浅谈我国房地产税收政策调整对房地产行业的影响.docx
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浅谈我国房地产税收政策调整对房地产行业的影响
浅谈我国房地产税收政策调整对房地产行业的影响
2011
2011/12/22
摘要：
近几年，房地产市场的迅猛扩大极大的拉动了我国经济的总体发展，但同时却也给社会带了诸多问题，凸显了房地产行业结构的变形。
为调节房地产行业的健康和平稳发展，国家相继出台了一系列的税收调整政策。
但究其效果并未及时凸显，而是出现了明显的滞后性，因此面对这一现象，本文通过实例来分析房地产税收政策变动对房地产行业的影响，并提出了我国房地产税收政策整改建议的及措施。
第一部分：
近五年我国房地产税收政策调整概况
编者：
马相柱学号：
3090852114
第二部分：
房地产行业税收政策调整对房地产行业的影响
编者：
冯文标学号：
3090852119
第三部分：
税收变动房地产开发企业成本收益案例分析
编者：
李宁曙学号：
3090852120
第四部分：
完善我国房地产行业税收政策的措施及建议
编者：
陈冬冬学号：
3090852107
浅谈我国房地产税收政策调整对房地产行业的影响
摘要：
近几年，房地产市场的迅猛扩大极大的拉动了我国经济的总体发展，但同时却也给社会带了诸多问题，凸显了房地产行业结构的变形。
为调节房地产行业的健康和平稳发展，国家相继出台了一系列的税收调整政策。
但究其效果并未及时凸显，而是出现了明显的滞后性，因此面对这一现象，本文通过实例来分析房地产税收政策变动对房地产行业的影响，并提出了我国房地产税收政策整改建议的及措施。
关键字：
房地产税制调整影响对策思考
Abstract:
Inrecentyears,therapidexpansionoftherealestatemarket,greatlyboostingtheoveralldevelopmentofChina'seconomy,butitalsobroughtmanyproblemstosociety,highlightingthestructuraldeformationoftherealestateindustry.Toregulatetherealestateindustry,healthandstabledevelopmentofthecountryhaveissuedaseriesoftaxadjustmentpolicies.Buttheireffectisnottimelyhighlights,butthereisaclearlag,sothefaceofthisphenomenon,thispaperexamplestoanalyzetherealestatetaxpolicychangesontheimpactoftherealestateindustry,andmadeChina'srealestatetaxpolicyrecommendationsandcorrectivemeasures.
Keywords:
realestatetaxadjustmentaffecttheimpactofCountermeasures
第一部分：
近五年我国房地产税收政策调整概况
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，对国民经济起重要作用。
如何引导房地产业健康发展历来是当局所关注的焦点。
除了依靠经济市场自我调节能力之外，政府会利用行政手段对其进行宏观调控。
这个时候，出台怎么样的税收政策将会对房地产业造成很大的影响。
而在我国现行税制中，不乏存在着对房地产的课税，而且相关税种不少。
直接以房地产为课税对象的税种有6种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；与房地产联系密切的税种有6种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。
众多的房地产税种能完善我国税收品种，增加国家财政收入，对我国税收制度影响深远。
所以国家对房地产税收政策很重视，不仅科学立法还因地制宜地出台或完善相关制度，以期用其指导房地产业健康。
表1我国近五年的房地产税收政策调整概况
年份
主要内容
目的
2007
1月：
建设部规范房地产经纪行业和国税总局清算土地增值税；3月：
通过《物权法》；央行2007年首度再次加息；10月：
加强土地供应调控，缩短土地开发周期和物业税“空转”试点扩至十省；12月：
外商投资房地产业限制范围有所扩大。
确保落实健全的廉租房制度，遏制投机市场
2008
3月：
免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印税；4月：
国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》；6月：
再次上调存款准备金率，缩进银根；9月：
降低贷款利息个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；10月：
财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》
扩大内需，救市
2009
5月：
加强房地产开发企业的土地增值税征收管理和研究开征物业税6月：
颁发国土资源部45号令。
12月：
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，并发布营业税减免细则
迫切关注和解决房地产焦点问题，遏制房价过快增长
2010
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《暂停发放第三套房贷》：
《部分城市限购房套数》：
9月《推进房产税改革试点》：
加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
利用限购限价打击投机市场，促使房价理性回归
2011
坚持限购；实施积极财政政策和稳健货币政策
进一步抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，进一步促使房价理性回归
第二部分：
房地产行业税收政策调整对房地产行业的影响
近几年来，虽然受到了2008年世界金融危机的影响，但我国房地产市场依然发展迅猛，这使人们开始渐渐地认识到房地产行业对国民经济的发展的重要推动作用，人们在谈论房价飙升的同时也开始担忧我国房地产行业未来的发展趋势。
面对房地产行业如此猛烈的发展，国家也相继出台了一系列的调控措施，以降低其发展的速度，稳定国民经济，营造良好的房地产市场发展环境。
究其本质而言，国家出台的一系列调控政策归根结底就是房地产税收政策的完善。
因此充分了解房地产税收政策的调整对我国房地产行业的影响对研究我国房地产市场的发展非常重要。
有利于完善我国房地产市场体制，促进房地产健康发展
一个行业的健康发展离不开完整的税收体制，房地产亦如此。
房地产税收政策是房地产市场体制的重要组成部分。
房地产税收政策的调整其实就是完善我国房地产行业税收制度的过程，通过调整税收政策，建立和健全房地产市场，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置，进而为未来房地产持续的发展做好准备，促进我国房地产行业健康发展。
有利于降低我国房地产行业发展的速度
房地产税收政策是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，国家根据房地产市场的发展速度，适时通过房地产税收政策，在房地产开发各个环节，规范相关税费，增加或减少合理的税种和税率，如通过增加土地增值税的税率，减少土地的供应量，从而直接影响到房地产商品的供给，也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用[1]。
通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标。
对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房价。
国家利用税收手段参与价值的分配，通过征税，也可以影响房地产市场的供给和需求。
通过改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为，进而有效控制我国房地产市场的发展速度。
2.3有利于控制房地产商品价格和消费市场的变动
房地产税收政策变动对房地产价格的影响，因征收对象的不同，在结果上存在较大差异。
以房地产供给为核心的传导机制。
目前，我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的，直接对卖房人征收营业税、个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税。
它的影响是：
当政府对卖方增加税收时，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变的情况下，供给者为了取得与征税前相同的利润，会将税收成本加在出售的价格上向需求方，即购买者索要更高的价格，这样就直接导致了消费市场的减小。
以房地产需求为核心的传导机制。
向需求方征税税负几乎是不可转嫁的，这样税收不直接反映在房
屋价格上，即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨。
需求方税负的增加可能会引起需求下降，从而导致需求和供给的减少，这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]。
房地产消费市场也随之减小。
由此可见，税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高，而房地产的供给数量有可能减少。
这样，我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的，但对控制房地产规模扩张可能有一定作用[2]。
促进房地产行业的转型
由于一系列的房地产税收政策的调控，房地产发展的速度进一步的放慢，就目前房地产行业的发展状况来看，很多小型的房地产开发公司将面临着破产的危险，因为这些房地产开发公司没有雄厚的资金，由于房地产市场的萧条，很多房地产消费者都持观望的态度，房地产消费市场萎缩，这在一定程度上增加了房地产投资公司的经营及管理成本，致使投入项目的基金无法周转，所以他们只能通过减小房地产商品的供求及投资范围以及投资资金流向的变化来减小投资风险，并开始思考转型，如转向投资商业地产或旅游地产等。
因此房地产税收的调整有利于促进房地产行业的转型，使社会资金流向其他行业，平衡各个行业的发展速度。
第三部分：
税收变动房地产开发企业成本收益案例分析
测算环境设定
以某市某区某住宅项目为例，其基本情况见下表:
表3-1某房地产开发项目的主要经济技术指标
指标
单位
数量
指标
单位
数量
用地面积
亩/m2
容积率
-
总建筑面积
m2
45774
建筑密度
-
<30%
住宅建筑面积
m2
31033
绿地率
-
>30%
商业建筑面积
m2
7758
机动车车位
个
199
地下建筑面积（车库）
m2
6982
车户比
-
表3-2某房地产开发项目总投资估算表（单位:
元）
单位成本（元/m2）
购置土地成本
3200000元/亩
建筑面积土地成本
1453
期间费用
150
全程营销推广费
89
施工前期
70
建筑面积成本
3339
报建成本
155
不可预见费用
50
初设/施工图设计费
18
建安成本
小高层
1300
地下室
2100
总成本（元）
土地成本
66495875
施工前期
2715384
全程营销推广费
4060884
初设/施工图设计费
698242
报建费
6012636
期间费用
5818680
不可预见费
1939560
建安成本
小高层
50428560
地下室
14663074
总投资成本
152832895
注:
1,“施工前期费用”包括地勘费、降水费、方案设计费、模型费等费用;2,“期间费用”
包括期间管理费用、销售费、广告费、财务费等费用;3,“工程费”包括土建施工、强电、
弱电、消防、给排水、防排风、高低压配电、设备、室内外装饰、绿化等费用;4、土地总
成本共6650万元，每平方米土地成本1453元。
表3-3项目销售收入预测表
物业
类别
销售建筑
单价（元/m2）
销售收入（元）
面积（m2）
乐观
价位
合理
价位
保守
价位
乐观收入
合理收入
保守收入
车位
199个
65000
60000
55000
6483672
5984928
5486184
1层商业
7758
9500
9000
8500
73703280
69824160
65945040
2-11层
31033
4250
4100
3950
131890080
127235136
122580192
合计
45774
-
-
-
212077032
203044224
194011416
注:
车位按50%销售率计算，按合理价位测算的房屋销售均价为4436元/m
表3-4项目财务分析表（单位:
万元）
序号
财务指标
计算公式
指标值
①
总销售收入
-
②
总投资成本
-
③
销售税金
①*5.8%
④
利润总额（税前）
①一②一③
⑤
销售利润率
④/①*100%
18.93%
⑥
投资利润率
④/②*100%
25.15%
⑦
所得税
④*33%
⑧
净利润总额（税后）
④一⑦
⑨
投资净利润率
⑧/*100%
16.85%
⑩
盈亏平衡点
②/{（1-5.8%）*（D）*100%
79.91%
注:
以上数据根据合理价位测算
对土地出让金收取方式的探讨
按照土地出让金改年租金的思路，自然而然的我们会想到，房地产开发企业在受让土地之时支付征地补偿费和拆迁补偿费，在建设、销售期支付土地年租金，在房屋产权发生转移之后则由物业产权所有者按住宅占地面积支付土地年租金。
但是若简单地采用这种方式则可能导致严重的地价风险。
若房地产开发企业只承担开发建设和销售期的土地年租金，相对整个土地使用权年限来说非常短暂，因此，在土地出让权受让过程中房地产开发企业为了取得土地的开发权可能盲目报高价，而由此引起大部分土地年租金是由物业产权所有者承担的结果，很可能导致购房者购房以后无力承担高昂的土地年租金，使政府向物业所有者无法正常收取土地年租金。
对此，保留土地价格的市场化形成机制的同时，为了预防实行年租金后的地价风险问题，可以采取如下支付方式:
（1）房地产开发企业在土地受让之时，上缴足额的综合地价P;
（2）土地管理部门将征地补偿费支付给受补偿的组织或个人，将剩余部分PL=P-B1-B2即原土地出让金部分，存入银行作为土地年租金的保证金;
（3）房地产开发企业完成项目建设，销售完成，购房者初次缴纳土地年租金时，按销售比例返回扣除建设期和销售期土地年租金后的保证金。
即某一项目总建设住房面积为M，建设期为t年，销售了z年后，完成销售面积为m，且购房者按时缴纳土地年租金，则土地管理部门向房地产开发企业返还保证金B:
其中:
Ra为土地年租金；zi为保证金存款利息
（4）每户购房者每年支付的土地年租金为YRa:
其中:
m为购房者所购房产面积
上述支付方式设计，通过让房地产开发企业在土地受让阶段支付足额地价，并且以此作为保证金以保证其报价合理，并使房地产能够完成预期销售，购房者有能力每年偿付土地年租金。
[3]
模拟测算
3.土地年租金指标的计算
此项目经过拍卖得到的综合地价P为6650万元，出让年限n为70年，其中征地补偿费尽为650万元，拆迁补偿费凡为2000万元，土地出让金PL=6650-650-2000=4000万元。
根据我们在前面确定的土地年租金的计算公式:
求得土地年租金水平为万元。
为方便计算，假设建设周期t为3年，销售周期z为2年，且开盘后第四年销售总物业的80%，第五年销售总物业的20%，第五年年末销罄。
A、不考虑预售制的因素下土地年租金负担的现值成本为:
土地出让金成本下降PL-Cl万元，土地出让金（土地年租金）下降为原负担水平的29%，初始综合地价P直观地降低了43%，项目的单位建筑面积成本降低18.7%。
B、考虑预售制度因素下土地年租金负担的现值成本为:
考虑预售的因素之下，房产由房地产开发企业转移到购房者手中的时间将缩短，土地年租金的负担也会同比例降低。
此处假设该房地产项目建设周期t为3年，销售周期z为2年，第三年开始销售，且第三年销售总物业（期房）的80%,第四年销售总物业的20%，第四年年末全部达成销售，比从现房开始销售节省了一年的时间和成本。
考虑预售的因素下，土地出让金成本下降了
万元，土地出让金（土地年租金）下降为原负担水平的21%，初始综合地价直观地降低48%，项目的单位面积成本降低20.7%[4]。
3.房地产税指标的计算
开发商初始年房地产税税率的确定:
针对不同的开发项目，对开发商征收的房地产税可根据所开发的套型、面积等因素进行适当减免或税率的优惠，以起到引导开发商确定开发目标的作用。
正如房地产税对购房者需求的引导作用一样，对开发商的不同项目也可以通过税收手段进行调整和引导，如对某开发商进行经济适用房的开发提供税收优惠而对高档住宅的开发征收较高的房地产税。
此处假定针对开发商保有期间的房地产税综合税率为1.0%。
则就本文模拟测算的开发商而言，其基准年房地产税总额应为:
万元
无预售制度下房地产税负担水平为:
万元
有预售制度下房地产税负担水平为：
万元
考虑预售制度下房地产开发企业所承担的房地产税负担因物业保有期的缩短而降低。
下面两表分别测算了不考虑预售因素与考虑预售因素的情况下土地年租金、房地产税的负担情况及开发商总投资成本的变化情况。
表3-5不考虑预售因素的土地年租金和房地产税负担
年份
销售
剩余
应缴
土地
累计
土地
土地
出让
最终
地价
缴纳房地产税
累计缴纳
投资成本减少
总投资成本
比例
年租金
年租金
保证金
返还
地产税
额度
1
100%
-
6650
-
2
100%
-
6650
-
3
100%
-
6650
-
4
20%
5
0%
-
表3-6考虑预售因素的房地产项目土地年租金和房地产税负担
年份
销售
剩余
应缴
土地
累计
土地
土地
出让
最终
地价
缴纳房地产税
累计缴纳
投资成本减少
总投资成本
比例
年租金
年租金
保证金
返还
地产税
额度
1
100%
-
6650
-
2
100%
-
6650
-
3
20%
4
0%
3.成本变动情况下开发商收益水平几种变动的测算
从上表可以看出，土地出让金改为年租金和开征房地产税，开发商的建设成本有降有升，但初始房价的降低是开发商的期初投资大大降低，虽然有开征房地产税因素的影响，但在整个项目运作期内，开发商的总成本是降低的。
结合表3-6和前面的项目财务分析表，分别测算开发商在项目投资净利润率不变、项目税后净利润总额和项目单位房价不变的情况之下房地产开发项目主要财务指标的变动情况。
表3-7项目投资净利润率不变时财务指标变动测算表
序号
财务指标
之前指标值
之后指标值
变动比例
①
投资净利润率
16.85%
16.85%
0.00%
②
总投资成本
-21.26%
③
总销售收入
-21.26%
④
销售税金
-21.26%
⑤
利润总额（税前）
-21.26%
⑥
销售利润率
18.93%
18.93%
0.00%
⑦
投资利润率
25.15%
25.15%
0.00%
⑧
所得税
-21.26%
⑨
净利润总额（税后）
-21.26%
⑩
项目平均房价
4436
3493
-21.26%
表3-8项目税后净利润总额不变时财务指标变动测算表
序号
财务指标
之前指标值
之后指标值
变动比例
①
投资净利润率
16.85%
21.40%
27.00%
②
总投资成本
-21.26%
③
总销售收入
-16.99%
④
销售税金
-16.99%
⑤
利润总额（税前）
0.00%
⑥
销售利润率
18.93%
18.93%
0.00%
⑦
投资利润率
25.15%
31.49%
27.00%
⑧
所得税
0.00%
⑨
净利润总额（税后）
0.00%
⑩
项目平均房价
4436
3682
-16.99%
表3-9项目单位房价不变时财务指标变动测算表
序号
财务指标
之前指标值
之后指标值
变动比例
①
投资净利润率
16.85%
39.49%
134.39%
②
总投资成本
-21.26%
③
总销售收入
0.00%
④
销售税金
0.00%
⑤
利润总额（税前）
84.55%
⑥
销售利润率
18.93%
34.93%
84.55%
⑦
投资利润率
25.15%
58.95%
134.38%
⑧
所得税
84.55%
⑨
净利润总额（税后）
84.55%
⑩
项目平均房价
4436
4436
0.00%
由以上三个测算表可以看出，在整体开发成本下降21.26%的情况下，房价等比例下降21.26%不会影响开发商的项目投资净利润率;开发商在维持原有的净利润总额不变的情况下，房价仍有16.99%的下降空间;开发商如果维持房价不变，那么利润总额将提高84.55%，投资净利润率将提高一倍多，达到134.39%。
[5]
第四部分：
完善我国房地产行业税收政策的措施及建议
4.1健全完善涉税信息传递和协作机制
一是健全和完善与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。
二是加强与财政部门的协作，充分发挥财政对企业会计人员的业务年审职能，对不具备相应技能的会计人员取消从业资格。
4.2推进干部队伍素质建设
跟据岗位要求和人员素质，分类型、分层次强化教育培训，做到因人施教，按需培训，全面提高干部队伍整体素质。
4.3加强我国房地产业宏观调控的税收政策建议
4应调动各地的积极性，降低首次购房的税收成本。
针对首次购买90平米以下住房的、其他普通标准住房、非普通标准住房、商业用房等不同情形，配置合理的契税税率。
4区别不同情况进一步降低住房出租的税负。
可以将出租房的面积、出租的金额、综合征收率等因素统筹考虑，丰富对住房出租的征管手段。
4加大政策支持的力度，将售房的减免税与购房行为联系起来考虑。
4开征遗产与赠与税。
促进社会公平的作用，间接调节房地产的需求，遏制投资者盲目购房[6]。
4对高档住宅、豪华别墅等开征房地产消费税。
4在房地产保有阶段，借鉴国外经验，开征物业税或房地产保有税。
今年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出，将逐步推进房产税改革。
4.4构建适合我国国情的房地产税收政策体系
简并税费，完善多环节多税种的房地产税收体系。
为减轻房地产企业前期开发的沉重
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