恒大集团财务报表分析报告.docx
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恒大集团财务报表分析报告
一、中国房地产的概况
从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后，房地产开始进入了崭新的春天！
但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失去控制。
因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。
1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行不断调低利率。
在价格方面，因为在此之前，商品房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。
虽然房地产迅速发展，但是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！
为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！
在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！
！
在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：
买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。
房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.
研究意义
为了更好地了解中国房地产的发展情况，更好地为投资者提供指导方向。
研究思路
我们通过对财务报表进行横向和纵向的分析，来对房地产做一个了解和分析。
二、恒大集团概况
恒大集团（3333.HK）是在香港联交所主板上市，以住宅业为主，集商业物业，旅游综合体，体育以及文化产业于一体的特大型企业集团，逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全球，拥有3万余名员工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。
恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国100多个主要城市拥有200多个大型住宅项目。
2011年，恒大的价值品牌达到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业净利润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额等多项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积1145.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国第二；向各级政府纳税80.33亿元。
从1997年，恒大确立小面积、低价格的发展模式，这是基于当时企业发展战略“规模取胜”而做出的决定，也是当时公司基于对目标市场及市场规模的分析、对目标市场内一般消费者负担能力的评估及可供使用的财务资源估计而制定的，1997年，恒大只在广州开发1个项目；而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997年不足20人急升至2004年超过2,000人。
凭借初创阶段持续一致的努力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。
2004年开始，由于中国房地产市场渐趋成熟及竞争日益激烈，恒大转变了原来的企业发展战略。
除了实现规模的飞跃，公司开始着重“规模+品牌”的同时发展，以确保持续发展。
在规模扩充方面，公司跨越广东省，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产组合的开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管理遍布全国多个项目方面取得宝贵的经验及能力。
在品牌建立上，公司对开发中项目采用规范管理，并开始实施全国标准化运营模式。
自2007年起，恒大继续专注于发展“规模+品牌”战略，为了在全国有效实施这一策略，公司进一步利用标准化运营模式，推进国内迅速拓展。
经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式在中国各地的运营中已被证实非常有效。
作为中国精品房地产的领导者，恒大开发的楼盘在中国十大房地产企业里价格最低，品质卓越，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。
十年多来，恒大还为了中国慈善公益事业捐款超16亿元，连续获得国家民政部颁发的“中华慈善奖”。
未来，恒大将继续全面推进规模化，精品化，品牌化产业战略，全力打造二十世纪规模一流，品牌一流，团队一流的据国际竞争力的世界顶级企业
三、恒大集团财务报表分析
为了更好进行横向的分析，我选取了几个在股上市的房地产中公司。
他们分别是：
富力集团、远洋地产
（一）、偿债能力分析
1、短期偿债能力
流动比率（currentratio，CR）=流动资产/流动负债
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。
下面是这些公司的五年的流动比：
表1
流动比率可以分析一个公司的短期偿债能力，给所有债权人提供了一个很好的分析平台。
下面我们从横向和纵向对恒大集团流动比率进行分析
图1
从图中可以看出，恒大集团2007年到2008年流动比率有所下降，但是从2009年开始，流动比率开始升高，表明了短期偿债能力增强。
相比富力集团，虽然富力一直处于一个平稳的状态，但是恒大集团整体流动比率高于富力集团.
相比远洋集团，虽然流动比率没有那么高，但是从09年开始始终处于一个上升阶段，发展前景高于远洋集团。
2、长期偿债能力
（1）资产负债率=负债总额/资产总额
资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。
下面为各公司5年资产负债比图表：
表2
从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中得比列在降低，可以看到恒大集团发展很快，值得投资！
下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比：
从07年的97%到11年的86.10%，总体趋于一个良性阶段，降低了11个百分点.
与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率降低的更多。
总结:
目前国际一般认为，资产负债率保持在60%比较好！
从图可以看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强.
（2）产权比率=负债总额/股东权益×100%
产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益对债权人权益的保障程度。
根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表：
表3
产权比率
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
3253%
245.23%
390.60%
406.18%
439.89%
富力地产
329%
268.15%
292.25%
291.23%
273.61%
远洋集团
137%
159.20%
165.96%
198.45%
210.10%
从表中可以看出，恒大产权比率一直在下降，表明了偿债能力增。
但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一个很高的比率，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。
（二）、营运能力分析
1、应收账款周转率（次）=营业收入/平均应收账款余额
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比值，应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明，他是衡量一个企业应收账款周转速度及管理效率的指标。
如表4：
表4
应收账款周转率（次）
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
113
128
76
45
11
富力地产
6
7
11
11
8
远洋集团
11
33
44
108
117
从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从2007年很高水平到2011年很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低，很易产生坏账损失。
对资金的流动产生很大的影响，同时也使短期偿债能力下降，不利于企业的经营活动。
2、总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额
总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标，首先来看下面这个图表
表5
总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
0.148
0.126
0.091
0.438
0.217
富力地产
0.273
0.279
0.274
0.318
0.325
远洋集团
0.152
0.15
0.142
0.148
0.18
从表5上可以看出，恒大集团总资产周转率（次）明显上升，表明恒大集团营业收入稳步上升。
（三）、盈利能力分析
1、主营业务净利润率=净利润÷主营业务收入净额×100%
主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。
该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润。
表6
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
61.90%
23.50%
21.90%
30.20%
31.90%
富力地产
55.60%
35.20%
29.50%
36.80%
37.30%
远洋集团
54.50%
38.40%
33.20%
30.80%
27.80%
从表6中可以看出，恒大集团在2007年盈利能力最高，但是从2008年到2010年恒大集团盈利下降，但是从2010年到2011年，主营业务净利润率上升，但仍然需要控制成本与费用管理。
2、总资产利润率=净利润/平均资产总额*100%
总资产利润率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。
通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。
下面这个就是一些公司的总资产利润率
表7
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
9.17%
2.97%
1.99%
13.21%
6.89%
富力地产
15.10%
10%
8.09%
11.73%
12.13%
远洋集团
8.30%
5.76%
4.71%
4.55%
5.01%
从表7中可以看出，从2007年到2009年，恒大集团总资产利润率下降，但是从2009你那到2011年整体回升成上升趋势
3、净资产收益率=净利润/平均净资产*100%
净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，她是衡量投资者投入资本的活力能力与企业资本资本运营的综合效益的基本指标。
表8
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
9.17%
2.97%
1.99%
13.21%
6.89%
富力地产
15.10%
10%
8.09%
11.73%
12.13%
远洋集团
8.30%
5.76%
4.71%
4.55%
5.01%
从表8中可以得出：
恒大集团从07年到11年净资产收益率处于一个相对稳定的比率。
相比之下富力集团净资产收益率更好，表明获利能力强于恒大集团。
但是恒大集团与远洋集团相比，从08年末，净资产收益率更好与远洋集团。
4、主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%
主营业务成本率这个指标是指主营业务成本占主营业务收入的百分比，比值越高就越说明营业利润就越低，讲明成本很高，这项业务不怎么赚钱。
下面来看表9：
表9
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
61.43%
58.90%
65.99%
70.82%
64.94%
富力地产
62.46%
66.42%
68.40%
62.29%
58.29%
远洋集团
66.83%
56.53%
69.89%
69.94%
68.55%
（四）、发展前景
1、营业增长率=（本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*100%
营业增长率是值企业营业收入额同上一年销售收入总额的比率。
它表明了营业收入变化情况，是分析企业成长状况和发展能力的基本指标。
表10
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
59.67%
13.89%
58.66%
700.34%
-30.33%
富力地产
45.01%
3.98%
18.47%
35.45%
11.07%
远洋集团
55.04%
12.82%
36.01%
55.49%
45.01%
从表10中可以看出，从2007年到2010年期间，恒大集团营业增长率都大于0，尤其是在2010年，达到了700%，但是在2011年，却变为了-30.33%。
与其他了两家公司相比，恒大还是波动较大.
2、净资产增长率=（期末净资产—期初净资产）/期初净资产*100%
净资产增长率是指企业期末净资产与去除总资产的差于期末净资产的比值，反应了公司净资产增长的速度。
表11
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
225.45%
1195.64%
55.67%
60.44%
32.90%
富力地产
53.09%
18.43%
13.24%
16.87%
13.84%
远洋集团
348.84%
5.24%
40.32%
32.96%
13.51%
由表11中可以看出，从2007年到2011年期间，恒大净资产增长率下降，但是相比于同行业但中，仍然处于领先水平。
三.总结
随着改革开放以来，人名生活水平越来越高，房子应经成成为必需品，随着开个开放以来，房地产企业子啊中国迅速发展，正处于一个高速发展的阶段。
恒大集团作为中国最大得房地产企业之一，面对国内众多的竞争对手，需要随时迎接挑战，下面根据恒大集团财务报表提出以下的建议：
从恒大集团偿债能力看，恒大集团偿债能力很好，合理的运用负债的财务杠杆经营是利益最大化。
从营运能力来看，应收账款周转率（次）在房地产企业中处于很高的水平，总资产周转率处于行业均值水平，说以应该提高周转率才具有优势，应该积极地挖掘企业潜力，对某些不用或报废的资产予以变卖处理，提高资产使用效率。
从公司盈利能力来看，整体处于平均水平以上
从发展前景看，主营业务收入增长率放慢，应该积极销售扩展市场；
上市公司财务报表分析—恒大集团经营业绩评价的文献综述
摘要：
财务报表分析是通过对企业财务报表所提供的会计数据的分析，评估企业价值，对企业的发展前景进行预测，从而做出合理决策。
财务报表全面、系统、综合的记录了企业经纪业务发生的轨迹，相关利益人对它的分析越来越关注。
21世纪以来，随着社会主义市场化的不断深入，有越来越多公司排着队进入资本市场，同样的越来越多的投资者进入资本市场。
投资者选择投资目标，需要根据财务报表进行计算和分析，对企业的股票价值做出评估。
财务报表是综合反映一个企业的财务状况、经营业绩和现金流量，以及投资者了解企业，决定投资行为的最全面、最翔实的第一手资料。
同时，它也是企业内部和外部进行信息交流的主要载体。
本文选取恒大集团作为分析对象，运用所学知识进行研究和分析，对财务报表进行资料归集、加工、分析、比较、评价等，对企业财务状况和经营成果做出综合判断。
希望通过行业竞争结构、经营比较分析和财务数据分析，预测公司未来发展轨迹和长期价值，作为投资决策的基础与重要依据。
关键词：
一、前言
社会的不断进步和社会主义经济高速发展的今天，上市公司也越来越接近我们的生活，上市公司的财务报表向各种报表使用者提供了反映公司经营情况及财务状况的各种不同数据及相关信息，但是对不同的使用者有着不同的着重点。
通过对资产负债表,利润表和现金流量表的分析,可以帮助广大的投资者,税务机关,政法,甚至是企业管理者做出重要决策。
二、企业财务报表分析概述
张杰（2011）认为，财务分析是指财务分析主体利用会计资料及与之有关的其他数据资料，通过计算财务指标，采用一定的方法对企业财务活动中的各种经济关系及财务活动结果进行分析、评价，为财务决策、财务诊断、咨询、评估、监督、控制提供所需财务信息，其实质是财务分析主体对会计信息进一步进行加工，运用的过程。
企业财务分析是以企业财务报告等会计资料为基础，对企业财务状况和经营成果及现金流量情况进行分析和评价，为企业的管理者、投资者和债权人评价企业的财务状况、资产管理水平、获利能力、发展趋势提供依据。
王敏（2011）也指出，财务报表分析是以财务报表为主要依据，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序。
通过对企业的财务状况、经营成果和现金流量等重要指标的比较分析，从而对企业的财务状况、经营情况及其经营业绩做出判断、评价和预测的一项经济管理活动。
财务报表是对财务状况、经营成果和现金流世的结构性表述。
财务报表至少应当包括下列组成部分：
资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注。
三、财务报表分析所依据的资料
（一）、
何韧（2010）文献认为，财务报表分析使用的主要资料是企业对外发布的财务报表，但是财务报表不是财务报表分析唯一的信息来源。
企业还以各种形式发布补充的信息，分析时应该注意获取这些补充信息。
具体内容有：
财务报表，包括资产负债表及附表，利润表及附表，现金流量表和所有者权益变动表。
会计报表附注资料，包括会计政策及变更、或有事项、资产负债表日后事项及处理，关联方关系及交易、会计估计、重要事项及非常项目等其他相关信息，如企业背景、企业发展战略、临时性公告、市场占有率、资本市场变化、产业政策及审计报告等。
（二）、财务报表分析的目的与作用
伯恩斯坦等（2001）认为，财务报表分析的目的取决于使用者。
虽然不同的使用者具有一定的共性，但是他们都有其特殊的环境和目的。
欧阳光中（2000）的书上指出，财务报表是有关公司财务状况和经营成果的单项原始数据按规定的项目和排列顺序所作的集合，其目的是向他人提供决策的财务信息和经济信息。
企业为了立于不败之地，追求企业价值的最大化，这就需要讲求管理的有效性。
而为了实现有效的企业管理，必须借助于财务报表分析所提供的资料。
杨秋林（1993）文献认为，通过报表分析，还可以为编制下期计划和预算提供依据。
通过报表分析，特别是某些专题分析。
既可以了解现在和过去的经营情况，又可以预测一项经济措施的预期效果，或者为达到预期目标而应采取的措施等。
四、通过财务报表进行经营业绩评价的方法
（一）、比率分析法
比率分析法，是以同一期财务报表上的若干重要项目间相关数据，互相比较，用一个数据除以另一个数据求出比率，据以分析和评估公司经营活动，以及公司目前历史状况的一种方法。
它是按财务分析最原始的工具。
作为股票投资者，主要是掌握和运用四类比率，即反映公司的获利能力比率、偿债能力比率、成长能力比率、周转能力比率这四大类财务比率。
王敏（2011）的分析，比率分析法主要是针对已经发生的经济活动进行分析，具有一定的滞后性。
另外，它只是针对单个指标进行分析，在某些情况下无法得出科学的结论。
此外，比率分析忽略了一些报表外的信息．所以这种事后的财务分析具有很大的局限性。
（二）、比较分析法
所谓较分析法，是指通过各项指标不同数量的比较来指示项指标之间数量差异的一种分析方法。
主要有两类：
1、纵向比较，是将同一企业连续数期的各财务指标进行较,以基期为标准来判断分析企业的财务状况和经营成果等。
2、横向比较，是同行业的不同企业之间进行各指标比较,首先要确定各指标的标准水平,可以是行业的平均水平,也可以是行业的最佳水平,然后将目标企业的指标与标准指标进行比较分析,比较企业与其它同行业企业进行比较,可以确反映企业在该行业的地位,可以了解该企业在各指标的优势和劣势。
（三）、标准比较法。
我们在比较任何意见事情的时候，常常需要确定一个比较标准，然后将另一个事件与之比较，找出差距所在。
公司的有关财务数据比较亦同样如此，为了客观公正评价企业的财务状况和经营水平。
财务分析中常用预算目标、同业数字、过去的实际完成数字等为标准进行分析比较，最终找出一定原因。
王敏（2001）也指出，比较分析法是指通过经济指标的对比分析，确定指标间差异与趋势的方法。
比较分析法在实际操作时，比较的双方必须具备可比性，然而数据的采集却受不同条件的制约，如计算方法、计价标准、时间长度、价格水平等，这些条件限制了它的应用范围。
（四）、因素分析法
潘爱香（1999）在书中指出，因素分析法是通过分析影响财务指标的各项因素，并计算其对指标的影响程度，用以说明本期实际与计划或基期相比，财务指标发生变动或差异的主要原因的一种分析方法。
因数分析适用于多种因数构成的综合性指标的分析，如成本、利润、资金周转率等方面的指标。
常用具体有俩个：
1、连环替代法，是把经济指标分解为各个可以计量的因数，根据因数之间的相互依存关系，顺序的测定这些因数对财务指标的影响方向和影响程度的方法。
2、差额计算法，是利用各个因数的比较期与基期之间的差异，依次按顺序替换直接计算出各个因数变动对综合指标变动的影响程度的一种分析方法。
五、企业经营业绩评价的五个层面
孙薇（2006）认为，评价主体往往是与企业有利益关系的不同群体，即利益相关者，包括股东、债权人、供应商、客户、员工以及政府。
每个评价主体进行评价的目的各不相同。
比如，政府部门评价企业社会贡献；投资者评价企业投资价值；所有者评价经营者业绩；经营者评价企业内部管理业绩。
政府部门作为社会公众利益代表对企业进行社会员献评价，评价的内容往往包括企业所提供的税金、就业机会，以及对职工的社会福利保障、环境保护等责任义务的履行情况。
投资者从投资决策角度对企业业绩评价。
资本市场中的投资者在决定其资本的投向时，要对拟投资企业的经营成果、财务状况、未来发展能力进行全面评价。
所有者对企业经营业绩评价。
所有者从委托人角度不但对投入企业的资本保值增值情况评价，还要对作为代理人的企业经营者在企业价值创造中的贡献评价。
企业经营者对内部各管理层面及其管理者的业绩评价c由于企业内部存在多层代理关系，较高层管理者需要考虑下属管理部门的权限和责任来选择适当的业绩评价方式，以形成有效的约束和激励机制。
这一层面的业绩评价也是企业内部控制系统的有效组成部分。
其他利益相关者对企业的业绩评价。
六、总结
我国由于财务分析工作起步较晚，不仅没有较权威性的行业标准，即便是行业分类方法也较为混乱，目前对公司的财务分析仅限于上市公司，在对上市公司的行业分类方法上，没有一个公认的标准。
中国在财务分析这一领域还有很多问题需要解决，才能使其提供的数据更具有权威性，更利于上市公司的发展以及和世界接轨。
所以针对以上的问题，提出以下几点建议：
（一）、不断改进目
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