物流地产安博集团经营分析报告.docx

1、物流地产安博集团经营分析报告物流地产安博集团经营分析报告2020年8月1.全球物流地产REITs领导者2.三部门支撑未来强劲增长3.优质物业助降低公司风险11.公司概览：全球物流地产REITs领导者2ProLogis（安博）是全球物流地产行业的领导者，具有REITs架构75.6百万平方米的物业面积物业个数达4660个（建筑物）客户达5500个1401201008060402002019年全球物流地产领导公司管理资产价值面积75.68070125626089504055.13019.22013.915.37.810140PrologisGLPGoodman PGIMSEGRO2019年北美物流地

2、产领导公司管理物业EastGroup Properties Inc0.3Terreno Realty Corp1.2Rexford Industrial Realty2.5Monmouth Real Estate2.1InvenTrust Properties Corp2.0PS Business Parks Inc2.6STAG Industrial Inc8.5First Industrial Realty Trust5.7Duke Realty Corp14.4Prologis Inc75.6020406080资料来源：各公司公告，市场研究部（十亿美元，百万平方米） 资料来源：彭博，市场

3、研究部 (百万平方米 )3在管资产超1180亿美元，2015-2019 CAGR 19%在管面积75.6百万平方米，2015-2019 CAGR 8%公司资产管理规模总管理规模公司权益管理规模14012011810087798072665960514740403620020152016201720182019100908070605040302010公司在管面积情况75.663.5 63.856.4 57.82015 2016 2017 2018 2019资料来源：公司公告，市场研究部 (十亿美元) 资料来源：彭博，市场研究部（百万平米）4安博（AMB）于1983年创立；ProLogis前身S

4、CI于1991年创立受金融危机影响，ProLogis于2009年出售其中国全部资产和部分日本资产，后来这部分资产成为现今的普洛斯（GLP），而ProLogis则不得再使用普洛斯的中文名字进行经营2011年AMB与ProLogis合并，ProLogis以安博的中文名字重返中国市场公司历史沿革198319972002安博开始专注于工安博进入墨西哥、AMB安博创立业地产投资欧洲和亚洲19911996-9719982001-0320092011前身SCI成立SCI进入墨西哥市场SCI正式更名为ProLogis进入日本和ProLogis出售其全部AMB与Prologis和欧洲市场ProLogis中国市场

5、中国资产和部分日Prologis合并本资产资料来源：公司公告，市场研究部5ProLogis运营物业布局美国面积49.1百万平方米价值506亿美元亚洲面积6.1百万平方米价值88亿美元美洲其他区域面积5.5百万平方米价值36亿美元资料来源：公司公告，市场研究部（截至2020Q1，物业价值不包括开发中物业和土地储备）欧洲面积16.9百万平方米价值154亿美元62019年公司运营资产分布（账面价值）60.050.5950.040.030.020.015.4210.08.843.620.0美国美洲其他地区欧洲亚洲资料来源：公司公告，市场研究部（十亿美元）2019年公司运营资产分布（账面价值）亚洲11%

6、欧洲美国20%美洲其他地区欧洲美国亚洲64%美洲其他地区2019年公司运营资产分布（面积）60.0049.0650.0040.0030.0020.0016.8810.005.486.080.00美国美洲其他地区欧洲亚洲资料来源：公司公告，市场研究部 （百万平方米）2019年公司运营资产分布（面积）亚洲8%欧洲美国22%美洲其他地区欧洲美洲其他美国亚洲63%地区资料来源：公司公告，市场研究部 资料来源：公司公告，市场研究部 7ProLogis对现代物流地产的定义框架生产零售中心原材料 跨国制造商Gateway Distribution原材料 国内制造商 退货中心物业类型下一目的地位置特征仓库面积

7、特征占比（美国）Gateway DistributionMulti-Market Distribution临近适于国际运输的口岸等面积较大45%Multi-Market DistributionCity Distribution or Last Touch场，位于主要交通枢纽面积较大20%覆盖多市门入户City Distribution零售中心或上距离下一目的地1-2天运输路程面积较小25%门入户Last Touch上距离下一目的地几小时运输路程面积最小10%资料来源：公司公告，市场研究部8美国南加州（部分）的物流物业分布资料来源：公司公告公司拥有的各种类物业Last Touch City D

8、istribution Gateway/Multi-Market Distribution资料来源：公司公告，市场研究部 92019年不同类型物业建筑物年龄4035302520151050Gateway Multi-Market City Distribution Last TouchDistribution Distribution资料来源：公司公告，市场研究部 （年）2019年不同类型物业净高109876543210Gateway Multi-Market City Distribution Last TouchDistribution Distribution2019年不同类型物业建筑物

9、面积4035302520151050Gateway Multi-Market City Distribution Last TouchDistribution Distribution资料来源：公司公告，市场研究部 （千平方米）2019年不同类型物业卡车停车位数量706050403020100Gateway Multi-Market City Distribution Last TouchDistribution Distribution资料来源：公司公告，市场研究部 （米） 资料来源：公司公告，市场研究部 10公司部分客户资料来源：公司公告，市场研究部各主要类型商品租占比（按年有效租金）12

10、%10%9.6%8.9%8.4%7.8%8%7.2%6.4%5.8%6%4%2%0%交通 零售商 食品 建材 生活消费品 服装 电器资料来源：公司公告，市场研究部公司前十大客户租用面积Amazon2.35Geodis1.24DHL1.00FedEx0.60Home Depot0.90XPO Logistics0.94UPS0.63DSV Panalpina A/S0.78Kuehne + Nagel0.66Wal-Mart0.530.00.51.01.52.02.5资料来源：公司公告，市场研究部 （百万平方米）11公司前20大客户行业类型净有效租金占比%面积（百万平方米）1Amazon电商3.

11、72.352Geodis物流1.31.243DHL物流1.31.004FedEx物流1.20.605Home Depot家装零售商（全球第一大）1.20.906XPO Logistics物流1.10.947UPS物流0.90.638DSV Panalpina A/S物流0.90.789Kuehne + Nagel物流0.80.6610Wal-Mart零售商（全球第一大）0.70.53前10大客户合计13.19.6211CEVA Logistics物流0.60.5412ZOZO, Inc.服装0.60.2813Hitachi物流0.60.3314J Sainsburys零售（英国第二大超市）0.

12、60.3215菜鸟 (阿里巴巴)物流0.50.4816BMW汽车0.50.4017DB Schenker物流0.50.4218U.S. Government政府0.50.1519Ingram Micro供应链服务0.40.3820Panasonic电器0.40.19前20大客户合计18.313.11资料来源：公司公告，市场研究部2019年12主营业务收入及同比主营业务收入主营业务收入yoy3,5003,33130%3,00025%2,5332,6182,80425%2,5002,19720%2,00019%15%15%1,5001,00010%7%5%5003%00%2015201620172

13、0182019资料来源：彭博，市场研究部（百万美元）AFFO及同比AFFO/摊薄股份AFFO/摊薄股份YoY3.503.033.3025%2.813.0020%2.5520%2.502.222.0015%15%1.5010%9%10%1.008%5%0.500.000%20152016201720182019净利润及同比净利润净利润yoy1,80039%1,6521,6491,57345%1,60040%37%35%1,40037%1,21030%1,20025%1,00086920%80015%60010%5%4000%0%200-5%-5%0-10%20152016201720182019

14、资料来源：彭博，市场研究部（19年净利润下滑主要由于18年有较多的外汇及衍生品收益）（百万美元）每股分红及同比普通股每股分红普通股每股分红YoY2.5015%16%2.1214%2.001.921.761.6812%1.5211%10%10%1.509%8%1.006%5%4%0.502%0.000%20152016201720182019资料来源：彭博，市场研究部（AFFO：可分配资金） 资料来源：彭博，市场研究部 （百万美元） 13公司持续优化行政费用 按行政费用/在管资产，公司管理效率持续优化300250200150100500公司G&A及同比一般行政管理开支一般行政管理开支yoy267

15、15%23123912%10%2172223%5%2%4%0%-5%-10%-12%-15%20152016201720182019行政费用与在管资产或营收之比一般行政管理开支/营收一般行政管理开支/在管资产12%0.50%9.9%0.45%10%8.8%8.8%8.5%8.0%0.40%8%0.35%0.37%6%0.34%0.30%4%0.29%0.27%0.25%0.23%0.20%2%0.15%0%0.10%20152016201720182019资料来源：彭博，市场研究部 （百万美元） 资料来源：彭博，市场研究部14 公司可为客户提供更加环保节能的物流设施2015-2019年平均为客

16、户节省45%的耗能（相比于行业平均）公司太阳能发电装机在美国所有非专业太阳能发电公司中排名第三（前二为 Target和Walmart，即公司在所有地产企业中排名第一）节能设施规模效应逐渐显现，LED节能灯成本下降物业太阳能发电装机容量物业LED节能灯成本下降2502001501005002121751.61.41.210.80.60.40.201.50.52017 20192017 2019资料来源：公司公告，市场研究部 （兆瓦） 资料来源：公司公告，市场研究部 （美元/平方英尺）15 公司可为客户提供更加环保节能的物流设施2015-2019年平均为客户节省45%的耗能（相比于行业平均）公司太

17、阳能发电装机在美国所有非专业太阳能发电公司中排名第三（前二为 Target和Walmart，即公司在所有地产企业中排名第一）节能设施规模效应逐渐显现，LED节能灯成本下降公司物业加装的太阳能装置 LED加装改造加装前 加装后资料来源：公司公告 资料来源：公司公告，市场研究部16Prologis的REITs身份使之免交美国的所得税维持REITs的免税身份需满足IRS规定的利润表和资产负债表的诸多要求每年须至少分配90%的应纳税所得（Taxable Income）作为分红总资产至少75%投资于房地产总收入至少75%来源于租金等房地产相关收入公司有效税率5.0%4.5%4.0%4%4%3.5%3%3

18、.0%3%2.5%2%2.0%1.5%1.0%20152016201720182019资料来源：公司公告，市场研究部公司股利/税前利润100%90%85%80%78%70%69%60%62%50%54%40%30%20152016201720182019资料来源：公司公告，市场研究部172.三部门支撑未来强劲增长18地产运营部（Real Estate Operations）下分两个分部： 租赁部门（Rental）：贡献85%-90%的收入，主要负责租赁，收取租金 开发部门（Development）：为客户开发适合其需求的物流地产战略资本部（Strategic Capital）：从合资公司中收取管理费用、激励分红等租赁部3,5003,0002,5002,1972,000 210 141,9731,5001,000500020152019年分部门营收战略资本部开发部及其他3,33172,8044922,5332,6181992,832406