翡翠城销售讲义.docx
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翡翠城销售讲义
答客问
1.基本资料篇
1．你们小区的注册名和推广案名是什么？
答：
我们小区的注册名为翡翠城花园小区,推广案名为翡翠城
2．你们小区的开发商是谁？
注册资金？
资质？
答：
我们小区的开发商为秦皇岛知名的房地产开发企业秦皇岛市宝隆置业有限公司,注册资金3000万,暂定为国家二级房地产开发企业
3．你们小区的营销是谁？
答：
我们小区的营销公司是从上海特地聘请过来的在房地产行业中有名的上海上行企业营销策划有限公司
4．你们小区的施工单位是谁？
资质？
答：
我们小区的施工单位为在国内建筑行业中非常著名的常州三建,对于我们的房屋建筑质量您可以完全放心。
资质未定（请建筑公司提交曾经建设过的项目资料）
5．你们小区的设计单位是谁？
答：
我们小区的设计单位为在国内参与过很多著名建筑设计的上海同济开元建筑设计有限公司（请提供他曾经设计过的项目名称）
6．你们小区的物业公司是谁？
物业管理费？
答：
我们小区的物业公司必定是国内的知名物业公司,我们公司目前暂时在很多的物业公司中进行选择，力求为您提供最好的服务。
未定
7．你们小区的具体位置在哪？
答：
我们小区位于经九路与关天培路交界处距离市中心仅一步之遥，步行到漕运广场也就15分钟左右
8．售楼处地址？
电话号码多少？
邮编？
答：
我们小区的售楼处地址就在现场关天培路和经九路交界处，电话:
85118888，邮编：
223200
9．你们小区何时交房？
答：
我们小区的交房时间还未定，由于是分2期开发，交房时间也有所区别，根据一期工程进度推算最早可能会在2010年6月左右交房，如果您感兴趣的话可以留一个联系方式给我，我会在第一时间通知您的
10．你们小区的公开时间？
答：
我们小区的公开时间还没有确定，不过应该快了，您如果感兴趣的话可以留一个电话给我，我会在第一时间内通知您
11．工程的开工日期是什么时候？
答：
我们小区应该很快就会开工了，现在已经在报批阶段，相信不久您就可以看见工地在动工了
12．你们小区的购房贷款由哪家银行提供？
年限、额度各多少？
答：
我们小区的贷款银行暂定是工行和中行,根据您的自身情况,由银行确定年限和额度.至少需要30％以上首付
2.产品规划篇
1.你们小区的规划用途是什么？
答：
我们小区的规划用途为住宅和商业，不论您是想开店还是想购买住宅，在我们这里都可以让您感到满意。
2.你们小区的基地面积多少？
答：
我们小区的基地面积约为73025平方米，在当地应该算是比较大的项目了
3.小区的总建筑面积多少？
答：
我们小区的总建筑面积大约为13万平方米左右
4.机动车库在哪里？
面积？
车位数？
答：
我们小区的车库地上和地下都有，不管您居住在小区的哪个位置，您都可以选择最合适的位置来停放您的爱车，我们有大约地上车库202个,地下车库358个，这么多的车位相信肯定能满足所有客户的需求
5.你们小区的规划户数多少？
答：
我们小区的规划户数总共有1120户，在楚州当地应该算是一个具有相当规模的高档欧式小区
6.建筑覆盖率是多少？
答：
我们小区的建筑覆盖率为25.7%，尽量为您留下足够的活动空间
7.你们小区的绿化率、绿化覆盖率有多少？
答：
我们小区的绿化率大于35%，使您可以在日常的生活中不论走到小区的哪个位置都可以感受到冉冉绿意
8.你们小区中心绿化面积有多少？
答：
我们小区的中心绿化面积大约为7300平方米
9.小区容积率是多少？
答：
我们小区的容积率为1.49
10.公建配套面积是多少？
答：
我们小区的会所及其他公建配套面积大约为1080平方米,架空层有效面积约1330平方米
11.公寓得房率多少？
答：
我们小区的得房率是相当高的，多层在大概在92%左右,高层和小高层约在82%左右
12.一梯几户设计？
答：
小区多层为1梯2户,高层有1梯3户和1梯2户，我们的宗旨是居住的舒适性和享受性
13.建筑的层高是多少？
答：
我们小区的建筑层高约为2.8米，符合国家标准
14.小区整体朝向是什么？
答：
我们小区的整体朝向为正南微偏东
15.小区建筑物间距是多少？
答：
我们小区的建筑物间距约为23-45米，能够充分满足您的视野空间和日照时间
16.小区共有多少幢建筑物？
分布情况？
答：
我们小区共有31幢楼，其中有多层、小高层和高层,1-25#为多层,26-27#为小高层28-31#为高层
17.小区是高层还是多层？
共有几层？
答：
我们小区各种建筑形态都有，可以充分满足您的各种需求，多层为5-6层,高层为8-16层
18.小区的建筑结构？
有何特色？
答：
多层一般为砖混结构,小高层和高层一般为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震等级为7级以上（请开发商确认）
19.小区建筑总体布局特色？
答：
小区总体布局强调景观的均好性，将欧式风情中的景观特色与建筑物完美融合
20.小区景观设计概念及特色是什么？
答：
小区地块经九路东侧是我们小区主入口，规划有大型绿化休闲运动广场，宽达20-30米以上，以硬地广场为主，结合成荫的绿树、飞舞的喷泉，为人们提供了一个游戏、休憩、交流的场所，旁边的酒店、商业街、超市为人们提供周到的服务；小区中央规划将集中绿化与组团绿化景观相结合，在道路两侧都会有精致的绿化组团，以及部分欧式的植物种类，一改绿化的平面化布置，预计采用坡型的流线绿化景观设计，在绿化中间会穿插一些欧式的小品和雕塑，以后你下班回家或出行，不经意间都会享受到小区的欧洲风情，感觉到小区丰富的情趣。
在小区的中央，我们精心打造了一个欧式雕塑喷泉广场。
为什么说欧式呢？
因为我们的广场无论是东西轴线的设计还是喷泉、雕塑的选用，都是沿用了法国17世纪园林标准。
翡翠城大到欧式的凉亭立柱，座椅，小到地砖的铺设方式，也都是以欧洲园林大气及精致为基调的。
21.小区是否是人车分流？
如何划定？
答：
是,小区地上车库有专门的集中停放点,地下车库在小区进门有专门的地下车库入口,详看小区总平图
22.小区有几个主出入口？
分别在哪？
答：
我们小区有1个主出入口,是在经九路上,还有3个次出入口，分别在关天培路和规划路上，进出非常的方便
23.小区有什么景观特色，有无水景？
答：
小区的景观设计强调了时代性、生态性。
时代性：
遵循现代化、生态化的原则,创造丰富多彩的人性化居住空间。
生态性：
利用植物多样性特点，表现多彩的季相变化韵律，注重集中与分散，落叶与常绿配合，建成符合自然生态，多种乔灌搭配的人工植物群落，提高生态效益，改善住区环境质量。
中央绿化广场有欧式喷泉
24.小区内道路情况怎样？
答：
两个车行入口（主入口设于经九路、次入口位于北面的关天培路）主入口进小区不远设有地下车库出入口，将进入社区的车辆直接引入地下，减少了小区内的车辆行驶；社区道路形成环路将所有建筑连为一体
25.小区共有几种房型？
各多少面积？
答：
小区房型一应俱全，可以满足您的不同需求，多层有5种,从83.7到114平方米,高层有6种,从78.1到132.2平方米不等
26.小区采光是否能达到建筑规范？
答：
采光完全能满足您的居住需求
27.小区建筑物顶层如何设计及施工？
屋面是否现浇？
答：
未知（问建筑商），主要强调防水等级
28.小区的外立面是用什么材料？
采用的形式是什么？
答：
房屋外立面全部采用高级涂料粉刷而成
29.小区的门窗是用什么材料？
有何特点？
答：
未知（问建筑商），主要强调防噪音、安全问题
30.是否有样板房，何时可以参观？
答：
对不起，我们小区暂时现在还没有样板房可以供您参观，如果将来有样板房可以给您参观的话我会第一时间打电话通知您来看的。
31.小区的抗震度如何？
是否符合国家标准？
答：
我们小区的抗震度都在7级以上，完全符合国家标准，这个您大可以放心
32.小区是水箱供水还是变频供水？
答：
1-5层市政管直接供水，5层以上变频泵集中供水，有水箱作为消防用水（包括顶层和地下），考虑到楚州市水压较低，我们还打算采取一定的措施，来保证小区居民的生活用水
33.电表的容量是多少？
答：
考虑到现在家用电器种类繁多，我们为您提供了充足的电力容量。
小区分别对90平方米左右的房型提供8千瓦，100平方米的房型提供10千瓦、120平方米以上的房型提供了12千瓦的电力容量，从而使您的电器设备得到充分的利用，保证生活的方便和舒适性。
34.你们小区的供气系统是怎么样的？
答：
我们小区全部采用管道天然气，即住即用，气源为西气东输的天然气。
这样，就省却了您需要月月换气的麻烦，即开即用。
35.小区是否是三表出户？
答：
暂时还没有确定，（问开发商）
36.小区电表是否是分时电表？
答：
暂时还没有确定，（问开发商）
37.小区客厅卧房是否预留空调孔？
答：
不预留，考虑到您以后可能未必会在我们选定位置开洞，为避免影响您房屋的整体美观，因此我们没有为您预留空调孔
38.空调外机是否有位置预留？
答：
我们小区为住户安排了专门的空调机位，。
通过统一的机位安装，使得外立面更为美观。
39.小区是否是封闭式管理？
答：
考虑到客户居住的安全性，为避免进出小区的人过于繁杂，难以管理，本小区基本实行封闭式管理
40.小区的保安系统如何？
围墙附近是否有红外线探头？
答：
我们为了充分保障您的居住安全，目前正在对物业公司进行筛选，不过您放心，由于我们目前在选择的几家物业公司在国内同行业中都是非常有名的，所以小区今后的物业我可以保证您是不需要担心的。
（请开发商提供考虑的物业公司名称及介绍）
41.小区是否有商业配套服务？
答：
小区有自己的商业配套，充分满足您的购物需求
42.底楼是否有地下室，面积与高度分别是多少？
答：
有，大约高在2.3左右，地上约2.19m，地下约0.11m
43.交房时是否预留电话接头？
小区是否预留宽带的接口？
答：
我们小区交房时候特别为每家每户都预留了电话接头和宽带接口
44.每单元是否设有电子对讲系统？
答：
考虑到客户的住家安全性，我们为每户人家都安装了电子对讲系统（是否可视由开发商确认）
45.阳台是否安装晒衣架，如果没有是否可以安装？
答：
是这样的，首先，您家里的阳台上完全可以满足您晒衣服的需要。
其次，考虑到小区整体外观的统一性和美观性，我们小区的阳台不允许自己安装晒衣架，相信你也不希望看见以前那种万国旗飘扬的情景吧
46.电梯是什么品牌，速度、容量、用电量各为多少？
答：
目前电梯品牌尚未确定，但我们会为业主选择安全、快捷的电梯。
47.你们小区是否有有线电视？
答：
我们小区的有线电视根据国家要求统一安装，预留接口，您只需要简单申请一下就可以了，安装是非常方便的。
48.小区内部有哪些生活配套设施和休闲体锻设施？
答：
您看，我们小区本身有2万多平方米的商业面积，我们打算把他建设成为具有欧洲特色的风情街，这里面大部分的商业设施，生活配套肯定都会包含其中。
我们希望在多听一些客户的需求，争取为大家提供更好的服务，因此目前来说具体内容还未定
49.小区有无影响采光和通风的建筑物？
答：
小区整体采取北高南低的布局方式，不可能会对您今后采光或者通风产生任何影响
50.物业费包含的内容是什么？
有无另外收费的项目？
答：
由于我们公司要为您选择最合适的物业公司，因此目前还在选择阶段，这些都还没有定，一旦定下来我一定会及时通知您的。
51.一楼要付电梯费吗？
电梯的运行费是多少？
答：
一楼不需要付电梯费，今后物业会统一管理，电梯运行费包含在物业管理费内。
52.维修基金如何缴纳？
答：
根据国家标准收取，住宅32元/平米,商业100元/平米
53.业主委员会何时成立如何组建？
答：
小区入住率达到70%以上,业主自行成立
3.生活机能篇
1.是否有地下车库？
共有多少车位？
地上地下各有多少？
答：
有，我们小区一共大约有560个，地上大概有202个左右，地下大概358个左右，这么多的车位相信一定可以满足小区内所有用户的停车需求
2.车位及非机动车位是出租还是出售？
价格为多少？
答：
我们想听取大部分住户的意见后才做决定，基本定为出租或者出售,价格还没有确定
3.地下车库的管理方式？
答：
可能采用自动道闸、计费系统进行管理，还没有最终确定
4.外来车辆是否收费？
收费标准？
答：
现在还没有确定,将来会按照物价局的核定标准，由物业统一收取
5.周围银行的位置，最近的在哪里？
到达需要多少时间？
答：
我们小区附近最近的银行在中医院西侧,是工商银行,步行约800米路程，非常的近
6.小区周边是否有菜场？
答：
在世纪佳苑西南角就设有菜场，今后您买菜会非常的方便
7.周围的娱乐场所？
答：
我们小区对面有吴承恩茶楼,关天培路往西边走不远就有香格里拉大浴场,金百年歌厅等能满足您休闲娱乐的需要
8.周围的医院在什么位置，最近的在哪里，多久可到达？
答：
我们小区门口沿着关天培路向西约500米处即为楚州中医院车门分院,步行仅需要5分钟路程,经九路和关天培路上有社区医院，完全可以满足您的个人保健医疗需要
9.周围的药房在什么位置，最近在哪里，到达时间？
答：
东岳庙旁有数家药房,大概5分钟步行路程就可以到达，非常的便捷
10.周边的邮局在什么位置，最近在哪里，到达时间？
附近邮筒在哪里？
答：
东长街上,步行约10分钟路程就可以到达，也不算太远
11.周边便利店、超市的位置？
最近的在哪？
答：
目前在经九路关天培路上有一些小型超市、便利店，以后等我们小区的欧式风情街正式启用以后将会有更多的购物场所，能满足您的不同需求
12.周边有哪些幼儿园、学校？
在什么位置，最近的在哪里？
多久可到达？
答：
如果您孩子还小，可以去翔宇花园、世纪佳苑的附属幼儿园，如果您孩子已经比较大了，那么实验附小、四中（将迁至紫金花园东侧）、外国语学校、新淮中等学校将是您不错的选择，这些学校最多也就不过10分钟左右的路程而已
13.大卖场的位置，以及到达所需要的时间？
是否有免费班车接送？
答：
漕运广场的时代超市，目前虽然没有班车直接到小区，但是我相信在不久的将来肯定会开通过来，现在骑车呢大概15分钟左右
14.周边是否有KFC、麦当劳等知名快餐店，具体位置在哪里？
答：
目前楚州当地的大型快餐店象KFC（镇淮楼南侧）等一般都在漕运广场附近，等以后我们小区商业风情街交房以后肯定会有相当一部分知名的餐饮店到我们这里来开设分店的
15.周边是否有装饰建材市场
答：
楚州南门商贸城是一个大型的装饰建材市场，您以后装修房子的时候可以去那边看看
16.81.你们小区附近主要公交线路有哪些？
答：
我们小区目前门口即有68路车、616路、10路，可通往楚州区中心地段，同时延翔宇大道（约600米），即有8路车通往秦皇岛（大市）中心。
小区距离目前楚州汽车总站也仅有700米，可通往各个乡镇。
另外，您也看见了，经九路现正为市政建设重点工程，预计近期就要开通了
17.最近的体育场在哪里？
答：
翔宇路东侧、外国语学校对面，从我们小区过去大概也就5分钟左右的车程
18.你们小区楼宇的整体朝向？
答：
正南微偏东
4.贷款问答篇
1.签预售合同时客户需要准备哪些资料？
是否每一个上合同的人都要亲自到场？
答：
我们为您专门准备了一份签约需知，上面一一列出了所有您签约所需要携带的东西，签约的时候合同上的每一个人都是必须要亲自到场的
2.是不是办产权证时，产权证上名字要与合同上的所有人完全一致，可以增减吗？
答：
办理产权证的时候人数是可以增减的，如果有更改的话需要支付一定的费用，大约为80元/人
3.你们小区贷款银行是哪家？
答：
我们小区贷款银行初步定为工行与中行
4.现行贷款额度是多少？
年限是多少？
答：
楚州市银行规定的现行贷款额度是7成，20年
5.根据新政策，买第二套住房者可以贷款吗？
可以的话，额度是多少？
年限是多少？
利率有无变化？
答：
根据新政策，购买第二套住房的客户可以办理贷款，但是相对的贷款额度和利率会有所变化，贷款额度下调为6成，贷款年限还是20年，贷款利率上调10%
6.一家三口，父与子可同时贷款购买同一套住房吗？
答：
当然可以
7.合同上的所有人一定要是亲戚或有血缘关系吗？
答；按照国家规定合同上的所有人不需要一定是亲戚或者具有血缘关系，只要符合国家法律规定，不管是谁都可以同时写进合同条款购买人一栏
8.外地人购买你们小区是否与本市人购买一样，操作上有不同吗？
答：
非楚州市人口与我们本市人口购买房屋的程序稍微有些区别，外地工作的贷款需找担保人，当然如果您是在本地大型企业的是不需要额外办理这个手续的
9.有经济能力的父母买房给无经济能力的孩子，合同上只写孩子的名字可以吗？
答：
如果您给孩子买房子不想写自己名字的话，那么我建议您一次性付款，因为按照楚州这边的规定如果您要办理贷款的话是不可以只写没有经济能力的小孩子名字的
10.产权证上只能有一个人的名字，还是与合同文本上统一？
可以是多人吗？
答：
原则上产权证上的名字必须与合同文本统一，产权证上可以同时写上多人名字
11.未成年子女的名字上合同，需要提供哪些资料？
答：
关于需要提供的材料我们有一份详细的签约需知给您，您可以参照上面的条款
12.本人不在本地，是否可委托他人办理购房，需哪些资料？
答：
如果您签合同这天不能亲自到场，您可以委托他人前来办理，只要出具公证过的委托书就可以了
13.产权证上产权人、共有人有何区别与关系？
答：
产权证上的共有人和产权人之间没有任何区别，双方共同享有房屋的所有权益
14.合同上只写丈夫的名字，他的妻子是否是共有人？
他的孩子是共有人吗？
答：
按照国家婚姻法规定，夫妻双方结婚后购买的所有财产都属于夫妻双方共同所有，所以不管你购房合同上写不写您先生/太太的名字，都是属于双方共有财产，但是小孩子不享有这个权利
15.购买的期房还没有产权证，可以转卖吗？
怎么办理？
答：
很抱歉，按照国家现行法律规定，期房是不允许买卖的
16.合同签定后，多少时间内开始还款？
答：
签完合同后一般在银行放款之后的下个月开始还款
17.办理贷款手续需要哪些资料？
答：
关于贷款手续的问题您可以参见签约需知，有什么问题您可以再问我
18.还贷期间，如果每月还贷出现问题会有什么后果，如何处理？
答：
如果您没有按时还贷，银行按规定将对您的欠款计算逾期利息；如果连续若干个月没有偿还贷款本息的，银行将有权对抵押物进行处理，也就是可能会将您的房子拿去作为抵偿，所以最好还是不要发生这种事情。
19.为什么要交纳房屋保险费？
答：
住房抵押保险费交纳的对象是向银行申请贷款的购房者。
银行为保护其利益，将支付保险费作为借贷人向银行借贷的条件；当发生连续若干个月借款人无法按合同规定履行还本付息的义务时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款及利息，然后保险公司向借款人追讨代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，保险公司有权处理抵押房产。
20.保险费的额度是多少？
几时交纳？
答：
按照国家法律规定目前现行保险费为贷款额的万分之四*贷款年限，在您贷款签字时交付
21.可以自己选择保险公司吗？
答；很抱歉，目前我们这里不允许自己选择保险公司
22.目前贷款的种类有哪些？
答：
在我们这里目前只接受商业贷款
23.贷款的还贷方式有几种？
答：
3种，等额本金，等额本息，固定利率还款
24.哪种还贷方式更适合购房者？
答：
等额本息法还款是按月等额还款，每月所偿还的数额是一样的，适合于中长期收入较稳定者；
等额本金法还款是月还款总额递减，适合于短期收入较高者。
固定利率还款目前很少有银行采用。
您可以自己视具体情况来选择合适自己的还款方式。
25.对还贷人有什么要求与限制？
答：
贷款对象要具备完全民事行为能力，有稳定的经济能力来源的本市居民。
男性贷款最长可至65岁，女性贷款最长可至60岁，如有不同，视不同银行规定而定。
有的银行商业性贷款，男性最长可至70岁，女性最长65岁。
26.如何办理购房贷款？
需要哪些材料？
答：
详见签约需知
27.除购房款外，购房者还需支付哪些费用？
答：
物业维修基金，储藏室，契税，产证办理费用、、按揭他项权证费、登记费等
28.房屋初始登记何时办理，小产证何时办理？
答：
初始登记由开发商交房后办理，取得初始登记后再办小产证
29.购买商铺是否可以贷款？
多少额度及年限？
答：
楚州购买商铺可以办理贷款，贷款额度为5成，贷款年限为10年
30.付定金后多长时间内签约？
答：
付定金后一般我们会给您7天时间准备，然后到售楼处现场签定房屋买卖合同
31.签约后多长时间内付款？
答：
按照公司规定我们是签约当天就需要付款的
32.国家规定预付的定金不能超过房价的多少比例？
定金是否可以退？
答：
国家规定预付的定金不能超过房价的20%，在我们这里小定金是可以退还的，大定金是不能退的
33.银行按揭的利率是固定不变的吗？
答：
不是，目前中国大部分银行采取的是浮动利率，只有很少一部分银行允许办理固定利率
34.是否可以自行办理贷款？
答：
考虑到客户自己办理贷款手续比较复杂，还有可能上当受骗，从为客户考虑的角度出发我们公司规定不允许客户自己办理贷款手续
35.可以提前还贷吗？
如何办理？
答：
可以，视各银行具体情况不同而定
36.楼书是否可作为合同附件列入合同？
答：
对不起，我们的楼书只是作为向你展示我们未来小区大概景致的一个工具，里面的一些细节部分可能会有所更改，因此不能作为合同附件列入合同
37.是否一定要有大产证才能交房？
答：
不是，楚州市规定只要得到房管部门的房屋交付备案证书就可以交房了
38.面积误差的范围？
答：
我们按照楚州市目前市场普遍行规来说采用多退少补的原则
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