慈溪市农民建房用地管理办法.docx

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慈溪市农民建房用地管理办法

慈溪市农民建房用地管理办法

慈溪市农民建房用地管理办法

第一章　总　则

　　第一条　为推进效益型农民集中居住区建设,改革农村传统建房方式,改进农村生产生活条件,进一步推进我市新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《宁波市农村宅基地管理办法》以及宁波市人民政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发〔〕107号）等法律、法规及规定，结合我市实际制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的农村居住房屋（以下简称“农居”）建设用地管理适用本办法。

　　第三条　农居建设的总体原则是“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”，城区90平方公里规划范围内的农居建设实行由镇人民政府（街道办事处）、村统一规划、统一设计、统一建设多层、高层公寓的方式，其它区域的农居建设实行统建、自建相结合的方式。

其中在农居集聚区范围内建设低层多户联排房屋及多层公寓；在梳理式改造区推广多户联排，鼓励建设多层公寓，确实不能联排建设的，允许以单家独院形式建设。

　　农居建设具体实施过程中必须遵循以下原则：

（一）符合规划原则。

农居建设必须符合土地利用总体规划、城乡规划，农居点建设必须符合区域内详细规划的要求。

（二）节约集约原则。

农居建设必须坚持“一户一宅”、“建新拆旧”，严格控制宅基地面积。

农居建设应当与旧村改造、村庄整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。

严格控制村庄外移扩张，严格限制占用耕地建住宅。

　　（三）统一建设原则。

农居点布局应当具有整体性、时代性风格，结构设计具有合理性、经济性。

实施过程中应由镇（街道）或村统一建设、统一监管，并委托有资质的单位统一设计及有资质的单位参与招投标和施工建设。

第二章　农居宅基地（统建房申购）标准、对象与人数计算办法

　　第四条　农居宅基地（包括附属用房、庭院用地，下同）限额为：

（一）经批准的农居集聚区范围内低层住宅占地面积标准为2—4人户不超过95㎡，5人（含5人）以上户不超过125㎡，1人户不单独在新农居点安排宅基地，但能够申请购买多层公寓。

（二）梳理式改造区范围内低层住宅占地面积标准为1人户不超过50㎡，2—4人户不超过95㎡，5人（含5人）以上户使用耕地的不超过125㎡，使用其它土地的不超过140㎡。

　　农村村民申购多层、高层公寓的，人均建筑面积上限为60㎡，各镇人民政府（街道办事处）能够根据不同地段在此标准范围内确定限购标准，多层及高层公寓的附属用房或杂物间及车库不计入申购限制面积。

　　第五条　农居宅基地申请及统建房申购的人数计算办法

（一）人口按每户在册常住人口计算。

未婚独生子女凭证按2人计算，符合单独分户条件且已婚尚未有子女的，按再增加1人计算。

（二）家庭成员中虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入宅基地申请（统建房申购）人数：

　　1．家在农村的在校学生和回镇落户的高校毕业生；

　　2．家在农村的应征入伍的义务兵；

　　3．家在农村的国家干部、职工，其配偶为农村户口且确需与配偶一起在农村居住的；

　　4．劳动教养、监狱服刑人员。

　　（三）已享受过福利分房、集资建房、经济适用房待遇的，不得计入宅基地申请（统建房申购）人数。

　　第六条　有下列情形之一的农村村民，能够申请宅基地或申请购买统建房：

（一）符合建房所在地土地利用总体规划和村镇建设规划，利用原宅基地翻建房屋的;

（二）因国家和集体建设实施城乡规划或旧村、旧镇改造必须调整搬迁的；

　　（三）常住人口中已领取结婚证书或达到晚婚年龄，其宅基地面积低于析产分户后可达到规定面积90%的；

　　（四）因自然灾害或经确定为危房户的；

　　（五）其它符合建住宅条件的。

　　第七条　农村村民申请宅基地或申请购买统建房的，有下列情形之一的，不予批准：

（一）已有宅基地达到规定面积标准的90%及以上或可原地拆翻扩建的户，不得外迁申请宅基地，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；

（二）出租、出卖或以其它形式转让宅基地及地上建筑物的，或者将住宅改作她用的；

　　（三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

　　（四）规划已确定需要迁并的自然村村民在原地申请宅基地的，或在已确定的城镇建设、交通、水利等规划控制范围内申请宅基地的；

　　（五）其它不符合申请建住宅条件的。

　　第八条　城镇非农业户口居民未享受过福利分房或集资建房的，确因住房困难需利用原有宅基地（集体土地）翻建、扩建房屋；利用原有宅基地（国有划拨土地）翻建房屋的（仅限于土地使用证证载面积范围之内），且符合建房所在地土地利用总体规划、村镇建设规划的，其宅基地面积标准与当地农民同等待遇。

第三章　农居用地的报批及管理

　　第九条　农居统建房用地的报批。

农居统建房用地采用项目用地的形式报批，供地主体为项目所在地村（居）委会（村经济经济合作社）或镇人民政府（街道办事处）。

供地方式：

镇人民政府（街道办事处）申报的，以行政划拨方式供地；村级组织申报的，办理集体使用手续。

　　第十条　农居自建房用地的报批按下列程序进行：

（一）村民向所在村（居）委会提出书面申请并逐户填写《慈溪市农居自建房用地申请审批表》，经村（居）委会初审并对建房申请户相关情况进行公示，公示10天后无异议或虽有异议但异议不成立的，由村（居）委会汇总并附各户的《慈溪市农居自建房用地申请审批表》、低层农居建设规划用地红线图等相关资料，统一组件后上报镇人民政府（街道办事处）村镇建设办公室。

（二）当地村镇建设办公室根据农居点建设详细规划、建房条件和其它相关规定对《慈溪市农居自建房用地申请审批表》及有关附件进行审核，在10个工作日内进行现场踏勘并绘制建房平面图，核定建房四至、前后间距、地坪高度、滴水高度、层高和层数等具体规划要求。

报市规划局核发建设用地规划许可证、建设项目选址意见书或乡村建设规划许可证，并负责将上述资料统一移交当地国土资源所。

　　（三）当地国土资源所根据土地利用总体规划在10个工作日内对土地性质进行审核，对建房户的原宅基地使用和处理情况、建房人口和建房条件进行调查核实，并出具意见报送镇人民政府（街道办事处）审核。

　　（四）当地镇人民政府（街道办事处）在10个工作日内作出审核意见，对符合建房条件的再报送市国土资源局。

　　（五）市国土资源局在10个工作日内作出审核意见，并报市人民政府审批，市政府在10个工作日内作出审批意见。

　　（六）市人民政府作出批准决定的，由镇人民政府（街道办事处）在10天内将批准结果公示并逐宗落实到申请建房户，建房户开工前向村镇建设办公室提出申请，由村镇建设办公室报市规划局核发建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，并按规定收取费用后下发到村或建房户。

　　第十一条　农居用地涉及农用地的，必须先依法办理农转用手续，其中以行政划拨方式报批的，同时办理集体土地征收手续，然后按第九条、第十条规定办理用地手续。

　　第十二条　农居应当在被批准之日起六个月内动工建设。

由村民自建形式报批的低层农居建设期限为一年，以项目形式报批的多层农居建设期限为二年。

因特殊原因无法按期竣工的，报经镇人民政府（街道办事处）同意，可延长建设时间，但延长期不得超过一年。

　　第十三条　农村村民有下列情形之一的，报经市人民政府批准，能够注销其土地使用权证或有关批准文件，由村级组织收回宅基地使用权：

（一）自批准建房之日起满二年未动工建设的；

（二）非法转让宅基地或住房的；

　　第十四条　经市人民政府批准，对下列宅基地能够注销其土地使用权证或有关批准文件，并由村级组织收回宅基地使用权：

（一）新批宅基地时向村级组织承诺建新拆旧，新建房屋竣工后三个月内不拆旧房的原宅基地；

（二）实施旧村改造，统一建造新村后，已迁入新村居住村民的原宅基地。

　　第十五条　当地国土资源所和村镇建设办公室对农居建设用地管理要各司其职，土管员和规划员要做到“三到场”，即：

审查、放样、验收到场。

审查到场：

上报镇人民政府（街道办事处）后“两员”到实地调查，查清申请建住宅户的实际情况是否与申请相符，所选位置是否符合土地利用总体规划、村镇建设规划，四至是否清楚等；放样到场：

宅基地批准和缴费后，建住宅时两员根据批准面积和位置到实地放样，确定四至；验收到场：

房屋竣工后，“两员”到实地验收，填写竣工验收表。

　　农民统建房的验收，由项目所在地镇人民政府（街道办事处）向市发展改革局提交竣工验收申请，市发展改革局集中组织项目竣工验收；对于由镇人民政府（街道办事处）以下单位组织实施的项目，市发展改革局可会同所在地镇人民政府（街道办事处）集中组织项目竣工验收。

　　农居自建房由镇人民政府（街道办事处）组织验收。

第四章　农居统建房建设的要求、申购程序

　　第十六条　多层统建房套型建筑面积（含公摊面积）的控制标准：

一人户型不超过60㎡，二人户型不超过120㎡，三人户型不超过180㎡，四人及以上户型不超过240㎡。

　　以行政划拨方式报批的统建房仅限所在镇（街道）范围内符合建房条件的村民购买，以集体使用方式报批的仅限所在村范围内符合建房条件的村民购买。

　　多层统建房开工建设前须按《建筑法》要求办理施工许可证和建设工程质量监督手续。

　　第十七条　农居统建房的价格核定。

农居统建房的价格不得高于实际结算成本，结算成本包括征地成本（含报批费用）、设计费用、基础设施主体投入费用、监理费、公建绿化费、房屋建设造价、物业管理用房的造价、利息和代建费等。

农居统建房的价格经物价部门批准后,由所在地镇人民政府（街道办事处）公布、执行。

　　第十八条　农居统建房的购房程序。

（一）统建房的购买实行申请、审批和公示制度。

申请购买统建房的农村村民应以户为单位，填写《慈溪市农居统建房购买申请审批表》，并提供户籍人口的身份证明、婚姻状况证明和原有房屋土地使用权证等材料，由村（居）委会审核，并经所在村村民（居民或股民）代表大会讨论经过。

由镇人民政府（街道办事处）对购房资格进行审查，对符合条件的购房户在其所在村公示，对公示后无投诉或虽有投诉但经调查核实投诉不成立的，批准其购房资格，并报市国土资源局备案，核发农居统建房购买资格通知单，作为准购凭证。

（二）对准购户的购买顺序，采取抽签或随机摇号等方式确定，准购户数量超过当期供应房源数量时，按照确定的购买顺序不能在当年度购买的准购户，依次轮候，安排在下一期购买，原已确定的购买顺序不变，购房面积标准按新购房时的人口重新核定。

第五章　原有房屋及宅基地的处理

　　第十九条　农居自建房报批或农居统建房认购时，建房户或购房户必须放弃对原有宅基地及宅旁地的占有使用权利，并向村（社区）作出处理承诺，统一由村（社区）收回。

原有房屋尚可保留使用的，经村（社区）同意并按程序批准后能够调剂给本村（社区）有建房条件的村民。

根据规划应当予以拆除的，建房户或购房户作出限期拆除原有房屋的保证，注销土地证书，并向村（社区）缴纳拆除老屋保证金，保证金额度由村级组织确定，并与村（社区）签订其原有宅基地及宅旁地收回补偿协议，其补偿标准可参照该地区的同类土地征收标准。

　　村民按规定退还原宅基地的，村级组织应当在退还原宅基地之日起5个工作日之内，将拆除老屋保证金本息退回。

第六章　农居房的登记发证及流转

　　第二十条　农居房土地使用权的登记发证。

（一）低层住宅（三层及以下）竣工验收后按宗地逐宗发证。

（二）多高层公寓（四层及以上）统建房竣工验收后按分摊面积发证。

第二十一条　使用集体土地的仅限该村范围内流转，转入者必须是该村具有建房条件的村民并报村级组织和镇人民政府（街道办事处）审核，按规定办理相关手续；使用国有划拨土地的，上市交易时必须全额补缴土地出让金。

办理流转时转出方必须保留自己一处居住房屋。

第七章　有关责任

　　第二十二条　对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，按规定处理。

　　对以欺骗手段购买农居统建房的，由原建设单位按原价收回所购房屋。

　　第二十三条　国土资源部门发现非法占用土地或超过批准的标准多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，按土地管理法律、法规和规定能够查封、暂扣用于施工的工具、设备和建筑材料等。

各镇人民政府（街道办事处）和市级有关部门应当予以协助配合。

　　第二十四条　以拆除原住宅为条件申请建住宅的，新房竣工后，不按规定拆除原有住房并退还宅基地的，按非法占地处理，其保证金不予退还，用于拆除旧房，多余部分专户储存，用于旧村改造和土地开发整理。

　　市级有关部门和各镇人民政府（街道办事处）应开展定期清理拆除旧房工作。

　　第二十五条　规划部门和镇人民政府（街道办事处）在农居房建设过程中发现未按规划确定的要求进行建设的，应责令其停止建设，并按相关法律、法规和规定进行处理。

　　第二十六条　建设部门发现农居房建设中有违反建设管理规定行为的，应按相关法律、法规和规定进行处理。

　　第二十七条　在农居房建设分配过程中违反规定变相搞房地产开发的，将依照法律、法规没收地上建筑物以及非法所得，并追究直接主管人员和其它直接责任人员的责任。

　　第二十八条　各级管理部门应加强对农居房的建设用地管理，凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。

各级农居建设用地管理人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，将追究其违法、违纪责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第八章　附　则

　　第二十九条　本市其它有关私人建房用地的规定，如与本办法有抵触的，以本办法为准。

　　第三十条　本办法自发布之日起执行，原《慈溪市农村宅基地管理办法》（慈政发〔〕37号）、《慈溪市城区农民住宅建设管理暂行办法》（慈政发〔〕14号）和《关于加快解决城区农民建房问题的若干意见》（慈政发〔〕63号）同时废止。

主题词：

农业　农民　建房△　办法　通知

　抄送：

市委各部门，市人大办、政协办，市人武部，市法院、

　　　　检察院，各人民团体、民主党派；开发区管委会。

　慈溪市人民政府办公室　　　　　　　4月23日印发