外商投资房地产企业准入条件和审批流程_精品文档_精品文档.doc
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关于外商投资房地产企业准入条件和审批流程的
备忘录
致：
公司领导
就外商投资房地产企业的准入条件和审批流程等相关问题，经查询有关法律、法规，并通过本所律师前往省商务厅、省工商局实地进行了咨询，结合有关具体情况，出具本备忘录如下：
一、外商投资房地产企业的定义
外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
相关规定：
商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
二、外商投资房地产企业的市场准入条件
1、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，依法申请设立外商投资房地产企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
相关规定：
（1）建设部、商务部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
（2）商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）
（3）商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
（4）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
2、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元（含1000万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。
相关规定：
（1）建设部、商务部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
（2）商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
（3）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
3、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明"有效期至****年**月**日"。
相关规定：
（1）建设部、商务部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
（2）商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
（3）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
4、外商申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
未达到上述要求，审批部门不予批准。
外商投资房地产企业应在《外商投资企业批准证书》一年有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
相关规定：
（1）商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）
（2）商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
（3）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
5、已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
相关规定：
商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）
6、外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
相关规定：
建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
7、境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
相关规定：
（1）建设部、商务部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
（2）商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知（商资字[2006]192号）
（3）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
三、外商投资房地产企业的禁止性规定
1、不得以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。
境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。
外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
相关规定：
（1）商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）
（2）建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
2、对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
相关规定：
建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
3、外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
相关规定：
建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
4、外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。
有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发[2006]37号文件及其他有关规定严肃查处。
相关规定：
建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）
5、限制外商投资产业：
房地产业，包括：
1.土地成片开发（限于合资、合作）2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
禁止外商投资产业：
高尔夫球场的建设、经营。
相关规定：
外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发展改革委、商务部令第57号）
四、关于外商投资房地产企业的审批程序
1、外商申请设立房地产企业的审批程序
（1）用预先核定的外商投资企业名称到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权（或签订协议）；
（2）到发改委进行外商投资项目核准；
（3）到商务主管部门办理一年期的《外商投资企业批准证书》；
（4）到工商行政管理部门办理一年期的《营业执照》；
（5）缴纳土地出让金，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》；
（6）取得《国有土地使用证》后到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》；
（7）持正式的《外商投资企业批准证书》到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》；
（8）到税务机关办理税务登记；
（9）企业持《外商投资企业批准证书》、《营业执照》及全部报批资料送商务部办理备案审批手续；
（10）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单。
（11）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。
2、外商并购境内资房地产企业审批程序
（1）可先用现有内资企业名义到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权；
（2）到发改委申请外资并购立项核准；
（3）到商务主管部门办理外资并购审批手续，申领《外商投资企业批准证书》（其他与新设企业基本相同）
向商务主管部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函、《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（4）企业持《外商投资企业批准证书》、及全部报批资料送商务部办理备案审批手续；
（5）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单；
（6）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。
3、已设立的外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及已设立的外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，同样也应履行上述审批程序。
相关规定：
商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）
以上相关审批流程均系通过咨询或在各相关政府主管部门网站公布而得，具体办理时可能会有个别流程不完全相同，具体审批流程可以负责审批的相关部门最终审批流程为准。
河南金学苑律师事务所
二〇一一年八月二十六日
附件：
相关法律、法规
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国外汇管理条例》
3、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）
4、《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》（商资字（2006）192号）
5、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发（2006）47号）
6、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函（2007）50号）
7、《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发（2007）130号）
8、《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》（工商行政管理局令[2000年第6号]）
9、《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》
10、《关于实施<关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见>的通知》（工商外企字[2006]第102号）
11、《外商投资产业指导目录（2007年修订）》
12、关于外商投资举办投资性公司的规定（2004年）（中华人民共和国商务部令2004年第2号）
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