的是精装修房，一般买主拿到钥匙就可以入住了。
美国的建筑商在他选择好的开发区，先会盖好几套样板房（Modelhome）,有大户、中户、小户不同的户型，样板房都进行了精装修（而且装修的配置都选择比较高档的），院子也装修种上植物和树木。
买主看完样板房选择好户型后，与开发商签订购房合同（一般买主要委托房屋中介公司来签合同），期房的交货期大概要7、8个月，在此期间开发商的设计公司会与买主开好几次技术协调会，有很多选择项供买主选择决定，例如，买主购的房如果有4个卧室（bedrooms）和4个卫生间（bathrooms），往往对楼下卧室可以选择为卧室或者选择为会客室；在院子里的凉棚可以选择凉棚或封闭小屋，外墙涂料的颜色，内墙油漆的品牌、颜色也是可以选择的，这是建筑结构方面的选择。
对内装修使用的建筑材料也可以选择，例如，厨房和吧台上的大理石台面，可以选高档的，也可以选普通的，或人造大理石，花纹、颜色可以根据你的喜爱来选，还有厨房和客厅的地面，可以选木地板、地砖或一半地砖一半地毯，房间地毯的颜色、档次，厨房的橱柜可以选实木的或人造板的，灶台周边贴什么样的瓷砖等，此外，房间内的电源插头的位置、数量和容量（15安或20安），照明灯的数量、类型（吊灯或吸顶灯），要不要安装吊扇，卫生间配置浴缸还是喷淋等等，都是可以根据买主的个性需求进行调整的。
一般设计院会提供一个室内装修的标准设计方案和许多个选择项，由买主决定后在文件上签字确认，买主不明白的地方设计院会向你作详细介绍，有视频资料演示，还有具体实物对照。
一旦文件确定后，买主就不用操心了，建筑商会按照你的个性化需求来完成内部装修的，设计院还有监理人员进行监督。
内装修的质量和建筑本体一样，由建筑商保证，一般有一年的质保期。
美国建筑商提供的住房，还包括一般性的家用电器：
例如：
空调、热水器、灶具、抽油烟机、微波炉、电烤箱、洗碗机等。
但是不包括平板电视、电冰箱、洗衣机和烘干机。
下面再介绍一下居民社区的配套设施：
美国的建筑商在开发居民楼的同时，也必须规划居民社区附近的配套设施，包括：
（1）学校（小学校、初中和高中，由市政府统一规划，开发商负责建造）；
图22社区附近的小学校
（2）运动场地：
网球场、篮球场、棒球（垒球）场，有的还有足球场，游泳池等。
爱好运动是美国人的好习惯，经常能看到家长们在家门口，从小训练孩子怎样接扔过
去的棒球，周末或周日经常有家长组织学生进行棒球赛和其它各类球赛，有孩子参加
的球赛，家庭人员包括爷爷、奶奶、姥姥、姥爷都去观战、助兴，有时球场周边停车
的地方都找不到。
因此社区周边的运动场地是必不可少的，以下一组照片，就是本人
居住附近的运动设施，是普遍的情况，并非个案。
图23社区篮球场
图24社区网球场
图25社区棒球场
图26社区足球场
图27社区沙滩排球场
图28社区游泳池
（3）社区绿地和小朋友的游乐场地（Playground）
图29社区绿地（加州的特殊情况，大部分州独栋别墅有自己家的大草坪）
图29Playground的儿童玩耍区
上面介绍的“独栋别墅”和“联体别墅”，一般的价位是多少？
，对不同的州和地区，价格会有很大的差别（还与周边环境，例如学区有关），下面提供洛杉矶市“Irvine（尔湾）”地区，“独栋别墅”和“联体别墅”近期的房价以及典型的建筑平面图，供读者参考：
。
表1：
目前洛杉矶“Irvine（尔湾）”地区，“独栋别墅”和“联体别墅”期房的参考价：
序号
别墅档次
别墅类别
户型
内部配置
建筑面积（注5）
参考售价（注6）
单价
客厅注1
厨房
卧室
注2
浴室
注4
Sq.Ft
m2
美金US$
人民币（万）
US$/Sq.Ft
RMB元/m2
1
高档别墅
独栋别墅
SausalitoatIrvineStonegate
小
1+1
1
4
4.5
3,533
328.23
1,397,900
859.71
395.67
26190
2
中
1+1
1
5
4.5
3,670
340.95
1,433,900
881.85
390.71
25860
3
大
1+1
1
5
5.5
4,011
372.63
1,528,900
940.27
381.18
25230
4
中高档
别墅
独栋别墅
Arcadia
atIrvineStonegate
小
1
1
4+1
4
2,909
270.25
1,171,900
720.72
402.85
26670
5
中
1
1
4+1
4
3,143
291.99
1,186,900
729.94
377.63
24990
6
大
1
1
4+1
4
3,202
297.48
1,250,900
769.30
390.66
25860
7
中档别墅
独栋别墅
Mendocino
atIrvineStonegate
小
1
1
3
2.5
2,221
206.34
875,300
538.31
394.10
26090
8
中
1
1
4
3
2,391
222.13
925,100
568.94
386.91
25610
9
大
1
1
4
4
2,441
226.78
956,200
588.06
391.72
25930
10
中低档
别墅
独栋别墅
Saratoga
atIrvine
小
1
1
4
3
1,907
177.17
783,900
482.10
411.06
27210
11
中
1
1
4
4
2,181
202.62
884,300
543.84
405.46
26840
序号
别墅档次
别墅类别
户型
内部配置
建筑面积（注5）
参考售价（注6）
单价
客厅
厨房
卧室
浴室
（注4）
Sq.Ft
m2
美金US$
人民币（万）
US$/Sq.Ft
RMB元/m2
12
低档别墅
独栋别墅
SanMateo
atIrvine
小
1
1
3
2.5
1,636
151.99
647,206
398.03
395.60
26190
13
中
1
1
3
2.5
1,660
154.22
667,279
410.38
401.98
26610
14
大
1
1
3
2.5
1,804
167.60
713,198
438.62
395.34
26170
15
中档
联体别墅
联体别墅
Cambria
atIrvine
小
1
1
2+1
注3
2.5
1,503
139.63
521,400
320.66
346.91
22960
16
中
1
1
3
2.5
1,554
144.37
548,100
337.08
352.70
23350
17
大
1
1
3
2.5
1,690
157.01
579,500
356.39
342.90
22700
18
中低档
联体别墅
联体别墅
SantaMaria
atIrvine
小
1
1
2+1
注3
2
1,386
128.76
440,200
270.72
317.60
21030
19
中
1
1
2
2.5
1,483
137.78
454,600
279.58
306.54
20290
20
大
1
1
3
3
1,614
149.95
533,500
328.10
330.55
21880
注1：
1+1是指一个客厅加一个正式餐厅，见图31的建筑平面图；
注2：
4+1是指除了主卧室和3个卧室之外，还有一个Bonusroom可以作为大的会客室；
注3：
除了2个卧室之外，还有一个Loft或Den的小厢房；
注4：
卫生间中有洗澡和厕所的为完整浴室，只有厕所不能洗澡的为半个卫生间；
注5:
1m2=10.7639Sq.Ft（平方英尺）或1Sq.Ft=0.092903m2；注6：
美元和人民币的比价：
1US$=6.15元。
图30表1中序号为9的独栋别墅建筑平面图
图31表1中序号为1的独栋别墅建筑平面图
图32表1中序号为16（户型2R）、序号15（户型1）和序号17（户型3）组成联体别墅的1层、2层建筑平面图
【附录】美国的住房政策：
美国的住房政策主要是在市场经济规律指导下制定的，以前几乎没有政府行政的管束，后来出现了次贷危机，造成全球的经济动荡，现在美国也吸取了教训，对房贷适当加以控制，主要审查个人的信用记录和还款的能力，但是总的讲，还是很宽松的，例如，个人信用记录好的，房贷首付最低5%就可以了，还款时间一般可以贷30年，贷款的首付和利率也不区分是一套房还是一套以上的投资房，贷款利率前几年是3.5%左右，最近房市复苏，利率涨了一点，但是也没有超过4.5%，在办理贷款时要审查个人最近3个月的收支和纳税情况，如果没有问题的话，就可以贷给你了。
个人购房，如果由于经济情况的变化（例如，失业）导致不能向银行还款，可以将住房卖掉或由银行来拍卖，如果所得除了还银行的借款，还有盈余，银行会将这部分款项退还给你，如果卖房所得还不够还银行的借款（可能首付比较低，房市波动，房价落了），经过与银行协商，银行也可以免去你的欠款，称谓“短售”（Shortsale,购买银行拍卖的“短售房”是很划算的）。
个人如果有“短售”的情况，会影响个人的“信用”，至少在几年时间内，不能再向银行借款了，以后如果个人经济情况好转，又恢复了信誉，银行还是可以借款给他的。
美国的个人“信誉度”很重要，如果“信誉度”不好，什么事情都很难办，因此，个人都比较重视自己的“信誉度”。
每个美国公民、有永久居留权的非公民，都有一个唯一的“社会安全号”（SocialSecuritynumber，SSN）（国内来美国留学的大学生、中学生，有了F1签证，也可以申请社会安全号），要在银行开户，或注册公司以及从事其它经济活动，必须要有这个“社会安全号”，因此，个人的纳税情况、信誉情况是很容易通过社会安全号查询到的。
美国的房贷政策如此宽松，为什么没有投机炒房现象？
（在美国没有听说过有类似国内的“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”、“房姐”、“房叔”的炒房投机团队或个人）。
个人认为，原因有以下几点：
（1）美国实行全面的个人房地产税政策，不管那一个州，个人拥有的房产，都是要交纳“房地产税”的（有可能各州的税率有些差别），想炒房，你必须考虑这一部分的附加成本，你空置囤积一年，就要多交一年的房地产税，而且美国的房价没有大起、大落的情况（只有在经济危机一段时间房价跌过），所以想指望，房价暴涨而获利，一般会落空的。
在美国想逃税会是很严重的问题，被查到了要受到重罚，而且影响到个人的信誉。
对当官的查到了，要引咎辞职，甚至从此结束政治生命，对竞选的议员，爆出这种丑闻，一定选不上。
（2）美国的个人投资渠道比较多，例如，可以投资“股市”（“股市”的长线投资总是能获利的），投资银行发行的各种“理财产品”，投资“土地”也是一种选择，美国的“土地”是可以自由买卖的，买了土地（一样可以向银行贷款）可以自己经营当“农场主”，或租给别的“农场主”收地租（当“地主”），由于近年来农产品（大豆、玉米）大量向中国出口，很多农业大州的的农场主都获利很多。
买投资房只能说是投资的方式之一，不会是获利最高的方式。
（3）美国“联邦政府”和“州政府”不靠出让土地作为财政收入的来源。
政府收入主要来源于税收，政府的行政支出，要有预算，受到地方“参议院”和“总议院”的监督，政府不能搞豪华办公楼、不搞公费吃喝、公费旅游、公费出国考察，也不养大量“公车”，政府办公人员大概也没有什么“灰色”收入，政府“关门”，公务员只能“无薪休假”。
政府靠出让土地作为财政收入的来源，必然推高房价，因为土地“越卖越少”，地价必然“越来越高”，“地价”是“房价”的主要成本，这在美国也一样，美国房价最高的是纽约，其次是北加州旧金山附近，洛杉矶附近也是高地价区，因此房价都比其它州贵，像明尼苏达州，房价大概只是洛杉矶的一半还不到，化六、七拾万美元就能买到类似表1中“高档别墅”的别墅，还带大片的草坪。
（4）美国的住房政策多少年来，比较一贯，没有“朝令夕改”的做法，主要按市场经济规律办事，地方政府也建“廉租公寓”，解决低收入“弱势群体”的住房问题，一般中产阶层都有能力独立买房，中产阶层的年均收入（家庭年收入7、8万美金），在大部分州买个3、4拾万的中低档别墅或联体别墅是没有问题的。
国内企图用行政手段来抑制房价，基本上是失败的，老百姓说“十年九调”，“越调越高”，像今年初推出的“新国5条”，造成2、3月份二手房交易，像“井喷”一样，民政部门出现“假离婚”、“假结婚”的排队现象（要说也是出于“无奈”）。
政府房地产交易的办事人员，银行放贷人员，不仅对“假离婚”、“假结婚”等“钻政策空子”的现象“默认”，而且还相当配合。
税收政策也一样，美国只有一个单一的“房地产税”，中国不搞“房地产税”，但是搞许多其它税种（契税、所得税、营业税、印花税），执行时，老百姓搞一个“阴阳合同”，就“避”了不少税，税收人员也很配合，说是“潜规则”。
总之推出政策，事先没有周密考虑，执行时又“朝令夕改”，地方政府出于自身利益考虑，对中央政策“阳奉阴违”，也时有发生。
所以时至今日，国内的住房问题，还是没有解决好。
升级会员 