顺德区北滘镇新城区操纵性详细计划控规.docx

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顺德区北滘镇新城区操纵性详细计划控规

佛山市顺德区北滘镇新城区

操纵性详细计划

公示说明

2020年4月

目　录

前言

《佛山市顺德区北滘镇整体计划》和《佛山市顺德区北滘镇新城区概念计划》的修编，对北滘镇新城区提出了以实现跨越式进展及塑造城市特色为目标，重点突出区域中的地位、商务功能、生态环境三个方面内容。

作为北滘镇以后进展的新领域，既定目标，就应进一步落实整体计划、概念计划的进展用意，完善土地功能空间布局，制定一系列开发和治理的政策，以适应新城区的进展建设。

第1章现状概况及条件分析

一、区位概况

北滘镇位于佛山市顺德区的东北部，东隔潭洲水道与陈村镇相邻，南与广州市番禺区交壤，西临乐从镇，北隔顺德水道与顺德中心城区、勒流镇相望。

北滘镇总面积平方千米，地理位置条件优越，北距广州24千米，西北距佛山15千米，南距顺德区中心大良11千米。

水陆交通便利，拥有省级二类口岸北滘港，高速公路连接广州和港澳。

二、自然条件概况

北滘镇属于由江河冲积而成的河口平原，土地资源条件良好。

气候属南亚热带季风性气候区，年平均气温为21.9℃，具有日照充沛，雨量充沛，气候温暖等特点；北滘镇内名胜古迹众多，旅行资源开发条件也极好。

三、社会经济条件分析

随着佛山市行政区划的调整

，北滘镇成为中心组团的重要组成部份，与禅城区和南海桂城的联系加倍紧密：

紧邻中心组团核心区的优势使北滘镇可能进展成为佛山市中心区的配套居住效劳地；同时北滘镇与中心组团南片（乐从镇和陈村镇）的互动、联系也将加倍频繁；计划的佛山一环路、广珠西线高速公路将从镇域穿过，必将对开发建设起到必然带动作用。

同时对北滘镇的城镇进展方向、空间布局、道路网络和产业布局产生了必然的阻碍。

一、计划区位置及范围

北滘镇新城区操纵性详细计划的范围为北起君兰高尔夫球场，南至林上路，西起高村，东至105国道，计划范围面积为401.64公顷。

该地域位于北滘镇城市以后进展的主导方向上，具有良好的区位条件和开发前景。

目前该地域尚处于待开发时期，城市道路与其它市政基础设施建设还未大面积启动。

二、现状土地利用概况

现状用地以鱼塘、农田、花卉产业用地为主，沙涌自南向北流经计划区，流向潭洲水道，并在出口处设置闸口。

沙涌常年水位操纵1.25米，高水位时1.8米。

现状地坪标高在1.2米～2.7米之间。

区内用地绝大部份属于国有效地，但靠近105国道部份用地多数已建或在建。

105国道在计划区东面通过，林上路在计划区南面形成“一河两路”的模式，而且沙涌南面路段（林上路）下沉穿越105国道，环镇西路南北穿越计划区。

现状住宅大多为农人住宅，除少量简棚外，绝大多数农人住宅均为近些年新建。

这些新建住宅建筑质量尚可，但布局较混乱，住宅户外环境较差。

少量单位住宅建筑质量较好，但由于缺乏整体计划的指导，这些住宅的布局与北滘新城区整体进展之间尚有较大矛盾。

计划区的已建设或在建项目，要紧有住宅、医疗设施、行政办公机构、商业效劳业设施和公园等。

该地域正在新建的高贵住宅区有海琴水岸，办公机构有美的总部、法庭及派出所等，另外还有商业文化街、北滘医院、北滘公园和少量为居民效劳的零星商业设施，

第2章计划依据与原那么

一、计划依据

一、国家有关城市计划法律、法规、技术标准、政策文件

（1）《中华人民共和国城市计划法》（2020）

（2）《城市计划编制方法》（2006）

（3）《城市计划编制方法实施细那么》（1995）

二、省、市关于经济社会与城市进展的法规政策、计划

（1）《广东省操纵性详细计划治理条例》（2005）

（2）国家相关技术标准和广东省、佛山市相关规定。

（3）《佛山市城市整体计划》（送审稿，参照执行）

（4）《佛山市顺德区北滘镇整体计划》

（5）《佛山市顺德区北滘镇近期建设计划》（2006-2020）

（6）《佛山市顺德区北滘镇新城区概念计划》（2007）

（7）其它相关资料

一、计划原那么

1、区域原那么

北滘镇新城区是顺德区及其周边区域中的一个点，它的建设与进展应充分考虑并处置好与周边区域的关系，既要立足于区域经济，又能带动和增进区域整体的进展。

二、特色原那么

任何先进的新生的事物都因具有特色而充满了生命活力，新区的建设更应如此。

北滘镇新城区必需在建设和进展中挖掘创建、坚持自己的特色，使新区具有最大限度的个性和吸引力。

而就其本身情形而言，两大特色不言而喻：

其一，它将成为北滘镇具有新生活力的示范中心区域，社会化及集约化程度较高，有利于其各个产业的深度进展；

其二，它所处的特殊的自然条件具有数量颇多的河流水面，为其整个环境空间质量的提高提供了条件，展现了本地水文化生活的气息。

3、效益原那么

效益是新城区建设目标的集中表现，新城区各个建设项目的论证确信，资金的投入及运作都要讲求经济效益。

在确保环境效益、生态效益的前提下，提供相当数量、相当品位的高层次居住、公建用地，是保证经济效益的直接手腕，因此北滘镇新城区在用地类型及容量等方面都较大限度地提高自身的经济效益，与此同时，致力于爱惜环境，发挥自然优势，维持生态平稳，制造舒适、安宁的生活、工作气氛。

从而形成经济效益──环境效益──社会效益三者的有机结合和完美统一。

4、可持续进展原那么

可持续进展原那么渗透于城市建设的方方面面，北滘镇新城区的计划一样如此，它的建设与进展是一个长期的进程，应从久远着想，在资源、能源、大地、环境、生态人口、容量等多方面与新区的可持续进展留有余地。

五、生态原那么

与可持续进展原那么相一致，新城区的进展应将生态原那么放在极为重要而独特的位置，这与它自身的环境生态条件是息息相关的。

第一，应将北滘镇新城区看做一有机的生物体系考虑其与周围环境的融合、共生；第二，新区的开发建设强度要在不破坏本地自然环境的前提下和本地生态环境的承载力许可的范围内进行，这同时也是和本地的治污、排污水平相关联的；再次，新城区的各生产、生活部门应依照清洁生产的需求进行生产，力争最大程度地减少污染；最后，要最大限度地保留和利用现有的河流及滨河绿化带，尽力维系现有地域的自然和文化因素。

为了增强北滘镇新城区的吸引力和凝聚力，不仅应致力于维持良好的生态环境质量，制造优美的城市景观特色，而且应致力于制造浓郁的本地独特的水文化气息，使城北新区成为一个新型的人居环境。

六、刚性与弹性原那么

市场经济的作用使经济进展的不定性增加，这就要求北滘镇新城区的计划应加大其弹性力度，正确给予功能定位；用地性质应具有必然程度的可换性和兼容性，地块有归并利用的可能性，指标确信方面应具有相应的幅度。

在道路系统与市政工程的建设方面，兼顾刚性原那么，以知足远景进展的需要。

7、多样化原那么

多样化指城市功能与景观的丰硕性，需要通过量种城市自身功能的集聚、融合，以达到城市中人的活动的多样化，从而形成富有生命力的、吸引力强的城市中心区空间。

第3章功能定位与计划目标

一、功能定位

1、北滘镇新城区进展的定位应高于目前北滘镇已达到的进展时期和水平，充分发挥其传统行业的优势，将其建设成为独具特色的经济支柱产业和经济新增加点。

二、北滘镇新城区应秉承广佛都市圈新型工商业重镇的进展脉络，使岭南传统文化特色与现代文明和谐共生，制造出经济繁荣、功能完善、人居环境优美综合效益的新型社区。

总之，依照整体计划确信的城市功能分区，北滘镇新城区是集北滘镇行政中心和地域性金融、居住、商贸、文娱、旅行休闲为一体的新型城镇中心区。

二、计划目标

充分利用北滘镇新城区所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住整体计划中制定的向新城区重点进展的良好契机，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将新城区建设成为经济繁荣、社会稳固、文化发达、环境优美、具有极大吸引力与凝聚力的新型社区，成为名不虚传的展现北滘镇新形象的窗口。

一、高品质的物质形态环境

功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境。

依托计划区南部旧城区建成区向北拓展，构造一个空间层次丰硕、具有时期感的城市新区，提升城镇的综合功能。

二、高质量的生态环境

以塑造城市特色为向导，增强绿化，避免污染，注重水环境和传统文脉承传，通过改善交通条件、完善公共配套设施、回恢复居民生活景像来表现人文关切，营造具有岭南特色“水乡文化”的生态景观，达到生态环境爱惜的要求。

3、高效能的基础设施

基础设施不仅要齐全，而且要做到平安、高效、靠得住，建设现代化高效能的通信设施和和谐的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供给、消防及垃圾回收加工等市政设施。

4、高水平的计划治理

增强新区建设治理，合理确信土地利用率，统一计划，增加弹性和应变力，成立完善的治理中心和技术效劳中心。

第4章计划布局设计

北滘镇新城区是一个展现以后北滘新形象的标志性新区，如何结合自身优势形成颇具吸引力的特色，是计划要求达到的重要目标。

因此，新区计划布局的原那么是：

既合理分区，知足分类用地在利用功能上的要求，又有机联系提高运行效率，考虑用地布局在近远期进展上的兼顾和衔接。

同时，利用自身的环境优势，形成新区优美的外部形象。

鉴于以上的原那么，通过方案比较，确信新区的布局计划要点为：

“一心”、“二横”、“二纵”、“三点”、“四水”。

“一心”：

指位于城北新区中部的行政中心，考虑到其承担的特殊的行政职能及已开发建设的现实性，整个城北新区的近期建设核心集中于此。

同时，计划力图塑造其周边优美的环境，在此处布置新区中心广场及大片的集中绿地，通过一系列的广场及建筑空间的有序结合与衬托，突出行政中心在新城区计划重心的核心地位，形成全区的景观及视觉中心。

计划以其中心为重点，构筑颇具特色的点、线、面结合的新区绿化体系，进一步突出其地位的重要性；另外，由于开发规模已然形成，因此便于以此为依托向外拓展，形成独具特色的城北新区中心。

“二纵”：

一纵为行政广场与水文化商业街融合形成的临水商业带，以休闲商业为主。

一纵轴线以行政中心为核心，别离向南北延伸的新区绿化景观轴。

它的形成是对行政中心及周围操纵区进行环境、建筑、绿化空间全面考虑的结果，利用整体的对称，寻求气魄的宏大；通过各类空间的过渡处置和相互衔接，与行政中心形成空间上的呼应，表现出其新区门户的鲜明形象；同时，在此轴线的处置上，采纳自由和中规两种不同风格的手法，在轴线南端已形成整个新区的中心公园，而自由式绿地与行政中心前面的广场空间彼此融合，又充分表现出自然风光和城市建设的完美融合。

二纵为以水文化风情街为主。

以传统文化元素为契点：

桑基鱼塘、鱼具、扁舟等，塑造传统水文化街区风貌。

配合大型商业配套设施的开发，展现地域文化与现代建筑的有机结合，突显小城镇的亲切、生机和丰硕多彩。

“二横”：

一横为广场北路城市景观轴。

一横东段通过一系列水面、铺地、绿化的引导，引入到行政广场与鲜明特色的水文化商业街，制造出高品位的休闲商业购物环境，沿此轴线的向西延伸，将行至景观制高点的高层商住建筑，从而达到了景观操纵的高潮。

尔后，通过一系列水面、铺地、绿化的引导，可抵达新区的又一处扩大绿地。

二横为广场南路商业购物轴，计划在纵向轴线的基础上，塑造出此代表新区又一重要特色的商业轴线。

轴线东段要紧为结合北滘公园的

绿化开敞空间，通过空间的开合、收放，将视线引致新区西侧的集中绿化通廊，配以绿地中的水面，形成具有丰硕景观特色的商业购物与居住环境。

“三点”：

在“一心”、“二轴”大的结构层次基础上，为丰硕景观及计划层次，特意布置了局部开阔的“点”。

“三点”具体指“一个中心，两个高点”。

“中心点”指位于新区中部的行政中心，它不管从哪方面讲，都将是统领中心广场开敞空间的重心所在，因此在体量、尺度及环境等各方面都要与广场周边的建筑相和谐。

“两个高点”那么指计划新区中的两片高层区域，一片位于计划区北面新城东一路旁的地块，此刻已出让作为美的企业的总部大楼，另一片位于环镇西路、广场北路、新城西五路与环镇北路一起围合的地块，此两点计划设置高层的办公及商业效劳等综合性建筑，从此两点俯向行政中心，使“一个中心”、“两个高点”在空间上一起构筑成新区建筑天际轮廓线的主体形象。

“四水”：

考虑到新区内原有的河流水面及其它地形地貌，计划在新区内结合用地布局形成四个较大的水面，组成了新区内水域的主体，在此基础上，构筑新区绿化景观的重要节点。

其中，位于行政中心南部的大型绿化公园将成为新区最具特色的中心公园，内部通过水体、小路、铺地、绿化、小品等各类形式塑造出独具特色的集旅行、休闲、娱乐为一体的新区公共绿地。

而位于行政中心西面、贯穿水文化商业街的人造水面与周边的建筑、绿化一起形成了新区水文化商业街的中心绿地。

为了兼顾现状的河涌走向，在环镇西路东侧的沙涌基础上，扩大水面，配以宜人的滨水绿化与休闲广场，作为市民日常生活配套中心。

另外，计划还扩大广场北路尽端河涌的水面，考虑到规模及地理位置，将后二者作为次一级的集中绿地进行计划。

总之，“四水”在原有“一心”、二横”、“二纵”、“三点”

景观轴线的基础上，配以滨水的绿化和局部扩大的水面，将计划布局与自然地形巧妙联系，从而使计划布局与基地的自然条件之间有了较为紧密的结合。

第5章各类用地功能

一、居住用地

计划区以居住用地为主，部份结合商业布置。

居住用地计划要紧表现环境生态化、交通便利化、生活舒适化、居住层次多样化几大特色。

依照本计划所确信的二纵二横轴线，划定商住用地开设沿街商铺的路段。

初步规定商住用地朝向广场南路、两条水文化轴线的路段可开设沿街商铺，其余路段禁止开设，有利于小区立体景观的营造。

二、公共设施

利用美的总部选址在新城区的契机，强化新城区商务、会议功能，为新区的商务进展奠定基础；

公共效劳设施要紧沿广场北路、广场南路布置，形成两条城市进展轴线。

增加大型综合性商业，形成区域购物、休闲、娱乐中心，并依托其形成商业街，以解北滘镇缺乏大型综合性商业之困。

依照计划要求，增加加油站、消防站、垃圾转运站、公厕等市政公共设施。

道路交通

三、交通系统

计划区骨干路网由五纵四横组成，“五纵”

别离是105国道、新城东一路、新城西二路、环镇西路、新城西六路。

“四横”别离是环镇北路、广场北路、广场南路、林上路。

纵向道路要紧解决新旧城区的交通联系，横向道路要紧解决新城区与过境路105国道的交通衔接。

其中环镇西路南连大良、北通陈村，环镇北路西连佛山一环、东连105国道，是以后顺德区联系佛山一环的要紧道路。

一、道路品级

道路系统分为四个品级：

对外交通干道：

80米（105国道）；

骨干道路：

37～46米（环镇西路、环镇北路、林上路）；

次干道路：

25～36米（广场北路、广场南路、新城东一路、新城西二路、新城西六路等）；

支路：

15～24米；

步行径：

2～6米。

二、道路交通设施

结合计划区行政中心、北滘公园和集散性时刻段较明显的地段配建集散广场、社会停车场，方便市民的出行

第6章绿地景观系统

“二横”、“二纵”与“四水”的绿化水网生态廊道：

河涌绿地的改造利用；

“生态斑块”：

成片公共开敞空间，即城市公园、广场等。

计划区“经脉”的计划重构，使区内绿化系统形成公园－休闲广场－街头绿地－防护绿地的有机格局；同时，结合城市建设，区内景观系统形成：

景观节点－景观走廊－景观高潮区的有机构架。

区内重构的“经脉”，使区内绿化景观生态系统形成：

点－线－面层层渗透的肌理，形成内部与周边有机相连的整体魄局，构造复合型生态系统的大体构架。

第7章城市设计指引

一、“水城”理念

延续计划设计理念，营造“水文化”的现代化滨水城市。

二、城市空间模式

城市天际轮廓线自自君兰高尔夫往旧村（自北向南）慢慢降低，建筑以中高层为主。

三、水城文化

以爱惜绿化水网生态景观走廊为起点，在其与要紧干道节点处布置公园、城市广场，形成“生态斑块”，使景观空间张驰有致；另外，通过绿化水网与地块内公共开敞空间有机相连，层层渗透，内外呼应，打造新一代“岭南水城”。

四、人性化、生态化的城市道路

在知足道路的大体功能和各行其道，平面分离的前提下，结合沿线自然生态环境和人的心理需求，合理设计道路断面、植物配置、地面铺装、休闲小品、景观通廊等，使城市道路更“人性化、生态化”。

一、营造特色城市公共开敞空间

沙涌沿线绿地设计运用“还原、爱惜、保育”的手腕，还原北滘桑基鱼塘的城镇景象，设置湿地生态景观区、湿地保育区，营造人与自然和谐共存的生态公园。

计划把沿环镇西路和广场北路的河网绿地和城市广场设计为表现现代滨水城市风貌的城市开敞空间，在“自然生态”的原那么上，建设集自然、休闲、文化、商业于一体的休闲活动带，配合居住区公共效劳中心，营造特色城市活动高潮区。