浙江台州市商业地产市场报告.docx

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浙江台州市商业地产市场报告

浙江省台州市商业市场报告

2008年3月25日

壹、浙江省台州市概况

台州市位于浙江省沿海中部、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。

该市陆地面积约9411平方公里，其中市区面积约1536平方公里；海洋面积约80000平方公里，大陆海岸线约长745公里。

其下辖椒江、路桥、黄岩三区；临海、温岭二市及玉环、天台、仙居、三门四县等行政区域。

据市统计局数据显示，该市总人口约569.39万人，总户数约191.99万户，其中市区人口约151.56万人，户数约49.84万户。

故其平均户量约为2.97人/户，其中市区约为3.04人/户。

经过多年的建设，其已初构港口、机场、104国道、沿海高速公路等海陆空立体交通网络，基本形成了全市一小时交通圈，大大缩短了与上海、杭州、温州等城市的距离。

故其在依据自身特有的地理地貌及“温台模式”的民营经济特征基础上，目标建设为承接新一轮全球经济转型和长江三角洲城市经济辐射圈内新型的临港型工业城市。

贰、浙江省台州市国民经济及社会状况分析

当前，台州经济社会发展已基本完成工业化的基础上进入高成长期，处于全面加快现代化建设的关键时期。

今后一段时期台州经济和社会发展的主要目标是，至2010年达到人均产值5000美元，至2016年达到人均产值10000美元的经济规模，以望将其建设成为“长三角地区先进制造业基地”、“东南海现代化港口大城市”和“中国民营经济创新示范区”。

一、台州市近三年GDP及三个产业产值分析

分析：

◎从其GDP及各产业总值近三年的变化值看，其基本以17~18%的增幅，呈现较快的经济发展势头。

◎从其各产业总值所占GDP的比重看，其已从2005年的8.2：

52.6：

39.2调整为2007年的6.7：

53.9：

39.4，可见其较快城市工业化发展进度。

分析：

◎从其第三产业主要行业的产值看，其主要以批发和零售业为主力行业，约占总量的26.8%。

并由此带动交通运输及邮政、金融业、房地产等第三产业行业发展。

◎从其各主要行业的产值变幅看，其在批发和零售业16.8~18%的增幅带动下，金融业、房地产业以21.3~26.7%的高速增幅发展。

◎而住宿和餐饮业则因受限于当地的文化、服务意识等形态，仅以10.1~17.5%的增幅发展。

二、台州市近三年国民生活状况分析

分析：

◎从其家庭总收入变化值看，其近三年以7.8%~10.6%的幅度增长。

◎从其家庭可支配收入变化值看，其近三年以9.4%~10%的幅度增长。

◎从其家庭消费性支出变化值看，其近三年以5%~11.9%的幅度增长。

◎可见，其城镇居民的生活状况，随着经济的发展而得以逐步改善，而家庭消费性支出则主要受物价的影响而增幅较高。

分析：

◎从其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，其近三年以10.6%~16.8%的幅度增长。

可见，其在恩格尔系数保持在34%的幅度下，正逐步改善衣、行等生活水准。

◎在解决温饱问题后，其在医疗保健下降了0.8%支出及教育文化增幅12.1%的支出，则进一步体现其生活水准的提升。

◎在诸如保险、经营等转移性支出从6.8~27.7%的高速增幅看，则进一步体现其较强的投资消费理念。

叁、台州市黄岩区概况

黄岩区位于浙江黄金海岸线中部，为台州市主城区之一。

其东界椒江区、路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉县，北连临海市，距省会杭州207公里。

全区总面积约988平方公里，人口约58.3万人。

其下辖8个街道、5个镇、6个乡。

随着，中国首家县级民航站——黄岩民航站已开通北京、上海、广州、重庆等10多条航线；甬台温高速公路和104国道跨越南北，境内有两个互通道口。

拟建的甬台温铁路站场亦选址黄岩。

故该区域水陆空交通网络便捷性较佳。

同时随着，该区城市化以“北改、南拓、中整、西进”的方针不断加快进程，城市建设的日新月异，城区框架日益拉大，进而促使该区域连续两届跻身“全国农村综合实力百强县（市）”行列，获得“中国明星县（市）”、“浙江省小康县（区）”等称号。

肆、台州市黄岩区与周边区域国民经济分析

黄岩区自改革开放以来，以市场为取向的改革起步较早，为我国股份合作经济重要发源地之一，为全国第一个颁发了保护和规范股份制企业政府文件~《关于合股企业的若干政策意见》的县。

现经多年的建设，已逐步形成了塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业。

成为国内闻名遐迩的“中国模具之乡”，素有“精细化工王国”、“中国工艺品之都”、“中国塑料日用品之都”等美称。

一、2006~2007年黄岩区与周边区域GDP及三个产业产值分析

分析：

◎从其全市及各区的GDP看，基本以12.5~14.3%增幅发展，其中以路桥区的增幅最高，黄岩区次之。

而黄岩区所占比重最低，约为26%。

◎从其全市及各区的第一产业看，基本以0.1~4.6%增幅发展，其中以黄岩区的增幅最高。

且黄岩区所占比重最高，约为40.2%。

◎从其全市及各区的第二产业看，基本以11.8~17.2%增幅发展，其中以椒江区的增幅最高，路桥区次之。

而黄岩区所占比重最低，约为26.8%。

◎从其全市及各区的第三产业看，基本以12.5~14.8%增幅发展，其中以路桥区的增幅最高，椒江区次之。

而黄岩区所占比重最低，约为23.7%。

◎可见，在市区的经济发展比较中，黄岩区的经济发展较为滞后，所在产值比重最低，而从其各产值增幅看，则明显低于其他区块，故可预见其急需导入外部经济促使其发展。

分析：

◎从第三产业中交通运输及邮政产值看，黄岩区所占比重最低，仅约为24.7%。

◎从第三产业中批发和零售产值看，黄岩区所占比重最低，仅约为14.7%。

◎从第三产业中住宿和餐饮业产值看，黄岩区所占比重最低，仅约为19.7%。

◎从第三产业中金融业产值看，黄岩区所占比重最低，仅约为22.4%。

◎从第三产业中房地产业产值看，黄岩区所占比重适中，约为34.9%。

◎通过上述对比，可见黄岩区的各项产业均有待进一步加强发展。

伍、台州市商业市场分析

一、台州市市区商业市场分析

分析：

◎从其市区与各区域社会消费品零售年度总额相较看，其基本以16.4~16.9%幅度增长。

◎从各区域社会消费品零售年度总额所占市区比重看，路桥区最高，约占42.7%，黄岩区最低，约占25.7%。

◎从各区域社会消费品零售年度总额增长率看，基本维持在16.4~16.8%区间内。

分析：

◎从各区域市场总量所占市区总量看，路桥区最高，约占40.1%，黄岩区次之，约占32.2%。

◎从各区域消费品市场量所占市区总量看，三区较为平均。

其中黄岩区最高，约占35.3%。

◎从各区域生产资料市场量所占市区总量看，路桥区最高，约占61.4%，黄岩区次之，约占22.7%。

◎从各区域市场交易总额所占市区总量看，路桥区最高，约占70.9%，黄岩区次之，约占15.4%。

◎可见，在台州市区及各区域商品市场基本情况上看，黄岩区远落后于路桥区，而有待进一步予以加强。

二、台州市椒江区百货业市场分析

◎椒江区位于浙江沿海中部台州湾入口处，为台州市行政中心及为台州区的主城区。

其下辖8个街道、1个海岛镇，人口约48.94万。

◎因其特殊的行政地位，故在多年的建设中，逐步形成了以百货商业公司为主的商业形态，故本次调研组特针对此物业展开市调工作。

◎现椒江区商业租售行情为1.5~9元/㎡/日，或由商业管理公司依据营业利润提成10~20%，其经营面积多为80~200㎡。

其中，改建商场的租售行情为1.5~3元/㎡/日；新建商场的租售行情为7~9元/㎡/日，主力面积为100~200㎡，租赁总价为改建商场为5.5~21.9万/年；新建商场为25.6~65.7万/年。

◎现椒江区百货商业公司，由于其或为旧楼改建或为新建，故存在规划不良、市场培育期内人流不足、商业管理水准参差不齐等状况，从而影响其品牌商家的入驻。

◎现椒江区各百货商业公司的营业时间多为8:

30~9:

30至20:

00~21:

30，可见其商业经营氛围较为浓厚。

◎现椒江区各百货商业公司在动线规划中，手扶梯、客梯、货梯多为1~2部，走道梯为4~8个，主干道多为4~6M，支干1.5~3M，该规划多以从购物舒适度及经营者的展示度出发的商业特征。

◎现椒江区各百货公司楼层业态规划分割较为明细，基本以男、女、童、运动服饰、鞋帽为则，或单一产品类民生主题商场，如家居等，并配以少量中西简餐馆。

◎故通过上述比较，可见现椒江区主要商业业态，已呈现以民居民生为主的消费市场特征，进而形成路桥区、黄岩区的消费群体的民生需求均至此消费的现状。

◎依据本公司在房地产行业中多年的操盘经验可见，一个成熟的约10000㎡的中型百货公司或商场须由近20万人口的消费支撑，方可存活的定律。

而观之椒江区现有百货公司及商场合计约17.35万㎡的规模，则须由约347万人口予以支撑，故可预判该类物业是建立在台州市近569.29万人的消费结构基础上构筑的，同时也进一步映证台州市民营企业的活力之强度。

三、台州市路桥区商品市场分析

◎路桥区位于浙江沿海中部，为台州市主体城区之一。

其下辖6个街道、4个镇，人口约42.93万。

◎因其早期特殊的民营商业地位，故在多年的建设中，逐步形成了以市场为主的商业形态，故本次调研组特针对此物业展开市调工作。

◎现路桥区商业租售行情为2.5~50元/㎡/日，及由商业管理公司收取5元/㎡/月或600~1200元/月的管理费，主力面积约为10~30㎡，租赁总价约为0.91~54.8万元/年。

而产生如此大的区间，则主要因其商业开发公司通过拍卖黄金铺位、优惠劣等铺位的招商措施造成的，如中国建筑装饰城等。

◎现路桥区商业的营业时间多为7:

30~9:

00至16:

00~18:

30，可见其企业在傍晚前经营氛围较为浓厚。

◎现路桥区商业各市场在动线规划中，手扶梯、客梯、货梯多为1~8部，走道梯为7~14个，主干道多为2.4~6M，支干1.2~3M，该规划多以从消费者的聚集度及经营者的运输度出发的商业特征。

◎现路桥区商业楼层业态规划较为单一，基本以服饰、日用品、家电、电脑、五金装饰、建材装饰为则的经营性商场，并配以少量中西简餐馆、宾馆等。

◎故通过上述比较，可见现路桥区商业主要业态，已呈现以经营为主的市场特征，进而形成路桥区的消费群体如需较高的民生需求须至椒江区消费的现状。

◎现路桥区市场，由于其以民营企业经营活动为主，故存在自主性过强、市场培育期内流动量过大、商业管理力度不强等状况，从而影响其品牌效应。

◎而依据市场以批发兼零售的经营特征可见，路桥市场的建设是以路桥为中心，辐射周边乃至华东、华中等省份，故其市场的经营活力，招商力度须以此为出发点，方可存活的原由。

四、台州市黄岩区商业市场分析

◎目前，黄岩区近期的商业推案量约为197500㎡，该案量已超黄岩区2006年度商品房销售面积（158450㎡）约39050㎡，可见其未来市场的销售压力较大。

◎本公司是依据其商业不成熟之特征，以上表中住宅的面积反推其商业规划面积而得其各楼盘的商业铺位约50~500㎡面积段；以上表中住宅售价的3倍推算出其售价约为10000~22500元/㎡。

从而预测其未来主力面积约为50~100㎡，销售总价格将在50~225万元/户区间内。

◎而从其各楼盘的业态规划看，小型住宅类产品多设置沿街铺，而中大型楼盘则在设置沿街铺的同时，配置大型综合百货商场，故可见未来黄岩区的商业将随着各楼盘商业设施的交付而得以提升其档次。

◎而从其各楼盘的总户量看，如交付入住将产生约6450户，结合黄岩的年均3.12人/户的户量，可预见其未来将产生近20124常住人口。

而如考量黄岩区现有约58.3万人的消费规模，可预知其未来较为可观的消费量。

分析：

目前黄岩商业布局主要以横街为中轴线，劳动路为纵轴县线形成十字型逐步延伸至青年路、天长路，业态分布主要以服装零售占大多数。

主要经营的商品档次为中低档。

◎青年路业态分布构成：

青年路作为椒江区连接黄岩区的客运主通道，业态分布较为广泛，商业集中与环城东路与劳动路间，商铺形态主要为1~3F的立地房，底层为门面房，2~3F多为宾馆、娱乐或居住。

主要业态以服装鞋包类为主，占56%，经营品牌为中档，服装类型以休闲运动类居多，店铺面积范围20~200㎡，主力店铺面积20~50㎡，商铺租金6~10元/㎡/日，且多为短期出租，租期在半年至一年。

◎横街业态分布构成：

横街贯穿黄岩区区中心，作为黄岩区商业的中心线，商业规模和档次都相对为最高。

为方便政府部门管理其划分为横街商业一区、二区、三区，其中以二区的商业最为密集，即劳动路至天长路之间。

商业业态以中高档的时装为主，占62%，其次为金融行业（银行），占11%。

商铺形态为住宅底商及综合大楼底商，商铺面积范围较大20~350㎡，主力的商铺面积在50~80㎡。

商铺租金8.5~12元/㎡/日。

商铺出租情况良好，基本无铺可租。

◎劳动路业态分布构成：

劳动路作为黄岩区较早的商业街，孔庙便位于其上，整体建筑形态比较老旧，商铺面积较小，主要集中于青年路至横街，以经营中低档的服装鞋包为特色。

由于其商品价格相对比较经济，适合当地的中低收入群体，故人气旺，与店主交谈得知一般每天的营业额在300元左右，旺季可以达到500元以上，商铺面积10~80㎡，主力的商铺面积在10~20㎡，商铺租金7~9元/㎡/日，商铺转让较为活跃。

◎天长路业态分布构成：

天长路作为青年路和横街商业效应的延伸段，其商业业态主要偏向服务性，服装鞋包类相对其他商业路段明显减少，占33%，而餐饮和宾馆的比例明显上升分别占28%，15%。

商铺形态多为一层的沿街店面，商铺面范围10~60㎡，主力商铺面积15~30㎡，商铺租金6.5~8元/㎡/日。

◎黄岩区主要商业街区业态构成：

综上所述，目前黄岩区的商业业态构成主要以服装鞋包类为主，且集中于中档品牌，而在中高档品牌上仅限于运动类如adidas，nike.缺乏大型的综合性百货商店；餐饮方面的比重也不高，大多是小型饮食店；但在金融配套上较完善，随处可见银行及24小时自助银行，可见其当地居民消费行为较为活跃。

但从另一方面看出其商业的支付方式还大多局限于现金，商业发展程度较低，店铺的经营模式多为品牌加盟，独门独户，商业形式较为保守，在租金价格方面，除横街外差异较小，基本维持在7~10元/㎡/日，且整体出租情况好，空置率低约2%。

各街的50~100㎡小铺商业经营额约在12.3~34.6万元/年。

而通过上述图表显示出,目前黄岩区的商业业态的档次较低、购物环境差、杂乱等特征，造成其居民如须有一定品质的民生需求时仍须至椒江区的现状。