定价打分方内容.docx
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定价打分方内容
前 言
本《打分方案》为《皇城丽都项目南区住宅定价体系》重要内容之一，是专业理论、科学运算与行业经验相结合的合理定价方法之一。
本《打分方案》将由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”（下设评定组、打分组）负责具体实施，并享有定价调整权。
定价委员会成员将根据其行业经验及项目理解度、市场认知度，根据本《打分方案》按顺序完成以下操作：
一、由打分组对房地产开发项目中影响购买行为的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；
二、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对自身楼盘、竞争楼盘进行全面对比打分，由评定组根据打分分值计算出各楼盘综合得分，并根据专业经验，评议确定其它要素权重值，通过科学计算得出皇城丽都项目南区住宅均价理论值；
三、由打分组对皇城丽都项目南区住宅每栋楼中影响消费者选择平面位置的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；
四、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对皇城丽都项目南区每栋住宅的平面位置进行全面对比打分，由评定组根据打分分值计算出每栋住宅中各平面位置的综合得分，并根据该得分折算出相互对比的平面系数；
五、由评定组讨论确定皇城丽都南区住宅楼层差系数，结合上述分值及权重、系数情况，运用科学方法计算出每户价格，如计算结果有较大争议，由评定组对上述打分及计算过程进行审核、验算，对不合理打分及权重值予以修正。
第一部分 组织机构
（一）组织分工
由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”，下设“评定组”、“打分组”。
皇城丽都项目定价小组名单（共15人）：
组 长：
张 键（负责总体统筹）
副组长：
李立民、黄 强（负责技术指导、组织实施定价方案、协调定价小组成员分工协作）
组 员：
毛 伟、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张 雨、康 敏、张 艳、贾 梅、客户代表（3名）
（按任务分配负责具体打分、评定事宜）
评定组成员名单（5人）：
张 键、李立民、黄 强、伍泽华、贾 梅
（负责打分标准制定，分值汇总计算，打分合理性评议，重要权重值确定等工作）
打分组成员名单（15人）：
张 键、李立民、毛 伟、黄 强、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张 雨、康 敏、张 艳、贾 梅
客户代表（3名）
（负责具体打分事宜，打分前组织对参与打分的竞争楼盘进行集体实地考察，对自身项目进行集体深度研究）
分组进行楼盘考察和打分（每组前二名为分组牵头人，务必提前对本方案做到全面了解和掌握，并负责对其他组员的方案解释）：
A组（5人）：
张 键、毛 伟、贾梅、康 敏、张 艳
B组（5人）：
黄 强、夏丽玉、王满盈、杜士杰、客户代表1名
C组（5人）：
李立民、伍泽华、张 雨、客户代表2名
方案总体解释：
黄强、李立民
（二）时间安排
时间
工作内容
部门
牵头人
27日上午
方案讨论会
评定组
张键
27日下午
打分小组全员工作会议，集中开展竞争楼盘考察
打分小组全员
黄强
27日晚
打分组进行打分
打分组
黄强
28日上午
分值、权重值计算
评定组
黄强
28日下午、晚
讨论、评定打分结果
评定组
张键
29日上午
初步确定均价及平面系数
评定组
张键
29日下午、30日
完善、平衡整体价格体系
评定组
李立民
第二部分 市场对比（均价定位）
本部分主要是根据对阎良地区各主要竞争楼盘（确定7个竞争楼盘参与比评：
a蓝波湾一期、b皇冠花园一期、c东航苑、d千禧家园、e凤华小区、f阳光小区、g延凤小区）进行市场对比，结合实际情况确定16项对比因素，包括：
地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等。
打分组：
第一步：
首先通过对以上各因素之间进行“重要性”对比打分；
第二步：
然后列举自身项目与各竞争楼盘，参照各对比因素，对应各楼盘进行相关因素的评比打分，打分参照“市场对比因素核分要点说明”，打分时针对每一因素进行各项目的横向对比，确定分值，分值为整数，最高分不得超过满分，最低分不得为0。
评定组：
第一步：
累加每份打分表分值，平均计算出对比权重值及项目对比分值，两项相乘计算得出每个项目的综合得分，再将本项目得分设置为1，计算出其它各项目的分值权重；
第二步：
评定《加权定价表》中“周期权重”及“可比性权重”两项权重值；
第三步：
综合以上数据，根据各项目市场调查数据（项目现平均售价），利用相关公式计算出皇城丽都项目南区住宅理论均价。
均价计算公式：
P＝Pa+Pb+Pc+Pd+Pe+Pf+Pg
其中：
P＝皇城丽都项目南区住宅理论均价 Pa＝Ma*Na*Oa/Qa；Pb＝Mb*Nb*Ob/Qb；……Pg＝Mg*Ng*Og/Qg
Ma＝a项目现平均售价，Na＝a项目周期权重，Oa＝a项目可比性权重，Qa＝a项目分值权重；……b～g项目依此类推。
一、项目对比核分要点说明
序号
对比因素
核分要点
a.
园林景观
景观轴线是否合理，有无中心广场，有无原生态自然景观，是否知名景观公司设计，有无文化景观、特色小品，有无坡地景观、人工水系等。
b.
社区配套
有无休闲广场和休闲设施，热力公司供暖情况，有无地下室，停车位是否充足，有无室内停车场（车库），有无会所、幼儿园等。
c.
企业品牌
是否国内（区域）知名房企，资金实力是否雄厚，有无异地、当地成功开发案例，有无信誉方面的不良记录等。
d.
户型
户型配比是否合理，户型格局是否合理，朝向、通风、功能分区（动静、干湿）是否合理，有无飘窗、观景阳台、空中花园等。
e.
周边配套
周边是否有学校（大学、中学、小学、幼儿园），是否有医院、银行、百货、超市、餐饮、休闲设施、娱乐场所、公交站点、火（汽）车站等。
f.
项目进度
开发周期、销售现状、现房、准现房、主体形象进度等。
g.
地理位置
距城区核心居住区距离，距城区商业核心区距离，距城区行政办公区距离，距火（汽）车站距离。
（结合城市规划）
h.
营销水平
是否专业公司运作，项目定位是否准确，项目推广是否有力，有无差异化营销，销售队伍专业程度，广告投放量及有无针对性等。
i.
规划设计
是否国内（际）知名设计院（设计师）设计，规划是否合理，布局是否完整，设计是否超前，有无创新设计，外立面、人车分流等。
j.
智能化
电子对讲系统，红外监控系统，宽带、电话、闭路是否入户，网上点播系统，自动报警系统，其它安防系统等。
k.
项目包装
销售中心规模及装修档次，工地包装情况，销售人员形象，有无系统VI设计等。
l.
物业管理
是否为知名物业公司管理，当地物业公司管理信誉，是否有人性化服务，绿化维护、设施维护、保洁、保安及物业收费状况等。
m.
规模
规划占地面积，规划建筑面积，分期开发情况，现销售面积等。
n.
周边环境
周边生态状况，噪音及空气污染指数，是否有高素质人群聚居，临街面大小，周边是否有工厂、垃圾站及脏、乱、差现象等。
o.
建筑质量
是否知名建筑企业施工，建筑结构（框架、砖混），施工现场管理是否有序，施工企业有无安全事故等不良记录，是否挂靠企业等。
p.
交通状况
交通网络是否发达，周边路况好坏，周边车流量大小，有无公交站点，地势偏近，是否过收费站，车辆是否容易到达等。
二、项目对比因素“重要性”排序
（一）打分办法
市场（楼盘）对比是根据各重要对比因素，对区域内各可比竞争楼盘之间存在的差别予以量化体现，首先须对选取楼盘的地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等因素的相对关系进行排序，以确定因素的重要性排序。
在市场（楼盘）对比因素排序中，采用因素成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。
因素比较法应用的两个前提：
前提一：
任意两个因素可以判断彼此的重要性差异；
前提二：
因素比较的可转移性。
即A>B,B>C,则A>C
按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。
假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。
为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。
最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。
现确定影响楼盘价格的地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等16个重要对比因素进行参考对比，并得出《市场（楼盘）对比加权定价打分表》中的参考权重值。
结果见下表。
（二）对比因素成对比较表
序号
对比因素
园林景观
社区配套
企业品牌
户型
周边配套
项目进度
地理位置
营销水平
规划设计
智能化
项目包装
物业管理
规模
生态环境
建筑质量
交通状况
虚拟因素
总得分
排序
a.
园林景观
b.
社区配套
c.
企业品牌
d.
户型
e.
周边配套
f.
项目进度
g.
地理位置
h.
营销水平
i.
规划设计
j.
智能化
k.
项目包装
l.
物业管理
m.
规模
n.
生态环境
o.
建筑质量
p.
交通状况
q.
虚拟因素
注：
以上各因素为无序排列。
建议先对各因素进行重要性有序排列后，再对照打分，每个序号内可以填选多项因素。
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
…
对比因素
打分人（签字）：
打分时间：
2005年10月日时分
三、市场对比打分表
（一）市场对比（项目）位置图
（二）项目打分表
序号
参考因素
满分分值
参考权重
本项目
蓝波湾 （一期）
皇冠花园（一期）
东航苑
千禧家园
凤华小区
阳光小区
延凤小区
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
a.
地理位置
10
b.
周边配套
10
c.
规划设计
10
d.
户型
10
e.
项目进度
10
f.
企业品牌
10
g.
生态环境
10
h.
社区配套
10
I.
营销水平
10
j.
交通状况
10
k.
园林绿化
10
l.
物业管理
10
m.
项目包装
10
n.
建筑质量
10
o.
规模
10
p.
智能化
10
综合得分
打分人（签字）：
打分时间：
2005年10月日时分
第三部分 平面对比（平面系数）
本部分主要是根据对皇城丽都项目南区住宅按栋号、单元、东西户或南北户确定62个平面位置进行栋内平面对比，结合实际情况确定11项对比因素，包括：
户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等。
打分组：
首先通过对以上各因素之间进行“重要性”对比打分；
然后列表示意各栋楼平面位置，参照各对比因素，对应各楼盘进行相关因素的评比打分，打分参照“平面对比因素核分要点说明”，打分时针对每一因素进行各项目的横向对比，确定分值，分值为整数，最高分不得超过满分，最低分不得为0。
评定组：
累加每份打分表分值，平均计算出对比权重值及平面位置对比分值，两项相乘计算得出每个位置的综合得分，再将各栋楼打分表格的第一个位置得分设置为1，计算出其它各项目的分值权重，即平面系数。
一、平面对比因素核分要点说明
序号
对比因素
核分要点
a.
周边环境
分值（高—＞低）对应：
周边绿化好、空气清新，无工厂、垃圾站（箱）等污染源—＞周边无绿化、空气混浊，有工厂、
垃圾站（箱）等污染源。
b.
面积
分值（高—＞低）对应：
二房面积是否超出120平方米，三房面积是否超出145平方米，四房面积是否超出170平方米。
c.
社区配套
分值（高—＞低）对应：
邻近社区配套设施（如休闲广场及设施、运动场所、商业街等）--＞远离社区配套设施。
d.
户型
分值（高—＞低）对应：
功能分区及面积分配、干湿分离、动静分区、通风、采光、明厨卫是否合理等。
e.
噪音干扰
分值（高—＞低）对应：
远离繁华街路或餐饮、娱乐场所—＞邻近繁华街路或餐饮、娱乐场所。
f.
位置
分值（高—＞低）对应：
邻近中心广场、出入转角少、易到达—＞远离中心广场、出入转角多、不易到达。
g.
安全
分值（高—＞低）对应：
邻近中心广场、门卫或周边封闭，或远离低素质居住区—＞远离中心广场门卫或周边未封闭，或邻近低素质居住区。
h.
景观
分值（高—＞低）对应：
邻近且正视中心广场、水景、坡地或景观轴线—＞远离且背视中心广场、水景、坡地或景观轴线。
I.
私密性
分值（高—＞低）对应：
私有空间远离公共空间或其他私有空间，户与户无对视，楼间距大—＞私有空间邻近公共空间
或其他私有空间，户与户有对视现象，楼间距小。
j.
朝向
分值（高—＞低）对应：
南北朝向—＞东西朝向。
k.
交通
分值（高—＞低）对应：
邻近区内干道、人车分流、有车库或停车位—＞远离区内干道、人车分流差、无车库或车位少。
l.
结构类型
分值（高—＞低）对应：
框架—＞砖混。
二、平面对比因素“重要性”排序
（一）打分办法
楼盘平面差价是同层各单位之间的差别在销售价格上的量化体现，首先须对选取的户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等因素的相对关系进行排序，以确定因素的重要性排序。
在楼盘平面差价因素排序中，采用因素成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。
因素比较法应用的两个前提：
前提一：
任意两个因素可以判断彼此的重要性差异；
前提二：
因素比较的可转移性。
即A>B,B>C,则A>C
按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。
假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。
为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。
最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。
现确定影响楼盘平面差价的户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等11个重要对比因素进行参考对比，并得出《楼盘平面对比加权定价打分表》中的参考权重值。
结果见下表。
（二）皇城丽都南区平面因素成对比较表
序号
对比因素
户 型
朝 向
面 积
位 置
交 通
社区配套
安 全
周边环境
景 观
私密性
噪音干扰
虚拟因素
总得分
排 序
a.
户型
b.
朝向
c.
面 积
d.
位 置
e.
交 通
f.
社区配套
g.
安 全
h.
周边环境
I.
景 观
j.
私密性
k.
噪音干扰
l.
虚拟因素
注：
以上各因素为无序排列。
建议先对各因素进行重要性有序排列后，再对照打分，每个序号内可以填选多项因素。
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
…
对比因素
打分人（签字）：
打分时间：
2005年10月日时分
三、平面位置对比打分表
（一）打分位置对照图
（二）平面打分表
1号楼（自西向东）
序
号
参考因素
满分分值
参考权重
平面位置
一单元
二单元
三单元
四单元
南
北
西
东
西
东
西
东
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
a.
户型
10
b.
朝向
10
c.
面积
10
d.
位置
10
e.
交通
10
f.
社区配套
10
g.
安全
10
h.
周边环境
10
I.
景观
10
j.
私密性
10
k.
噪音干扰
10
综合得分
打分人（签字）：
打分时间：
2005年10月日时分
2号楼（自西向东）
序
号
参考因素
满分分值
参考权重
平面位置
一单元
二单元
三单元
四单元
南
北
西
东
西
东
西
东
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
排序
分值
a.
户型
10
b.
朝向
10
c.
面积
10
d.
位置
10
e.
交通
10
f.
社区配套
10
g.
安全
10
h.
周边环境
10
I.
景观
10
j.
私密性
10
k.
噪音干扰
10
升级会员 