开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究.docx

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开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究

开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究

摘要

楼市红火，房价猛涨，是我国房地产市场近几年的真实写照。

对于一路看涨的楼市而言，间隔时间仅几年甚至几个月的时间，房价就可以大相径庭。

面对如此巨大差价的诱惑，不少开发商公然放弃道德和诚信,纷纷选择主动毁约，还美其名曰“效率违约”，意图通过向准买受人支付双倍定金赔偿来解除合同。

由于我国目前没有针对此类法律关系的专门立法，造成商品房认购书的实务操作缺乏可资依据的法律标准，理论界和实务部门对商品房认购书的法律性质、法律效力，对违反认购书的法律责任等问题的争议颇大。

正是因为认识上的不一致，从而导致了司法实践中处理认购书法律适用上的混乱局面，有些地方法院公然支持开发商的不诚信行为，导致此现象愈演愈烈。

双倍返还定金与房屋差价相比有着天壤之别，如此的判决结果显然让违约开发商乐此不疲。

然而对买受人来说，双倍定金的返还根本无法以弥补已经失去的购房机会损失，所以他们往往向法院提出诉求，要求开发商继续履行认购书的约定，责令开发商强制签订商品房买卖合同，结果往往事与愿违。

那么开发商违反认购书拒绝卖房的法律责任是什么，如何遏制开发商的不诚信的行为而最大限度地保护消费者的利益？

笔者根据有关法学原理，结合自己从事房地产法律服务的实践经验，通过案例来探讨相关问题。

全文分为三个部分，第一部分介绍有关商品房认购书的基本理论。

第二部分介绍开发商违反认购书的法律责任。

第三分部分介绍开发商拒绝承担责任的非正当理由。

其中第一部分分为三个小节。

第一节概述商品房认购书的定义、表现形式及法律性质。

主要观点为认购书属于预约合同，认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。

第二小节阐述商品房认购书的法律效力，通过对全国各地司法和行政机关有关认购书规定的对比性分析，论证认购书的合法有效。

主要观点为认购书的效力并不以取得商品房销售许可证为必要条件，即使指向的楼盘还没有取得预售许可证，也不会影响商品房认购书的效力。

第三小节阐述认购款的性质，主要说明认购书一般都不具有解约定金的性质。

开发商与准买受人签订的商品房认购书中并没有明确约定开发商有权以双倍返还认购款为代价来解除认购书，但开发商却通常请求适用定金罚则通过双倍赔偿来解除认购书，法院不应当支持开发商的这种违法请求。

第二部分分为三个小节，第一小节主要说明开发商要承担定金责任，由于认购书不是商品房买卖合同，它只是准买受人和开发商在签订商品房买卖合同之前就相关事宜进行的意向性约定，不是对该行为结果即签订正式买卖合同的直接确认，所以准买受人不能向法院申请要求与开发商强制签订商品房买卖合同。

第二小节主要说明开发商违反认购书拒绝签订商品房买卖合同的情形完全符合《合同法》第42条规定的缔约过失责任的构成要件，应承担缔约过失责任。

第三小节以广州、上海、北京等地法院出台相关规定要求开发商承担缔约过失责任，责令开发商向准买受人支付房屋差价损失的事件为例，论证准买受人完全有权要求开发商同时承担定金责任和缔约过失责任。

第三部分为分二个小节，第一小节说明效率违约中的效率是相对于双方当事人而言的，如果某一违约行为虽然使得违约方获益，但却使守约方的预期利益受损，就不能称之为效率违约。

开发商同意返还双倍的定金赔偿准买受人的损失，但是这点滴的赔偿根本无法弥补准买受人失去的利益，故而根本不是什么“效率违约”。

第二小节说明，在商品房认购合同的法律关系中，情势变更的发生，须是商品房认购书双方当事人在订立认购书时主观上不能预见，因不可归责于当事人的客观事由而发生。

在商品房认购书的纠纷案件中，开发商恶意毁约根源于房价的快速增长，这是签订认购书之初完全可以预见的事实，而且开发商主观上有过错，并非不可归责于当事人的客观事由而发生，因此不符合情势变更原则的适用要件。

结语部分最后指出开发商的恶意毁约的严重危害性，建议法律对此问题应当尽快有所作为，并通过惩恶扬善来平衡各方利益，最大限度地保护广大消费者的权益。

关键词：

认购书预约本约定金缔约过失

DiscussionontheLegalLiabilityofRealEstateDevelopersinviolationofthesubscriptionbook

Wuqigang

Summary

Inrecentyears,wehaveseenagreatachievementoftheChinesehousemarket,thehousingpricekeeprisingforyears.Sometimes,thehousingpriceriseinadramaticallyway.Inordertomaximizetheprofit,moreandmorerealestatedevelopertakearisktobreakthecontractwhichhavebeenconcludeandsignwiththevendees,andpaythemdoubledepositasacompensation.Infact,thedoubledepositandskyroketinghousepricesisaworldofdifference.Tothebuyer,thedoubledepositcannottomakeupfortheloseofopportunitytobuyahouse.Ontheotherhand,ourcountrydonothavelegislationforthiskindoflegalrelationwhichleadtothelocalcourtsupportthedishonestbehavioroftherealestatedeveloper.Thebuyers'legalrightshavebeeninfringed,buttheycannotfindalawtoprotectthemselves.Whatthelegalliabilityofrealestatedevelopersinviolationofthesubscriptionbook?

Howtocurbdishonestybehaviorandprotecttherightsandinterestsofconsumers?

Inordertodiscussproblemabove,thisessaydividedintothreeparts:

Thefirstpartisdividedintothreesections.Thefirstsectiongivesanoverviewofcommercialhousingsubscriptionbookdefineformsandlegalnature.Thesecondsectionexpoundsthelegaleffectofcommercialhousingsubscriptionbook,andbasedonthejudicialandadministrativeauthoritiesacrossthecountryaboutthesubscriptionbookrulesofcomparativeanalysis.Thethirdsectiondescribesthenatureofthesubscription.Developerswithprospectivebuyerdidnotexplicitlystipulateinthecommercialhousingsubscriptionbookdevelopershallhavetherighttopaydoublethesubscriptionmoneytocancelthesubscriptionbookforcost.Developersoftenrequestfordepositpenaltytocancelthesubscriptionbookbydoublecompensation.Thecourtshouldnotsupportthedevelopers'illegalrequest.

Thesecondpartisdividedintothreesections,Thefirstsectionmainlyillustratesdevelopersshouldliableforthedeposit.Thesecondsectionarguedthatrealestatedevelopersviolatethesubscriptionbookandbreakthecontracthaveviolatethecontractlawofourcountry.thisbehaviourhasconstitutethecontractingfaultliability.

Thethirdpartisthepointsoftwosections.Thefirstsectionexplainsthatefficiencyintermsofefficiencyofdefaultisrelativetotheparties,thedevelopersagreedtodoublethedepositreturnedtocompensatethelossoftheprospectivebuyer,butthedetailsofthecompensationcannotmakeupfortheprospectivebuyerloseinterest.Thesecondsectionillustratesthatdevelopersmaliciousbreachofpromiseisrootedinrapidincreasesinhousepriceswhichcanbepredict,anddonotmeettherequirementsoftheapplicationoftheprincipleofchangedcircumstances.

Theepiloguepartpointsouttheseriousharmfulnessofdevelopersmaliciousbreachofpromise,wesuggestedthatlawshouldactassoonaspossibleonthisquestion,tobalancetheinterestsofallparties,protecttherightsandinterestsofconsumers.

Keywords:

Subscriptionbookappointmentdepositecontractingnegligence

efficientbreachofcontract.

引言

早在2001年，国家建设部制定的《商品房销售管理办法》第22条就明确规定,对于不符合销售条件的商品房，开发商不得销售,也不得向准买受人收取任何预订款。

但在房地产交易过程中，开发商为了拓宽融资渠道和转嫁风险，常常在未取得商品房预售许可证前与消费者签订认购书，收取消费者的认购款。

而广大购房者为了用相对较低的价格从开发商手中购得商品房，也往往愿意与开发商签订认购书。

现实生活中，买卖双方在未取得《商品房预售许可证》前签订商品房认购书依然还是房地产交易的一种通行的做法。

楼市红火，房价猛涨，是我国房地产市场近几年的真实写照。

对于一路看涨的楼市而言，间隔时间仅几年甚至几个月的时间，房价就可以大相径庭。

面对如此巨大差价的诱惑，不少开发商公然放弃道德和诚信,纷纷选择主动毁约，还美其名曰“效率违约”，意图通过向准买受人支付双倍定金赔偿来解除合同。

由于我国目前没有针对此类法律关系的专门立法，造成商品房认购书的实务操作缺乏可资依据的法律标准，理论界和实务部门对商品房认购书的法律性质、法律效力，对违反认购书的法律责任等问题的争议颇大。

正是因为认识上的不一致，从而导致了司法实践中处理认购书法律适用上的混乱局面，有些地方法院公然支持开发商的不诚信行为，导致此现象愈演愈烈。

双倍返还定金与房屋差价相比有着天壤之别，如此的判决结果显然让违约开发商乐此不疲。

然而对准买受人来说，双倍定金的返还根本无法弥补已经失去的购房机会损失，所以他们往往向法院提出诉求，要求开发商继续履行认购书的约定，责令开发商强制签订商品房买卖合同，结果往往事与愿违。

那么开发商违反认购书拒绝卖房的法律责任是什么，如何遏止开发商的不诚信的行为而最大限度地保护消费者的利益？

笔者根据有关法学原理，结合房地产法律服务的实践经验，通过以下两个案例来探讨一下相关的问题。

案例一、2007年10月，李先生与某房地产开发有限公司签订商品房认购书，认购该公司开发的某住宅小区A栋一单元八楼二号房，并交纳了1万元定金。

2010年8月，该房开商取得了李先生认购的住宅小区的商品房预售许可证，但却以认购书无效为由拒绝与李先生签订正式的商品房买卖合同。

2010年11月，李先生向法院提起诉讼，要求开发商按照市场差价对其造成的信赖利益损失进行赔偿。

一审法院认为，商品房认购书签订时，被告开发的楼盘尚未取得商品房预售许可证，认购书违反法律的强制性规定，因而是无效的。

无效的合同自始无效，原告不能据此要求被告赔偿相关利益损失。

鉴于合同无效的主要责任在于被告，根据定金罚则，被告应向原告双倍返还定金。

原告不服一审判决，依法提起上诉。

二审法院认定：

认购书系原被告在平等自愿的基础上协商签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定，原判认定认购书无效是错误的。

由于被告具备履约能力却拒绝签订商品房买卖合同，被告应当承担缔约过失责任。

但双方已经签订的是认购书而非商品房买卖合同本身，李先生交纳的亦非购房款，仅是少量的认购金，王先生要求赔偿房屋价格上涨所造成的全部损失，有失公平。

根据商品房认购书的预约合同性质，结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告退还原告认购金，同时以原告实际交付的定金占原总房款的比例乘以该房市场销售总价对原告进行赔偿。

案例二、2005年前后，10多名消费者通过交纳10000元定金，以每平方米2500元左右的价格，与某房地产开发公司签订了商品房认购书，明确约定了认购房屋的区号、单元、楼层、楼号、面积、单价、总价。

由于拆迁问题得不到及时有效解决，消费者们迟迟等不到与开发商签订正式的商品房买卖合同。

2011年7月，消费者们却陆续收到开发商要求解除合同的起诉书，理由是双方签订商品房认购书时该楼盘未取得建设工程规划许可证，由于种种原因，该楼盘在起诉之前一直都还没有取商品房预售许可证，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》的有关法律规定，开发商不能对外预售房屋，故双方签订的认购书属无效合同。

同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，对于收取的10000元定金，开发商愿意按定金罚则处理。

消费者花钱订购房子，结果房子没等着，却反而等来了一场官司。

愤怒的消费者随即向法院提起反诉，要求开发商履行认购书的约定与消费者签订正式的商品房买卖合同。

2011年10月，法院经审理认为：

商品房认购书是预约合同，不是商品房预售合同，法律和行政法规对于商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使开发商出于种种原因没有取得相关许可，也不因此否认预约合同本身效力，双方签订的认购书依然合法有效。

由于开发商没有提供充分的证据证明该认购书确实无法继续履行，故而驳回开发商有关解除合同进行双倍定金赔偿的请求。

对于消费者强制签订商品房买卖合同的要求，法院认为商品房买卖合同的签订必须是双方自愿协商的结果，预约合同当事人仅能请求对方履行诚信谈判的义务，不能直接请求履行本约。

况且该争议的房产在开庭之前仍未取得商品房预售许可证，根本不具备签订商品房买卖合同的条件，故而驳回了消费者的反诉请求。

一审判决后，开发商上诉至中级人民法院，后又自动撤回上诉。

2012年2月，该项目取得预售许可证，开发商毁约公开对外销售已经与这些准买受人签订认购书的商品房。

消费者再一次被激怒，起诉至法院要求开发商按照实际销售的价格与认购书约定的价格差进行损害赔偿。

一审法院认定，该商品房认购书是原被告双方真实的意思表示，并没有违反法律的效力性强制性规定，应当认定有效。

被告在其完全具备履约能力的情况下，公然将已经预约销售给原告的房屋销售给第三人，并从中获利，显然违背诚实信用原则，已构成缔约过失，故判决被告将其转售房屋所获得扣除应交纳的税费后赔偿原告因此而受到的信赖利益损失。

通过以上两个案例中，我们不难发现，对于一个类似的法律事实，不同地方或同一地方不同法院的审理却得出截然不同的判决。

关于未取得商品房预售许可证前的商品房认购书的效力问题，案例一中的一审判决认为违反法律的强制性规定而无效，二审判决则认定为未违反法律的效力性强制性规定而有效。

案例二中则始终认为商品房预售合同的强制性规定并不适用于作为预约合同的认购书，即使开发商出于种种原因没有取得相关许可，也不因此否认商品房认购书本身效力。

关于商品房认购书的的定金性质，案例一中的一审判决认为是解约定金，但案例一中的二审判决及案例二却都否认其是解约定金。

对于尚未支付购房款而仅交纳少量定金的情况下，是否应当支持按房屋的差价进行赔偿，案例一从一审的不支持到二审支持按原告实际交付的定金占原总房款的比例乘以该房市场销售总价对原告进行赔偿。

案例二则判决被告将其转售房屋所获得扣除应交纳的税费后赔偿原告因此而受到的信赖利益损失。

虽然这两个案例都显示，开发商违反诚信恶意毁约需要向准买受人承担缔约过失责任，但在我国当前的司法实践中，多数开发商都还是通过双倍返还定金的形式成功地实现了其所谓的“效率性违约”，除了双倍返还定金，他们不必承担其它任何责任。

结果是房开商通过毁约获得了巨额利润，而广大消费者却因此受到了重大经济损失。

不同法院对于商品房认购纠纷案的不同判决结果难免让人引发的一系列的思考：

首先，商品房认购书的法律性质是什么，是否以预售许可证为生效要件？

其次，认购款是解约定金吗，开发商请求解除预约合同只按定金进行赔偿应当获得支持吗？

再次，开发商违反商品房认购书的责任性质以及赔偿范围是什么，准买受人请求强制履行合同是否应当得到支持？

最后，开发商违反认购书拒绝签订商品房买卖合同是否符合情势变更原则，该行为是效率违约吗？

要回答这些问题，须得从商品房认购书涉及的法律问题逐一剖析。