房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

浦东新区康桥路永乐街楼盘1657弄3号楼10层资产评估

项目名称：

资产评估

委托方：

xxx

估价方：

xxx

估价人员：

xx

估价作业日期：

2013年11月14日

简要历史：

永乐街坐落于康桥路御水路交汇处，沪南公路、中环、S32、外环线、横贯东西南北，距迪斯尼仅仅10分钟车程、距离陆家嘴金融贸易中心10公里，距离龙阳路地铁站6公里。

永乐街楼盘房子简介：

面积：

90平米户型：

2室2厅1厨1卫

朝向：

南北装修：

精简装

楼层：

10建筑年代：

2013年

产权性质：

商品房房屋现状：

空房

致委托方函

Xxx：

受xxx的委托，我公司于2013年11月11日至11月14日，对位于上海市浦东新区康桥路，建筑面积为90m2商品房房地产进行市场价格评估，为贵公司出让该房地产提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币1267425元，大写:

元。

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：

xxx

2013年11月14日

估价的假设和限制条件

（1）本项估价的假设条件

本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

（2）本项估价的限制条件

本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。

本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

1房地产评估报告

1.1评估项目名称

浦东新区康桥路1657弄永乐街楼盘房子10楼价值评估

1.2委托估价方

单位名称：

上海建桥学院

联系人：

xxx

电话：

1381629xxxx

地址：

浦东新区康桥路1500号

1.3受委托估价方

机构名称：

某某某有限公司

法人代表：

xxx

土地评估资质注册号：

B2007520000

房地产评估资格证书号：

建房估证字[2010]007号

资质等级：

一级

资产评估资格证书编号：

00290000

批准文号：

财评函字（1999）12号

上海联系地址：

浦东新区康桥路1500号

联系电话：

1880190xxxx

联系人：

xxx

1.4估价对象概况

1.41建筑物状况

⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为90m2。

建于2010年，产权剩余67年，单位面积价格20000元

⑵永乐街楼盘房子10楼位于上海市浦东新区康桥路，钢筋混凝土结构，委估对象属商品房住宅。

1.42委估对象利用现状

委估房地产现作销售房，精简装修，让人有温馨的感觉。

1.5估价目的

为确定该商品房购买价格而评估其房产及附属物市场价值。

1.6估价时点

二0一三年十一月十四日

1.7价值定义

本次评估项目的价值定义为：

委估对象于现实正常使用情况下的公开市场价值，不考虑抵押、查封、租赁等因素的影响。

1.8估价依据

（1）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托方；

（2）委托方提供的资料及相关证件；

（3）中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

（4）《中华人民共和国担保法》；

（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（6）《中华人民共和国土地管理法》；

（7）《2004年上海市建筑工程计价定额》及相关调价文件；

（8）估价人员掌握和搜集的有关估价资料和市场信息；

（9）浦东新区物价局文件思价发〔2009〕68、〔2008〕56号。

1.9估价原则

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（1）合法原则：

要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（2）最高最佳使用原则：

要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（3）替代原则：

要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。

类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（4）估价时点原则：

要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。

在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。

估价时点是评估房地产价值的时间点。

（5）公平原则：

要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

1.10评估程序及方法

（1）评估程序

由专业人员组成评估小组；

到现场勘察，收集相关市场资料；

调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；

进行评定估算，完成评估报告。

（2）评估方法的选取

住宅房地产根据其特征和用途，宜采用重置成本法进行评估，首先求取建筑物的重置单价，再按其使用年限，现场勘察的建筑物状态、使用和维护情况，对照《房屋完损等级评定标准》，确定评估对象的成新率，最后评定其价值。

计算公式为：

房地产评估价值=重置单价×（1-折旧率×折旧年限）（成新率）（1±其他因素调整率）×建筑面积

（3）评估测算过程：

建筑物及附属物重置价值

参照本地根据《上海市建筑工程计价定额2004版》结合本地材料价值和人工费用及税费、利润区类似建筑物的工程造价信息，确定建筑物重置成本价值。

建筑物成新率确定

通过建筑物的实际有效使用年限的考察，确定其实体损耗，并结合实地勘察了解的情况。

参照《房屋完损等级评定标准》,确定评估对象的成新率（折旧年限）

1.11估价报告应用的有效期

随时间的变化，评估对象的价值也应作相应的调整，故本报告的有效期为：

自报告出具之日起计，即自2013年11月15日至2014年11月14日止有效。

1.12估价日期

本估价报告的估价日期为2013年11月10日至2013年11月14日。

1.13估价结果

经过估价人员采用科学、独立、客观的分析和测算，评估对象在2013年11月14日的公开市场价值为人民币

元整（￥1387160.00元）。

2房地产估价技术报告

2.1个别因素调查

2.1.1建筑物状况

⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为90m2。

建于2010年，产权剩余67年，单位面积价格20000元

⑵永乐街楼盘房子10层位于上海市浦东新区康桥路，钢筋混凝土结构，委估对象属销售商品房，精简装修，让人有温馨的感觉。

2.1.2估价对象利用现状

委估房地产现作销售，精简装修，让人有温馨的感觉。

2.2区域因素调查

2.2.1商服繁华度

估价对象南面为上海建桥学院，学生流量比较大，距离东郊百联购物中心不到2000m，据桔子水晶酒店约50m,估价项目又属浦东新区经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。

2.2.2交通便捷度

估价对象距公交车站约200米，附近有南南线、周康一路、多条公交线路通过，交通较方便。

距11号地铁站500米。

附近16号地铁在建中。

2.2.3周边布局状况

估价对象周边有上海建桥学院，文化氛围比较好，附近有曙光医院、东郊百联购物中心、桔子水晶大酒店、建设银行、工商银行、农业银行、等齐全。

城市基础设施完善度：

水、电、气、视、讯、路配套齐备。

2.2.4环境质量状况

由于该地区为工业园区，工厂及工地较多，空气质量一般，周边环境一般。

2.3最高最佳使用分析

委估房地产位于上海市浦东新区康桥经济开发区，周围多为商铺、企业、学校，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。

委估房地产同时位于上海浦东新区康桥路，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。

根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

2.4估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和上海市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

市场比较法：

是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.5估价测算过程

2.5.1市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：

（1）确定比较因素如表2.1

表2.1比较因素

实例

比较项目

待估房产

2室2厅1厨1卫

2室2厅1厨1卫

3室2厅

坐落位置

建桥学院

松江大学城

松江大学城

松江大学城

交易时间

2010/9

2010/9

2010/9

2010/9

用途

居住

居住

居住

居住

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易方式

销售

销售

销售

销售

区域因素

中心职能总数

2

2

2

2

基础设施状况

一般

一般

一般

一般

公交流量

较好

较好

较好

较好

人流量

较好

较好

较好

较好

商业繁华程度

一般

一般

一般

一般

区域交通管制

一般

一般

一般

一般

个别因素

附近公交情况

较好

较好

较好

较好

面积（m2）

90

90

90

90.88

房屋形状

长方形

长方形

长方形

长方形

停车状况

一般

一般

一般

一般

（2）确定比较因素系数如表2.2

表2.2比较因素系数

项目比较因素

待估房产

2室2厅1厨1卫

2室2厅1厨1卫

3室2厅

交易时间

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

区域因素

中心职能总数

100

100

100

100

基础设施状况

100

103

98

100

公交流量

100

100

100

100

人流量

100

105

98

100

商业繁华程度

100

100

100

100

区域交通管制

100

100

100

100

个别因素

附近公交情况

100

100

100

100

临街宽度

100

102

98

99

房屋形状

100

100

100

100

停车状况

100

100

100

100

（3）比准价格确定如表2.3

表2.3比准价格表

项目比较因素

2室2厅1厨1卫

2室2厅1厨1卫

3室2厅

房地产价格（元/m2）

21111

17778

18354

交易时间

100/100

100/100

100/100

交易情况

100/100

100/100

100/100

区域因素

中心职能总数

100/100

100/100

100/100

基础设施状况

100/103

100/98

100/100

公交流量

100/100

100/100

100/100

人流量

100/105

100/98

100/100

商业繁华程度

100/100

100/100

100/100

区域交通管制

100/100

100/100

100/100

个别因素

附近公交情况

100/100

100/100

100/100

临街宽度

100/102

100/98

100/99

房屋形状

100/100

100/100

100/100

停车状况

100/100

100/100

100/100

比准价格

18517

18500

18440

根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：

（18517＋18500＋18440）÷3=18485元/m2

2.5.2收益法

由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。

（1）估算总收益

通过调查上海市浦东新区地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为5000元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：

5000×（12-1）=55000元

（2）估算年房地产租赁总费用

总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。

房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。

行业惯例按建筑物重置价的0.3％计算，据浦东新区地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为10元/m2，则：

房屋修缮费＝5000×0.3％＝15元

保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.2%，则：

保险费＝5000×0.2%＝10元

税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及上海市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，，则：

55000×17.5%=9625元

上述①、②、③总费用合计为9650元

（3）年纯收益

55000－9650＝45350元

（4）还原利率的确定

还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：

还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％

一年期贷款利率为3.87%；期望得到的利润设为10％，则：

还原利率＝3.87%×70%＋10%×30%＝5.709％

（5）确定收益年限

委估对象建筑物剩余使用年限为68年，委估宗地剩余使用年限为67年。

按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取67年。

（6）计算房地产的价格

据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则

收益价格=45350/5.709％×[1－1/（1＋5.709％）67]=871250.2983元

取整为871250元。

房地产单价=871250÷90=9680.6元/m2

2.6估价结果确定

由市场比较法测算出的房地产单价为18485元/m2，由收益法测算出的房地产单价为9680元/m2，两者相差不大，两者取平均数并取整，则：

委估房地产的单价=（18485+9680）/2=14082.5元/m2

委估房地产价格=14082.5*90=1267425元

估价对象在估价时点的地上建筑物及附属物等的公开市场价值为人民币

元整（￥1267425.00元）。

上海xx房地产评估有限公司

20013年11月14日

3总结

此次估价，通过利用市场调查中拟估价对象的建筑物状况、商服繁华度、交通便捷度、周边状况、环境状况的因素，根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在合理的假设前提下，综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点的客观合理价值进行了评定估算，最终得到合理的估价结果。

通过此次估价，让我们对房地产估价有了一个全面的了解，也熟悉市场法和收益法在估价中应用。

对市场法和收益法中的计算要素有了新的认识。