深圳万象城主力店及商户品牌结构.docx

1、深圳万象城主力店及商户品牌结构深圳万象城主力店及商户品牌结构一、时尚生活百货二、主力店铺1嘉禾（深圳）影城2Ole Supermarket3冰纷万象滑冰场（自营）4Delicity（ 美乐汇 ）5王子国宴饭店6运动 1007顺电主力店铺 生活本色， NOVO，ESRRIT， Salon ESPRIT，In Base ，I.T ， AZONA，SPRING FIELD， Miss Sixly ，MNG三、男装杰尼亚 ,AlfredDanhill ,Pal Zileri ,Joan DaridRAsTo, NOVO,Daniel Hechter,KENZOHUGBOSS,VALENINQKALTE

2、NDIN卡尔丹顿）I.T, Tonino Lamborghini,LEO,Uffizi , 马克华菲诺蒂卡 ,Odbo, AZONA ,SPRING FIELD四、女装33 个品牌 Anne Kiein NewYork,Giada, ATMA,NOVOM, iss Sity,Sammy ZQ:Iq,KENZO, ESCADA, Escada sport,HUGO BOSS, 马丝菲尔 , 菲妮迪 Jorya, Jesive, Itdt,Antinori, IT, 菲杰（ FAGE） ,Moiselle, 珂罗蒂雅（ CORDIE）R , MinimumReflex（ 美尼蒙） ，Biba, M

3、NG,Baleno Attitude（ 水虹） ，FINCO,La Pargay ,T+T,Vero Moda, ONLY, OZOC , AZONA,Ochirly（ 欧时力 ） 。五、休闲服 /运动用品 NOVO , Miss Sixty ,ESPRIT ,Calvin Klein Jeans ，I.T ,MNG , e-base ,Nautica 诺蒂卡 ,CHEVIGNON , Jack Jones ,OZOC , AZONA , SPRING FIELD ,Sport100（ 运动 100） , In Base ,Moutain Hardwear, Victorinox, Premu

4、s,六、鞋/ 包/饰物 Mickey ， MC Choice ，Swarovski ， NOVOSoleAlliance ，ARTINI，Nine West, ALEXANDRDEPARIS（亚列山大饰品）,Le saunda, Queen XiXiKathy& Bertie , MILLIE SDISSON, SKAP, Cne, Karina（凯琳娜饰品）,ALEXANDRE DEPARIS（亚历山大饰品）,Porkchop & Frie nds（猪扒家族）,Victor in ox , Jeep七、钟表/珠宝/眼镜Optical（茂昌眼镜），EEG（珠宝），润金店情饰专家，Draw-li

5、ghting Jewelry（ 兆亮珠宝 ） 翠石间， Anubis（ 阿努比斯 ） ， JADEARTSwarovskj NOVO 钟表 / 珠宝/ 眼镜，LindbergHARMONY亨吉利世界名 表中心 ） ， ARTINI ， Queen xixi ，Kathy & Bertie ， 八、童装 /玩具 11 NICE ，Annil（ 安奈尔）， KingKOW ，CHICKEEDUCKCummy starYOYO BOBO Mini ， Bettyboop ，小丰龙， GrencoPorkchop &Friends九、洋酒/食品 天福茗茶，Bread Talk（面包新语）,东方红，CR

6、 Care（华润堂）, Ole Sspermarket， 位元堂， 康维他，宝明堂（滋补品），宝明堂（茶叶），Kee Wah Bakery， PorkchopFriends （猪扒家族）， Victorinox ， PrimusJeep， Disney ， bodum十、礼品 天福茗茶，CRCare（华润堂），PACX博恩凯音），Rose（玫瑰人生）Comvita， 宝明堂，宝明堂茶叶，LIULIGONGFANG琉璃工房）JADEART Swarovski，Davinci , ARTINI，玉美人，Kath & Bertie十-一、个人护理 9 Mannings（万宁），CHARMEAUTY（

7、采美化妆品中心）妍丽化妆品 中心，VOVO Marie France Bodyline （玛花专业纤体中心），PERFECTBEAUT完 美专业纤体中心） Sal on ESPRIT Flair Salon & Coffee （非非想时尚发艺，咖啡） OSIM（傲胜）十二、家居生活/影音PAC （博恩凯音像），LiULiGONGFANG琉璃工房），Darinci ， 生活本色， Jeep， 列奇， 古来今家具， Disney （巧巧店） ， Toolbar （南北东西） ， Bodum， 怡丰， Simmons， OKAI（ 高楷屋 ）十三、美食广场1Licity 美乐汇十四、银行 /服务/展

8、示中心1 KONICA MINOLTA（柯尼卡美能达）2深圳仁孚奔驰汽车3深圳商业银行， DBS Bank （星展银行） 十五、中西美食22家Pizza Hut （必胜客）， TACO BELL （塔可钟）面点王， Bread Talk （面包新语），KFC（肯得基），味千拉面 Kee Wah Bakery （奇华饼屋），星巴克咖啡留 园， Cafe Oliveto， NOVO Haagen Dazs（哈根达斯）CHEE MOI 仙踪林，The Spaghetti House（意粉屋儿16，WATAMI和民居食屋）， 西湖春天，PRINCE RESTAURAN元绿廻转寿司， Delicity

9、美乐汇，Tai Man Guan Thai Cuisne（ 泰满 冠泰国菜馆 ）关于商圈的评判分析要点商圈（ trade area ）概念商圈一般指吸引消费者的有效空间范围； 而对于商业地产则是指一个商业地产 项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产 项目的消费者所来自的区域。商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围， 不同类型的商业地产项目， 其商圈范 围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆， 但是实际上它是由不同规则的图形组合 的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈(主要商圈)、 次级商圈(次要商圈)、 边际商圈 (边缘商圈) 。有的

10、市场调查机构也将再细分为： 第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次级商圈 边际商圈 某商业地产项目注：核心商圈( primary trading area )约占 50% 70%的人流量 次级商圈( secondary trading area )约占 15% 20%的人流量 边际商圈 (fringe trading area) 约占 10%左右的人流量 不同商圈内的人口数量：、核心商圈1、步行 20 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车 20 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总 人口的比率3、步行 10 分钟能够到达可以直通项目所在地的公

11、共汽车站的人口数量乘以乘 坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车 20 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总 人口的比率二、次级商圈1、步行 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口 占总人口的比率3、步行 10 分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的 人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车 2040 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率三、边际商圈1、步行 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者

12、占总人口的比率2、步行 10 分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的 人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车 4060 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：1)了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；2)确定产品组合及促销地点；3)分析商圈是否重叠4)计算在某一地理区域内应开几家店；5)找出商圈内的障碍：A、 道路设施不便B、 人口拥挤C、 人口过度拥塞（ 6） 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划

13、分情况（ 7） 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的 变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补 齐所需物品，及停车场是否宽广等。商圈调查重点与调查方法商圈范围划分确定：如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：1) 商圈范围：A、 集中型商圈：核心商圈半径在 2000 米以内， 次级商圈半径在 2000 米 5000 米之间， 边际商 圈在 5000 米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半径在 500 米以内， 次级商圈半径在 500 米 1000 米之间， 边际商圈 在 1000 米以外；(2) 马路之分界、凡超过 40 米宽之道

14、路市线道以上或中间有栏杆、安全岛 阻隔、主要干道3)铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈4)高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈5)安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈6)大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈7)单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈8)人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈商圈界定之方法：、同心圆法：一个开发项目(商场)的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画 出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以 确定：1、 用人口密度变化确定：如果人口规模

15、M1、 M2半径R1、R2不同圆之间变化率：P1=(M2/川.R2.R2-M1/ 川.R1.R1)/(M1/ 川.R1.R1)PR2 R3 R4 R5 R( 半径)2、 用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：商品消费 C （C2-C1）/C1 （ C3-C2）/C2二、行车时间法：消费（购物）习惯：驾车 510 分钟去目的地购物影响因素： 1、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车510 分钟 10 15 分钟 15 20分钟）三、路线调查法：根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者 的信息，根据以上资料进行确定。市场分析调查的内容：市

16、场服务区内容 1 公里 2 公里 3 公里 4 公里人口规模 人 人 人 人居民户数 户 户 户 户平均家庭收入 元 元 元 元人均收入 元 元 元 元商品购买力四、用COMPAS法则来确定：商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。 潜在的收益必然也受到顾客对该产 业的易接近性的影响。尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响， 但以下 的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。如两个商业场所a和b （例如零售商场，购物中心，小城镇等）。哪一些位置 是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？从狭义上讲， 这一问题由雷利 的吸引力定律可以回答， 该定律可以确定

17、a 和 b 之间的直线上顾客可能受到同等吸 引力的一个点。从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定 的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为 b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所 a吸引的倾向。公式：da=d/（1+ （q）a 有效交易距离 雷利定律交易中心 =d/（1- q）有效半径=d . (q)a/(1 -q)交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为 a）da=a 场所到 b 场所之间有效交易距离（或途中耗时）d=a和b两处场所之间的实际距离Sa,Sb= 场所 a 和场所 b 各自的规

18、模（即，人口，零售面积等）取 SaSbq= Sb/Sa两处场所的规模的比率。a=1/2例如：两个超市 a 和 b 分别拥有 25万平方米和 5 万平方米的营业面积，他们 对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为 1km。试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且 d=1km。那么，q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)a=0.45da=d/(1+(q)a =1km/1.45=690 米处 ( 有效交易距离 )该圆的中心为从超市 a 到超市 bd/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km 处该圆的半径为d . (q)a/(1 -q)=1km.0.45/(1-0.2)=559 米处COMPAS法则的限制:1、 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2、 顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离。