酒店融资商业计划书样本.docx
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酒店融资商业计划书样本
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酒
店
融
资
计
划
书
第一章总论
1项目概况
2项目提出背景及建设必要性
3可行性研究根据和范畴
4本项目与其她项目相比较优势分析
5本项当前景预测
第三章项目定位
1主题定位
2功能定位
3市场定位
4项目建设方案及规划设计定位
5价格定位
6入市姿态及推广时机定位
7销售方式定位
8物业管理定位
第四章营销方略
1宣传主题概念
5分阶段控制公关效果
6外发式宣传方略
8资金回笼筹划
第五章投资估算和资金筹措
1投资估算
2资金筹措
第六章财务评价与社会效益分析
1盈亏平衡分析
2获利预测
3敏感性分析
4社会效益分析
第七章结论
第一章总论
●项目概述
（一）消费群体构成
当前，中华人民共和国大众旅游发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店发展打下了辽阔市场基本。
中华人民共和国星级酒店接待住客，既有国内客人，也有入境客人。
据国家关于方面记录，入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6.6%；国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。
国内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%；国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17.9%。
显然，星级酒店就是为她们服务。
无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等交流，她们都是酒店顾客。
关于资料显示，，中华人民共和国星级酒店住客中，商务散客占43%；公司合同客户占22%；会议团队占5%；旅行团队占4%；休闲散客占8%；其她占8%。
从与比较中，可以发现，虽然中华人民共和国酒店住客构成在总体上没有过大起落，但是其变化也不容忽视。
例如商务住客增长，就是值得十分注目。
虽然不少入境外国客人经常选取在星级酒店下榻，但是国内住客当前依然占着绝大多数（为88％）。
（二）国内当前连锁经济型酒店连锁经营发展趋势
当前中华人民共和国当前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。
值得注目是，星级越低、价格越低内资星级饭店，反倒出租率越低（其中三星级出租率为61.21%；二星级出租率为57.11%；一星级出租率为49.60%）。
其经济效益也不甚抱负，其中占星级酒店95.36%11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市内资星级饭店平均利润均为负数。
相形之下，中华人民共和国经济型酒店却是一片光明。
另一份正式资料显示，中华人民共和国经济型酒店，平均出租率为89.0%，平均出租率为82.4%；GOP居然高达44.47%。
经济型酒店在此后发展中可以更有利地享有到如下发展机遇。
A：
居民出行增长。
B：
奥运商机。
是北京筹办奥运会决战之年。
依照关于规定和测算，奥运会期间，北京星级酒店将达到800家。
而据此前不久记录，当前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右（其中星级酒店658家，客房11.2万间）。
缺少142家酒店空白，关于方面但愿重要通过改造和升级既有非星级酒店来弥补。
●项目提出背景及必要性
咱们先从酒店和酒店式公寓，从酒店投资、金融管理、融资方面来谈。
有个大方向：
能以中华人民共和国酒店市场一种宏观角度，先来做一种大纲性探讨。
在之后，北京酒店市场还是有相称机会存在。
这是一定，由于北京酒店是政治中心、经济中心，当前加上外来人口已有差不多有1700多万人了，无论如何，这样大一种人口都市，它有它一种容量。
因而，中华人民共和国地位在这几年正在大力发展，因此从这方面咱们是比较谨慎、积极来看这个事情。
北京，从容量方面发展空间和潜力是相称大。
就此而言，在全中华人民共和国发展时候，上海、北京是几种重要重点发展都市之一。
无论是奥运会还是上海世博会，都给酒店管理公司创造了诸多发展机会。
但是，总体来讲，在选取酒店时候，就像选取地理位置上面，咱们还是非常关注。
到最后，还是回到一种方面，就是投资回报。
咱们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。
做酒店投资回报期要按照国际惯例来说是四年，因此这个不是短期。
诸多酒店集团当前还在积极开拓过程当中。
相信这个机会对于人们来室都是一种较好发展机会。
因此咱们以为北京在中华人民共和国还是属于一线都市，这两个都市如果从全球经济上给它定位话，应当是国际级大都市。
因而将来不要紧张酒店过剩问题，某些酒店也许经营不好。
从货币角度出发：
人民币升值有一种力不不大于臂问题。
总体来说应当是力好，但是到了一定限度力就不好了。
这是一种不利因素，为什么？
由于中华人民共和国东西如果变太贵了，国外旅游者就很难进来。
但是当前对于投资者，对于中华人民共和国一种低成我市场。
那么所有合伙伙伴、业主、基金、同行都乐意到这边来投资。
特别是外地投资进来了后来，由于这是一种双收投资项目，但是随着人民币不断增长，最后和美元一比一了。
●可行性研究根据和范畴
1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。
供应类指标本月合计同比增幅均与上月持平。
国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。
1-10月份土地购买面积26827万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。
●重要技术经济指标
一、项目投资总额预算
1、财富西环大厦二、三层总体投入面积为3300平方米，房屋租金为3元/天/平方，则大厦房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元
2、酒店投资总体装修费用：
酒店总体投入面积为3300平方米，按照每平方米1500元人民币原则（涉及房间装修费用及家电、家具配备费用），则酒店投资总体装修费用为500万元。
装修费用均摊，按每年为总体装修费用10%计算，则每年均摊装修费用为50万元。
3、投资装修总体费用向银行贷款，每年向银行支付利息为60万元。
4、同样，投入设备费用（涉及空调设施等酒店基本设备）约为240万元，费用均摊，每年为总体费用10%计算，每年设备费用为24万元。
5、员工费用：
酒店投入使用35名员工（普通性服务人员和管理层人员），按照平均工资1800元/人，则一年员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元。
&酒店第一年投入成本计算为：
3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元&
第二章市场调研及前景预测
●本项目与其她项目相比较优势分析
本项目简介：
（拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙XX酒店）
A、美国XX酒店集团品牌价值所在：
美国XX创立于1970年，有超过35年品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160，000间各式客房。
每天有超过200，000位客人住宿于DaysInn。
名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。
B、XX酒店所拥有经验丰富管理团队：
XX中华人民共和国拥有一支高素质，经验丰富酒店专业人才构成团队。
强大团队，辅以“XX”品牌，对于酒店进行全权管理，一定可以使您酒店获得应有成功，并在酒店业占据应有地位。
C、财富西环优越地理位置：
（1）财富西环鼎立于北京市政规划中四大交通枢纽之一，北京西二环门户之“西南金角”，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽都市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。
入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。
携金融街商务繁华之伟力，以坐被朝南宏大气度，强势辐射金融街，长安街腹地。
财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，其中丰台俗称是北京重要陆路码头。
南靠北京南站-亚洲最大铁路交通枢纽，即将投入使用。
北临厚积勃发新型办公商务区广安门商圈，西街正在建设华北地区最大商品物流中心和分销中枢马莲道商务中心节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴强势整合，西南二环大区域发展格局脉络清晰可见。
（2）地理优势，交通以便：
5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202，步行1分钟就可到达公交车站。
D、周边配套设施完善
（1）水电设施齐全外周边尚有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。
（2）邮局：
丽泽路邮电局、中华人民共和国移动通信大观园店、中复电讯商场（右安门店）、广安门南滨河路邮局。
（3）银行：
工商银行、中华人民共和国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中华人民共和国光大银行。
（4）旅馆、饭店：
环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。
（5）餐饮、娱乐、休闲：
海阔天空康体俱乐部、恒通食府。
（6）教诲设施：
中央音乐学院、首都医科大学。
（7）写字楼：
中华人民共和国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。
（8）公园及旅游景点：
万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺、北京西客站。
（9）酒店地处交通便道，存在着广大客源。
●国内同行业经济型酒店有关数据比较
（1）投资门槛较高加盟300万起与诸多可供加盟特许项目相比，经济型酒店让诸多故意参加其中投资者望而却步，很重要一种因素就是它有着较高准入门槛。
见下表：
品牌
前期项目投资总额
锦江之星
750万～1250万元（以建筑面积5000平方米*元/平米计算，含土建、营运准备）
如家快捷
约594.5万元
莫泰168
约800万~1000万元
速8
338万~538万元（以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金）
格林豪泰
约500万～700万元
锦江之星品牌使用费是根据加盟店设计客房数，按3500元/间计算（推广期间优惠以2500元收取）；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指引等各项服务费用。
这些都是小头，更大资金压力来自物业投资--按锦江之星原则，新建门店每平米投资大概为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店投资额在1000万元上下。
如家快捷前期投资重要分为几项：
不少于50万元物业改造资金、30万元一次性特许品牌使用费、10万元特许加盟保证金不低于50万元流动资金以及为期约占四个月工程筹办期管理费，每月1万元。
需要指出是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合伙一年之后便可以得到有息返还。
在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店至少连锁品牌之一，当前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内加盟店尚未面世。
莫泰连锁旅店营运总监许铮铮表达，在我市加盟一家莫泰168经济型酒店投资总额在800万～1000万元。
与其她品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元特许品牌使用费外，速8依照所改造物业原先用途，平均至每间客房改造费用也会有所不同。
如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房投资费用为3万～5万元。
格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。
以上计算都是以改造既有物业为准。
（2）每月管理收费高低浮动各不同
在一次性支付数额较大前期投入之后，作为连锁体系中一员，享有品牌、管理、销售、培训等方方面面支持同步，加盟者每月也需支付一定费用于连锁体系。
从当前理解状况，各品牌在每月收取管理等费用比例上也有不少出入。
如下表：
品牌
每月上缴支出
锦江之星
加盟管理费为年营业收入3％
如家快捷
收取酒店总收入3％为特许经营服务费，收取酒店总收入3％为特许经营管理费
莫泰168
营业收入5％～10％
速8
营业收入5.6％，每年变化
格林豪泰
营业收入3.5%～6％
不难看出，每月统称加盟管理费收取重要分为固定和浮动两种。
浮动加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假状况下，有理由向总部提出规定下浮；但在供销两旺情景之下，也就必要接受特许方提高管理费规定。
（3） 回收投资较快（五年左右实现）
作为一项高额支出加盟行为，投资者最为关怀便是资金风险和投资回报率问题。
就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试一种重要因素。
从所得数据来看，对于非自建性质经济型酒店而言，普通在5年左右便能回收前期投资，某些地段上佳单个门店，仅仅开张一年半时间内，就已将资金所有回收。
同步，这也阐明，不同地理位置对于投资回收周期也有一定影响。
品牌
投资回收期
锦江之星
租赁项目4～6年，新建项目8～
如家快捷
5～6年
莫泰168
2年半～3年半
速8
3年～4年
格林豪泰
5～6年
各个不同品牌经济型酒店对于投资回报周期得出来源于她们对年投资收益率估算。
下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许5年期为例模仿收益。
从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格计算比较保守。
项目名称
重要费用
年均销售收入
100间客房×85％×170元×365天＝527.43万元
年均经营毛利润率
55％
年均经营毛利润
527.43万元×55％＝290.08万元
一次性品牌特许费（5年）
30万元/5年＝6万元
装潢装修费（）
350万元/＝35万元
设备购买费（5年）
100万元/5年＝20万元
特许经营重要费用（管理、服务）
527.43万元×3％＋527.43万元×3％=31.65万元
房产年均折旧费或租赁费
100万元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100万元）
营业利润
290.08万元－6万元－35万元－20万元－31.65万元－100万元＝97.44万元
营业所得税金
97.44万元×33％＝32.15万元
税后利润
97.44万元－32.15万元＝65.28万元
年投资收益率
65.28万元/（350万元＋100万元）＝15％
速8投资回报周期例如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率预估相对较高，在33％左右。
从各连锁品牌对于投资回报周期估算，加上前文对于前期投入比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店平均年投资收益率。
第三章项目定位
●主题及功能定位（美国XX酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合伙项目规定）
酒店式公寓和产权式酒店开发商（业主）至少持有项目产权（房间数量）50%以上，也就是说小业主总体产权最大不超过50%，并且规定小业主必要把所有产权以反租形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。
●功能定位
欧姆龙XX酒店定位中华人民共和国首家行政商务酒店，酒店内部设立商务信息港系统，从单一酒店住宿、餐饮服务基本上增长行政商务拓展服务。
详细设立为：
对于入住酒店客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设立以便办公客房可以以便客人进行商务会客与谈判，配备专门行政人员以便客人办公。
咱们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现咱们增值服务。
●项目建设方案及规划设计定位及价格定位
1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天营业额为36480元/天，共计一年房费收入为13315200元，考虑到其她因素，按房费70%计算，则一年房费收入为9320460元。
2、每年房费营业额为932万，则每天收入为25500元/天。
3、每天成本消耗：
酒店第一年投入成本570万，每天成本消耗为15610元。
4、每天房费实际收入为：
房费收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年年投资收益率为35%
●入市姿态及推广时机定位
1、项目筹划融资金额350万。
2、投资回报年利息20%。
3、投资对象为公司或个人。
4、赠送全国XX酒店免费住宿一周（原则间客房），享有XX酒店终身入住7.5折扣,以及系列折扣卡。
5、投资担保人：
美国XX酒店
基本融资设想：
筹划融资金额为350万元,XX酒店共筹划设立100间客房,筹划将某些房间抵押给投资融资方,酒店经营管理权全权委托给美国XX酒店管理,经营,融资方得到规定年利息融资回报。
●销售定位
北京举办大型会展、商务会议，培训机构场地租用；
●管理定位
咱们期待有投资酒店管理经验人来投资XX酒店这个项目，来和咱们共同合伙。
第四章营销方略
●宣传主题概念
在宣传、设计方面，以一组气势磅礴和典型唯美自然画面导入，抱定“为顾客提供恒久优质服务；为员工提供可以充分展示才华平台；为股东创造不断增长投资价值，为建立和谐社会贡献更多力量”使命，锻造“高雅品位、卓越超群”公司形象，弘扬优良公司精神。
先入为主地给观众耳目注入豪华及温馨第一印象；
酒店高雅、卓越品质、各档次设施及功能，导出酒店设施完善设立、完美设施与文化结合、服务人员娴熟动作、优美环境、体贴入微服务等、不同档次不同套房得享有，让人尽情体验品位生活无限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取诸邻。
各种档次客房，高贵典雅，配套齐备设施淋漓尽致。
海内外贵客、商人接受超值服务，令贵客享有高人一等感受。
●阶段控制效果
筹建阶段
（1）开业前内部设计及内部装饰
高质量内部设计及装饰将会吸引更多宾客，美国XX酒店集团（中华人民共和国）将为酒店在内部设计及装饰方面提供征询服务，以保证项目内部设计及装饰饿优秀品质。
1、设施布局与流程规定
---提供适合酒店运做内部设施原则与流程规定
2、初步概念设计规定
---连同项目设计单位完毕初步设计图纸
首层平面图
二层平面图
三层平面图
（2）开业前工程业务征询
美国XX酒店集团（中华人民共和国）拥有一支在中华人民共和国五星级酒店工作近年专家队伍，可觉得酒店项目提供工程技术方面专业意见以保证在酒店营业后为业主在保养及维护方面节约大笔资金。
（3）内部设计机电规定方案
连同内装设计单位完毕设施内部机电设备布局方案
（4）系统征询意见
连同机电设计单位完毕项目机电系统设计方案，涉及：
消防、安全设计
强、弱电系统设计
空调系统设计
供、排水系统设计
垂直运送系统
水解决系统
（5）项目协调和验收
美国XX酒店集团（中华人民共和国）将在酒店项目施工进行和项目验收过程中提供国际质量原则以保证业主投资。
1、施工现场协调
协调业主、设计单位、施工单位和经营部门，协助各方面建立畅顺沟通渠
2、施工进度监督
依照项目进度协助施工单位和经营部门互相配合，以保证酒店顺利开业
3、设备调试
保证设备精准调试与试运营顺利进行
4、项目验收
与关于经营部门配合，按照筹划安排设施验收并提出验收报告
运营阶段
管理公司负责酒店总经理、财务总监等酒店高层管理人员委派，以及高层管理人员工作职责认定，在酒店运营中随时接受业主方对酒店高层管理人员工作考核反馈意见。
依照美国CENDANT和DAYS集团培训筹划安排中华人民共和国区培训方案，并统一组织中华人民共和国区所有酒店关于管理人员参加培训，并于每期培训结束派发学习证书。
依照各酒店详细需求另行安派培训工作，并派集团培训经理或专人亲赴各酒店进行专项培训。
美国XX酒店集团（中华人民共和国）将负责保证酒店达到并保持国际酒店管理和服务水准，并依照市场状况拟定酒店销售方略，最大限度提高酒店营业收入、控制运营成本从而达到酒店经营利润最大化。
●外发式宣传方略
1精品楼书
重要用于对新酒店概念和新生活概念引入，描绘以“自游人”身份于都市种种长处，并详尽简介项目周边众多有利资源，以激发潜在客户入住渴求和憧憬。
本楼书重要发送对象为到现场看房者、专门促销活动中到场客户、针对性重端客户，以及已经入住酒店客人。
形式：
12开铜板纸精美册子
内容：
●“自游人”新概念长处和特色描述
●简介项目大环境优势
●北京旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费、景点娱乐项目及收费、重要旅游度假酒店分布及收
费等旅游常识简介
●国外酒店式公寓特色和优势简介
折页楼书
折页式楼书重要用于不集中广泛宣传，目是为了传播项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目的客户关注，并产生进一步理解兴趣。
形式：
●大折页
●设风琴袋放置插页（每张插页一种内容）
内容：
●大折页
简朴简介项目位置、周边有利资源、规模、配套、物业管理、发展商实力等内容。
（标题式，简洁形式为主，重要为协助客人回顾项目优势和特色）
●风琴袋插页
平面图、价目表、销售方式、附加值优惠。
单张
与大折页内容相似，但可更加简朴。
沙盘模型
●大模型：
固定在项目地使用，比例和尺寸可依照展厅空间制定
●小模型：
目的市场展销会使用，以易于搬运为原则
上述模式可考虑选取有灯光形式，以加强效果。
展板
●规格
以60cm×90cm原则尺寸为宜，可做7-8块左右（为墙挂式，轻质，泡沫材料）。
●内容
地理位置、周边资源简介、项目概念简介、酒店配套设施及原则套房平面图及装修原则。
●资金筹划（见表4）
第五章 财务评价与社会效益分析
●盈亏平衡分析
本项目可销售总面积为3300平方米，由前一章分析得知本项目总建设费用为500万元，故此，本项目盈亏平衡点为：
盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=A%
就是说本项目如果实现了A%入住率就可以保证本项目总投资成本所有回收。
●获利预测（见表4）
●敏感性分析
假设销售价格不变，单位成本费用增长1%，即每单位成本比拟定单位成本增长1%，开发利润比拟定利润减少1.9%。
因而，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险核心所在。
●社会效益分析
本项目成功开发，可以改进北京小周边综合环境，启动社会闲置资金，增长就业率，对增进旅游及消费起到双重积极作用，同步也为北京市经济型酒店开发和运作提供了宝
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