烟台征收补偿方案.docx
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烟台征收补偿方案
为改善居民居住条件和环境，加快棚户区改造步伐，依据市区总体建设规划，胜利区片整体改造已列入烟台市城市改造重点工程，此项工程由芝罘区政府负责实施。
根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，结合我区类似房地产征收补偿实例，拟定房屋征收与补偿方案如下：
一、征收范围
胜利路以西、西南河路以东、文化广场以南、建昌南街以北（规划保留建筑除外）。
二、征收法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号）、《山东省城市房屋拆迁管理条例》（2006年12月1日）、《烟台市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》等有关规定。
三、征收实施时间
计划于2011年开始。
自发布《房屋征收决定公告》后60天内为签定征收协议期限。
四、征收补偿方式
本区域房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换补偿方式。
实行房屋产权调换的，可选择就地房屋调换或易地房屋调换。
住宅房屋主体货币补偿原则：
被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由被征收人选定的房地产评估机构评估确定。
胜利区片货币补偿房地产价格均价为9122元/ｍ²。
住宅房屋产权调换按等价值调换的原则：
即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。
被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。
（一）住宅房屋货币补偿
私有房屋货币补偿额=房证建筑面积（低于45m²的解困补到45m²）×房地产评估单价（具体房地产评估价格详见分户评估表）+搬迁补助费+速迁奖励费+三个月临时安置费+附属设施及装修补偿费（包括燃气、电话、有线电视、小棚、室内装修折旧等补偿）。
1、被征收人选择货币补偿且符合住房保障条件的，经被征收人申请优先给予住房保障。
2、平房（含简易二层楼房）院内自建无证房屋、棚厦依据评估机构评估确定的价格给予补偿。
（由于该区域平房住户住宅面积小，因日常生活所需在院内建的无证房、小棚，补偿价格为重置价结合成新评估确定给予货币补偿）
（二）住宅房屋就地产权调换
1、胜利区片新建住宅为高层板式住宅（期房），其中1-6号楼地上一层至三层为非住宅，四层至三十三层为住宅；7-10号楼地上一层至二层为非住宅，三层至三十三层为住宅。
2、胜利区片住宅房屋的设计建筑层高为2.85米。
3、产权调换胜利区片高层住宅房屋的相关规定：
①房证建筑面积低于45m²的房困户补到45m²后，按原房地产房屋评估价格与所选定户型的楼层投资优惠价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资（详见楼层价格表）。
②房证建筑面积超出45m²的按原房屋评估价格与所选定户型的楼层价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资（详见楼层价格表）。
③被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加15m²投资优惠面积后相近的户型房屋。
④产权调换房屋的选房程序按胜利区片《回迁安置房选房程序通知》办理。
⑤被征收人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资。
燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由被征收人自行投资。
（三）住宅房屋易地产权调换安置
征收人在不同区位提供安置房源。
被征收人可根据评估机构对原房地产房屋评估的货币补偿额自选调换房房源，并按核定的安置房价格购买。
有配套小棚的由被征收人按1200元/m²购买。
征收人提供的安置房房源是毛坯房的给予安置房建筑面积100元∕m²室内配套款，由被征收人自行配套。
征收人提供安置房房源是初装房的不发给安置房建筑面积100元/㎡室内配套款。
五、“房困户”审查标准和条件
1、被征收人仅有一套住房。
2、被征收人房屋面积低于最低保障户型使用面积34m²或建筑面积低于45m²。
3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困名单，经审查核准。
六、公管房、自管房、代管房的补偿原则
1、公管房、自管房的房屋承租人未参加过房改的，在征收公告期内签定搬迁协议搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改；不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，对房屋所有权人进行补偿；不能解除租赁关系的给予房屋产权调换，由产权人和承租人继续延续履行租赁关系。
2、承租代管房的被征收人，房屋代管人和承租人解除租赁关系的，由征收人对房屋代管人进行货币补偿；不能解除租赁关系的给予房屋产权调换，由房屋代管人和承租人继续延续履行租赁关系；承租人符合房改规定条件的，新安置住房可以申请办理房改。
七、其它补偿标准
1、被征收房屋附属设施按有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。
2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。
取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别（生产及仓储类30元/月/m²、办公及公益类40元/月/m²、商贸及服务类50元/月/m²），一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业的补助费。
3、房屋配套小棚（房改表有备案的）按建筑面积1200元∕m²给予补偿，予以拆除。
八、安置房屋标准
1、就地安置房分毛坯房、初装房。
毛坯房标准为：
水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。
初装房标准为：
在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。
2、选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人100元/m²的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。
选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。
九、安置房房源
1、就地安置房源：
胜利小区1-10号楼。
户型单层建筑面积约为：
65m²、75m²、85m²、95m²、115m²、125m²、135m²、140m²，被征收人可根据应调换面积选择。
2、易地安置房源地点、户型、面积等相关资料，待《房屋征收决定公告》发布时一并提供。
十、就地、易地产权调换房屋的方法与步骤
1、选择就地住宅房屋产权调换的被征收人，根据每天交房的套数，制作相应套数的顺序号（即：
交房套数100套，就制作顺序号1-100号，依次类推），于次日上午9：
00在征收指挥部院内排队抓取调换房选房顺序号，根据抓取的顺序号依次选房，行动不便的老年人或病残人出具授权委托证明，由被委托人排队抓取选房顺序号。
两套房屋以上的被征收人，每一个房屋所有权证抓取一个选房顺序号（即两个房产证抓取两个选房顺序号），现场由公证部门公证。
2、选择易地住宅房屋产权调换的被征收人，按“先搬迁交房先领取选房顺序号”的原则，优先选择征收人提供的不同区域房屋的楼号、单元、户型面积、楼层。
调换楼某一户型选满后，被征收人可选择其它调换楼的户型。
十一、住宅搬迁、躲迁与速迁奖励政策
1、搬迁补助费为每户1000元（每个房证视为一户），需要周转过渡的，被征收人可享受两次搬迁补助费。
2、临时安置补助费：
被征收人过渡安置（躲迁）期间，由征收人按规定付给被征收人临时安置补助费，由被征收人自行躲迁。
被征收人房屋建筑面积小于45m²的，按45m²计发。
①选择货币补偿的，征收人付给被征收人三个月的临时安置费，发放标准按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发。
②选择就地产权调换的被征收人，躲迁期限为36个月。
临时安置补助费自搬家交房之日起，发至回迁安置通知之日起后延四个月止。
在搬家交房时暂付一年，剩余部分按年度支付，回迁安置时结算付清。
发放标准为：
按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发，超出规定躲迁期限临时安置补助费按每月40元/m²计发。
③选择易地现房房屋安置的，按被征收房屋建筑面积每月20元/㎡发给四个月临时安置补助费。
3、速迁奖励费：
①发布《房屋征收决定公告》后，被征收人在规定的签约期限内签定征收补偿协议并搬迁交房的，按原房证面积每平方米奖励100元计发，不足10000元的按10000元计发。
逾期取消搬迁奖励费。
②凡是在《房屋征收决定公告》规定的签约期限内签定协议并搬迁交房的，按其被征收房屋（房证）建筑面积300元/m²标准增发速迁奖励费。
③选择就地产权调换的被征收人，在速迁奖励期内搬迁的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡。
④在《房屋征收决定公告》规定的签约期限内签定协议并搬家交房的，就地调换房屋的自回迁安置通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。
4、被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及相关费用，由被征收人自行结清。
5、住户搬家交房时需签定《交房验收单》，注明交房日期，并结清住房相关费用。
十二、费用结算
1、凡选择货币补偿的被征收人，签定协议并搬迁交房后十日内，所有征收补偿费经审核后，由房屋征收人一次性付清。
2、凡选择房屋调换的被征收人，签定协议交房后十日内，征收人付给被征收人搬迁补助费、速迁奖励费、临时安置补助费、附属设施及装修补偿款（临时安置补助费每年支付一次）。
3、被征收人所选房屋增加面积需投资的，待所调换房屋办理回迁手续时，由被征收人交纳。
十三、物业管理
1、本次征收实行住宅房屋产权调换的，应接受所在区域内的物业管理单位的服务与管理。
按政府物业管理相关规定缴纳物业管理费。
2、调换房在本小区内为征收回迁户免费提供公用停放自行车和摩托车的停车场所。
十四、征收组织形式
1、本次征收按照公开、公平的原则，实行政策公开，被征收人的房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房栋号、单元、房屋套数、楼层公开。
做到依法征收、规范操作。
2、征收办公室设在胜利路61号，主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。
被征收人可持有关证件到相应负责的现场审签室办理征收相关手续。
办公现场将设有整个小区的总规划图、调换房展示图，向住户公示调换房相关信息，望各住户前往观看和咨询。
十五、征收程序
1、由被征收人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、装修、附属设施逐户进行勘查评估。
芝罘区人民政府发布《房屋征收决定公告》后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放《征收通知》和《房地产评估报告书》，逐户进行征收动员工作，办理征收货币补偿和产权调换的相关手续。
2、被征收人办理征收手续时须持房屋所有权证（公管房、代管房、自管房附加租赁合同）、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人或承租人身份证等相关证件。
十六、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜
产权调换房办理烟台市住建局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证，调换房屋被征收人投资面积部分，由被征收人按照国家有关规定缴纳税费，其它办证所需费用由征收人承担。
由房屋征收实施单位负责办理两证。
本方案由胜利区片房屋征收实施单位和评估机构负责向被征收人解释。
征收现场办公地址：
胜利路61号
办公电话：
6609961 6602157
附件：
胜利区片回迁安置房楼层调换价格表
胜利区片1-6号楼回迁安置房楼层调换价格表
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胜利区片7-10号楼回迁安置房楼层调换价格表
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投资优惠价格
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