棚户区改造项目规划可行性研究报告.docx
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棚户区改造项目规划可行性研究报告
第一章总论
一.1项目简介
一.1.1项目名称
晋安区金鸡山溪口组团南片区（一期）棚户区改造项目
一.1.2项目地点
项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路。
一.1.3项目规划
一.1.3.1四至范围及用地面积
本项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路（含金鸡新苑一期、二期、三期、五期）。
总用地面积约546亩。
一.1.3.2技术经济指标
技术经济指标表表1-1
序号
用地分类
项目
亩数
1
可经营性用地
商业
27.6
2
二类居住用地
261.3
合计
288.9
3
不可经营性用地
幼儿园
14.2
4
学校及医疗用地
49.9
5
停车场配套用地
3.5
6
加油站
3.84
7
绿地
96.7
8
道路
88.96
合计
257.1
9
总计
546
一.2项目背景
一.2.1政府采购模式
政府采购模式是指国家各级政府为从事日常的政务活动或为了满足公共服务的目的，利用国家财政性资金和政府借款购买物资、工程和服务的行为。
政府部门或地点政府通过政府采购形式与中标单位组成的专门目的公司签定特许合同（专门目的公司一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司）由专门目的公司负责筹资、建设及经营。
由项目采购主体与项目承接主体签订采购协议。
一.3编制依据
1.《福州市都市总体规划》
2.《福州市都市总体规划修编（2002～2020年）》
3.《福州市溪口村操纵性详细规划》（2014）；
4.开发建设相关基础资料和其它相关文件；
5.国家和福建省有关规范和标准；
6.编制项目可行性研究报告的合同书。
一.4要紧研究结论
一.4.1项目建设的必要性和紧迫性
1.项目建设是加快推进晋安区棚户改造、建设宜居都市的重要举措。
2.项目建设是实现溪口组团规划建设目标，改善片区内居民居住环境和质量的需要。
一.4.2项目总投资
项目征地及拆迁补偿费用503886万元，配套安置房建设费用约48172万元，企业收储费用约57400万元，基础设施建设费用约34120万元，土地报批费用5000万元，建设期贷款利息93395万元，建设项目总投资741974万元（不含治理费及规费）。
一.4.3综合效益分析
本项目的建设不仅能够加快晋安区棚户区改造，提高居民生活质量，提升整个都市的生态环境质量，创建和谐社会。
同时也有利于加快按规划实现溪口组团的经济社会进展目标，有利于改善和提升溪口组团整体品质，提升居住环境和质量，创建宜居、和谐社会，是福州市委、市政府落实科学进展观，建设和谐社会，为民办实事的重要举措。
第二章项目建设的必要性和紧迫性
二.1项目建设是加快推进晋安区棚户改造、建设宜居都市的重要举措
金鸡山溪口组团南片区（一期）棚户区改造项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路。
该地块现状用地要紧以村庄、工业仓储用地为主，要紧有晋安区交通局、省福州商业储运公司铁路储运部、福州市粮食局、福建省外贸汽车维修厂、市人防办等；此外，还有部分商业、文化、教育、市政设施等用地。
现状建筑要紧为上世纪70、90年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。
地块紧邻都市快速路及主干道，对都市景观阻碍较大，已列入2016年棚户区改造打算。
因此，通过对该片区进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，能够使旧城区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个都市的生态环境质量。
二.2项目建设是实现溪口组团规划建设目标，改善片区内居民居住环境和质量的需要。
在我院编制的《福州市晋安区溪口组团操纵性详细规划》中提出了片区的功能定位是重点应强化居住和公共服务等方面，功能定位为：
以山体景观为特色，配套完善、环境优良的现代化综合性都市社区。
同时溪口组团存在大量老旧的房屋，借此契机正好能够改善片区居民的居住环境、提高居住质量。
从溪口组团的现状建筑所做的调查分析可知：
本片区地块的现状建筑中，建筑时刻久远、质量较差或一般的非钢筋混凝土结构建筑占有专门大比重，而且低层、多层建筑数量也庞大。
村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患，这类建筑存在的突出问题一方面是用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全，无法满足人民群众日益提高的物质和精神需求；另一方面是无法满足目前福州地区抗震设防的要求，存在着较大的地震安全隐患。
因此本项目的建设，不仅能够实现溪口组团规划建设目标，打造出具有滨江景观特色的综合性城区，同时也极大地改善了人民群众的居住环境、提高了人民群众的生活质量，是福州市委、市政府落实科学进展观，建设和谐社会，为民办实事的重要举措。
第三章土地利用及拆迁安置方案
三.1项目用地现状
项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路。
该地块现状用地要紧以村庄、工业仓储用地为主，要紧有晋安区交通局、省福州商业储运公司铁路储运部、福州市粮食局、福建省外贸汽车维修厂、市人防办等；此外，还有部分商业、文化、教育、市政设施等用地。
现状建筑要紧为上世纪70、90年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。
村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患。
三.2项目用地现状
三.2.1居住用地现状分析
依照对福州市晋安区溪口组团南片区（一期）现状居住用地所做的调查，该区域征收房屋总面积631030㎡，现状具体情况如下：
各类用地情况一览表表3-1
用地分类
用地面积（㎡）
占总居住用地百分比（%）
二类
44142.81
9.92
三类
263744.39
59.27
四类
137100.80
30.81
合计
444988.00
100
注1：
二类居住用地要紧指1990年以后建设的框架住宅区，其用地环境质量较好，配套设施齐全；
注2：
三类居住用地要紧指1990年往常建设的框架住宅区；
注3：
四类居住用地要紧为棚屋区、村庄住宅用地，其用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全。
三.2.2建筑现状分析
现状建筑质量的分析评价要紧从建筑年代、建筑结构、建筑高度等方面进行，从而得出对现状建筑质量的综合评价结果。
三.2.2.1建筑年代
福州市晋安区溪口组团南片区（一期）现状建筑年代情况如下：
建筑年代一览表表3-2
建筑年代
建筑面积（㎡）
占总建筑面积百分比（%）
1984年往常
111113.50
24.97
1984～2004年
165802.53
37.26
2004～2006年
117921.82
26.5
2006以后
50105.65
11.26
合计
444988.00
100
三.2.2.2建筑结构
福州市晋安区溪口组团南片区（一期）的现状建筑中，建筑结构要紧有土木、纯木、砖木、钢、砖混、钢筋混凝土六种。
土木、纯木、砖木结构要紧集中在村庄用地内，建筑质量均较差；砖混建筑要紧为部分村庄建筑、居住建筑及工业建筑，质量均一般；钢筋混凝土建筑要紧为上世纪九十年代中期后至近年来建设的公共建筑和商品房住宅，质量较好。
现状建筑结构情况如下表
现状建筑结构情况一览表表3-3
结构
建筑面积（㎡）
占总建筑面积百分比（%）
纯木
25453.31
5.72
土木
1468.46
0.33
砖木
146890.54
33.01
砖混
154722.33
34.77
石
89.00
0.02
钢
46990.73
10.56
钢筋混凝土
69373.63
15.59
合计
444988.00
100
三.2.2.3建筑高度
福州市晋安区溪口组团南片区（一期）的现状建筑中，区域内现状建筑层数情况如下表：
现状建筑层数情况一览表表3-4
层数
建筑面积（㎡）
占总建筑面积百分比（%）
低层（1～3层）
253865.65
57.05
多层（4～6层）
107731.59
24.21
小高层（7～9层）
71554.07
16.08
高层（10层以上）
11836.68
2.66
合计
444988.00
100
低层（1～3层）建筑多为底层工业厂房、仓库及村庄住宅，占了57.05%；多层（4～6层）建筑要紧为上世纪七八十年代建设的砖混住宅楼，占了24.21%；小高层（7～9层）建筑数量较多，要紧为上世纪九十年代以后建设的框架结构商品房，占了16.08%；高层（10层）以上，占了2.66%。
据以上各方面分析，福州市晋安区溪口组团南片区（一期）的现状建筑中，村庄民宅、工业建筑所占比重较大，特不是建筑质量状况较差、建筑密度大、建筑形式老旧单一、抗震性能差、居住环境品质低、各项配套设施水平低的低层土木、砖混结构村民建筑比重较大，急需改造。
三.3拆迁方案
本项目涉及岳峰新村、三八新村、二化社区等等，该旧屋区改造项目共征收土地约546亩，征收房屋建筑面积约44.5万㎡，征收住宅户数约1702户（有产权），其中，住宅房屋建筑面积23.7万平方米（有产权）；无产权房屋2.7万㎡；商业店面建筑面积1.8万平方米，共约180户；企业厂房、仓储办公等建筑面积16.3万平方米，共约163户。
项目规划将对工程项目范围内住宅采取产权调换与货币安置方式，比例为（15%：
85%），店面、办公采取部分货币安置的方式。
依照片区现行规划，需要建设约4.3万㎡的安置房（配套用房3000㎡），就能满足群众就地安置的需求。
三.4安置方案
依照上述拆迁摸底调查表，结合榕政办〔2013〕100号《福州市人民政府办公厅关于印发福州市房屋征收补偿实施细则的通知》可知，本项目南片区（一期）涉及住宅拆迁面积应为236988㎡。
榕政办〔2013〕100号规定“属1984年1月5日国务院《都市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》公布前建设的无产权房屋，房屋建筑人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置”。
安置房建设规模由等面积、上靠面积、上调面积及店面补偿款用于购买住宅安置房面积三部分组成，应建安置房面积约为4.3万㎡，具体测算如下：
三.4.1等面积安置房建设规模
等面积安置房建设规模按拆迁面积的15%计算，即按15%选择产权调换，即236988㎡×0.15=35548㎡。
三.4.2上靠部分安置面积
依照榕政办〔2013〕100号规定，拆迁户可按每户7.5㎡的面积按安置房户型上靠，本项目按有15%的住户选择上靠进行测算，上靠面积为：
255户×7.5㎡/户=1915㎡。
三.4.3上调部分安置面积
依照榕政办〔2013〕100号规定，拆迁户在上靠的基础上每户可选择增加15㎡的面积进行上调，本项目按有15%的住户选择上调进行测算，则上调部分安置面积为：
255户×15㎡/户×0.7=2680㎡。
建设安置房建筑面积约4万㎡，约400户就能满足群众安置，配套用房面积约为3000㎡，总建筑面积约为4.3万㎡。
第四章征地拆迁成本估算
本项目土地收储成本费用包括：
土地收购成本、土地开发成本、土地储备成本等。
1、土地收购成本是指收购国有土地、征用集体土地、依法收回土地过程中发生的各项成本费用。
（1）、国有土地收购成本包括：
可行性研究费用；规划设计费；土地收购补偿费；拆迁还建费用；拆迁治理费；勘查测量费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
（2）、征用集体土地成本包括：
可行性研究费用；规划设计费；土地补偿费；劳动力安置补偿费；地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费；新增建设用地土地有偿使用费；耕地开垦费；新菜田开发建设基金；耕地占用税；征地治理费；勘查测量费；防洪基金；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
（3）、依法收回土地成本包括：
勘查测量费；规划设计费；拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发平坦过程中发生的各项成本费用。
包括：
可行性研究费用；规划设计费；勘查测量费；土地开发招标标底审查费；七通一平费用；树木砍伐赔偿费；占用绿地补偿费；道路挖掘赔偿费；宗地外基础设施建设费；其它费用及间接费用。
3、土地储备成本是指对储备的土地进行治理而发生的各项费用，包括临时建筑建设费；储备期间现场治理费；其它费用及间接费用。
4、土地供应费用是指把储备的宗地通过招标、拍卖、协议、挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括：
文件编制印刷费，公告费，公证费，拍卖会费用，托付拍卖佣金等。
本项目收购土地全部为国有、集体土地，其出让成本要紧为收购成本、储备成本和供应费，其中收购成本包括：
拆迁补偿费、拆迁治理费、拆迁托付费、土地变更费、土地测绘费、土地评估费和其它费用。
四.1南片区（一期）拆迁安置费用
南片区（一期）拆迁补偿费，住宅15%产权调换，85%货币安置的方式，店面、办公采取货币安置的方式，总征收费用约552058.8万元。
详见下表。
南片区（一期）拆迁补偿费用一览表
拆迁补偿费计算表表4-1
拆迁货币安置费计算表表4-2
住宅拆迁安置回收金额测算表表4-3
拆迁货币支付金额测算表表4-4
拆迁安置总投入测算表测算表表4-5
四.2基础设施建设费用
基础设施投入表4～6
项目
单位
单位价格
面积（㎡）
支出（万元）
公共绿地
元/㎡
400.00
70000.00
2800
道路广场用地
2000.00
120000.00
24000
学校建设
3000.00
24400.00
7320
合计
34120
第五章投资估算与资金筹措
五.1编制依据
1.中华人民共和国国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）。
2.福建省建设厅闽建筑[2007]52号《福建省建设厅关于印发<福建省房屋建筑和市政基础设施工程概算编制方法>的通知》。
3.《福建省市政工程消耗量定额》2005版。
4.《福建省市政工程综合单价表》2005版。
5.《福建省建筑工程消耗量定额》2005版。
6.《福建省建筑工程综合单价表》2005版。
7.《福建省建筑装饰工程消耗量定额》2005版。
8.《福建省建筑装饰工程综合单价表》2005版。
9.《福建省安装工程消耗量定额》2012版。
10.《福建省园林绿化工程消耗量定额》2005版。
11.《福建省园林绿化工程综合单价表》2005版。
12.《福建省建筑安装工程费用定额》2003版及其配套调整文件。
13.《2015年7月福州市建设工程要紧材料综合价格汇总》。
14.《2014年福州市建设工程材料价格》。
15.《2015年第二季度福州市园林绿化工程苗木预算价格》。
16.《2015年二季度福建省施工机械台班单价》。
17.福建省建设厅闽建筑[2007]4号文《福建省建设厅关于调整<福建省建筑安装工程费用定额>（2003版）安全文明施工取费标准和使用方法的通知》。
18.福建省建设厅文件闽建筑[2010]27号文《福建省建设厅关于调整建筑工程安全文明施工取费标准的通知》。
19.福建省住房和城乡建设厅闽建筑函[2013]92号《福建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价的通知》。
20.福建省建设厅文件闽建筑[2012]4号《关于调整建筑安装工程税率的通知》。
21.福建省建设厅文件闽建筑[2012]9号《关于调整工程安全文明施工取费标准的通知》。
22.福州市人民政府榕政综［2012］276号《关于贯彻落实<福建省价格调节基金治理方法>的通知》、《福州市物价局关于征收价格调节基金有关事项的通告》以及福州市城乡建设委员会榕建价[2013]1号文《关于福州市建筑业价格调节基金计取有关问题的通知》。
23.已完类似工程技术经济指标。
五.2价格取定及有关取费标准
1.工程执行的人工单价标准按上述编制依据计算，其中：
土石方、拆除、搬运工程用工人工单价59元/工日、建筑装饰工程用工人工单价100元/工日、其他工程用工人工单价81元/工日。
2.工程所用材料按上述编制依据中第13～15点计算。
3.工程执行的机械台班单价标准按上述编制依据中第16点计算。
4.工程建设其他费其内容及标准依据如下，工程建设其他费用详见02表：
⑴中华人民共和国建设部建标[2007]164号《市政工程投资估算编制方法》；
⑵福建省建设厅闽建筑[2007]52号《福建省建设厅关于印发<福建省房屋建筑和市政基础设施工程概算编制方法>的通知》；
⑶国家进展和改革委员会发改价格[2015]299号文《国家进展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
⑷中华人民共和国建设部令第136号《都市地下管线工程档案治理方法》；
⑸财政部财建[2002]394号文《关于印发〈差不多建设财务治理规定〉的通知》；
⑹财政部、国家进展改革委财综[2008]78号文《财政部、国家进展改改革委关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》；
⑺国家进展和改革委、国土资源部发改价格[2006]房745号文《国家进展改革委办公厅、国土资源部办公厅关于征求对地质灾难危险性评估收费治理方法意见的函》；
⑻国家进展改革委发改价格[2011]534号文《国家进展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》；
⑼福建省物价局、财政厅、水利厅闽价费[2015]1号文《福建省物价局、福建省财政厅、福建省水利厅关于水土保持补偿费收费标准等有关问题的通知》；
⑽财政部、国家林业局财综[2002]73号文《财政部、国家林业局关于印发<森林植被恢复费征收使用治理暂行方法>的通知》；
⑾福建省物价局闽价服[2012]237号文《福建省物价局关于规范建筑工程施工图设计文件审查收费有关问题的通知》；
⑿福建省物价局闽价服[2012]209号文《福建省物价局关于规范气象服务收费有关问题的复函》；
⒀福建省物价局闽价[2003]房505号文《福建省物价局关于重新规范建设工程交易服务收费标准及有关问题的通知》；
⒁福建省物价局闽价[2002]房457号文《福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知》；
⒂福建省住房和建设厅闽建建[2011]51号文《关于房屋建筑和市政基础设施工程施工现场启用重大危险源远程监控系统的通知》。
⒃福建省物价局、福建省财政厅文件闽价费[2014]153号《福建省物价局、福建省财政厅关于新建房屋白蚁防治收费标准问题的批复》
5.以下费用虽因发改价格[2015]299号文而放开，但估算仍参考以下文件依据计算，下一时期拟依照实际发生金额调整：
⑴勘察、设计费：
国家计委、建设部计价格[2002]10号文《国家计委、建设部关于公布〈工程勘察设计收费治理规定〉的通知》；
⑵招标代理服务费：
国家计委计价格[2002]1980号文《国家计委关于印发〈招标代理服务收费治理暂行方法〉的通知》；
⑶建设工程监理费：
国家进展和改革委、建设部发改价格[2007]房670号文《国家进展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费治理规定>的通知》；
⑷环境阻碍咨询服务费：
国家计委、国家环境爱护总局计价格[2002]125号文《关于规范环境阻碍咨询收费有关问题的通知》；
⑸建设项目前期工作咨询费：
国家进展打算委员会计价格（1999）1283号文《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》。
6.以下费用为暂列金额，下一时期应据实调整：
⑴建设工程施工现场远程视频监控治理费：
15万元。
7.差不多预备费：
按建安工程费用、设备及工器具购置费及工程建设其它费用总和的8%计算。
8.建设期贷款利息：
按中国人民银行公布的同期商业银行长期贷款利率6.55%上浮10%计算。
五.3工程总投资
项目征地及拆迁补偿费用503886万元，配套安置房建设费用约48172万元，企业收储费用约57400万元，基础设施建设费用约34120万元，土地报批费用5000万元，建设期贷款利息93395万元，建设项目总投资741974万元（不含治理费及规费）。
投资估算总表表5～1
五.4资本金筹措
本项目法人单位为福州市城乡建设进展总公司。
项目建设所需资本金全为企业自有资金占项目总投资的20%。
五.5债务资金筹措
项目建设所需的其他资金拟申请国内商业银行贷款，占项目总投资的80%。
五.6初步融资方案
项目总投资为741974.61万元。
项目建设资金来源初步方案为企业自有资金148394.72万元，申请国内商业银行贷款593578.88万元。
项目打算建设期三年，年度用款打算为50%：
40%：
10%。
项目建设资金筹措见表5～2。
项目资金筹措表表5～2
序号
资金来源
金额（万元）
占总投资百分比
1
企业自筹资金
148394.72
20%
2
商业银行贷款
593578.88
80%
合计
741973.61
100%
五.7融资方案分析
本项目企业自有资金148394.72万元，占项目总投资的20%，满足国家进展与改革委员会关于各行业固定资产投资项目中其他项目的最低资本金比例为20%的要求。
本工程存在银行长期贷款593578.88万元，一方面利息支付的数量较大，另一方面也存在一定的贷款本金偿还的压力。
因此，借款偿还期内企业应做好每年贷款利息支付与本金偿还的打算，确保贷款利息的到期足额支付和借款本金的及时偿还，以免阻碍企业的资信。
第六章财务评价
六.1评价依据及讲明
1.国家发改委和建设部公布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2.项目财务评价期限按贷款期限，计算期为10年，项目基准收益率按银行五年以上贷款利率6.55%上浮10%计算。
六.2成本估算
六.2.1开发成本
工程总投资741974.61万元计为开发成本，包括规划总用地面积内的安置房成本和配套市政道路基础设施建设成本等。
六.2.2其他成本
项目建设及建成后由政府统一安排土地出让，因此运营期间不产生其他成本，建设期贷款产生的利息由资本金支付。
六.3偿债分析
（1）本项目拟向银行申请贷款593578.88万元，期限为10年，从建设期第1年开始计算，还款期10年。
（2）还款资金平衡方式为政府采购。
（3）还款方式为等额还本付息。
年利率按央行中长期（五年以上）贷款利率6.55%上浮10%计。
六.4敏感性分析
六.5综合结论
综合以上测算结果，该棚户区改造总投入741974.61万元。
依照片区现行规划，二类居住用地和商业用地约289亩，需要建设约4.3万㎡的安置房，其中配套用房3000㎡，能满足群众就地安置的需求。
该项目的实施，将对福州市片区规划及北二环、金鸡山的整体环境起到积极的推动作用。
第七章会稳定风险分析
七.1编制依据
1.中共中央办公厅、国务院办公
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