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古茶公社文案

古茶公社项目建议书

第一章总论

1.1项目名称：

古茶公社

1．2项目所在地：

凤庆青树村

1.3项目性质：

GAP精品农业庄园

1.4项目源起：

茶祖故里灵秀凤庆

1.5项目愿景：

◇茶祖故里

◇滇红老家

◇文化名帮

◇书香世家

1.6项目规划布局：

◇三才和谐

◇四时有序

◇十方得位

◇万物随缘

◇凡事有节

◇传承文化

◇彰显特质

1.7规划内容

⑴项目

①古茶基地

②茶马庄园

③古茶会所

⑵文化背景

三才和谐四时有序十方得位

随缘随性传统文化土著文明

第二章项目的文化内涵

2.1古茶基地

⑴古茶园：

千秋明月洗嘉木茶祖故里

百年老井煮花乳滇红凤庆

⑵古茶示范户：

一善天尽头尊天命采摘

万缘地中间按地理制茶

⑶中草药种植基地：

朗月依稀山无语旷野泄玉

紫气缥缈水有声空谷流香

2.2古茶庄园

⑴茶马广场：

万物有灵性天地人和谐中庸至上善始善终

凡事守规矩名利物随缘明德为先有理有节

⑵茶马庄园：

推窗但见新茶绿，静坐常听春燕语；

领地四时小挥汗，庭院百日大读书；

夜沏老茶泡明月，昼读史书走古今；

世事门外不想闻，亲情心中亘古留；

春露湿脚忙稼穑，秋雨着身闲修竹；

园中蔬果各相异，墙外老树依旧同；

⑶茶马古道

大江舞玉带浪碎群山遥想古道南来青龙桥上留孔明；

高桥凌碧波风皱长湖近看老马北去黑惠江边走孟获；

2.3古茶会所

⑴茶艺楼

盅中倒茶盅盅道茶盅盅道茶日月明兮悟道茶人一性

座坐有人座座友人座座友人夕夕多也品味神形同宗

⑵古茶客栈

有感则通聚聚散散皆是缘；

无机不破来来往往总归命；

⑶茶文化体验园

天地灵秀顺其自然而然也

人文精华清净无为而为之

⑷中草药加工厂

敬畏自然随缘随性珍爱生命有规有矩

⑸农耕文明体验园

守四时节令种五谷果蔬只为三餐温饱

耕八方水土沐十面风雨但求六畜兴旺

第二章项目规划

3.1古茶基地

⑴规划理念：

◇良好农业规范（GAP）标准；

◇农业现代化（种植规模化、生产加工科学化、产品销售信息化、经营集约化、管理标准化、经济效益最大化、环境保护最优化）；

◇发展长远化（即整个专业园区的规划必须尊重生物习性和生长规律科学规划、合理搭配、以短养长、长短结合，使整个项目可持续发展）；

⑵规划主题：

彰显古老茶乡古茶树群落原始风貌、展现传统手工制茶技艺、打造高优生态农业示范区，建设中草药专业园（村）；

⑶规划项目

◇古茶园

◇中草药种植示范基地

◇林下养殖示范基地

◇滇重楼种植基地

◇金银花种植基地

◇旱半夏种植基地

2.2古茶庄园

⑴规划理念

◇溯源：

溯古茶、茶文化、茶马文化之源；

◇寻根：

寻古老茶乡、茶马重镇、茶马古道之根；

◇归真：

还原“茶祖故里、滇红凤庆”的原始风韵；

⑵规划主题：

◇“古茶、古道、古村落”为表象；

◇“古茶文化、古镇文化、古村落文化”为精神；

⑶规划项目：

◇茶马广场

◇茶马庄园

◇茶马古道

2.3古茶会所

⑴规划理念

◇中庸和谐：

天地人和谐相生，名利物随缘而求，回归自然本性，享受健康生活；

◇传承文明：

民风淳朴，民俗健康，产品环保；

◇乡村旅游：

休闲观光，旅游度假，文化体验；

◇美丽乡村：

规划科学、布局合理、环境优美的秀美之村，家家能生产、户户能经营、人人有事干、个个有钱赚的富裕之村，是传承历史、延续文脉、特色鲜明的魅力之村，是功能完善、服务优良、保障坚实的幸福之村，是创新创造、管理民主、体制优越的活力之村；

⑵规划主题

传统文化（儒学、茶马文化、农耕文化）；

中式木结构传统民居和干栏式特色民居；

⑶规划项目

◇茶艺楼

◇古茶客栈

◇茶文化体验园

◇农耕文明体验园

◇中草药加工厂

第三章项目建设条件

3.1项目建设背景

⑴凤庆是原始野生古茶资源的基因库，是栽培型古茶资源的聚集地，是大叶种古茶的始祖库，全县古茶园面积56000多亩，其中野生古茶树群落17个，面积31600多亩，有3200年历史的“锦绣茶祖”就生长在凤庆；

⑵700多年前（1302年）凤庆开通连接昆明、顺宁、缅甸和东南亚国家的通道，唐宋时期是南方丝绸之路的重要支线，明朝以后形成了茶马古道（顺下线）。

从凤山到黑惠江，新村街、白烟锅渡口、青龙桥、二台寺、金马、黑山门、塘房、鲁史古镇、勐家桥、犀牛古渡等古道遗址承载了茶马文化曾经的繁荣兴盛；澜沧江、百里长湖、五道河万亩原始森林、千亩连片的大树杜鹃、千亩连片的野生桂花和星罗棋布的野生古茶树群落，还在彰显着这条古道的厚积薄发；

⑶鲁史古镇是云南的历史文化名镇、特色小镇、国家第七批文物保护单位、云南15个人迹罕至的美丽古镇中之一；鲁史镇古集村、沿河村是住房城乡建设部、文化部、财政部2012年公布的国家第一批646个具有重要保护价值的中国传统村落之一；

⑷当前农业和农村发展已进入一个新的历史阶段，农业、农村形势发生很大变化。

调整优化农业产业结构，以规模化、集约化、产业化、标准化发展生态农业和林下经济，以“美丽乡村、农业现代化”打造精品农业庄园发展高优生态农业和休闲观光农业，带动乡村特色旅游、增加农民收入、夯实“三农”物质基础、增强“三农”发展后劲、提高“三农”整体质量是当前“三农”工作的中心任务和长期发展方向；

3.2项目建设的必要性

充分利用国家产业发展政策，发挥本地资源优势，因地制宜地设计、包装、整合和利用好产业基础、自然资源、文化资源，使物质基础、文化内涵、市场需求、产品质量通过有机整合形成良性互动。

以GAP农业带动林产业、林下经济产业、茶文化产业和乡村特色旅游业发展，形成生态、经济、产品、市场四个发展要素的良性循环，实现经济、生态、社会三大效益的统一，最终实现产业发展、企业增效、农民增收；

⑴符合国家和地方产业政策

①2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》；

②《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》，即2013年中央一号文件；

③《国家林业局关于促进农民林业专业合作社发展的指导意见》；

④省委九届四次全会“2013年确定为云南的产业建设年，大力发展以现代农庄经济为重要组织方式、发展模式的高原特色农业”的精神；

⑤2013云南全省林下经济工作会议“要加快林下经济发展，通过开展林下种植、林下养殖、林果采摘、森林景观利用等，提高林地利用率，把林下经济产业建设成为促进生态保护、农民增收、社会发展的重要产业，努力实现生态得保护、产业得发展、林农得实惠的目标”的精神；

⑥云南省2013年2月19日农村工作暨全省第七批新农村建设指导员下派动员视频会议精神；

⑦中共临沧市委三届四次全体会议“积极融入云南旅游二次创业，推进文化与旅游产业深度融合，着力打造5个特色旅游小镇，恢复30个古村落，建设一批特色名村名寨”的发展目标；

⑧《临沧市旅游产业发展规划纲要（2009—2020年）》；

⑵有效发掘资源的潜在价值

凤庆的农业基础、茶文化和茶马文化的厚重底蕴、古镇丰韵、古道自然风光、异彩纷呈的民族文化是一笔无可估量的宝贵财富，物有神则灵秀、神赋物则现形，通过开发建设顺天应人、适时适势的项目，有效发挥自然资源和人文资源潜在价值，最终促进“三农”经济发展；

⑶顺应市场消费需求

现代文明正在疯狂地异化着人类的生存环境和生活方式，人们渴望从喧嚣、污染的城市环境中解脱出来回归自然，渴望在空气清新、环境幽静的乡村享受充满田园情趣的休闲生活；渴望了解、探知地方风土人情，感知和体验乡村文化和乡村生活的乐趣，渴望和谐、宁静，渴望健康环保的原生态食品和生而无病，终而无疾的快乐生活……

⑷切实增加农民收入

农民增收需要产业支撑，但以牺牲自然环境为代价来实现最终受伤害的还是农民，比如近几年村村寨寨修管网、家家户户建水窖、老老小小争饮水、男男女女忙看病……

产业发展应该是天地人和谐的发展、天地人相依相惜共生共存的发展，农民增收应该是持久而不透支的增收。

调整产业结构、改变发展观念、因地制宜发展产业经济、善待自然、下大力气、下大决心发展绿色生态种养殖业和文化旅游产业，打造高附加值文化旅游品牌，生产适销对路的农业产品是实现农业农村持续发展、实现农民持续增收的有效途径。

第四章建设内容

一、古茶基地

建设内容

建设规模

建设地点

古茶园

6个行政村

平河、团结、新塘、沿河、古墨、大松林

古茶示范户

15户

平河、团结、古墨、沿河各3户；新塘1户、大松林村2户

中草药种植示范基地

200亩

凤山镇青树村

林间养殖基地

50亩

凤山镇青树村

蔬菜种植示范基地

20亩

凤山镇青树村

滇重楼种植基地

3000亩

江北两乡一镇

金银花种植基地

5000亩

旱半夏种植基地

2500亩

合计

10770亩

二、古茶庄园

建设内容

建设规模

建设地点

茶马广场

10亩/2000㎡

凤庆凤山镇青树村

茶马古道

2000米

茶马庄园

150亩/65000㎡

合计

165亩/69000㎡

三、古茶会所

建设内容

建设规模

建设地点

茶艺楼

5亩/500㎡

凤庆凤山镇青树村

古茶客栈

10亩/2000㎡

茶文化体验园

10亩/1000㎡

中草药加工厂

15亩/2500㎡

农耕文明体验园

5亩/1000㎡

合计

45亩/7000㎡

第五章功能设置

5.1考察观光功能：

通过实地考察古茶树的生长环境、对古茶的种类、生长习性等有直观的了解和认识，对古茶有一个初步的判断和认知；

5.2体验和参与功能：

通过采、炒、揉、晒、收、分、包各个环节和工序，实地参与和体验古茶纯手工制作的传统技艺，增加对古茶的了解和爱好；

5.3展示和鉴品功能：

通过古茶系列产品、茶文化专栏、茶道茶艺表演、茶文化沙龙、古茶鉴赏认证，展现古茶渊源和茶文化的博大精深，彰显凤庆“茶祖故里滇红凤庆”的古老茶乡风貌；

5.4置业度假和市场交易功能：

私家庄园、私家别墅、观光酒店和客栈满足消费者的置业度假需求，茶叶交易市场、茶文化用品交易市场和茶楼满足市场交易需求；

5.5综合服务功能：

除了设置以上四项基本功能之外，古茶公社、古茶会所、古茶客栈在满足游客的看、玩、购、品、住、行的同时，还为消费者提供综合服务项目。

5.6种植功能：

中草药种植基地；

5.7生产加工功能：

农产品综合加工厂；

5.8体验和参与功能：

做一天农活、当一天农民、尝一顿农家菜饭、住一宿农屋。

让生于此而成于外者感恩怀旧、让生于此而忙于外者清净淡定、让生于外也长于外者认知体悟、让生于此也长于此者坦然自足、让所有人在休闲农庄体会民以食为天、家以和为贵、国以民为本的真谛；

5.9观光休闲功能：

休闲农业庄园没有现代城市生活的“急、挤、忙、乱”。

在此可以成就十闲从容人生（得闲空、蓄闲心、做闲事、学闲技、交闲友、聊闲天、处闲境、读闲书、养闲趣、用闲钱），享受十养品质生活（山水养生、森林养眼、信仰养心、修炼养气、文化养神、运动养性、物产养形、气候养颜、教育养成、生活养情）；

5.10养殖功能：

生态土鸡、黄牛；

第六章建设期限

6.1项目建设期限为5年，即2013年8月开工建设2018年8月建成。

6.2项目分期

项目分为两期开发建设，一期工程建设内容为古茶基地和古茶会所两个板块，二期工程建设内容为古茶庄园；

⑴一期工程建设期限为两年，即2013年10月开工建设，

2015年10月竣工；

⑵二期工程

建设期限3年：

即2015年10月开工建设，2018年10月竣工。

第七章投资概算和年度投资计划

7.1项目概算总投资

⑴项目概算总投资23586万元：

①古茶基地概算投资4586万元；

②古茶庄园总投资17250万元（建筑成本2000元/平方米，土地成本500元/平方米）；

③古茶会所总投资1750万元（（建筑成本2000元/平方米，土地成本500元/平方米）。

7.2项目分期投资计划

⑴一期工程（古茶基地和古茶会所）概算投资6326万元；

⑵二期工程（古茶庄园）17250万元；

7.3年度投资计划

⑴一期工程

2013年1000万元，2014年2500万元，2015年2836万元；

⑵二期工程

2015年3300万元，2016年6975万元，2017年4185万元，2018年2790万元。

7.4投资概算测算表（附表）

⑴古茶基地

项目名称

建设规模

单位成本

项目成本（万元）

古茶园

6个行政村

20（万元）

120

古茶示范户

15户

2（万元）

中草药种植示范基地

200亩

9万元/亩

1800

林间养殖基地

50亩

3万元/亩

1500

蔬菜种植示范基地

20亩

1.5万元/亩

300

滇重楼种植基地

3000亩

11000元/亩

330

金银花种植基地

5000亩

10000元/亩

500

合计

4586

⑵古茶庄园概算

项目名称

建设规模

单位成本（元/㎡）

项目成本（万元）

茶马广场

10亩/2000㎡

2500

500

茶马古道

2000㎡

2500

500

茶马庄园

150亩/65000㎡

2500

16250

合计

17250

⑶古茶会所

项目名称

建设规模

单位成本（元/㎡）

项目成本（万元）

茶艺楼

5亩/500㎡

2500

125

古茶客栈

10亩/2000㎡

2500

500

茶文化体验园

10亩/1000㎡

2500

250

中草药加工厂

15亩/2500㎡

2500

625

农耕文明体验园

5亩/1000㎡

2500

250

合计

1750

7.5种植成本测算表（附表）

⑴滇重楼种植成本

项目

年度

种苗款

肥料款

人工费

地租

其他费

小计

第一年

48000

1545

3018

400

200

53163

第二年

520

673

400

200

1793

第三年

520

673

400

200

1793

第四年

520

673

400

200

1793

第五年

520

673

400

200

1793

总计（元）

60335

⑵金银花种植成本

项目

年度

种苗款

肥料款

人工费

地租

其他费

小计

第一年

18000

1545

3018

400

200

23163

第二年——第五年

520

673

400

200

1793

总计（元）

30335

⑶旱半夏种植成本

项目

年度

种苗款

肥料款

人工费

地租

其他费

小计

第一年

2800

1545

3018

400

200

7963

第二年

520

673

400

200

1793

第三年

520

673

400

200

1793

第四年

520

673

400

200

1793

总计（元）

13342

注：

⒈滇重楼种植成本测算依据：

⑴种苗款：

48000元/亩【株距10㎝，行距20㎝，每亩株数32000株，每株单价1.5元（种苗直径不小于1.5㎝）】

⑵肥料款：

①第一年：

1545元/亩【腐熟农家肥3000㎏（1500元），过磷酸钙35㎏（35元），硫酸钾20㎏（10元）】，②第二年到第五年：

520元/亩【农家肥1000㎏（500元），施过磷酸钙15㎏（15元），硫酸钾10㎏（5元）】

⑶人工费：

①第一年：

3018元/亩【用工数量和工资标准：

种植工每亩20个（2000元），管护工三年3240个（长期使用3个），工资标准日工资80元，每亩管护工资518元，采收工每亩5个，工资500元】，②第二年到第五年：

673元【管护工1080（长期使用3个），工资标准日工资80元，每亩管护工资173元，采收工每亩5个，工资500元】，

⑷租地成本：

每亩400元（每年），

⑸其他建设费用每亩200元（每年）

⒉金银花种植成本测算依据：

⑴种苗款：

18000元/亩【株距45cm行距90cm每亩株数1800株，每株单价10元（种苗高度不低于45㎝）】

⑵肥料款：

①第一年1545元/亩【腐熟农家肥3000㎏（1500元），过磷酸钙35㎏（35元），硫酸钾20㎏（10元）】，②第二年到第五年：

520元/亩【农家肥1000㎏（500元），施过磷酸钙15㎏（15元），硫酸钾10㎏（5元）】

⑶人工费：

①第一年3018元/亩【用工数量和工资标准：

673元【管护工1080（长期使用3个），工资标准日工资80元，每亩管护工资173元，采收工每亩5个，工资500元】，

⑷租地成本：

每亩400元（每年），

⑸其他建设费用每亩200元（每年），

⒊旱半夏种植成本测算依据：

⑴种苗款：

2800元/亩【每亩70㎏/亩，40元/㎏】

⑵肥料款：

①第一年1545元/亩【腐熟农家肥3000㎏（1500元），过磷酸钙35㎏（35元），硫酸钾20㎏（10元）】，②第二年到第四年：

520元/亩【农家肥1000㎏（500元），施过磷酸钙15㎏（15元），硫酸钾10㎏（5元）】

⑶人工费

①第一年3018元/亩【用工数量和工资标准：

种植工每亩20个（2000元），管护工三年3240个（长期使用3个），工资标准日工资80元，每亩管护工资518元，采收工每亩5个，工资500元】，②第二年到第四年：

673元【管护工1080（长期使用3个），工资标准日工资80元，每亩管护工资173元，采收工每亩5个，工资500元】，

⑷租地成本：

每亩400元（每年），

⑸其他建设费用每亩200元（每年）。

第八章产品和市场

8.1产品定位

产品定位明细表

项目

板块

经营产品

主营产品

兼营产品

凤庆两江农业庄园

⑴古茶基地

锦秀澜沧江古树茶

重楼、金银花、旱半夏种苗

重楼、金银花、旱半夏干货

住宿、餐饮、茶楼

⑵古茶庄园

主营产品

兼营产品

庄园、别墅、产权酒店

茶叶、茶文化产品交易市场

茶文化体验观光旅游观光旅游

⑶古茶会所

主营产品

兼营产品

观光旅游休闲度假

文化体验观赏花卉

绿化苗木农畜产品

特色餐饮土特产品

住宿、餐饮、茶楼

文化传播

技术服务

8.2市场分析

市场分析细分表

主营产品

产品名称

产品特点

市场定位

消费主体

市场前景

锦秀.澜沧江古茶系列

千年古树晒青茶

千年古树红茶

千年古树普洱茶

野生和栽培型的千年古树茶原料，纯手工传统工艺制作，量少价高

以销定产

委托加工

定点销售

国家机关

企业单位

高收入者

前景看好，核心是打造品牌保证质量，赋予特定的文化内涵

庄园、别墅、产权酒店

茶叶、茶文化产品交易市场

价值大，使用成本高，属于享受型、投资型产品

本地换房

异地回乡

第二居所

置业投资

专业经营

国家机关

企业单位

高收入者

私营业主

投资商

回乡安家

短期一般，长期看好，核心是高品位、高品质、功能齐备，交通方便

重楼金银花旱半夏

鲜活农畜产品

干果干菜

绿化苗木

必需品，具有排他性和不可替代性

批发市场

集团客户城镇和居民小区绿化工程

大型制药企业和医疗机构政府工程

大型超市、开发商

市场容量大

竞争激烈以GAP模式占领市场以销量保证效益

兼营产品

产品名称

产品特点

市场定位

消费主体

市场前景

茶文化体验观光旅游

茶马文化体验观光旅游

住宿餐饮休闲娱乐

茶花桂花兰花

茶楼

休闲旅游

特色文化

旅游、茶文爱好者

大众消费者

前景看好

核心是宣传和引导

第九章资金来源

项目资金来源按照国家和金融部门对农业项目的投资（融资）比率计划，具体比率和额度见下表：

项目资金来源计划表

出资单位

出资比例（%）

出资额（万元）

古茶公社实业有限公司

9434.4

国家项目资金

4717.2

银行贷款

9434.4

合计

100

23586

第十章经营管理

古茶公社实业有限责任公司（以下简称公司）是项目的投资主体、管理主体和经营主体。

为保证项目建成后持续经营和稳定发展，公司将联合凤庆元生大叶种古茶专业合作社（以下简称合作社）、凤庆两江汇玉林业专业合作社（以下简称合作社）组成经营联合体，构建一元化管理，三元化经营的法人治理结构，形成经营风险和市场风险由公司独立承担，保证合作社和农民利益稳定增长的运作机制。

10.1一元化管理

10.2三元化经营

10.3运作机制

第十一章收入和现金流量

11.1主营业务收入

⑴古茶庄园

古茶庄园收入预测表

年度

产品

测算年限（2013年起）

千年古茶

产量

0.5

1.5

单价

50万元/吨

收入

100

150

250

茶庄园

面积

35000㎡（占地90亩，450㎡/栋，总量60栋，变现期限5年

单价

综合售价250万元/栋

收入

10500

2250

750

别墅

面积

14000㎡（占地30亩，350㎡/栋，总量40栋，建设销售期3年

售价

综合售价150万元/栋

收入

4200

900

300

市场

面积

16000㎡（占地30亩，变现期限5年）

单价

综合售价8000元/㎡

收入

8960

1920

640

收入合计

100

150

250

23910

5320

1940

收入总计

35625（万元）

注：

古茶经营期限按照10年计算，庄园、别墅、交易市场变现比率为：

2018年70%，2019年15%，2020年5%,2021年5%，2022年5%。

⑵古茶基地——中草药专业园

中草药专业园收入预测表

年度

产品

测算年限（2013年起）

金银花

面积

200

300

产量

单价

2012年干花销售价格8万元/吨

收入

128

216

304

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