房地产集团内控手册之工程项目管理篇.docx

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房地产集团内控手册之工程项目管理篇

2017年房地产集团内控手册之

工程项目管理

一、项目决策业务流程

（一）业务目标

确保工程项目决策符合国家法律、法规和公司内部规章制度的要求；

规范企业工程项目决策管理工作，确保工程项目决策的安全性，降低投资风险。

（二）业务风险

工程项目的开发不符合国家法律、法规和公司内部规章制度的要求，可能导致外部处罚，造成经济损失和信誉损失；

工程项目投资的盲目性、随意性，造成经营风险。

（三）业务范围

该子流程主要描述了股份公司关于工程决策的相关流程，主要包括市场分析、项目审批程序、可行性研究报告的编制与审核等。

（四）业务流程描述

1土地市场调研

1.1拓展投资部负责每季度收集整理获取的土地出让信息，调查待交易土地的周边市场环境，勘察现场。

1.2拓展投资部将市场调查结果汇总，分析土地开发信息，并将相关信息编入《土地信息系统》，上传到部室管理专栏。

1.3由拓展投资部根据汇总的土地市场调查结果，进行初步筛选，确定拟开发项目。

1.4拓展投资部对拟开发项目进行现场查勘及收集邻近地块有关资料。

2项目建议及审批

2.1经营管理部编制拟开发项目市场分析报告，包括开发项目市场现状分析、市场需求预测、供给预测，价格预测。

2.2拓展投资部对拟开发建设项目提出项目概况介绍报告，并将报告提交主管副总经理，经主管副总经理同意后拓展投资部负责开始组织编制可行性研究报告。

3概念性规划方案及审批

3.1产品研究部根据市场分析及预测的结果，作出概念性规划方案，进行简单的项目策划，确定开发产品及规模。

3.2产品研究部将经拓展投资部会审的概念性规划方案报主管副总经理审批。

3.3拓展投资部将主管副总经理审批确认的概念性规划方案下发至经营管理部、工程技术部、成本管理部、财务部等相关部门，由各部门提供经济数据。

4市场情况支持资料

4.1经营管理部为投资预测提供市场支持性资料。

根据市场收集等资料，进行市场供求分析、目标市场及销售预测、营销策略。

将相关数据和估算报告交拓展投资部。

5投资估算支持资料

5.1由各职能部门进行成本测算，包括前期工程费用、建筑安装工程费用和区内配套设施建设费用等。

对项目进行估算，并提供各项经济技术基础数据。

将相关数据和估算报告交拓展投资部。

5.2拓展投资部进行前期工程费用估算。

5.3成本管理部进行建筑安装工程费用估算。

5.4工程技术部进行区内配套设施建设费用估算。

6工程技术支持资料

6.1工程技术部对拟开发建设项目制定建设工期和实施进度方案，编制项目实施进度表和资金使用计划。

将相关数据交拓展投资部。

7租售技术支持资料

7.1经营管理部对拟开发建设项目制定租售计划包括拟租售的产品类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。

将相关数据和估算报告交拓展投资部。

8财务风险预测支持资料

8.1财务部提供贷款利率等财务数据，将相关数据交拓展投资部。

9经济分析与评价

9.1拓展投资部对投资项目进行经济评价、社会评价及风险分析，以判断项目的经济可行性、社会可行性和抗风险能力。

10可行性研究报告的编制

10.1由拓展投资部主持编制可行性研究报告。

拓展投资部组织产品研究部、经营管理部、工程技术部、成本管理部、财务部等相关部门，合作完成可行性研究报告的编制。

10.2拓展投资部将研究结果汇总整理，并提出意见和建议，编制成可行性研究报告，上报公司项目投资评审委员会，拟定评审意见。

10.3项目投资评审委员会将评审意见报告上交总经理办公会审批。

10.4可行性研究报告由经理办公会审议通过后，根据公司章程规定，上报董事会或董事长批准组织进行项目投资。

（五）相关制度目录

1财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》

2《房地产开发项目投资审批管理办法》

（六）主要控制点

1获取并分析土地开发信息

2概念性规划设计的编制

3可行性研究报告的编制

4项目决策

（七）检查资料

1市场分析报告

2可行性研究报告

3可行性研究报告评审单

4董事会决议

（八）业务流程图

二、工程设计变更业务流程

（一）业务目标

确保工程设计变更符合国家法律法规要求；

确保工程设计变更符合工程质量安全要求。

（二）业务风险

工程设计变更不符合国家法律法规要求可能导致外部处罚，造成经济损失和信誉损失的风险；

工程设计变更不符合国家安全质量要求，可能导致施工安全，影响公司信誉的风险。

（三）业务范围

该子流程主要描述了股份公司关于工程设计变更流程的相关流程，主要包括工程设计变更的发起，工程设计变更的审批，工程设计变更的实施等。

（四）业务流程描述

1工程设计变更的发起

1.1施工过程中发生工程设计变更事项，由施工单位与监理单位共同向分公司、项目部提出申请，经分公司，项目部专业技术人员核实情况，填写施工图变更申请单，经分公司、项目部主管领导同意后，向研发部发起变更申请。

1.2相关部门、分公司可依据政策法规及有关行政职能部门的要求、经营销售的需要向研发部填写施工图变更申请单，经部门主管、分公司主管同意后，向研发部发起变更申请。

1.3涉及到外部各配套专业管理部门行政管理要求引起的专业配套设计变更，由项目所在的分公司、项目部进行设计变更的申请。

涉及到施工单位由于施工原因提出的设计变更，由项目所在的分公司、项目部进行设计变更的申请。

涉及到公司内部各管理部门以及分公司、项目部提出的设计变更，由各相关部门及项目所在的分公司、项目部进行设计变更的申请。

涉及到设计单位因设计规范变化、设计失误等设计原因引起的设计变更，由研发部进行设计变更的申请。

2工程设计变更的审批

2.1研发部依据变更申请单内容核实图纸与实际情况，填写处理意见，涉及相关部门管理职能的设计变更，增加相关部门的审核程序，会同审核意见后上报前期主管领导审批。

2.2涉及规划、建筑方案重大调整的设计变更由产品研究部会签意见。

涉及到消防、人防、非经营性配套公建的变更由拓展投资部会签意见。

涉及到使用功能变化及产权面积变化的变更由经营管理部会签意见。

涉及到成本造价变化的设计变更由成本管理部会签意见，并提出变化的造价预估额（对造价预估额增加5万元以上的设计变更事项，由总经理审批后方可执行。

未经审批的设计变更现场不得实施）。

涉及到营造做法质量的变更由产品质量管理部会签意见。

涉及到需要招标的部品部件（如门窗、电梯等）的变更由凯泰公司会签意见。

涉及到施工工艺的合理性；二次设计与配套的合理性；各类验收要求的由工程技术部、分公司、项目部会签意见。

涉及设计方案重新调整的设计变更应重新进行工程设计方案会签程序，经相关审批完毕后，方可执行。

2.3工程设计变更单审核完毕后，研发部依据审核内容向设计单位提出变更要求，向设计单位发送变更设计通知单。

2.4研发部负责组织设计单位依据建设单位的变更通知单意见及相关法律法规，出变更设计施工图，并将设计变更图纸盖研发部章确认后转成本管理部，同时下发分公司、项目部。

盖章后的图纸，研发部留存一份，成本管理部留存一份，分公司、项目部留存六份。

3工程设计变更的实施

3.1分公司、项目部组织施工单位按照设计变更图纸组织施工、监理单位据此进行监理。

3.2工程技术部、成本管理部、财务部、综合管理部等相关部门依据设计变更调整工程项目台账记录。

3.3紧急情况下的变更实施，是为保障施工进度的连贯性、不耽误工期的情况下，采取的一种临时措施。

紧急情况的内容包括混凝土浇筑施工过程中出现的设计变更，公司领导在施工现场临时提出的设计变更，外部行政管理部门提出的要求等。

发生紧急情况下的变更由所负责项目的分公司或项目部的主管领导负责审核，审核后以临时书面形式（邮件、传真等）征得研发部门主管领导同意后，先行实施，后填补变更业务流程手续。

在补办审批手续时，应附公司主管领导同意该变更事项的书面记录。

（五）相关制度目录

1《成本管理办法》

2《施工图设计变更与设计洽商管理规定》

（六）主要控制点

1工程设计变更的申请

2工程设计变更的审批

3工程项目变更的记录

（七）检查资料

1施工图变更申请单

2施工变更图

3变更设计通知单

4工程项目台账记录

5应急变更事项请示记录单

三、安全生产管理业务流程

（一）业务目标

确保企业安全生产管理工作符合国家法律、法规和相关监管机构的要求；

完善安全生产管理体系、实现安全生产目标，确保企业生产经营的有序进行；

保证安全生产数据被真实、准确、完整的统计及记录。

（二）业务风险

安全生产管理不到位，可能使企业受到相关监管部门的通报和查处，给企业造成经济及名誉损失；

安全生产管理存在漏洞，可能导致生产安全事故发生，影响企业生产经营的顺利进行；

因迟报、漏报、谎报或者瞒报生产安全事故被投诉，影响统计数据的真实性和准确性，无法满足信息统计和管理的需求。

（三）业务范围

该子流程主要描述了股份公司关于安全生产管理的相关流程，主要包括制定安全生产方案，组织安全生产教育培训，检查安全生产管理情况，安全事故统计和安全事故处理。

（四）业务流程描述

1制定安全生产方案

1.1股份公司安全管理委员会根据广州政府、市规建两委、集团公司和股份公司要求，制定本公司《全年安全生产工作要求及目标》，经总经理签字审批后发至各分公司、项目部以及各职能部门阅存，以便掌握相关安全生产信息。

股份公司安全管理委员会存档备查。

1.2各分公司、项目部根据股份公司发布的《全年安全生产工作要求及目标》制订各自的《安全生产工作方案》，由分公司、项目部负责人签批后交分公司、项目部安全管理小组备查。

1.3每年年初，股份公司总经理与各所属单位一把手签订《目标责任书》。

各所属单位按照公司要求，同本单位的部门、员工签订《目标责任书》。

将安全生产责任目标层层分解，落实到每一个岗位、每一个人。

2安全生产教育培训

2.1股份公司员工在上岗前，必须进行安全教育，由教育培训部门具体开展培训并填写《安全教育培训台账》报部门负责人审核，部门负责人在《安全教育培训台账》上签字审核后留档备查。

各分公司、项目部及相关单位负责对各岗位相关人员进行安全教育培训并填写《安全教育培训台账》，留档备查。

教育时间不少于国家规定的时间，教育的内容包括安全生产的法律法规、公司的安全生产规章制度、现场个人安全及文明施工注意事项等。

3安全生产管理情况的检查

3.1股份公司安全管理委员会平均每季度一次深入基层检查，并实行不定期抽查，每次检查都要作详尽地记录《安全检查台账》，检查结果在公司简报中通报，作为各公司年终考核的依据。

3.2各分公司、项目部安全管理小组定期和不定期检查以及重点抽查的方式，获取相关安全管理信息。

检查工作完成后，填写《安全检查台账》送交各分公司、项目部负责人进行审核并签字确认。

3.3对项目施工现场的防护用具、施工机械、临时用电、消防器材等验收工作由监理单位牵头，与施工单位共同验收，验收结束后在《验收表》上共同签字确认。

分公司、项目部对验收结果进行抽查，验收表由分公司、项目部安全管理部门存档备查。

3.4对检查中暴露出来的问题和存在的隐患，各分公司、项目部要组织相关单位制定相应的书面整改措施方案，形成《隐患整改措施报告》，限定整改时间和整改责任人。

如发现重大隐患，形成的报告要经股份公司安全管理部门负责人签字认定，并监督整改措施方案的落实情况。

3.5每季度由股份公司总经理、主管工程副总经理、总工程师和工程技术部、产品质量管理部、客服部相关人员组成建设工程质量考评委员会对项目工程质量、安全、文明施工情况进行统一评分考核，填写《