物流地产安博集团经营分析报告.docx
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物流地产安博集团经营分析报告
物流地产安博集团经营分析报告
2020年8月
1.全球物流地产REITs领导者
2.三部门支撑未来强劲增长
3.优质物业助降低公司风险
1
1.公司概览：
全球物流地产REITs领导者
2
ProLogis（安博）是全球物流地产行业的领导者，具有REITs架构
➢75.6百万平方米的物业面积
➢物业个数达4660个（建筑物）
➢客户达5500个
140
120
100
80
60
40
20
0
2019年全球物流地产领导公司管理资产
价值
面积
75.6
80
70
125
62
60
89
50
40
55.1
30
19.2
20
13.9
15.37.8
10
14
0
Prologis
GLPGoodmanPGIM
SEGRO
2019年北美物流地产领导公司管理物业
EastGroupPropertiesInc
0.3
TerrenoRealtyCorp
1.2
RexfordIndustrialRealty…
2.5
MonmouthRealEstate…
2.1
InvenTrustPropertiesCorp
2.0
PSBusinessParksInc
2.6
STAGIndustrialInc
8.5
FirstIndustrialRealtyTrust
5.7
DukeRealtyCorp
14.4
PrologisInc
75.6
0
20
40
60
80
资料来源：
各公司公告，市场研究部（十亿美元，百万平方米）资料来源：
彭博，市场研究部（百万平方米）
3
◼在管资产超1180亿美元，2015-2019CAGR19%
◼在管面积75.6百万平方米，2015-2019CAGR8%
公司资产管理规模
总管理规模
公司权益管理规模
140
120
118
100
87
79
80
72
66
59
60
51
47
40
40
36
20
0
2015
2016
2017
2018
2019
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
公司在管面积情况
75.6
63.563.8
56.457.8
20152016201720182019
资料来源：
公司公告，市场研究部（十亿美元）资料来源：
彭博，市场研究部（百万平米）
4
◼安博（AMB）于1983年创立；ProLogis前身SCI于1991年创立
◼受金融危机影响，ProLogis于2009年出售其中国全部资产和部分日本资产，后来这部分资产成为现今的普洛斯（GLP），而ProLogis则不得再使用普洛斯的中文名字进行经营
◼2011年AMB与ProLogis合并，ProLogis以安博的中文名字重返中国市场
公司历史沿革
1983
1997
2002
安博开始专注于工
安博进入墨西哥、
AMB安博创立
业地产投资
欧洲和亚洲
1991
1996-97
1998
2001-03
2009
2011
前身SCI成立
SCI进入墨西哥市场
SCI正式更名为
ProLogis进入日本和
ProLogis出售其全部
AMB与
Prologis
和欧洲市场
ProLogis
中国市场
中国资产和部分日
Prologis合并
本资产
资料来源：
公司公告，市场研究部
5
ProLogis运营物业布局
美国
面积49.1百万平方米
价值506亿美元
亚洲
面积6.1百万平方米
价值88亿美元
美洲其他区域
面积5.5百万平方米
价值36亿美元
资料来源：
公司公告，市场研究部（截至2020Q1，物业价值不包括开发中物业和土地储备）
欧洲
面积16.9百万平方米
价值154亿美元
6
2019年公司运营资产分布（账面价值）
60.0
50.59
50.0
40.0
30.0
20.0
15.42
10.0
8.84
3.62
0.0
美国
美洲其他地区
欧洲
亚洲
资料来源：
公司公告，市场研究部
（十亿美元）
2019年公司运营资产分布（账面价值）
亚洲
11%
欧洲
美国
20%
美洲其他地区
欧洲
美国
亚
洲
64%
美洲其他
地区…
2019年公司运营资产分布（面积）
60.00
49.06
50.00
40.00
30.00
20.00
16.88
10.00
5.48
6.08
0.00
美国
美洲其他地区
欧洲
亚洲
资料来源：
公司公告，市场研究部（百万平方米）
2019年公司运营资产分布（面积）
亚洲
8%
欧洲
美国
22%
美洲其他地区
欧洲
美洲其他
美国
亚洲
63%
地区…
资料来源：
公司公告，市场研究部资料来源：
公司公告，市场研究部7
ProLogis对现代物流地产的定义框架
生产
零售中心
原材料跨国制造商
GatewayDistribution
原材料国内制造商退货中心
物业类型
下一目的地
位置特征
仓库面积特征
占比（美国）
GatewayDistribution
Multi-MarketDistribution
临近适于国际运输的口岸等
面积较大
45%
Multi-MarketDistribution
CityDistributionorLastTouch®
场，位于主要交通枢纽
面积较大
20%
覆盖多市
门入户
CityDistribution
零售中心或上
距离下一目的地1-2天运输路程
面积较小
25%
门入户
LastTouch®
上
距离下一目的地几小时运输路程
面积最小
10%
资料来源：
公司公告，市场研究部
8
美国南加州（部分）的物流物业分布
资料来源：
公司公告
公司拥有的各种类物业
LastTouch®CityDistributionGateway/Multi-MarketDistribution
资料来源：
公司公告，市场研究部9
2019年不同类型物业建筑物年龄
40
35
30
25
20
15
10
5
0
GatewayMulti-MarketCityDistributionLastTouch®
DistributionDistribution
资料来源：
公司公告，市场研究部（年）
2019年不同类型物业净高
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
GatewayMulti-MarketCityDistributionLastTouch®
DistributionDistribution
2019年不同类型物业建筑物面积
40
35
30
25
20
15
10
5
0
GatewayMulti-MarketCityDistributionLastTouch®
DistributionDistribution
资料来源：
公司公告，市场研究部（千平方米）
2019年不同类型物业卡车停车位数量
70
60
50
40
30
20
10
0
GatewayMulti-MarketCityDistributionLastTouch®
DistributionDistribution
资料来源：
公司公告，市场研究部（米）资料来源：
公司公告，市场研究部10
公司部分客户
资料来源：
公司公告，市场研究部
各主要类型商品租占比（按年有效租金）
12%
10%
9.6%
8.9%
8.4%
7.8%
8%
7.2%
6.4%
5.8%
6%
4%
2%
0%
交通零售商食品建材生活消费品服装电器
资料来源：
公司公告，市场研究部
公司前十大客户租用面积
Amazon
2.35
Geodis
1.24
DHL
1.00
FedEx
0.60
HomeDepot
0.90
XPOLogistics
0.94
UPS
0.63
DSVPanalpinaA/S
0.78
Kuehne+Nagel
0.66
Wal-Mart
0.53
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
资料来源：
公司公告，市场研究部（百万平方米）
11
公司前20大客户
行业类型
净有效租金占比%
面积（百万平方米）
1
Amazon
电商
3.7
2.35
2
Geodis
物流
1.3
1.24
3
DHL
物流
1.3
1.00
4
FedEx
物流
1.2
0.60
5
HomeDepot
家装零售商（全球第一大）
1.2
0.90
6
XPOLogistics
物流
1.1
0.94
7
UPS
物流
0.9
0.63
8
DSVPanalpinaA/S
物流
0.9
0.78
9
Kuehne+Nagel
物流
0.8
0.66
10
Wal-Mart
零售商（全球第一大）
0.7
0.53
前10大客户合计
13.1
9.62
11
CEVALogistics
物流
0.6
0.54
12
ZOZO,Inc.
服装
0.6
0.28
13
Hitachi
物流
0.6
0.33
14
JSainsburys
零售（英国第二大超市）
0.6
0.32
15
菜鸟（阿里巴巴）
物流
0.5
0.48
16
BMW
汽车
0.5
0.40
17
DBSchenker
物流
0.5
0.42
18
U.S.Government
政府
0.5
0.15
19
IngramMicro
供应链服务
0.4
0.38
20
Panasonic
电器
0.4
0.19
前20大客户合计
18.3
13.11
资料来源：
公司公告，市场研究部
2019年
12
主营业务收入及同比
主营业务收入
主营业务收入yoy
3,500
3,331
30%
3,000
25%
2,533
2,618
2,804
25%
2,500
2,197
20%
2,000
19%
15%
15%
1,500
1,000
10%
7%
5%
500
3%
0
0%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
彭博，市场研究部
（百万美元）
AFFO及同比
AFFO/摊薄股份
AFFO/摊薄股份YoY
3.50
3.03
3.30
25%
2.81
3.00
20%
2.55
20%
2.50
2.22
2.00
15%
15%
1.50
10%
9%
10%
1.00
8%
5%
0.50
0.00
0%
2015
2016
2017
2018
2019
净利润及同比
净利润
净利润yoy
1,800
39%
1,652
1,649
1,573
45%
1,600
40%
37%
35%
1,400
37%
1,210
30%
1,200
25%
1,000
869
20%
800
15%
600
10%
5%
400
0%
0%
200
-5%
-5%
0
-10%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
彭博，市场研究部（19年净利润下滑主要由于18年
有较多的外汇及衍生品收益）（百万美元）
每股分红及同比
普通股每股分红
普通股每股分红YoY
2.50
15%
16%
2.12
14%
2.00
1.92
1.76
1.68
12%
1.52
11%
10%
10%
1.50
9%
8%
1.00
6%
5%
4%
0.50
2%
0.00
0%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
彭博，市场研究部（AFFO：
可分配资金）资料来源：
彭博，市场研究部（百万美元）13
公司持续优化行政费用
➢按行政费用/在管资产，公司管理效率持续优化
300
250
200
150
100
50
0
公司G&A及同比
一般行政管理开支
一般行政管理开支yoy
267
15%
231
239
12%
10%
217
222
3%
5%
2%
4%
0%
-5%
-10%
-12%
-15%
2015
2016
2017
2018
2019
行政费用与在管资产或营收之比
一般行政管理开支/营收
一般行政管理开支/在管资产
12%
0.50%
9.9%
0.45%
10%
8.8%
8.8%
8.5%
8.0%
0.40%
8%
0.35%
0.37%
6%
0.34%
0.30%
4%
0.29%
0.27%
0.25%
0.23%
0.20%
2%
0.15%
0%
0.10%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
彭博，市场研究部（百万美元）资料来源：
彭博，市场研究部
14
公司可为客户提供更加环保节能的物流设施
➢2015-2019年平均为客户节省45%的耗能（相比于行业平均）
➢公司太阳能发电装机在美国所有非专业太阳能发电公司中排名第三（前二为Target和Walmart，即公司在所有地产企业中排名第一）
➢节能设施规模效应逐渐显现，LED节能灯成本下降
物业太阳能发电装机容量
物业LED节能灯成本下降
250
200
150
100
50
0
212
175
1.6
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
1.5
0.5
20172019
20172019
资料来源：
公司公告，市场研究部（兆瓦）资料来源：
公司公告，市场研究部（美元/平方英尺）
15
公司可为客户提供更加环保节能的物流设施
➢2015-2019年平均为客户节省45%的耗能（相比于行业平均）
➢公司太阳能发电装机在美国所有非专业太阳能发电公司中排名第三（前二为Target和Walmart，即公司在所有地产企业中排名第一）
➢节能设施规模效应逐渐显现，LED节能灯成本下降
公司物业加装的太阳能装置LED加装改造
加装前加装后
资料来源：
公司公告资料来源：
公司公告，市场研究部
16
Prologis的REITs身份使之免交美国的所得税
维持REITs的免税身份需满足IRS规定的利润表和资产负债表的诸多要求
➢每年须至少分配90%的应纳税所得（TaxableIncome）作为分红
➢总资产至少75%投资于房地产
➢总收入至少75%来源于租金等房地产相关收入
公司有效税率
5.0%
4.5%
4.0%
4%
4%
3.5%
3%
3.0%
3%
2.5%
2%
2.0%
1.5%
1.0%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
公司公告，市场研究部
公司股利/税前利润
100%
90%
85%
80%
78%
70%
69%
60%
62%
50%
54%
40%
30%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
公司公告，市场研究部
17
2.三部门支撑未来强劲增长
18
地产运营部（RealEstateOperations）下分两个分部：
➢租赁部门（Rental）：
贡献85%-90%的收入，主要负责租赁，收取租金➢开发部门（Development）：
为客户开发适合其需求的物流地产
战略资本部（StrategicCapital）：
从合资公司中收取管理费用、激励分红等
租赁部
3,500
3,000
2,500
2,197
2,00021014
1,973
1,500
1,000
500
0
2015
2019年分部门营收
战略资本部
开发部及其他
3,331
7
2,804
492
2,533
2,618
19
9
2,832
406
升级会员 