前期顾问及物业管理委托合同.docx

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前期顾问及物业管理委托合同

【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托管理服务

（张洪审核后意见）

甲方：

【】

乙方：

北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

二零一【贰】年【一】月

物业管理前期顾问及全委托服务合同

委托方（以下简称‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：

北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（同“大连分公司签署合同是否合适？

）

地址：

大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元

法定代表人：

蒲敬思

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于年月日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

1.物业基本情况

2.

1.1物业名称：

大连一方城堡酒店公寓

1.2

1.3物业地址：

1.4

1.5物业类型：

1.6物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.7物业总建筑面积：

1.8

1.9物业四至及状况：

1.10

1.11上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。

1.12

1.13甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。

1.14

1.15乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

1.16乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。

1.17

1.18乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

3.物业管理服务范围及事项

4.

2.1物业工程前期顾问服务事项

2.2

2.1.1对项目的功能布局提出建议

2.1.2

从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。

2.1.3参与有关工程会议

2.1.4

定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。

2.1.5对设施、设备的选型及建材的选料提出建议

2.1.6

从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。

2.1.7工程图纸及资料的接收和归档管理工作

2.1.8

组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。

并健全档案、资料的管理制度。

2.1.9测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准

2.1.10

根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制定物业服务费收费标准。

2.3物业管理筹备期的服务事项

2.4

2.2.1.组建项目物业管理机构

2.2.2.

根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。

具体工作如下：

（1）设计组织架构、部门设置及人员编制；

（2）

（3）制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；

（4）

（5）制定内部管理制度、服务标准和工作程序。

（6）

2.2.3.完成员工招聘和专业培训工作

2.2.4.

制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。

并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。

同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。

2.2.5.制定物品采购计划

2.2.6.

制定项目物品采购清单。

同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。

2.2.7.协助拟定各种规约和手册

2.2.8.

（1）根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定《‘大连一方城堡酒店公寓’业主临时管理规约》，供甲方参考；

（2）

（3）在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供《‘大连一方城堡酒店公寓’用户手册》，以供有关业主及租户阅读并遵守；

（4）

（5）为甲方提供《装修指南》的范本，并结合项目的具体情况进行有针对性的进行修定。

在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。

（6）

2.2.9.协助甲方做好项目的竣工验收工作

2.2.10.

根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。

2.2.11.安排清洁“开荒”工作

2.2.12.

物业项目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。

乙方将安排完成上述工作。

2.2.13.物业接管验收工作

2.2.14.

当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。

2.5物业管理运行期的服务事项

2.6

2.3.1.该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。

2.3.2.

2.3.3.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。

2.3.4.

2.3.5.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：

道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。

2.3.6.

2.3.7.该物业自动化系统的维护保养和管理。

包括：

中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。

2.3.8.

2.3.9.安全秩序与消防管理，其中包括：

维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。

2.3.10.

2.3.11.道路交通与停车场管理，其中包括：

负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。

2.3.12.

2.3.13.日常保洁与定期清洁，其中包括：

该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。

2.3.14.

2.3.15.庭院绿化与花卉租摆，其中包括：

为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。

2.3.16.

2.3.17.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。

2.3.18.

2.3.19.代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。

有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。

2.3.20.

2.3.21.对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。

2.3.22.

2.3.23.对物业业主（或物业使用人）违反《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。

甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

2.3.24.

5.服务标准

6.

乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。

具体目标如下：

3.1房屋外观：

破损获及时修复，具有相当的整洁度

3.2

3.1.1.玻璃幕墙清洁明亮

3.1.2.

3.1.3.外墙定期清洗

3.1.4.

3.1.5.大堂内布置合理

3.1.6.

3.1.7.功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.1.8.

3.3房屋、公共设施、设备的管理及维修保养

3.4

3.2.1.设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故

3.2.2.

3.2.3.制定设备安全运行岗位责任制

3.2.4.

3.2.5.应急发电机可随时启用

3.2.6.

3.2.7.严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好

3.2.8.

3.2.9.制定应急处理方案

3.2.10.

3.2.11.设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.2.12.

3.5公共环境及卫生

3.6

3.3.1.大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁

3.3.2.

3.3.3.物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮

3.3.4.

3.3.5.环卫设施完备，设有垃圾中转站

3.3.6.

3.3.7.每天收集及清运垃圾

3.3.8.

3.3.9.定期进行卫生灭杀

3.3.10.

3.3.11.物业内废气和噪音等符合国家环保标准

3.3.12.

3.3.13.无违反规定饲养宠物

3.3.14.

3.7绿化

3.8

3.4.1.保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观

3.4.2.

3.4.3.保持公共绿地清洁，绿地无纸屑

3.4.4.

3.4.5.物业内绿化有管理措施并落实

3.4.6.

3.9交通秩序

3.10

3.5.1.能及时制止车辆违规停

3.5.2.

3.5.3.进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.5.4.

3.11安全秩序管理及消防

3.12

3.6.1.执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范

3.6.2.

3.6.3.接到报警后15分钟内赶到现场

3.6.4.

3.6.5.结合物业特点，制定安全防范措施

3.6.6.

3.6.7.详细的消防记录

3.6.8.

3.6.9.消防设施设备完好，可随时启动

3.6.10.

3.6.11.自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存

3.6.12.

3.6.13.保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.6.14.

3.13报修和投诉受理

3.14

3.7.1.紧急情况：

30分钟到现场

3.7.2.

3.7.3.小修：

24小时内解决

3.7.4.

7.服务期限

8.

4.1甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为年月日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：

4.2

4.1.1.物业工程前期顾问服务：

自本合同签署之日起至该项目正式开业前第个月止，即年月日起至年月日止。

4.1.2.

4.1.3.物业管理筹备期委托管理服务：

自该项目正式开业之日的前个月起至该项目开业之日止，即年月日起至年月日止。

4.1.4.

4.1.5.物业管理运行期委托管理服务：

自该项目正式开业之日起为期年，即年月日起至年月日止。

4.1.6.

4.1.7.如该项目开业日期提前，则按实际开业日期计算；如开业日期推迟，则工程前期顾问服务期限最多顺延个月，即年月日止，此后按物业管理筹备期的收费标准计算并至开业之日为止。

4.1.8.

4.3本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。

且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。

当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。

（此处请洪波帮我审核一下。

）

4.4

9.服务收费

10.

5.1管理服务酬金及支付方式

5.2

根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：

5.1.1.物业前期顾问服务酬金：

每月人民币叁万伍仟元整（RMB35,000.00元/月）

甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期（第一季度）前期物业管理顾问酬金，合计人民币【拾万伍仟】元整（RMB【105,000.00】元）；其余部分酬金将按季度支付，甲方应在上季度末【7】个工作日内向乙方支付下季度酬金。

服务酬金由甲方汇入乙方指定的银行帐户或以支票的形式支付。

（此处服务酬金建议不能提前支付，这样会造成甲方对其工作质量无法掌控。

）

5.1.2.物业管理筹备期服务酬金：

每月人民币肆万元整（RMB40,000.00元/月）。

甲方应于每月5日之前以支票或转帐的方式向乙方支付该月的服务酬金。

该项费用在项目物业管理开办费中列支。

（服务酬金要在每月初在甲方对乙方工作进行评估并认定后向乙方支付上月的费用，开办费可在乙方列明明细并经甲方审核后提前支付。

）

5.1.3.物业管理运行期服务酬金：

每月人民币肆万元整（RMB40,000.00元/月）。

每月5日之前，乙方将按运营期酬金标准自行从所收取的物业服务费中提取上月的管理服务酬金。

如遇物业服务费资金不足时，乙方需说明原因并经甲方审核同意后向乙方以支票或转帐方式支付上月的管理服务酬金。

该项费用在项目物业管理运行成本及费用中列支。

5.1.4.管理服务酬金不包括其他额外开支，如税费、追缴费用而产生之法院和律师费用等。

（“其他额外开支”要充分明确，不能只写“如……”，另外追缴费用而产生之法院和律师费用等不应由甲方承担，是物业管理与物业业主（或物业使用人）之间的关系，应由乙方承担。

）

5.1.5.在收到上述服务酬金前，乙方开具正式税务发票。

5.1.6.

甲方须按本合同约定及时支付管理酬金费用，乙方指定的银行账户为：

帐户名称：

北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

帐号：

【】

开户行：

【中国工商银行大连中山广场支行】

5.3物业管理启动资金（开办费）

5.4

（前段文字删除）为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经甲方审核确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，（为什么要另外提取？

建议删除。

）

5.5物业服务费

5.6

5.3.1.物业服务费标准

5.3.2.

5.3.1.1.该项目的物业服务费标准须经实际测算，由甲乙双方另行签定协议确定。

5.3.1.2.

5.3.1.3.甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物业管理服务费收费标准。

并以补充协议或备忘录方式体现。

但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。

（如备案的物业服务费高于双方确认的上述标准如何处理？

）

5.3.1.4.

5.3.1.5.物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。

如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。

5.3.1.6.

5.3.1.7.甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。

5.3.1.8.甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。

5.3.1.9.

5.3.1.10.在项目开业后，空置房（建议甲方不承担空置房的费用），甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付（需明确“甲方垫付”之后的偿还方式）；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主（或物业使用人）拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。

甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主（或物业使用人）交费时间相同。

5.3.1.11.

5.3.3.物业服务费缴纳方式

5.3.4.

5.3.2.1.物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳。

5.3.2.2.

5.3.2.3.对物业业主（或物业使用人）逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应缴费用每日仟分之叁（3‰）加收滞纳金。

5.7其他收费

5.4.1.有偿服务收费

5.4.2.

乙方向物业业主（或物业使用人）提供有偿服务的收费标准以及该费用的收取按照如下优先顺序予以确定：

（1）按政府有关职能部门核准的价格制定；

（2）按本合同双方核准的价格制定；

（3）按物业业主（或物业使用人）认可的价格制定。

5.4.3.物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用承担：

5.4.4.

（1）保修期内属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用由甲方负责;

（2）不属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用从物业服务费中支出（需动用维修基金的养护费用除外）

5.8欠款处理

5.9

若甲方未在本合同规定时间内支付上述有关款项，经乙方采取追缴措施后，甲方仍未在乙方指定日期内支付款项，乙方有权中止服务及收取每日仟分之叁（3‰）的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利。

5.10税金

5.11

乙方不负担按本合同管理物业取得的全部报酬的营业税，而是向甲方收取应支付的该营业税所需资金。

乙方负责缴纳中国境内对按本合同管理物业取得的全部报酬所征收的营业税以外的其他相关税费。

11.双方的权利和义务

12.

6.1甲方的权利和义务

6.1.1.甲方应保证乙方按照本合同以平和及宁静之方式管理该物业，甲方同意如遇人为或其它意外干扰而使乙方不能正常履约时，采取一切适当而必须之司法或其它行动，以确保乙方能按上述方式管理该物业。

（这是甲方应该保证或做的工作吗？

）

6.1.2.

6.1.3.甲方承认乙方对该物业在本合同规定的管理范围内拥有全面之管理权，并且不干预乙方依本合同规定内容进行的物业管理服务，以便使乙方能及时履行其责任和义务。

（甲方有依据合同及相关文件规定，对乙方工作质量进行检查及要求乙方改正的权利）

6.1.4.

6.1.5.甲方须于本合同签订后，尽快从政府方面取得一切所需之许可、执照等，并使之持续有效。

从而使乙方得以按照本合同之条款顺利开展工作。

6.1.6.

6.1.7.甲方应在物业管理筹备期开始前的第3个月和开始前的1个月，分别以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。

（这两个时间段告知的开业时间可以不同吗？

）

6.1.8.

6.1.9.甲方在筹备期开始后第2个月内将甲方掌握的全部物业业主（或物业使用人）资料及甲方对物业业主（或物业使用人）所做相关承诺以书面形式通报乙方，其后甲方掌握的物业业主（或物业使用人）资料及对物业业主（或物业使用人）所做相关承诺在甲方销售过程中随时以书面形式通报乙方。

6.1.10.

6.1.11.委托乙方物业管理的设施、设备（含园艺）应达到国家验收标准。

进口设备需配足备件并落实相应的供应渠道。

如工程及设施、设备出现质量问题，如在保修期内甲方应敦促供应商在约定的期限内返修合格。

同时，自接管验收之日起，应执行国家关于建筑工程保修的有关规定，由甲方保修两年。

6.1.12.

6.1.13.负责协助申办一切（“一切”两字不妥，应细分明确。

）与管理该物业有关的，甲方和乙方都必须持有的各种证照和政府许可。

以确保乙方提供的专业服务符合法律与法规的规定。

6.1.14.

6.1.15.审核批准乙方呈报的物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和物业管理的各项规章制度（租户管理手册、物业运营手册等）。

6.1.16.

6.1.17.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，并有权要求乙方限期进行整改。

因乙方工作失误原因造成的一切后果，由乙方全部承担责任；并赔偿甲方因此而造成的间接损失。

）

6.1.18.

6.1.19.负责协调同当地政府各主管部门（如工商、税务、公安、市政、劳动等）的关系，并力争得到当地政府的支持和帮助。

（建议删除词条，这是乙方应做的工作！

）

6.1.20.

6.1.21.负责开通该物业的水、电、暖、燃气、通讯、邮电、有线电视等供应渠道，并办理有关营业证照。

6.1.22.甲方在本物业筹备期开始前向乙方免费提供200平方米建筑面积（此面积需核实后确定）的管理用房，由乙方无偿使用，直至本合同终止或乙方结束物业管理服务工作为止，由甲方提供装修费用或由甲方装修物业管理用房达到乙方使用要求；（需事先明确装修标准）乙方不得将该管理用房用于其他任何非本合同管理目的之用途。

6.1.23.物业竣工时，甲方应及时向乙方提供与物业有关的全面详实的图纸、档案及数据，包括工程竣工图纸、物业建筑材料及技术规格、物业设施与设备的安装调试和检测验收报告、政府批准文件、以及其它乙方提供专业服务所必需的相关资料和文件。

以保证乙方顺利进行物业服务工作。

6.1.24.

6.1.25.甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备在交付时应达到国家验收标准要求，交付方式以双方签字确认为准。

6.1.26.甲方应按本合同有关条款约定的费用和乙方提供并得到批准的物业管理工作计划和物业管理运行成本及费用预算，按本合同前述约定的相应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、物业服务费、管理服务酬金和其他有关费用。

6.1.27.物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。

（条内容重复，删除！

）

6.1.28.

6.1.29.正常管理运行期间，由于甲方原因导致物业服务费收入降低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。

6.1.30.

6.1.31.甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；并负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。

6.1.32.

6.1.33.基于乙方对合格的有关机构的客观分析，在需要时聘请公关公司及广告公司，并同时承担相应费用。

（此