深圳万象城主力店及商户品牌结构.docx

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深圳万象城主力店及商户品牌结构

深圳万象城主力店及商户品牌结构

一、时尚生活百货

二、主力店铺

1嘉禾（深圳）影城

2Ole'Supermarket

3冰纷万象滑冰场（自营）

4Delicity（美乐汇）

5王子国宴饭店

6运动100

7顺电

主力店铺生活本色，NOVO，ESRRIT，SalonESPRIT，InBase，I.T，AZONA，

SPRINGFIELD，MissSixly，MNG

三、男装

杰尼亚,Alfred

Danhill,PalZileri,Joan＆DaridRAsTo,NOVO,DanielHechter,

KENZOHUGBOSS,VALENINQKALTENDIN卡尔丹顿）I.T,ToninoLamborghini,LEO,

Uffizi,马克华菲诺蒂卡,Odbo,AZONA,SPRINGFIELD

四、女装

33个品牌AnneKieinNewYork,Giada,ATMA,NOVOM,issSity,SammyZQ:

Iq,KENZO,ESCADA,Escadasport,HUGOBOSS,马丝菲尔,菲妮迪Jorya,Jesive,Itdt,Antinori,IT,菲杰（FAGE）,Moiselle,珂罗蒂雅（CORDIE）R,Minimum

Reflex（美尼蒙），Biba,MNG,BalenoAttitude（水虹），FINCO,LaPargay,T+T,VeroModa,ONLY,OZOC,AZONA,Ochirly（欧时力）。

五、休闲服/运动用品NOVO,MissSixty,ESPRIT,CalvinKleinJeans，I.T,

MNG,e-base,Nautica诺蒂卡,CHEVIGNON,Jack＆Jones,OZOC,AZONA,SPRINGFIELD,Sport100（运动100）,InBase,MoutainHardwear,Victorinox,Premus,

六、鞋/包/饰物Mickey，MCChoice，Swarovski，NOVOSoleAlliance，ARTINI，

NineWest,ALEXANDRDEPARIS（亚列山大饰品）,Lesaunda,QueenXiXiKathy

&Bertie,MILLIE'SDISSON,SKAP,Cne,Karina（凯琳娜饰品）,ALEXANDREDEPARIS（亚历山大饰品）,Porkchop&Friends（猪扒家族）,Victorinox,Jeep

七、钟表/珠宝/眼镜Optical（茂昌眼镜），EEG（珠宝），润金店情饰专家，

Draw-lightingJewelry（兆亮珠宝）翠石间，Anubis（阿努比斯），JADEARTSwarovskjNOVO钟表/珠宝/眼镜，LindbergHARMONY亨吉利世界名表中心），ARTINI，Queenxixi，Kathy&Bertie，八、童装/玩具11NICE，Annil（安奈尔），KingKOW，CHICKEEDUCKCummystar

YOYOBOBOMini，Bettyboop，小丰龙，GrencoPorkchop&Friends

九、洋酒/食品天福茗茶，BreadTalk（面包新语）,东方红，CRCare（华润堂）,Ole'Sspermarket，位元堂，康维他，宝明堂（滋补品），宝明堂（茶叶）），

KeeWahBakery，Porkchop＆Friends（猪扒家族），Victorinox，PrimusJeep，Disney，bodum

十、礼品天福茗茶，CRCare（华润堂），PACX博恩凯音），Rose（玫瑰人生）Comvita，宝明堂，宝明堂茶叶，LIULIGONGFANG琉璃工房）JADEARTSwarovski，Davinci,ARTINI，玉美人，Kath&Bertie

十-一、个人护理9Mannings（万宁），CHARMEAUTY（采美化妆品中心）妍丽化妆品中心，VOVOMarieFranceBodyline（玛花专业纤体中心），PERFECTBEAUT完美专业纤体中心）SalonESPRITFlairSalon&Coffee（非非想时尚发艺，咖啡）OSIM（傲胜）

十二、家居生活/影音PAC（博恩凯音像），LiULiGONGFANG琉璃工房），Darinci，生活本色，Jeep，列奇，古来今家具，Disney（巧巧店），Toolbar（南北东西），Bodum，怡丰，Simmons，OKAI（高楷屋）

十三、美食广场

1Licity美乐汇

十四、银行/服务/展示中心

1KONICAMINOLTA（柯尼卡美能达）

2深圳仁孚奔驰汽车

3深圳商业银行，DBSBank（星展银行）十五、中西美食

22家PizzaHut（必胜客），TACOBELL（塔可钟）面点王，BreadTalk（面包

新语），KFC（肯得基），味千拉面KeeWahBakery（奇华饼屋），星巴克咖啡留园，Cafe'Oliveto，NOVOHaagenDazs（哈根达斯）CHEEMOI仙踪林，TheSpaghettiHouse（意粉屋儿16，WATAMI和民居食屋），西湖春天，PRINCERESTAURAN元绿廻转寿司，Delicity美乐汇，TaiManGuanThaiCuisne（泰满冠泰国菜馆）

关于商圈的评判分析要点

商圈（tradearea）概念

商圈一般指吸引消费者的有效空间范围；而对于商业地产则是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。

也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域。

商圈的划分：

任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。

理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。

通常，商圈可分为三个层次：

核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。

有的市场调查机构也将再细分为：

第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。

次级商圈边际商圈某商业地产项目

注：

核心商圈（primarytradingarea）约占50%——70%的人流量次级商圈（secondarytradingarea）约占15%——20%的人流量边际商圈（fringetradingarea）约占10%左右的人流量不同商圈内的人口数量：

、核心商圈

1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率

2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率

3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率

4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

二、次级商圈

1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率

2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率

3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率

4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

三、边际商圈

1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率

2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率

3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

商圈调查的目的：

调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选

择，商圈调查的目的包括：

1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；

2）确定产品组合及促销地点；

3）分析商圈是否重叠

4）计算在某一地理区域内应开几家店；

5）找出商圈内的障碍：

A、道路设施不便

B、人口拥挤

C、人口过度拥塞

（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况

（7）其他因素：

了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

商圈调查重点与调查方法

商圈范围划分确定：

如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：

1）商圈范围：

A、集中型商圈：

核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；

B、分散型商圈：

核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；

（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道

3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈

4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈

5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈

6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈

7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈

8）人潮走向

由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈

商圈界定之方法：

、同心圆法：

一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：

1、用人口密度变化确定：

如果人口规模M1、M2……半径R1、R2……不同圆之间变化率：

P1=（M2/川.R2.R2-M1/川.R1.R1）/（M1/川.R1.R1）

P

R2R3R4R5R（半径）

2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：

商品消费C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2

二、行车时间法：

消费（购物）习惯：

驾车5——10分钟去目的地购物

影响因素：

1、受障碍物影响较大

2、行车速度

3、不同地区的购物习惯、如偏好行车

5——10分钟10——15分钟15——20分钟）

三、路线调查法：

根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。

市场分析调查的内容：

市场服务区

内容1公里2公里3公里4公里

人口规模人人人人

居民户数户户户户

平均家庭收入元元元元

人均收入元元元元

商品购买力

四、用COMPAS法则来确定：

商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。

潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。

尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。

如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。

哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？

从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。

从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。

位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾

向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。

公式：

da=d/（1+（q）a有效交易距离雷利定律

交易中心=d/（1-q）

有效半径=d.（q）a/（1-q）

交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围

a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）

da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）

d=a和b两处场所之间的实际距离

Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）

取Sa>Sb

q=Sb/Sa……两处场所的规模的比率。

a=1/2

例如：

两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。

试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。

Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。

那么，

q=Sa/Sb=50000/250000=0.2（q）a=0.45

da=d/（1+（q）a=1km/1.45=690米处（有效交易距离）

该圆的中心为从超市a到超市b

d/（1-q）=1km/（1-0.2）=1.25km处

该圆的半径为

d.（q）a/（1-q）=1km.0.45/（1-0.2）=559米处

COMPAS法则的限制:

1、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

2、顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形

成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离。