定价打分方内容.docx

1、定价打分方内容前言本打分方案为皇城丽都项目南区住宅定价体系重要内容之一，是专业理论、科学运算与行业经验相结合的合理定价方法之一。本打分方案将由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”（下设评定组、打分组）负责具体实施，并享有定价调整权。定价委员会成员将根据其行业经验及项目理解度、市场认知度，根据本打分方案按顺序完成以下操作：一、由打分组对房地产开发项目中影响购买行为的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；二、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对自身楼盘、竞争楼盘进行全面对比打分，由评定组根

2、据打分分值计算出各楼盘综合得分，并根据专业经验，评议确定其它要素权重值，通过科学计算得出皇城丽都项目南区住宅均价理论值；三、由打分组对皇城丽都项目南区住宅每栋楼中影响消费者选择平面位置的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；四、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对皇城丽都项目南区每栋住宅的平面位置进行全面对比打分，由评定组根据打分分值计算出每栋住宅中各平面位置的综合得分，并根据该得分折算出相互对比的平面系数；五、由评定组讨论确定皇城丽都南区住宅楼层差系数，结合上述分值及权重、系数情况，运用科学方法计算出每户价格，如计算结果有较大

3、争议，由评定组对上述打分及计算过程进行审核、验算，对不合理打分及权重值予以修正。第一部分组织机构(一)组织分工由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”，下设“评定组”、“打分组”。皇城丽都项目定价小组名单(共15人)：组长：张键（负责总体统筹）副组长：李立民、黄强（负责技术指导、组织实施定价方案、协调定价小组成员分工协作）组员：毛伟、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张雨、康敏、张艳、贾梅、客户代表（3名）（按任务分配负责具体打分、评定事宜）评定组成员名单(5人)：张键、李立民、黄强、伍泽华、贾梅（负责打分标准制定，分值汇总计算，打分合理性评议，重要权重

4、值确定等工作）打分组成员名单(15人)：张键、李立民、毛伟、黄强、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张雨、康敏、张艳、贾梅客户代表（3名）（负责具体打分事宜，打分前组织对参与打分的竞争楼盘进行集体实地考察，对自身项目进行集体深度研究）分组进行楼盘考察和打分(每组前二名为分组牵头人，务必提前对本方案做到全面了解和掌握，并负责对其他组员的方案解释)：A组(5人)：张键、毛伟、贾 梅、康敏、张艳B组(5人)：黄强、夏丽玉、王满盈、杜士杰、客户代表1名C组(5人)：李立民、伍泽华、张雨、客户代表2名方案总体解释：黄 强、李立民(二)时间安排时间工作内容部门牵头人27日上午方案讨论会评定组张 键27日下午

5、打分小组全员工作会议，集中开展竞争楼盘考察打分小组全员黄 强27日晚打分组进行打分打分组黄 强28日上午分值、权重值计算评定组黄 强28日下午、晚讨论、评定打分结果评定组张 键29日上午初步确定均价及平面系数评定组张 键29日下午、30日完善、平衡整体价格体系评定组李立民第二部分市场对比（均价定位）本部分主要是根据对阎良地区各主要竞争楼盘（确定7个竞争楼盘参与比评：a蓝波湾一期、b皇冠花园一期、c东航苑、d千禧家园 、e凤华小区、f阳光小区、g延凤小区）进行市场对比，结合实际情况确定16项对比因素，包括：地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通

6、状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等。打分组：第一步：首先通过对以上各因素之间进行“重要性”对比打分；第二步：然后列举自身项目与各竞争楼盘，参照各对比因素，对应各楼盘进行相关因素的评比打分，打分参照“市场对比因素核分要点说明”，打分时针对每一因素进行各项目的横向对比，确定分值，分值为整数，最高分不得超过满分，最低分不得为0。评定组：第一步：累加每份打分表分值，平均计算出对比权重值及项目对比分值，两项相乘计算得出每个项目的综合得分，再将本项目得分设置为1，计算出其它各项目的分值权重；第二步：评定加权定价表中“周期权重”及“可比性权重”两项权重值；第三步：综合以上数据，根据

7、各项目市场调查数据（项目现平均售价），利用相关公式计算出皇城丽都项目南区住宅理论均价。均价计算公式：P Pa+ Pb+ Pc+ Pd+ Pe+ Pf+ Pg 其中：P 皇城丽都项目南区住宅理论均价PaMa*Na*Oa/Qa ；PbMb*Nb*Ob/Qb ； PgMg*Ng*Og/Qg Maa项目现平均售价，Naa项目周期权重，Oaa项目可比性权重，Qaa项目分值权重；bg项目依此类推。一、项目对比核分要点说明序号对比因素核分要点a.园林景观景观轴线是否合理，有无中心广场，有无原生态自然景观，是否知名景观公司设计，有无文化景观、特色小品，有无坡地景观、人工水系等。b.社区配套有无休闲广场和休闲设

8、施，热力公司供暖情况，有无地下室，停车位是否充足，有无室内停车场（车库），有无会所、幼儿园等。c.企业品牌是否国内（区域）知名房企，资金实力是否雄厚，有无异地、当地成功开发案例，有无信誉方面的不良记录等。d.户 型户型配比是否合理，户型格局是否合理，朝向、通风、功能分区（动静、干湿）是否合理，有无飘窗、观景阳台、空中花园等。e.周边配套周边是否有学校（大学、中学、小学、幼儿园），是否有医院、银行、百货、超市、餐饮、休闲设施、娱乐场所、公交站点、火（汽）车站等。f.项目进度开发周期、销售现状、现房、准现房、主体形象进度等。g.地理位置距城区核心居住区距离，距城区商业核心区距离，距城区行政办公区距

9、离，距火（汽）车站距离。（结合城市规划）h.营销水平是否专业公司运作，项目定位是否准确，项目推广是否有力，有无差异化营销，销售队伍专业程度，广告投放量及有无针对性等。i.规划设计是否国内（际）知名设计院（设计师）设计，规划是否合理，布局是否完整，设计是否超前，有无创新设计，外立面、人车分流等。j.智 能 化电子对讲系统，红外监控系统，宽带、电话、闭路是否入户，网上点播系统，自动报警系统，其它安防系统等。k.项目包装销售中心规模及装修档次，工地包装情况，销售人员形象，有无系统VI设计等。l.物业管理是否为知名物业公司管理，当地物业公司管理信誉，是否有人性化服务，绿化维护、设施维护、保洁、保安及物

10、业收费状况等。m.规 模规划占地面积，规划建筑面积，分期开发情况，现销售面积等。n.周边环境周边生态状况，噪音及空气污染指数，是否有高素质人群聚居，临街面大小，周边是否有工厂、垃圾站及脏、乱、差现象等。o.建筑质量是否知名建筑企业施工，建筑结构（框架、砖混），施工现场管理是否有序，施工企业有无安全事故等不良记录，是否挂靠企业等。p.交通状况交通网络是否发达，周边路况好坏，周边车流量大小，有无公交站点，地势偏近，是否过收费站，车辆是否容易到达等。二、项目对比因素“重要性”排序（一）打分办法市场（楼盘）对比是根据各重要对比因素，对区域内各可比竞争楼盘之间存在的差别予以量化体现，首先须对选取楼盘的地

11、理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等因素的相对关系进行排序，以确定因素的重要性排序。在市场（楼盘）对比因素排序中，采用因素成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。因素比较法应用的两个前提：前提一：任意两个因素可以判断彼此的重要性差异；前提二：因素比较的可转移性。即AB,BC,则AC按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。

12、为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。现确定影响楼盘价格的地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等16个重要对比因素进行参考对比，并得出市场（楼盘）对比加权定价打分表中的参考权重值。结果见下表。（二）对比因素成对比较表序号对比因素园林景观社区配套企业品牌户 型周边配套项目进度地理位置营销水平规划设计智 能 化项目包装物业管理规 模生态环境建筑质量交通状况虚拟因素总 得 分排 序a.园林景观b.社区配套c.企业

13、品牌d.户 型e.周边配套f.项目进度g.地理位置h.营销水平i.规划设计j.智 能 化k.项目包装l.物业管理m.规 模n.生态环境o.建筑质量p.交通状况q.虚拟因素注：以上各因素为无序排列。建议先对各因素进行重要性有序排列后，再对照打分，每个序号内可以填选多项因素。序 号1234567891011121314对比因素打分人(签字)： 打分时间：2005年10月 日 时 分三、市场对比打分表(一)市场对比(项目)位置图(二)项目打分表序号参考因素满分分值参考权重本 项 目蓝波湾（一期）皇冠花园（一期）东航苑千禧家园 凤华小区阳光小区延凤小区排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排

14、序分值排序分值a.地理位置10b.周边配套10c.规划设计10d.户 型10e.项目进度10f.企业品牌10g.生态环境10h.社区配套10I.营销水平10j.交通状况10k.园林绿化10l.物业管理10m.项目包装10n.建筑质量10o.规 模10p.智 能 化10综合得分打分人(签字)： 打分时间：2005年10月 日 时 分第三部分平面对比（平面系数）本部分主要是根据对皇城丽都项目南区住宅按栋号、单元、东西户或南北户确定62个平面位置进行栋内平面对比，结合实际情况确定11项对比因素，包括：户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等。打分组：首先通过对

15、以上各因素之间进行“重要性”对比打分；然后列表示意各栋楼平面位置，参照各对比因素，对应各楼盘进行相关因素的评比打分，打分参照“平面对比因素核分要点说明”，打分时针对每一因素进行各项目的横向对比，确定分值，分值为整数，最高分不得超过满分，最低分不得为0。评定组：累加每份打分表分值，平均计算出对比权重值及平面位置对比分值，两项相乘计算得出每个位置的综合得分，再将各栋楼打分表格的第一个位置得分设置为1，计算出其它各项目的分值权重，即平面系数。一、平面对比因素核分要点说明序号对比因素核分要点a.周边环境分值(高低)对应：周边绿化好、空气清新，无工厂、垃圾站(箱)等污染源周边无绿化、空气混浊，有工厂、垃

16、圾站(箱)等污染源。b.面积分值(高低)对应：二房面积是否超出120平方米，三房面积是否超出145平方米，四房面积是否超出170平方米。c.社区配套分值(高低)对应：邻近社区配套设施(如休闲广场及设施、运动场所、商业街等)-远离社区配套设施。d.户型分值(高低)对应：功能分区及面积分配、干湿分离、动静分区、通风、采光、明厨卫是否合理等。e.噪音干扰分值(高低)对应：远离繁华街路或餐饮、娱乐场所邻近繁华街路或餐饮、娱乐场所。f.位置分值(高低)对应：邻近中心广场、出入转角少、易到达远离中心广场、出入转角多、不易到达。g.安全分值(高低)对应：邻近中心广场、门卫或周边封闭，或远离低素质居住区远离中

17、心广场门卫或周边未封闭，或邻近低素质居住区。h.景观分值(高低)对应：邻近且正视中心广场、水景、坡地或景观轴线远离且背视中心广场、水景、坡地或景观轴线。I.私密性分值(高低)对应：私有空间远离公共空间或其他私有空间，户与户无对视，楼间距大私有空间邻近公共空间或其他私有空间，户与户有对视现象，楼间距小。j.朝向分值(高低)对应：南北朝向东西朝向。k.交通分值(高低)对应：邻近区内干道、人车分流、有车库或停车位远离区内干道、人车分流差、无车库或车位少。l.结构类型分值(高低)对应：框架砖混。二、平面对比因素“重要性”排序(一)打分办法楼盘平面差价是同层各单位之间的差别在销售价格上的量化体现，首先须

18、对选取的户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等因素的相对关系进行排序，以确定因素的重要性排序。在楼盘平面差价因素排序中，采用因素成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。因素比较法应用的两个前提：前提一：任意两个因素可以判断彼此的重要性差异；前提二：因素比较的可转移性。即AB,BC,则AC按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都

19、比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。现确定影响楼盘平面差价的户型、朝向、面积、位置、交通、社区配套、安全、周边环境、景观、私密性、噪音干扰等11个重要对比因素进行参考对比，并得出楼盘平面对比加权定价打分表中的参考权重值。结果见下表。(二)皇城丽都南区平面因素成对比较表序号对比因素户型朝向面积位置交通社区配套安全周边环境景观私 密 性噪音干扰虚拟因素总 得 分排序a.户 型b.朝 向c.面积d.位置e.交通f.社区配套g.安全h.周边环境I.景观j.私 密 性k.噪音干扰l.虚拟因素注：以上各因素为无序排列。建议先对各因素进行重要性有序排列后，再对照打分，每个序号内可以填选多项因

20、素。序 号1234567891011121314对比因素打分人(签字)： 打分时间：2005年10月 日 时 分三、平面位置对比打分表(一) 打分位置对照图(二)平面打分表1号楼（自西向东）序号参考因素满分分值参考权重平面位置一单元二单元三单元四单元南北西东西东西东排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值a.户 型10b.朝 向10c.面 积10d.位 置10e.交 通10f.社区配套10g.安 全10h.周边环境10I.景 观10j.私 密 性10k.噪音干扰10综合得分打分人(签字)： 打分时间：2005年10月 日 时 分2号楼（自西向东）序号参考因素满分分值参考权重平面位置一单元二单元三单元四单元南北西东西东西东排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值排序分值a.户 型10b.朝 向10c.面 积10d.位 置10e.交 通10f.社区配套10g.安 全10h.周边环境10I.景 观10j.私 密 性10k.噪音干扰10