综合物流园区可行性研究报告.docx
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综合物流园区可行性研究报告
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第一章项目投资商概况
第二章项目概况
第三章项目分析
第四章项目建设
第五章项目总投资概算及财务分析
第六章项目风险分析及控制风险措施
第一章项目投资商概况
四川国荣实业投资集团源于蚕桑生产、收购、加工、经营以及绸缎等纺织品生产与经营，是省级农业产业化经营重点龙头企业。
随着企业的发展，同时涉足房地产开发、矿业开采、水电开发、物流运输和融资担保等实业投资，注册资本1.65亿元。
集团现有独资和控股公司7个，参股公司3个，公司资产逾12亿元，是一个跨行业、跨区域经营的成长性民营企业集团。
公司拥有管理学硕士、经济师、会计师、工程师等高、中级管理人员35人组成的现代化管理团队，现有员工1300人。
公司管理体系科学规范，拥有的生产设备500余台（套），产品质量一直处于全省领先水平，产品供不应求。
拥有长期合作的经营商家和覆盖全国以及印度、欧美及东南亚的市场网络。
集团公司拥有“生产自主经营出口专营权”，连续多年被中国农业银行四川省分行评为“四川省银企合作诚信单位”。
荣获“农业产业化经营先进企业”、“乐山市明星企业”、地方纳税“A”级企业、“重合同、守信用企业”等称号。
公司恪守“诚为本，和为贵，自强不息，做大做强”的经营理念，坚持“诚信经营，共谋发展”的经营方针，牢固树立“以质量求生存，以诚信求发展”的经营思路，力争把国荣实业做大做强，为创造和谐社会而努力，为国家经济建设和社会发展贡献力量。
第二章项目概况
一、建设背景
在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。
物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。
泸州市全市人口505万，主城市人口约110万。
是中国历史文化名城，是长江上游实施沿江轴线战略的重点发展城市之一，是四川对外开放的重要门户，是成渝经济区商贸物流中心，北邻重庆市，东接贵州省，南抵云南省，西连宜宾市、自贡市、内江市；长江自西向东横贯全区，沱江、永宁河、赤水河、濑溪河、龙溪河等构成区内主要的水系网。
赤水河沿市区南侧和东南侧通过，向北汇入长江，是四川省重要的交通节点和港口城市。
泸州市资源丰富，仅矿产资源无烟煤储量约69亿吨，硫铁矿储量约32亿吨，煤层气储量约1000亿立方米，天然气储量约650亿立方。
同时随着改革开放不断深入，泸州农业基础及机械、酿酒（全国唯一拥有两种名酒“泸州特曲老窖、郎酒”的城市）、医药、化工等工业支柱产业稳步发展；城乡建设、人居环境明显改善；餐饮娱乐、生态旅游等服务行业日益繁荣；环境保护、教科文卫等其他各项事业进一步提高。
以“一横二纵五港区”的水运体系和“一环七射一横”的高速公路网，以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已初具规模。
按照泸州市委、市政府提出的“以港兴市”发展战略的要求，充分发挥区位独特、交通便捷、物流储备量大等优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。
目前，泸州港已经发展成为背靠四川、辐射滇黔、连接长三角、通江达海，以杂货和内外贸集装箱运输为主的区域综合物流主枢纽港。
到2012年，初步形成港口城市的主体框架，全港货物吞吐量达到1716万吨，集装箱吞吐能力达到100万标箱以上，集装箱吞吐量达到80万标箱以上。
二、建设条件
泸州泰黄综合物流园紧邻泸州机械工业集中发展区和泸州国际集装箱码头，水运条件良好；距沿江高速公路约1.5公里，紧邻片区主干道泸合路，通过绕城高速与高坝化工园区相连，公路运输条件良好，区位交通优越。
该物流园建成后是泸州市主要的滚装作业区以及重要的机械主导型物流园区。
以实现服务于机械园区和酒业园区的原料及产品、周边散货的物流功能为主，兼城市配送功能。
三、建设规划
该项目规划以泸州机械化工工业园、白酒产业园、泸州国际集装箱码头为依托，以水路、公路、铁路、航空立体交通网络为支撑，突出“港城一体”特色，打造西部物资贸易集散基地、西部陆、空、江、海多式联运基地、西南临港产业基地，实现以物流业为引领的现代制造业、现代服务业联动发展为总体指导思想。
采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。
物流园区总体划分为机械及酒类产品交易与配送区、散货作业区、城市配送区、综合办公生活区四大功能区域，具体包括现代仓储区、中央商务交易区、流通加工区、配送作业区、物流信息科创开发区、堆场区、停车区、综合服务及生活区。
同时配套建设水、电、道路等服务设施。
四、建设规模
1、总体建设规模
根据泰黄综合物流园的主要功能和生产经营需要，总体建设规模的主要技术经济指标为：
（1）、计划用地地面积为86.33万m2，约1295亩，预计总投资约10亿元（不包括土地费）。
建设周期为6-7年。
（2）、建筑物面积：
198,000m2，占地128,522m2
（3）、堆场、作业场：
116,000m2
（4）、道路、停车场：
137,660m2
（5）、建筑系数：
0.523
（6）、绿化面积：
169,190m2
（7）、绿化率为：
19.6%
（8）、场地利用系数：
0.86
（9）、主要机械设备：
500台（套）
*本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。
主要建、构筑物工程量汇总表表2-1
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
47800
2
各类仓库
m2
111000
3
生产辅助建筑
m2
3800
4
生活辅助建筑
m2
14000
5
维修加工车间
m2
5700
6
综合办公楼
m2
15700
7
道路
m2
97200
8
停车场
m2
40460
9
作业场
m2
84500
10
堆场
m2
31500
11
绿化
m2
169190
第三章项目分析
一、泸州市物资流通发展状况分析
随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为一种实现经济高效运行和直接决定企业的生产和效益、商品流通的成本和效率、消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为一体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全球经济发展的一个重要热点和新的经济增长点，并成为一个国家和地区经济综合实力的重要体现。
我国自上世纪80年代初引进“物流”概念和理论以来，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立与完善，经济持续、快速、稳定增长和科学技术的迅猛发展，物流对提高地区乃至国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与实施，正成为社会经济发展的新亮点。
泸州市近几年社会经济发展快速，仅泸州临港工业园现有人口约50万人。
区域内有中海油、北方化工等规模以上工业企业120户，2011年实现工业总产值约200亿元；区域内有各类物流企业210户，实现物流等服务业增加值25亿元。
但由于地处内陆地区，经济发展的总体水平与全国水平尚有一定的差距，与沿海和经济发达地区相比差距更大。
泸州市在交通、仓储设施虽已有一定的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，还需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。
1、交通基础设施发展状况
泸州市的综合运输建设以“一横二纵五港区”的水运体系和“一环七射一横”的高速公路网以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已具规模。
辖区内的水路、、公路、铁路、航空交通干线辐射四面八方，通达全国各地。
交通区位优势明显。
2、货物运输状况
泸州市是以酒业、化工、机械、能源产业为主导，以高端装备制造、新能源、新材料、生物医药等新兴产业为补充。
是全国重要的以名优酒为主导的食品工业基地、循环型的化工基地、清洁能源生产基地和生产装备制造基地。
物流资源丰富，物流量十分巨大。
年物流货运量达到10084.40万吨，同比增长了5.91%。
社会货运量的持续增长，为泸州市物流市场带来大量需求，为物流行业的发展提供了良好的市场环境。
二、泸州泰黄综合物流园的辐射范围与客户定位
1、辐射范围
泰黄综合物流园直接经济腹地为泸州市所辖的区县等地区，间接腹地为四川地区、重庆、贵州及国内各省市。
2、客户定位
要实现不同发展阶段的战略目标，泰黄物流园区必须通过科学规划和建设，充分发挥其地理区位、综合交通、功能齐备、信息通信、规范管理等优势，吸引众多与现代物流紧密关联的企业入驻，共同发展。
综合物流园区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。
（1）、物流服务提供商。
社会化、专业化的物流服务提供商是现代物流业发展的基本推动力量，他们入驻园区不仅有利于整合配置凌乱、分散的物流资源，而且有利于物流企业重组、构建有规模和实务的湘中市场物流龙头企业。
湘中物流园区可吸引的物流服务提供商既包括交通运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、车场管理等服务功能比较单一的物流企业，也包括可提供较综合的物流服务功能的第三方物流企业。
后者可利用园区各种优势在园区内建设发展具有不同功能特色的物流园或配送中心
（2）、物流服务关联度高的加工及贸易企业。
泰黄综合物流园区也可吸引城区及周边地区的都市型生产企业，例如，食品加工、农产品加工、机械及化工建材配送等企业等；也适合发展一些大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售的区域中心库。
园区内聚集大量高水平的第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头，物流服务供需双方在园区的聚集有利于实现共赢的互动发展。
湘中物流园区同时还适合发展一些大型贸易商、生产企业建立全国原料采购和产成品销售的中心库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五大传统产业、特种陶瓷、矿山机电、农用机电三大特色产业；新材料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术产业。
泰黄物流园区可建立特色工业产品、农机产品与农产品等类别的专业交易市场和展示中心，使商流、物流、资金流相互融合，使泰黄发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。
（3）、信息服务提供商。
泰黄综合物流园区将聚集大量的物流及部份生产企业，园区的运作及管理将具有规模大、效率高的特征，需要采用先进的现代信息通信技术来支撑高效率的物流服务体系，需要吸引信息网络、电子商务、软件开发等高科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提供巨大的发展空间。
（4）、其他服务业企业。
泰黄综合物流园区内大量生产交易商及物流服务商的聚集，为报关、金融、保险、法律咨询代理、商务服务、广告、汽修、加油、餐饮、住宿、文化娱乐、园林绿化、物业管理、生活服务等各类服务业行业企业入驻园区可提供良好的市场环境和发展空间，而这些企业的入驻也将以其配套服务进一步提升物流园区的综合物流服务功能。
第四章项目建设
该项目根据总规指导思想，结合项目所处的地理情况，总平构思拟定在与机械大道平行的路段中央布置物流园区出入口，大门距公路后退30米，作为出入通道的缓冲区和临时停车区。
大门中间面对集装箱作业区，西边是货运展示交易区，东边是货载配送作业区，这样可使过往的车辆和行人在途经此处时很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业的大型装卸机械，和体形高大的现代化仓库，以及货运交易区的繁忙景象，使人们感受到现代物流的新气象；二是物流园区内各作业区（综合办公区生活区、海关监管区、公共仓储区、货运交易区、加工增殖区等）划分明确，有条不紊地进行各自作业；三是物流园区内外交通组织顺畅，保证了进出车辆安全、有效地运行。
同时，有效利用市政规划各干道组织交通，做到既不破坏原有的市政规划，又使每个作业区各自形成小环路，尽可能地降低了车流、货流、人流的交叉，减少了迂回线路，达到园区路与市政路顺畅连接。
一、主要技术标准
1、满足现代综合物流园区建设硬件要求。
2、满足泸州市整体规划及物流规划。
3、满足国家交通运输设计标准的要求。
二、建设方案
1、研究原则
（1）、整体规划、分步实施、滚动开发的原则。
（2）、尽可能满足陆路、水路运输装车建设规范要求。
（3）、尽可能满足各物流企业和客户的要求。
（4）、注重物流发展模式与城市发展需求相适应的原则。
（5）、注重定性与定量相结合的原则。
（6）、注重科学管理模式与技术运用并重的原则。
2、规划方法
调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。
3、规划重点：
（1）、近期：
物流基础设施布局规划、物流公共信息平台建设、泸州市物流发展政策与措施。
（2）、中期：
物流公共信息平台建设的完善、科学管理公交政策与措施实施的完善。
（3）、远期：
形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。
三、实施计划
按照滚动开发、分期实施的战略，泰黄物流园区分为两期建设。
一期计划用地406亩，计划投资2.2亿元，预计2013年10月开工建设，建设周期为3年3个月。
其主要技术经济指标为：
1、占地面积为27.07万m2，约406亩，
2、建筑物：
75,902m2，
3、堆场、作业场：
15,006m2
4、道路、停车场：
60,780m2
5、建筑系数：
0.525
6、绿化面积：
56,615m2
7、绿化率为：
21%
8、场地利用系数：
0.88
9、主要机械设备：
142台（套）
*本项目主要建、构筑物工程量见表4-1
主要建、构筑物工程量汇总表表4-1
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
18922
2
各类仓库
m2
42095
3
生产辅助建筑
m2
990
4
生活辅助建筑
m2
5673
5
维修加工车间
m2
3389
6
综合办公楼
m2
4633
7
道路
m2
46780
8
停车场
m2
14000
9
作业场
m2
33000
10
堆场
m2
12000
11
绿化
m2
56615
第五章项目投资该算及财务分析
一、投资估算的编制依据
1、综合物流园建筑安装工程量概算及设备需用量概算
2、交通部建设工程概预算编制规定
3、四川省建筑工程计价定额
4、四川省安装工程估价表
5、四川省建设工程费用定额
6、全国统一建筑安装工程工期定额
二、投资估算的基本前提
泸州泰黄综合物流园工程投资估算不包括今后材料、设备政策性调价，故暂不计列物价上涨费。
三、投资概算
泸州泰黄综合物流园建设投资概算及构成、主要建筑物工程量及投资概算、主要构筑物工程量及投资概算、主要设备需用量及投资概算及其他建设费用投资概算汇总表。
泰黄综合物流园一期工程建设投资总额构成表表5-1
序号
投资项目
金额
万元
占土建投资
（%）
占设备投资（%）
占其他费用（%）
占工程总投资（%）
一
土建工程
8320
100
37.60
其中：
建筑物
6610
79.45
构筑物
1710
20.55
二
设备购置
4886
100
22.08
其中：
装卸机械
1102
22.56
各类车辆
3400
69.58
其他设备
384
7.86
三
其他费用
8924
100
其中：
其它费用
7605
85.22
预备费
1055
11.82
建设期利息
264
2.96
40.32
总计
22130
100
泰黄综合物流园一期工程主要建筑物工程量及投资概算汇总表表5-2
序号
单位工程名称
单位
单价
（元）
工程量
合价
（万元）
1
公共高架仓库H12m
m2
1000
16850
1685
2
公共综合仓库H9m
m2
970
11175
1084
3
中转配载库H7m
m2
910
5473
498
4
其他仓库H9m
m2
840
2321
195
5
集装箱拆装箱库H9m
m2
840
2881
242
6
露天库棚H8m
m2
380
3395
129
7
汽车维修检测间
m2
1000
1670
167
8
包装加工间
m2
890
1719
153
9
生产辅助建筑
m2
980
990
97
加油站、水泵房等
10
生活辅助建筑
m2
520
5673
295
饭馆、浴室、单宿等
11
货运交易市场（2层）
m2
640
18922
1211
12
综合办公楼（10～12层）
m2
1800
4633
834
13
变电室
m2
1000
200
20
合计
m2
75902
6610
泰黄综合物流园一期工程主要构筑物工程量及投资概算汇总表表5-3
序
号
单位工程名称
单位
单价
（元）
工程量
合价
（万元）
备注
1
道路
m2
118
46780
552
2
集装箱堆场
m2
150
9333
140
3
拆装箱作业场
m2
130
2923
38
4
库前装卸作业场
m2
120
2750
33
5
停车场
㎡
100
14000
140
6
洗车台
座
40,000
4
16
7
灯塔
座
180,000
4
72
8
出入口大门
座
10,000
5
5
9
绿化工程
m2
32.5
56615
184
10
给排水管线和煤气干线
180
11
高压电气工程
100
12
低压电缆和园区管网工程
100
13
变配电工程
50
14
通讯及计算机网络设备
50
15
弱点电缆和园区管网工程
50
合计
1710
泰黄综合物流园一期工程主要设备需用量及投资概算汇总表表5-4
序号
设备名称
单位
单价
（万元）
数量
合价
（万元）
备注
1
集装箱正面吊运机（40T）
台
350
1
350
2
集装箱空箱叉车（8吨）
台
140
2
280
3
汽车式起重机（50吨）
台
230
1
230
4
集装箱专用车（40呎）
辆
80
20
1600
5
集装箱专用车（20呎）
辆
50
5
250
6
普通货运汽车（8~10吨）
辆
15
10
150
7
普通货运汽车（5吨）
辆
13
10
130
8
厢式货运汽车（8吨）
辆
22
10
220
9
厢式货运汽车（5吨）
辆
16
10
160
10
厢式货运汽车（1～2吨）
辆
6
11
66
11
内燃式叉车（2~2.5吨）
台
10
16
160
12
内燃式叉车（5吨）
台
24
10
240
13
电瓶式叉车（1~2吨）
台
8
12
96
14
油罐车（10T）
辆
23
3
69
15
撒水车
辆
12
2
24
16
业务用车
辆
8
10
80
17
集装箱修洗箱设备
套
20
1
20
18
车辆保修设备
套
60
1
60
19
车辆检测设备
套
90
1
90
20
车辆加油设备
套
28
2
56
21
电子计衡器
套
25
1
25
22
环保设备
套
40
2
80
23
巷道式堆垛机（H=18m）
台
450
1
450
合计
4886
泰黄综合物流园一期工程其它费用概算表表表5-5
序号
费用名称
单位
单价（万元）
数量
合价
（万元）
备注
1
征地费
亩
18
406
7290
2
建设单位管理费
95
3
工程建设监理费
65
4
工程建设监督费
5
5
前期工作费
50
6
勘察设计费
100
合计
7605
四、资金筹措
1、通过投资概算，泰黄综合物流园一期工程即需投资2.2亿元，建设资金的筹措和及时到位将是关系到项目能否顺利实施的关键因素。
结合项目的特点，经综合分析当前可能的资金来源和集资渠道后建议，泰黄综合物流园工程的建设资金除投资商自筹外还可面向国内市场吸引合作资金。
2、一期工程各年度投资使用计划
泰黄综合物流园一期工程各年度投资使用计划（万元）表5-6
总投资
分期
年度
分年度
2013年
2014年
2015年
2016年
2．2亿元
投资
7217
6159
5256
3499
100
占总额%
32.61%
27.83%
23.75%
15.81%
五、财务评价依据
1、国家计委计投资（1993）530号文所发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
2、国家现行财税制度编制、现行财务价格和市场调查价格
3、同类项目的有关经济指标
4、基本数据
（1）、项目建设周期
泰黄综合物流园分一期、二期计两期建设，总建设周期为6-7年。
一期建设期为2013年10月至2016年12月，二期建设期为2017年1月至2020年12月。
（2）项目投资金额
泰黄综合物流园区项目计划投资一期约为2.3亿元，二期约为7.7亿元，预计总投资约为10亿元。
（不包括土地费）
5、收入估算
泰黄综合物流园收入项目类别及费率 表5－7
收入项目
项目
费率
1
运输代理费
4元/吨
2
过磅费
2元/吨
3
装卸费
7元/吨
4
场地仓储费
5元/吨
合 计
18元/吨
泰黄综合物流园成本项目类别及费率表5-8
项目
员工培训
员工工资
水电费
生产维护费
营销成本
计算
500元/人次
4万元/年人次
4万元/月
10万元/月
营业收入*5.0%
项目
联劳协作费
营业税及附加
所得税
资金占用费
固资折旧
计算
营业收
入×50%
营业收入×5.60%
营业收入×18.00%
投资额×月息（6.07%）×月数（3）
建安工程×折旧率（3.8%）
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