三亚天涯镇镇区控制性详细规划.docx

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三亚天涯镇镇区控制性详细规划

三亚市天涯镇镇区控制性详细规划

文本

目录

第一章总则2

第二章功能定位和规模3

第三章规划结构和用地布局3

第四章土地使用规划控制4

第五章居住用地规划控制6

第六章公共服务设施规划控制7

第七章地下空间规划控制8

第八章建筑规划控制9

第九章道路与交通设施规划控制10

第十章绿地景观规划控制12

第十一章河流水系规划控制13

第十二章历史文化保护控制14

第十三章城市设计引导控制14

第十四章场地竖向控制16

第十五章市政公用设施控制17

第十六章环保控制19

第十七章防灾控制19

第十八章附则20

附录21

第一章总则

第一条.规划目的

为指导海南省三亚市天涯镇镇区的建设，统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强城市规划管理，为天涯镇的开发建设提供立法依据，特编制《三亚市天涯镇镇区控制性详细规划》（以下简称本规划）。

第二条.规划原则

1.可持续发展原则

随着海南省国际旅游岛战略和大三亚湾发展战略的推进，天涯镇的发展需要具有前瞻性的规划文件进行指导。

本规划将承载上位规划可持续发展的思路，将新的发展要求带到天涯镇的实际建设中。

2.特色精品原则

基于上位规划定位和发挥天涯镇区位条件和资源条件的优越性，认识规划区生态环境和旅游资源优势，弘扬大美天涯文化、打造特色街区、发展综合旅游、塑造城镇特色。

3.法制科学原则

本规划通过建立完善的控制性详细规划体系，解决天涯镇在城市建设中遇到的问题；同时力图建立科学的、合法的条文法规，严肃而又科学的规划管理体系，以指导今后天涯镇的城市建设。

4.以人为本原则

本规划立足于天涯镇居民的实际需求，对原规划中与现实需求相矛盾的规划内容、建设项目、空间布局等进行调整，遵循以人为本的原则，从而实现规划设计与近期建设、远期目标和城市生活紧密相关。

第三条.规划依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

（2）建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）

（3）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（2002）

（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（5）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010）

（6）《海南国际旅游岛建设总体规划》

（7）《三亚市城市总体规划（2008-2020）》

（8）《三亚市土地利用总体规划（2006-2020）》

（9）《三亚市旅游发展总体规划》

（10）《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》

（11）《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》（2011.3）

（12）《海南省小城镇规划编制技术导则（试行）》（2011.11）

（13）《三亚市现代有轨电车线网方案》（2012.10）

（14）《三亚市中心城区与滨海地区停车专项规划》（2012.10）

（15）国家、海南省、三亚市城乡规划相关法律法规、部门规划和技术规范

第四条.规划范围

根据《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》确定的天涯镇镇区范围，规划范围东至天涯海角风景区，南至红塘湾旅游度假区和南海，北至西线铁路，规划总用地规模约238.84公顷，其中城市建设用地228.59公顷。

第五条.规划期限

本规划期限为2012-2020年，与《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》一致。

第六条.规划效力

本规划是三亚市天涯镇镇区内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于天涯镇镇区规划范围内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门做出规划行政许可、实施规划管理的依据。

第七条.规划强制性内容

本规划强制性内容以下划线（加粗）的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。

第二章

功能定位和规模

第一条.规划定位

综合天涯镇的现状条件及周边环境分析，依据上位规划对天涯镇的规划定位要求，以及天涯镇在各项条件下的功能要素补充，天涯镇区承担着周边风景区、旅游区的旅游公共服务职能；作为天涯镇的公共服务中心，承担着一般的城市公共服务职能；同时，兼具天涯镇自身的历史和文化积淀所应体现的职能，因此，规划将天涯镇区定位为：

“大天涯”区域的旅游服务基地，以天涯文化、热带滨海、田园、山林风光为特色的风情旅游名镇。

第二条.功能组成

天涯镇镇区的功能主要包括风情小镇、旅游配套、特色旅游、公共服务、购物餐饮、休闲居住等六大功能。

第三条.规模控制

规划区总用地面积238.84公顷，其中城市建设用地面积228.59公顷。

（附表1）

规划范围内建筑总量控制在168.01万平方米以内。

（附表13）

规划范围内规划人口容量为1.5万人。

第三章

规划结构和用地布局

第一条.规划结构

规划在充分研究规划区现状及发展要素、并与周边地区相互协调的基础上，确定规划区未来空间发展和功能布局结构。

规划形成：

“一老一新多组团、三横四区环网联；双轴三港内延展、山水海景一线连”的规划结构。

（1）一老一新多组团

新镇区位于红塘湾旅游度假区北侧，西线铁路以南，是天涯镇未来的城镇中心。

老镇区位于红塘湾东侧，由北部老镇区与南部风情小镇组成。

（2）三横四区环网联

规划以西线高速、海榆西线、天涯路作为天涯镇东西向重要骨架，形成沿滨海带型展开的镇区空间；并形成新镇区核心区、西部居住社区、老镇区、风情小镇四个功能区。

（3）双轴三港内延展

规划以火车站广场轴线作为天涯镇未来的山海景观轴线，建设天涯路，串联镇区重要的公共设施群落。

同时，以高速公路出入口与老镇区连接的广场路作为旅游门户轴线。

连接老镇区、风情小镇、高速公路及腹地旅游资源。

规划以西部码头、中部码头和东部码头作为主要的水上活动码头，组织滨海旅游项目。

各码头即为水上活动码头，同时也是滨海各景点水上交通的联系通道。

码头的建设可以纳入三亚滨海游览线路中，开展海上旅游线路。

（4）山水海景一线连

天涯镇滨海区域有丰富的山水海景景观。

东部的天涯海角是世界知名景点，马岭建立了滨海与内陆山地的联系，风情小镇传统街道传达了历史与民俗的印记，红塘湾开阔的沙滩与海面是天涯原生态海岸的代表，塔岭与三美湾与南海观音紧密联系。

天涯镇滨海景观线串联起了诸多著名而富有地方特色和人文精神的景区，成为天涯镇最为美丽和独具代表性的风景线。

第二条.用地布局

（1）居住用地

规划范围内居住用地包括二类居住用地25.31公顷，占城市建设用地面积的11.07%，其中住宅用地面积24.01公顷，服务设施用地面积1.30公顷，规划结合居住用地布局，将规划范围内居住用地分为两个基层居住社区。

（2）居住用地/商业服务业设施用地

居住用地/商业服务业设施用地面积32.31公顷，占城市建设用地的14.13%。

（3）公共管理与公共服务设施用地

公共管理与公共服务用地面积34.90公顷，占城市建设用地的15.27%；公共设施主要包括：

天涯镇行政中心、天涯镇文化中心、天涯镇体育中心、天涯中心医院、天涯镇福利院等。

社区级公共服务设施包括：

社区中心、社区商业设施、中小学校等。

这类设施主要以东西两个社区作为配套单位，布置于各社区中心。

（4）商业服务业设施用地

商业服务业设施用地面积35.25公顷，占城市建设用地的15.42%，主要指在新镇和老镇社区中心设置的商业服务业设施用地，主要包括天涯镇商业中心、社区商业、菜市场、特色餐饮街等。

（5）道路与交通设施用地

道路与交通设施用地面积67.30公顷，占城市建设用地的29.44%；

（6）公用设施用地

公用设施用地面积1.77公顷，占城市建设用地的0.77%。

（7）绿地与广场用地

绿地与广场用地面积31.75公顷，占城市建设用地的13.89%。

规划范围内各类建设用地构成见附表1。

第四章

土地使用规划控制

第一条.“六线”控制

结合国内先进城市的规划管理体系，三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。

三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。

本规划涉及到的六线包括以下五个方面：

（1）道路红线的控制

道路红线是指依法规划、建设的城市道路边界控制线。

界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线。

本规划依据总体规划和现状建设，对规划区的道路红线予以界定。

具体控制参见附表8。

道路红线内的道路用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。

（2）绿地绿线的控制

绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。

划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制线。

本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对规划区各类绿地绿线进行界定。

规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照《城市绿线管理办法》中的要求进行执行。

（3）河道保护兰线的控制

河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线，划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。

本规划依据现状水库、水系特征，对规划区河道保护兰线进行界定。

主要包括担油河和规划河两条水系的河道保护兰线界定。

规划河道保护兰线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。

河道保护兰线内严厉禁止进行下列活动：

（一）违反河道保护兰线保护和控制要求的建设活动；

（二）擅自填埋、占用河道保护兰线内水域；

（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；

（四）擅自建设各类排污设施；

（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。

（4）高压走廊黑线

高压走廊黑线是确定35kV及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围，确定控制要求。

规划根据现状高压走廊情况，对穿越天涯镇区的高压走廊进行改线，进行高压走廊黑线的界定，主要集中在西线铁路北侧。

规划高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

（5）轨道交通橙线的控制

根据城市总体规划划定轨道交通规划控制区和安全保护区，提出有关控制要求，确定在海榆西线路面中央设立8.5米宽的有轨电车橙线范围，以及TY04-15-02和TY04-16-02地块有轨电车车辆站橙线范围。

第二条.地块编号

根据《三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行）》，规划区内地块按区块、街坊、地块三级编号。

区块以规划区功能片区划分，将整个规划区分为四个区块，各区块分别为TY01、TY02、TY03、TY04区。

地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。

用地性质代表地块土地使用的主导性质。

地块编码采用三级编码办法，即“区块代码+街区代码＋地块编号”组成。

如TY01—01－01即表示规划天涯镇01区块第1街区第1号地块。

第三条.地块细分

规划范围内城市建设用地土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137–2011）的规定。

规划地块用地性质划分至中类和小类。

（附表2）

第四条.开发强度控制

开发强度涉及容积率（净容积率，指标为上限）、建筑密度（指标为上限）和绿地率（指标为下限），其中容积率对城市开发的控制意义最大。

本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。

（附表3）

本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。

规划区内各类用地开发强度（附表13）。

第五条.土地使用兼容性控制

为了使规划适应今后镇区发展的要求和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理的调整可能，规划确定各类用地的兼容范围。

分为兼容、不兼容和有条件兼容三类。

规划区范围内在下述情况下，不宜改变地块使用性质。

（附表4）

（1）改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等；

（2）改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控；

（3）改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通；

（4）改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施，中小学或公共绿地。

第六条.地块合并开发管理

当几个地块合并统一开发时，合并后地块开发总体控制应满足以下要求：

（1）用地构成比例与原规划一致；

（2）绿地、市政公用设施、公益性公共服务设施的用地必须得到充分保证；

（3）建设开发总量不应大于原各地块开发量之和；

（4）建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。

第五章

居住用地规划控制

第一条.居住用地规划原则

依据《三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）》关于居住社区划分的规模要求，结合《城市居住区规划设计规范》（2002版）中关于居住区等级、规模的要求，将规划区内居住用地按照“居住社区（居住区）和基层社区（居住小区）”两级划分，以引导公共服务设施的配置。

第二条.居住用地布局规划

规划天涯镇区居住用地面积共计56.32公顷，占城市建设用地面积的24.63%，规划总人口规模约1.5万人。

考虑到镇区行政区划和功能的独立性，规划将镇区作为一个独立的居住社区来统筹考虑，并结合镇区居住用地的分布特点，将镇区内居住用地划分为两个基层社区，即新镇居住社区和老镇居住社区。

其中，规划新镇居住社区容纳人口约5000人，老镇居住社区容纳人口约10000人，合计总人口约为1.5万人。

（1）新镇居住社区：

规划居住用地（住宅用地和居住用地/商业服务业设施用地）面积约13.74公顷，为天涯镇新兴的城市化区域。

主要承载农村撤村并点及外来人口居住区域，是城市主要的新兴常住人口社区；

（2）老镇居住社区：

规划居住用地（住宅用地和居住用地/商业服务业设施用地）面积42.58公顷，为道德村、马岭村拆迁安置社区。

主要以风情小镇人口外迁为主，为天涯镇常住人口社区。

第三条.村庄整治改造安置规划

规划依据《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012—2020）》中关于农村居民点综合整治规划的相关要求。

规划对区内两个村庄结合现状实施差异化的整治改造工作。

结合改造规划地实施，结合三亚市的安置政策，在原有村庄外围形成两个拆迁整治安置区——马岭安置区和道德村安置区。

其中，马岭安置区规划居住用地11.96公顷（包含五龙街片区居住用地），其中居住用地/商业服务业设施用地11.96公顷，主要安置马岭社区内整治改造疏解出来的居民。

现状马岭社区的改造重点为结合区内“五龙街片区”的改造规划，实施整体功能环境的提升，打造天涯镇的特色风情片区。

规划对现有“五龙街片区”进行综合整治，将片区内的居民有序疏解到外围安置区内，保留部分原居民，以保证街区的原有韵味。

道德村安置区规划居住用地面积24.15公顷，其中居住用地/商业服务业设施用地14.50公顷，主要安置道德村拆迁安置居民。

规划道德村结合镇区整体环境的提升要求，实施整体拆迁改造，按照新的城市住区的建设。

第四条.保障性住宅用地规划

结合有关保障性住房的法律法规，规划结合新镇居住社区和老镇居住社区分别设置保障性住宅用地。

其中，新镇居住社区保障性住宅用地设置于TY03-03-02地块，用地面积1.89公顷；老镇居住社区保障性住宅用地设置于TY02-08-02地块，用地面积1.24公顷。

第六章

公共服务设施规划控制

第一条.配套分类

天涯镇的公共服务设施主要考虑两大因素，其一是为构建周边重大景区的旅游接待服务，要求根据环境情况发展旅游用地、文化娱乐用地以及商业餐饮用地；另一个重要因素是要满足天涯镇区及周边区域城乡发展的需要，为天涯镇域的居民服务，要求行政管理、文化体育、医疗卫生、科研教育、商业服务等公共服务设施有一个合理的发展规模。

规划根据公共服务设施服务等级和服务对象的不同分为镇区级公共服务设施和社区级公共服务设施。

第二条.公共服务设施规划结构

规划形成“两心两片，六点四带”的公共服务设施规划结构。

其中，两心为行政文体中心、老镇商业中心；两片为新镇公共服务片区、老镇公共服务片区；两点为教育科研中心、西部的社区中心；四带为新镇公共服务带、老镇公共服务带、天涯公共服务联系纽带、海滨酒店设施带。

第三条.城镇服务配套设施规划

城镇服务设施主要是为满足天涯镇域内人民服务的设施，主要分为行政管理与社区服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利与保障设施、商业金融服务设施等。

主要布局在天涯镇新镇中心位置，采用集中式布局的方式，形成天涯镇未来的公共服务中心。

行政管理与社区服务设施：

总用地面积4.31公顷。

天涯镇行政中心位于规划区的中心位置，综合了天涯镇所有的行政管理部分，包括天涯镇政府、水务所、卫生所、土地所、计生所等，总用地面积为4.06公顷。

另一处天涯税务所位于海榆西线和市场路交叉口，占地面积0.25公顷。

文化娱乐设施：

在天涯镇的新镇中心位置规划文化中心，总用地面积为1.43公顷。

体育设施：

在天涯镇的新镇中心位置规划体育用地，总用地面积为1.30公顷。

医疗卫生设施：

在天涯镇新镇中心的西侧规划天涯中心医院，总用地面积为2.16公顷。

社会福利与保障设施：

在天涯镇新镇中心的西侧规划社会福利院，总用地面积为1.09公顷。

商业金融服务设施：

主要集中在两个区域，分别是天涯镇的新镇中心位置和天涯镇老镇中心位置，主要为天涯镇区居民以及天涯镇域的居民服务。

第四条.城镇旅游服务设施规划

规划区东侧旅游服务设施：

为了使天涯镇更好的融入大天涯的发展，为天涯海角风景区提供便利的旅游接待服务，以及更好的发挥天涯老镇区的海滨一线景观资源，规划在海榆西线南侧布置旅馆用地，实现和天涯海角景区的旅游对接服务。

规划区内旅馆用地总占地面积为12.27公顷。

同时，依托天涯老镇区的现状资源，在天涯老镇区的基础上规划娱乐设施用地、特色餐饮业用地，以及旅游购物用地。

第五条.社区级公共服务设施规划

依据《三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）》的要求，结合规划内居住社区布局，将区内社区级公共服务设施按照居住社区级公共服务设施和基层社区级公共服务设施两个层级配置，合理确定各级公共服务设施的配套要求。

各级公共服务设施的建设规模及标准应符合《三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）》的要求。

（附表7）

第六条.居住社区级公共服务设施配套标准

规划居住社区级公共服务设施以镇区内全体居民为服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。

规划居住社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表5。

第七条.基层社区级公共服务设施配套标准

基层社区级公共设施以服务半径500米内的3000-4000户居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目，同时考虑度假游客的基本服务需求。

在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施（除少数独立设置的设施外），与基层社区公共绿地共同形成基层社区中心，实现居民在步行5－10分钟内可达。

规划基层社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表6。

第八条.居住区教育设施配套规划

规划区内共规划两个居住社区，分别是新镇居住社区和老镇居住社区。

在每个居住社区内各布置独立的居住社区教育设施，同时规划区内的小学和中学的设置还需承担红塘湾旅游度假区和周边村落的服务要求。

幼儿园：

规划按照按36名/千人，30人/班配建，设置规模为6班、9班、12班，用地规模指标为6班≥2700平方米、9班≥3800平方米、12班≥4700平方米。

本次规划结合服务半径和小区布局在居住用地中统筹考虑，规划共设置2处9班幼儿园，每处服务半径约300米，独立占地设置。

另外，红塘湾旅游度假区内设置有2所幼儿园，能满足其自身的需求。

小学：

规划小学按70生/千人，45人/班配建。

每处18-24班，服务半径500米，规划天涯镇区共设置2处小学，分别为：

天涯小学——占地面积2.61公顷，规划保留改造为24班小学；红塘湾小学——占地面积2.65公顷，为规划新建24班小学。

中学：

中学按70生/千人，50人/班配建，服务半径1000米，设置规模宜为24班和36班中学。

本次规划结合新的天涯中学选址处建设45班完全中学，占地面积12.94公顷。

第七章

地下空间规划控制

第一条.地下空间开发基本原则

地下空间规划遵循空间立体化、功能复合化、价值商业化、开发弹性化的总体思路，力求实现地下空间的集约和高效开发。

地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下地上交通、管网及其他地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合地下文物保护要求。

同时，地下空间利用应考虑平战结合、综合防灾、保护地上环境景观、完善城市功能、构筑现代化城市交通和市政设施系统，实现城市地下空间建设的协调、统一、完整。

第二条.地下空间权属

规划区内地下空间权属如不做相应说明则和地上建筑为同一权属。

地块地上部分权属所有者拥有按规定建设的地下空间部分权属。

需要与其它地下空间对接的，其对接部分的权属归政府所有。

规划控制进行权属管理区分类。

（1）同一权属：

由同一主体结合地表建筑一并开发的地下空间，其使用权与地表土地使用权一并出让。

（2）独立权属：

地上与地下空间产权分离，采用招标、拍卖或挂牌的方式出让地下空间使用权，独立经营性地下空间建设项目。

（3）复合权属：

特别地块的地下空间根据实际需求划分出一定比例的独立权属地下空间。

第三条.地下空间规划

（1）规划区内鼓励地下空间的合理开发利用，对经营性用途的地下空间可根据实际情况制定相应的有偿使用规定。

（2）规划区内新建民用建筑基础埋深在三米以上（含三米）的应配建防空地下室；新建基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设的，按不小于地面总建筑面积的百分之三配建防空地下室；规划建议建设结合地人防地下室集中建设地下停车库。

人防地下室建设具体要求应符合三亚人防部门相关政策规定。

第四条.地下空间控制要求

（1）依据专业相关要求，地下建筑物的离界距离（包括退让道路红线和用地界线），在确保施工安全、地下管线敷设等要求，原则上不小于地下建筑物深度的70%，且不得小于3米，在满足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。

（2）地下人防工事与地面应有便捷的交通联系。

独立的防空地下室应设置两个以上出入口，主要出入口应设置在城市支路附近。

防空地下室的出入口、进排风口等应结合地面建筑物和周围环境合理布置，有利于防空、排水和隐蔽。

（3）地下公共人行通道：

结合人防地下工程建设，并与地上、地下建筑物密切配合，出入口应考虑人流集散。

（4）地下公共停车库应方便出入并设置明显的导向标识，并采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护设施以及降低噪音的要求。

地下车库宜布置在人行通道及商业设施的下层。

（5）与防空地下室无关的管道，不宜穿过其维护结构。

如因条件限制，允许管径小于70毫米的供水、采暖管道穿越，并应采取防渗措施。

第五