伟星栖凤华都全案策划书.docx
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伟星栖凤华都全案策划书
伟星·栖凤华都全案策划书
第一部分综合市场环境分析
第一章区域状况分析
一、项目地理位置
项目位于迎宾大道北侧，大道以南，东临凤岗河。
在抚州市政府新一轮的城市规划中，行政中心将南移至项目东南面，隔迎宾大道与项目相距仅0.5公里。
届时，项目所处的地段将是抚州新的城市中心。
二、地质地貌状况
项目占地450亩，主要以农田、洼地为主，土质为粘土。
自然环境良好，无环境污染，远离闹市喧嚣。
三、项目周边配套
目前在大道上已经有了零星的小商铺、银行网点、餐饮饭店、交通宾馆以及抚州大型娱乐场所——水上乐园等生活休闲场所；同时部分行政单位包括检察院、农业局、司法局也位于大道上；教育设施方面，体育运动学校、振兴武术学院、一中、二中也位于大道上，但在交通上只有一条公交线路通至上顿渡一带，总体说来由于地块偏郊，所以人气不旺。
在以后的项目规划中，大道上将建一网球场，住宅小区城里面将设小学与中学，该地段上新的住宅项目都会设立商铺、银行网点等商业场所。
四、历史人文景观
抚州，素有“才子之乡，文化之邦”的誉称。
“名儒巨公，彬彬辈出，不可胜数”。
据有关资料统计，自宋而清，仅（抚州）进士及第者2000余人，涌现了举世瞩目的才子群体。
王安石、汤显祖、曾巩、晏殊、晏几道以及现代的音乐家盛中华等，就是（抚州）才子群体中的佼佼者。
虽然现在的抚州早以不见当日文化鼎盛的痕迹，俨然不象一坐古城，但学风淳郁的习惯却一直流传下来，如果古代学子读书是为了入仕，金榜题名，今天抚州的教育重点放在中小学教育上，父母的期盼就是孩子能通过读书走出这个城市。
据统计，抚州共有60所小学，17所普通中学，其中尤其以一中、二中、抚州一中最为著名,抚州一中为全省重点学校；大专院校有抚州师专、医学院抚州分院以及面向全国招生的东华理工学院。
五、地块交通情况
地块周边的路网丰富发达，在规划中，地块南面为迎宾大道，它连接京福高速、梨温高速公路，整个地块距京福高速公路出口仅1公里、距梨温高速公路出口1.5公里。
西二路自南向北穿过地块，地块北边为商业大道，东边的凤岗河岸将建几十米宽的景观大道。
规划中，迎宾大道将建设成中间为绿化带宽80米的道路，道路为人行道、非机动车道、机动车道6车道。
大道将建成55米宽的道路，大道和西二路的交叉口将有100米长的绿地和一网球场。
第二章房地产现状
一、一级市场
抚州房产的发展仍停留在较初级的阶段，小盘林立，但2003年以来，几个大盘西湖绿洲、城、名仕家园、祥生-瑶坪湖花园异军突起，整个房地产市场的激烈竞争初现端倪。
具体说来抚州房产呈现以下特点：
1、基本无成片土地开发，以一、二幢房子的小块土地开发为主，开发商的主要盈利特点在商铺（商铺的开发量特别大，即：
有大面积，三、四层的店中店形式，也有体量高达几十万方的商铺。
）2、开发质量低劣，不讲究企业及项目形象，如在部配有花园的“至尊门第”、唯一的高层住宅“华鼎”已成为抚州精品房的标志。
3、决定价格的主要因素还是地段。
4、市中心住宅价格在700—1000元/平方米，城郊结合部的房价在500元/平方米左右，基本接近建安成本。
5、小区物业管理水平低，居民对小区、卫生、环境、绿化、安全防卫普遍不满。
6、市民对房屋消费上仍趋于保守，在住房选择上对交通、价格、环境因素比较敏感，偏好三室两厅，面积110-130平方米左右的户型，在付款方式上主要是一次性现金付款。
二、二手房市场
一级市场、二手房市场是共生共存的关系，二手房市场的繁荣对一级市场具有重要意义，尤其在抚州这样外地人口流动量不大的城市显得尤其重要。
抚州二手房市场疲软，2002年二手房成交300宗，主要原因一是基础需求不足；二是外地人口流动性较小，平均每年流动人口增加才1万多人，租赁市场不活跃。
三、住房需求情况
2002年人均居住面积为9.94平方米，全市房屋交易中二手房为300宗，商品房为3000宗，面积大约30万平方米左右，均价在730元/平方米，其中赣东大道以及一些商业氛围较浓的路段价格偏高，在800——1000元/平方米左右。
主力户型主要是三房两厅两卫，面积100—140平方米。
2003年全市房屋交易面积为35万平方米左右，开发量在77万方左右。
开发商在户型配比上，90平方米的小户型比例不高，最顶楼一般为跃层，而且跃层的比例有上升的趋势。
居民在购买类型上偏好商铺投资，对于购买住宅纯粹是为了居住需要，不存在投资、炒作概念。
目前抚州市民购房群体中主要包括个体户、政府机关事业单位、大型企业工人、金融系统人员、文教卫系统人员，其中个体户居多，因政府机关事业单位、大型企业工人、金融系统人员、文教卫系统的居民50—60%上都有集资房，目前市场上购买商品房的群体主要是个体户以及一些从农村、郊区迁移往城市的居民。
市民在面积需求及户型选择上，心理面积需求主要在130平方米左右，准确地讲是120—135平方米之间。
部分高收入的教师，企业的管理层机关事业单位的领导层在面积需求上大于一般的市民，集中在130~~150平方米之间，跃层的接受度比较高。
第三章经济政策及政府发展规划影响
一、发展规划
抚州市政府近年来加大招商引资的力度，金巢工业园区、万亩工业园区的建设过程中部份企业的进驻，市政府的南迁，城市中心的南移对项目地块的发展都具有积极的推动作用。
但是城市的流动人口仍然偏少，因为市区流动人口主要来源于金巢工业园区、万亩工业园区的建设，而工业园区的建设过程速度缓慢，进驻企业较少，所以对人口的增加力度不是很大。
在抚州新一轮城市规划中，预计2010年抚州市区人口达到50万。
二、房地产按揭政策
建行、农行等提供房屋按揭，但在传统观念中，居民习惯一次性的现金付款，不仅因为消费观念，也因为现金付款比按揭分期付款折扣更大，这一点上银行和房产商都显得被动。
第四章人口状况
市区现有人口27万，规划在2010年市区人口达到50万。
全年城镇人均可支配收入：
6186元。
在收入层次分布上：
私营经济业主、个体经商者、政府部门、机关单位高级人员、少数企业管理人员构成了中高收入阶层的主体，他们的年收入在15000元以上。
部分工业企业在职工人，一般公务员、农业生产中先进的生产者，外输出劳动力、普通机关单位人员、第三产业从业人员中的管理人员等构成了中层阶层，他们的年收入在8000——15000元。
这个城市普通农民、下岗人员、私营经济中底层从业人员的收入是比较低的，只能满足生活保障线的程度，居住及生活条件都较差。
外来人口：
每年外地人口增加1万多人，属于人口流动比较少的城市，目前流动人口主要来源于万亩工业园区、金巢开发区等工业园区的工作人员、工人以及从抚州农村到城市工作的人员。
第五章区域市场情况
一、项目所在地的居民住宅形态及比重
目前项目所在地目前处于城市郊区，居住住宅形态主要以自建楼为主，居民身份以农民为主，这与市区居民住宅形态有很大不同。
市区居民住宅形态：
机关事业单位50%左右为集资房，金融系统、大型企业超过60%的为集资建房，20—30%左右的为商品房，个体户中50%左右为商品房，这是购房中最大的群体。
由于仍处在市场初期，居民购买商品房的意识比较淡薄。
市区房地产市场总体供求现状
抚州2002年楼盘的消费量在30—40万平方米左右，在建项目中超过1万平方米的项目总共有18个，预计，未来一两年之类包括我们的项目在市区超过1万平方米的大型楼盘房产总开发量将达到170万平方米，再加上市区零星的小盘，开发量将超过200万平方米，相对于目前一年消费量为30—40万平方米的市场而言，竞争将非常激烈。
二、竞争楼盘
从2002年抚州房地产市场异军突起,涌现出了好几个大盘,竞争也越来越激烈.至明年上半年我们开盘,整个市场楼盘推出量大概在170万方左右,面对每年40万左右的市场需求量,竞争尤其激烈。
主要竞争楼盘如下:
楼盘
项目位置
用地面积
价格
小区配套
主打户型
主打面积
现有状态
西湖绿洲
西湖旁边
（抚州顶尖学校位于该地段）
42万方（已开发3万方）
918-1300元/平
会所、健身房、游泳池、幼儿园、小学、菜市场
三室两厅
128平
一期已开盘
才子嘉园
学府路（处于人文核心地段，与一中等学校为邻）
12000平
868-1128元/平
10-25万
儿童乐园
羽毛球场
娱乐休闲广场
三房两厅
二房两厅
98．89平
一期已交房，二期于04年7月交付
恒盛城市花园
玉茗大道与大道交汇处
32650平
896-1120元/平
9万-18万
生态园林、喷泉广场、会所、幼儿园
三室二厅
130平
2004年3月份交付
洪亮称
大道抚州武警支队对面
35万平（已开发8．8万平）
600-1500
小学
幼儿园
三室两厅
123平
04年5-6月开盘，7月交付
瀚海龙蟠
抚州市新城区金巢新区中心
10万平
863-1020平
9-22万
养生会所
公交车
超市
美容院
三室两厅
130平
2003年12月开盘
2004年6-7月交房
瑶坪湖畔
抚州金巢大道
11．5万
未定
广场、儿童乐园、书店、医疗会所、幼儿园
三室两厅
130平
现房销售
5月份开盘销售
三、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
2002年抚州商品房均价为730元/平方米，赣东大道上800—1000元/平方米，玉茗大道、马家山广场一带是750—1100元/平方米。
项目所在地段城、恒盛城市花园等楼盘价格在900—1000元/平方米左右。
2003年抚州新推出商品房起价均在850元/平方米以上，最高的达到1500元/平方米，估计均价在900元/平方米以上。
虽然目前本项目处于新区,与老城区有一定的距离,但本项目有四个因素利于项目住宅、商铺价值的提升：
新行政中心的搬迁、迎宾大道的通车、凤岗河的改造、市政配套的逐步完善。
第六章消费者心理分析
当地人群有一些特殊的消费心理，这些消费心理影响着当地楼盘的销售方式。
（1）、“眼见为实”的购房心理
楼盘的销售周期拉得较长，比如南湖花园的销售近两年才完成80%左右的销售。
从项目取得预售证到交付，没有一个相对集中的购房热潮，更没有象的炒号炒房观念，这就表示几乎所有购房者都是以满足自身需求为购房目的的。
因此他们更相信眼见为实，初具规模的物业才具有促使其购买的吸引力。
就这点来看，我们首期项目的销售应该是一个比较漫长的过程，至少在首期销售过程，还不能灌输给他们“房源紧俏，欲购从速”的心理。
这就要求销售人员不能急于求成，也要求我们有抵抗资金压力的能力。
（2）、保守的消费观念（缺乏超前消费意识）
按揭购房率较低，消费者在对待货币态度上是比较保守的。
他们还未能完全形成提前消费的观念，因此，很多人即使有能力支付房屋首期款也不会考虑按揭买房。
（3）、“盲目跟风”心理，因抚州人对住宅缺乏评判标准，比较容易受口碑影响，但同时他们也是比较固执的，不易改变已有的住房观念。
（4）、抚州人对住宅缺乏投资观念，但对商铺却有相当大的兴趣，并在近几年已积聚了一定的赚钱效应。
（5）、抚州的农业未形成产业气候，又无其它支柱产业，再加上商业经营停留在较小规模，较原始的运作模式，导致了年轻一代创业机会不多，因此购房年龄偏大。
（6）、抚州人在购房时对学区因素、交通、价格、环境因素比较敏感。
第二部分项目SWOT分析
第一章项目优势
一、规模化开发优势
本项目总用地450多亩，规划建筑45万方，对于城市新区的发展有着举足轻重的地位，这将是一个全市重点的以居住为主体，并且多种功能并举的综合项目。
这么一个规模大，周期长，意义深远的项目对于城市的发展与居住理念，未来的生活方式等都将是一个引领。
同时，项目开发是在一广阔全新的新区展开，类似于造城计划，在规划上受限制较小，可以在考虑经济效益的同时实现功能配套等的最优化，实现对生活方式及住宅品质的最优化，并且我们可以通过设计商铺格局及利用对外宣传在地块周边形成有特色的商业街区。
二、交通条件优越
整个新区的交通规划都是远超出抚州现有水平的。
两纵两横的交通体系使项目有着优越的交通条件，项目所处位置又刚好在城区与区之间，对于未来城区与之间是一个重要的连接过度点，即将建成的连接京福，黎温的迎宾大道是抚州现行规划中最高等级的城市交通要道，紧贴地块南线而过，未来只需迎宾大道，凤岗河边30米景观大道、西二路完成连接，本项目到老城区或市区都将非常方便。
三、凤岗河具有一定的景观价值、地块的原生态环境无工业污染
根据政府规划，项目东面的凤岗河将被改造成50米河道，并有30米景观道的城市河，我们可以在凤岗河改造工程中提供建议给政府，希望在河堤、景观道的建设中多使用具浓郁风格的绿化方式及增加城市雕塑，以求凤岗河给我们项目带来更大的景观价值，这对未来项目沿凤岗河商业环境的形成有利。
并且临水而居也是人们所向往的一种居住方式，可以进行一系列的广告炒作。
地块现环境基本以农田及小丘陵为主，周边没有工业污染，原生态的环境使未来建成的小区空气纯净度较高，有较高环境价值。
四、未来的城市中心，离老城区距离在可接受围
本项目地处规划中新行政中心附近，与其只间隔500米左右，根据城市新区发展规律，本案所处位置决定了项目是未来行政中心在居住、商贸功能上的一个补充，将形成一个新的城市中心。
迎宾大道在2004年预计将全面开通，届时，以赣东大道老行政中心为老城起点，到本项目车程为8-10分钟左右，在一般城市居民居住活动圈以，还属可接受围。
五、周边有较多的临街商业区，容易营造商业气氛
从项目总平来看，地块四面临着主要道路，可规划的商业区域接近于2800米距离，对项目整体经济效益、商业配套等都是重要的有利条件，且因为距离长，在规模及商业定位上能受我们规划的影响，容易营造商业氛围，塑造特色商业街。
六、城市类似开发项目的空白，容易制造影响力
抚州的整个房产市场是01年才开始的，至现在为止开发的都是些老城区的小型居住项目或城郊结合处的综合市场项目，对于大型居住、商贸、及功能服务一体的项目来说，市场一直是空白。
虽然从本案开始陆续也有了类似项目，但本项目在定位，规划，位置等方面的起点比其他竞争项目高，且公司在广告推广方面存在的优势，因此在抚州要制造影响力，形成舆论跟风是相对容易的。
第二章项目劣势
一、项目是生地，居住条件不成熟
抚州南线的新行政中心建设，目前开始的只有财政局办公楼，迎宾大道开通的也只有一期工程部分，包括我们项目在，迎宾大道与大道之间有大量的土地尚未开发，就算大道纵深段也只几家房开公司圈了土地，目前仅有城地块因接近老城而开始动工，因此，本项目从目前情况来说还是郊区的一片生地，对于抚州这样一个在人口规模和发展水平都不高的城市来说，要作为居住区接受，需要很长一个过程。
二、开发周期长，要求高，不确定因素很多
我们这个项目计划开发周期将近5-7年，开发容及规划要求都很高，这样一个项目，投资规模大，牵涉到的制约因素也多，且因为市场尚未形成，开发难度较之以前我们单一的公建或住宅项目要高出很多，风险性也大，如此长的开发周期，也增加很多市场的不确定性，抚州处于发展期，各方面的变化都很快，这也就要求我们做项目规划时有很强的前瞻性，体现在整个开发周期中，要有整体一致的开发理念，规划，市场形象，并有系统性的开发计划以及推广计划，才能使得项目保持长久的吸引力与市场新鲜度。
三、周边配套不完备，政府规划计划不明确
本项目地块目前是不适合居住的生地，其周边从目前来看缺乏生活服务配套设施，而从其他城市大型项目成功例看，项目周围是要有一定的工作及娱乐圈的。
本项目东边的新行政区域虽然已经规划，但具体建设计划还不明朗。
娱乐型项目基本没有规划，学校也是空白。
因此，项目居住条件还有待时日，并需要开发商投入一定物力建设相关配套。
四、迎宾大道的高等级道路规划对临街商铺商业氛围是很大影响
连接两条高速公路的迎宾大道是以抚州第一形象大道的目标规划的，宽度达80米，且中间有12米的绿化带，开通以后将承担大量的车行交通。
使得沿街边的商铺很难形成热闹的商业氛围。
五、基本空白的二手房市场无法为消费者提供消费动力
抚州的住房需求并不紧，基本上公务员职员都有集资房或商品房，且使用面积都不小，而从本项目所处位置及规划要求来说，购买群体主要将是搬迁的方式，这会使得他们急于将自己原有住房套现出去，但抚州的二手房市场基本是空白，年成交量只有两三百套，无法为这些群体购买新的住房筹集资金，要启动抚州的二手房市场是极为困难的。
第三章机会点
一、以产品的质量取胜
抚州房地产市场整体水平低下，基本处于市场发展初期，相对成熟的开发商不多，基本没有什么高品质楼盘推出，也没有形成规化操作模式。
因此很容易可以凸显我们产品的优质感及确立伟星品牌在当地“引领生活”的地位。
二、整个城市消费点的空白，可使我们更容易担负“城市运营”的角色
抚州的房地产市场处于基础消费阶段，此类市场存在很大一批具有潜在消费需求的客户群，需要我们的消费引导。
这种基于消费观念空白点的引导更为容易。
我们可以担负起真正“城市运营”的角色。
三、逐渐成熟的消费观念，使我们可减轻一部分“引导”的工作任务
政府强大的招商引资力度使得外地开发商大量进驻，活跃了整个房地产市场。
市场由本土开发商的一、两栋房子的开发扩展到几十万方的开发量。
一定程度上使当地人对住宅概念的理解上升了一级。
这为我们的引导推广工作做了铺垫。
四、新行政中心的搬迁，使我们获得宣传的有利切入点
新行政中心的搬迁，有助于培养商业氛围，促成项目周边地块的成熟与配套的完善。
第四章威胁
一、人口资源不足，房产消化能力弱
招商引资力度之大，使得土地放量集中，房产供应量增幅较大。
而人口资源的不足，城市竞争力又不是很强，不能吸引周边县市人口过来，使得对房产的消化能力减弱，为我们项目增加了销售压力。
二、地块目前较偏，未形成新区氛围
当地人对项目所处地块的认知度不高，认为其远离老城区，工作生活都不方便。
而该地段较偏，形成气候的确需要较长一段时间，而政府的搬迁行动直接导致该地块是否会快速热起来。
因此在楼盘区域位置引导上需要投入较大精力，同时要配合新的行政中心的建设做好我们的宣传工作。
三、“超前消费”的观念未形成
“超前消费”的观念还没能被当地人普遍接受，很少有贷款买房的消费行为，这就制约了消费者对房屋总价的接受能力。
四、同类物业建设的竞争
近几年抚州房屋开发量过大，会造成争夺有限的客户资源这一竞争局面。
经综合分析，目前“西湖绿洲”可能成为我们最具竞争力的楼盘：
一是其开发量有46万方，与我们规模相近；其二在于它可利用西湖、人民公园两大自然景观，而我们周边则缺乏此类环境，只能靠小区部的景观及整治后的凤岗河来弥补；三是它处于老城区，地段易被当地人接受，并且其配套也很完善，而我楼盘则是新区，在这方面的竞争力在现阶段还不能凸显。
四是“西湖绿洲”的动工比我们早，假如我们的楼盘宣传未能及时到达潜在客户，它势必使我们的潜在客户分流。
因此，必须使我们的楼盘概念越早进入潜在客户越好，以便吸引其目光，促使
其等待我们的楼盘。
五、消费心理的顽固，是项目推动的绊脚石
从消费者心理分析来看，普遍存在顽固心态，不轻易接受新事物，需要花长时间来影响并感化之。
几乎所有购房者都是以满足自身需求为购房目的的，因此他们更相信眼见为实，初具规模的物业才具有促使其购买的吸引力；保守的消费观念使他们缺乏超前消费意识，在对待家庭经济的态度上是比较保守的。
因此要他们形成提前消费的观念还有待引导。
（具体消费心理分析已在上面提到）
六、凤岗河改造资金迟迟不能到位
政府对凤岗河改造的资金及整改计划迟迟不能出台，将制约迎宾大道与大道之间的交通、影响一期项目周边环境和景观价值，也会延迟临河商铺的建设工期。
第三部分定位与规划
第一章产品定位原则
综合各方面因素，本项目的产品定位须遵循以下原则：
1）、产品超前原则：
从产品自身特点来讲，因房地产的开发周期较长、产品升级换代的速度加快、优秀产品对消费者的引导作用、产品使用周期长、以及市场需求越来越趋高档化等原因，本项目的产品在满足市场现有需求的基础上一定要有一定程度的超前，尽可能做到较长时期不过时。
但考虑到市场对价格的承受能力和本项目的开发规模，超前的幅度不宜过大，以免过多地提高成本，造成较高的总价而使成为销售的阻力。
从市场竞争的角度来讲，本项目的产品定位不适宜与目前市场的主要产品相似，一是避免产品同质化，不然不能勾起人们的强烈的购买欲望。
二是开发别样的产品，容易通过创新取胜，也比较容易形成自己的品牌。
2）、合理控制成本原则：
鉴于市场对价格的敏感度（抚州毕竟是个小型城市，价格的抗性比较大）和本地块建设的特殊性（见方案，分五期开发，周期长），在满足消费者需求的前提下，应该尽可能合理地控制开发成本，避免为达到某种高品位的效果而不计成本，尽可能使销售价格符合市场需求的同时，为开发商降低开发风险以及创造较好的经济效益。
3）、差异性竞争或产品创新原则：
在充分认清市场供需特征的基础上，找到本项目的市场机会。
鉴于目前同区域供应的同类产品创新水平还不是很高，有必要化较大功夫深入细致地研究产品的差异性，在产品创新上胜出竞争对手。
4）、充分利用原有地理及环境的原则：
由于本地块地势比较低，需要回填大量土方，如何利用这个地势条件，合理确定地下室面积以及做出小区高低起伏的效果，以达到少回填土方，实现最优化。
同时本地块紧临凤岗河，水资源丰富，环境条件很不错，做出低成本高质量的小区。
5）、产品多样化原则：
由于本项目开发规模较大，若产品过于单一，会造成同一产品的供应量过大，而从需求角度看，个性化需求日益强烈；再从地块特征看，南北向距离较长，有条件分段形成不同种类和档次的产品，因此，本项目产品应在协调统一的前提下，尽可能在品种上、档次上多样化。
第二章产品初步定位
根据上述原则，将本项目定位为以精品公寓为主（多层、小高层），辅以少量低层次花园洋房以及排屋或者别墅的大型中高档楼盘。
别墅以中档次的大众型别墅为主，高档次的精品型别墅为辅，精品公寓则定位在中高档次舒适型。
第三章项目开发建设及经营的组织与实施计划
一、建设方式
采用公开招投标方式选择施工单位，聘请社会工程监理,并结合抚州质量监督，合理有效地控制项目的工期、成本、质量，使本项目成为抚州的工程典。
二、开发方案设想及分析
根据抚州城市的特点和市场经济的要求，“栖凤华都”项目房产品以多层住宅为主，并结合小高层，沿街建一至二层商铺。
人们对住宅的需求不断地提高，特别是非典以后，人们对住宅的需求又提高了一个层次，向健康住宅迈进。
要实现健康居住就必须住在一个生态系统良性循环的环境里，伟星公司将本着“人文、生态、健康”的设计理念，建造符合人们需求的住宅。
根据地块本身所处的位置及地块的周边的情况，对商铺进行定位很重要。
地块南临迎宾大道，迎宾大道将是进出抚州的重要通道，人流和车流将很繁忙，但距离老城市有一定的路程，沿这条道路的商业用房将定位在高档的、高价值和高附加值的商品上，通过对市场的了解，抚州汽车的拥有量在不断地提高，富奇汽车制造厂在工业园区又建新厂房，未来的几年，将会有更多的汽车进入抚州人民的家庭，同时通过调查，抚州还没有一个成规模的电脑市场，对于近三十万人口的抚州来说，电脑需求不断在增加，必然需要有一个大型的专业市场。
由此，沿迎宾大道的商业用房初步定位为汽车展销、电脑城等大宗高档市场。
改造后的凤岗河风景秀丽，绿树成荫，特别适合于休闲。
由此，将沿凤岗河的商业用房定位为商业休闲一条街是合情合理的，也将成为本小区的一个卖点。
本项目占地450亩，将容纳上万人口，再加
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