如何写房地产开发流程.docx

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如何写房地产开发流程

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房地产开发流程的范文

如何写房地产开发流程？

房地产开发流程如何写？

带着这些问题，我们一起来看一篇有关于房地产开发流程的范文，期望收集整理的这篇范文能以你写作有所关心。

房地产开发流程

第一部分，房地产开发公司的预备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办好好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和成效图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

依照我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一样共分六个时期：

1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点时期。

现在期一样办好以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办好投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办好生产性项目环保意见书〔表〕。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范畴进行审查。

6、规划部门办好项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件时期，现在期办好以下一样事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办好土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范畴进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发«建设用地规划许可证»。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，现在期办好以下一样事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依照业主单位意见，核发技术性审查托付通知单。

9、建委依照施工图设计文件审查机构发出的«建设工程施工图设计文件审查报告»，发放«建设工程施工图设计文件审查批准书»。

四、规划报建图审查时期，现在期办好以下一样事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范畴进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发«建设工程规划许可证»〔副本〕。

五、施工报建时期，现在期办好以下一样事项：

1、建设单位办好施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直截了当发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发«建筑工程施工许可证»。

六、商品房预售许可时期，现在期办好以下一样事项：

由房地产治理部门办好预售登记，核发«商品房预售许可证»。

开发企业申请办好«商品房预售许可证»应当提交以下证明材料〔复印件〕及资料：

1、以下证明材料：

〔1〕已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

〔2〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；

〔3〕按提供预售的商品房运算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的«营业执照»和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

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（2）

七、建设工程竣工综合验收备案时期，现在期办好以下一样事项：

1、建筑工程质量监督站〔机构〕对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范畴进行验收。

规划部门依照上述部门和本部门验收情形核发«建设工程规划许可证»〔正本〕。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记时期

1、由房管局核准新建商品房所有权初始〔大产权证〕登记。

2、开发商应提交材料：

〔1〕申请书；

〔2〕企业营业执照；

〔3〕用地证明文件或者土地使用权证；

〔4〕建设用地规划许可证；

〔5〕建设工程规划许可证；

〔6〕施工许可证；

〔7〕房屋竣工验收资料

〔8〕房屋测绘成果；

〔9〕依照有关规定应当提交的其他文件。

以上几个时期，需增加或减少的相关事项及时限，各地依照实际情形，会有不同的差异。

各个程序的办好时刻，绝大部分都少于15天，一样在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地点收费，因此就不再明细列表，更况且相关于房地产开发所获得的利润，行政审批费用能够忽略不计。

房地产项目总经理应如何定位？

屈指一算，我上任50万平米的改日第一城项目总经理的时刻差不多一年零三个月了！

从2004年从国美电器转入地产，算个外行,开始负责行政，后来负责营销，再后来曾兼职负责过一级开发，到今天全面负责50万平米的项目，四年四大步。

随着三期交房后压力小了许多，我提醒自己该总结一下了，项目总经理的责任是什么？

应该有什么权益？

项目总经理应如何定位?

   项目总经理应该是一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，冷静自假设，他心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。

这是我看武侠小说后，对项目总经理的角色定位！

一、项目总经理在公司既是决策者又是执行者

   房地产项目开发对治理者要求专门高，在角色定位上，既要坚决的执行董事会的投资意图，在工程进度、工程质量、成本操纵、营销推广上容不得半点差错；同时，身为〝前线〞指挥官，又必须拟定项目各系统的整体开发打算和分步执行打算，参与到公司决策当中。

专门是在公司要求与项目实际情形有冲突时，必须对事不对人，仗义执言，阐明自己的观点,去阻碍决策。

而不是去躲避、甚至隐瞒实情，当项目总经理处理好了那个关键问题后，反倒会增加老总的信任，并获得下属职员的拥护，树立权威。

   承上启下才是对的!

假如项目总把自己当成〝领导〞只去决策，或者明白得为只是简单的〝执行〞，角色确实是错位。

二、项目总经理至少有50%精力去制造良好的外部条件

   房地产开发政策性专门强，从发改委立项，到申办五证〔土地证、用地证、规证、开工证、预售证〕，还有市政手续的办好，包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等，无不要准时拿到政府批文，否那么，谈不上施工。

据统计，一个项目下来，大大小小要盖近150个公章。

在搞房地产之前，我都不明白得政府设那么多部门干吗?

现在明白了，都在那等你去报文呢？

这150个公章，一个盖不下来，整个项目就失败了。

什么缘故项目总经理压力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，缘故就在于此！

   我在实际工作中有一个窍门：

政府一样8：

30上班，一样都会在8点左右到单位吃早饭，我干脆就7：

45到，站在大门口等经办人来，然后跟着上食堂，有事赶忙汇报，上班前，大部分问题差不多该解决了。

赶上好说话的，还能蹭一顿早点。

因为你是今天第一个去办事的，一样经办人态度都挺好。

尽管有几次等了一上午领导开会也没来，但中午领导一回单位，明白我已等了半天，站的都快站不住了，往往也会不行意思，对办事大有好处,此为〞苦肉计〞。

　　采纳这招跑手续，成效不一样。

我负责昌平项目时，早上6点从市区走，通过八达岭高速，7点半就到了政府部门，8点前一样事都办完了，到单位也确实是8点40左右，不耽搁上班！

   处理突发事件也专门重要!

在去年6月我刚负责改日第一城时，正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民，与项目情绪十分对立，甚至发生冲突。

无奈我迅速抽专人负责爱护周边小区关系，包括依法发放了10几万元的扰民费，获得居委会认可后，其出据了手续，项目才得以在建委办好了夜施证。

否那么，别看这件小事,阻碍的但是工期这件大事。

   处理好周边关系还会受益呢!

有一次，负责电力的张树军经理在我刚刚上任几天时，便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致，打算最好能促成合作。

通过了解方案后，我迅速将此事向董事长汇报，抓住机会与之签订了合作合同.这次〝借力〞，不仅直截了当节约了近1300万的外电源施工费用，而且争取了时刻，使改日第一城在入住前通了正式电。

每当我看到改日第一城夜晚亮起的一户一户的灯光，我都会有一种强烈的成就感！

   一个好的外部关系的处理就能节约1300万，一件扰民纠纷处理不行就阻碍工期，一个公章盖不下来房子就交不了……，这决定了项目总经理必须要挑起在外部为项目制造好的开发条件。

三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责

   改日第一城开盘时，销售部认为价格应该在5200元左右，我在详细分析了产品〔小户型〕、交通〔5号线和13号线换乘处〕、环境〔周边有大量代征绿地〕、区位〔奥运热点区域〕、竞争环境〔当时无竞争项目〕，品牌（国美第一城姊妹项目）等因素后，直截了当向董事长建议售价在5400元/m2，事实也充分证明了我的判定，按地上30万平米来运算，这一项建议，直截了当为公司增加了6000万的销售收入。

在当时〝国六条〞推行后一片持币待购气氛下，准确的市场判定为公司进展做出了奉献。

   在交房后实测中，我发觉了设备用房面积专门大，而且有部分面积并未用做设备用房。

经咨询国土局和建委，在补交土地出让金140元后，可作为库房获得产权并销售。

由因此地下二层，目前公司定价初步为600～800元/m2，估量为公司可制造300万左右的收入，假如不求甚解的移交物业，这部分面积确信会沦落为物业公司出租创利工具，开发商无形当中受了缺失。

   在交房中，我专门强调了电、自来水、中水与物业公司的交接，保证开发商不再承担任何费用，而改由物业公司从收上来的物业费中支出，为公司最大限度的节流。

   在移交中，将生活水箱间、电梯、消防操纵室、锅炉房等功能用房，一并移交物业公司正式签字盖章，明确治理责任，幸免显现诸如电梯停电等引起业主投诉，而开发商与物业公司之间扯不清责任的状况显现。

   在商业销售中,只有竣工备案后,银行才放按揭,因此,随着竣工备案,明确客服部和商业部明确责任人催款,也是我的工作重点.确实是如此,开源节流和盘活资金,毫无争议的是项目总经理份内职责.

四、打造凝聚力强的优秀项目治理团队事半功倍

   项目管的好不行，关键在于团队建设的水平高低。

   房地产项目中，部门多、链条长、专业跨度大，因此团队沟通和系统和谐专门重要。

我刚上任项目总经理时，往会议室一坐吓了一跳，因为项目50万平米同时开工，仅工程部经理按地块分就有3位，再加上预算部、采购部、开发部、人事部、财务部、保安部、企划部、商业销售部、住宅销售部、合约部、客服部、技术部共15位职能部门经理，当时有二位副总，再加上有的部门有副职，光认人记住名字也要二三天，可见这么多部门和谐一致去完成一件工作，需要多大工作量。

   凝聚人心就一定要让项目每个职员了解公司的工作打算，从而去统一思想。

形成合力。

为此，周一我亲自主持项目全体人员的晨会，除向每位职员交待本周工作重点外，还会点评上周工作，对有责任心并在日常工作中做出成绩的职员点名夸奖，对治理中显现的问题加以分析，并批判责任人。

我一直认为，一个团队风气必须正，必须奖勤罚懒、奖优罚劣、能者上、庸者下，只有如此才会调动每一位职员的工作积极性，才能树立〝把本职工作当成自己家的事一样去干〞的良好氛围。

   在我任职一年多时刻里，项目共经历了几大时期:

一是主体工程封顶，二是为保证冬施的供气供暖及安装门窗，三是一期工程顺利竣工验收，四是一期正式通电和供水并如期交房。

在这几个重要时期中，我都明确了要紧责任人，比如原任一期工程部经理孟文营、机电副经理张树军、及春节前上任的一期工程部经理张强、还有负责交房的人事行政部、商业部、企划部、客服部，都受到过口头、书面、出国旅行、加薪、专门奉献奖、升职等奖励。

这些举措让大伙儿明白得：

只要努力、只要保证了公司打算的实现，公司就会认可你,作出奉献就会受奖。

如此做的结果是项目人人奋勇,个个争先,责任心普遍提高,工程进度和质量得到保证.

   增强企业凝聚力还需要一些实实在在的举措.在去年的中秋节，项目部组织了以〝保工期，建精品〞为主题的中秋联欢会，动员每位职员为项目建设出力。

在今年6月，以〝责任共担、风雨与共〞为主题的庆祝一期交房的联欢会上，项目为各部门优秀职员颁发了证书，再次号召每位职员把自己的进展目标与项目开发有机结合起来，调动一切积极因素，保工期、保质量。

   重视职员思想动态、加强沟通和谐、推进项目文化建设、树立良好的风气,如此的努力，使项目团队凝聚力大大增强。

   总之，房地产开发是一种投资行为，增收节支、操纵风险、对外求支持、对内求团结，这差不多上项目总经理的角色定位。

我相信，项目总经理在日益猛烈的市场竞争中，位置会越来越重要,也会发挥越来越大的作用。

投资房地产项目开发如何有效地操纵

房地产项目的投资，提高社会经济效益，是房地产开发的永恒主题。

笔者认为应该从以下五方面来加强房地产项目开发全过程的投资操纵。

一、决策时期的投资操纵　　

项目决策时期指参加土地投标、中标至项目立项的过程。

正确决策是项目投资的前提，电是操纵投资的基础。

要达到项目投资的合理性，第一，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后依照市场推测、调研、运算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。

其次，对规划设计条件的内部评审。

依照地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模（总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期，并确认其可行性；调查地块红线内是否有未拆的建筑物、构筑物和未迁移的地上及地下的电力、通信杆或市政管网等；了解地块四邻的已建或规划的建筑与本地块的关系，是否存在阻碍日照、环境因素干扰等；施工场地是否具备〝五通一平〞的条件；项目的大配套情形，市政设施包括给排水、电力、通信、智能、煤气、道路，公建配套包括医院、学校、集贸市场、生活超市等。

二、设计时期的投资操纵　　

设计时期是指方案设计至施工图交底的过程。

设计将在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面的安排。

设计方案对工程造价的阻碍度占75％左右。

方案设计应按照规模大小，逐步深入，多方案比较与评估。

设计单位不仅要对所承担项目的工程技术负责，还要对项目的工程造价负责。

为合理确定和有效地操纵工程造价，电应对所选的设计单位进行认真调查和评审，从中选择技术力量强，富有创新力的设计单位。

比较有效的方法是进行设计招标和限额设计两种。

总之，规划和单体建筑设计是否合理、是项目开发的决定因素。

结构设计是否合理，在专门大程度上决定了建安工程造价。

在市场经济条件下，设计单位必须将〝合理、经济〞的工程设计理念纳入竞争机制，在规范许可的条件下挖掘潜力，促使设计人员自觉地增强经济观念，由〝画了算〞变为〝算着画〞，既提高工程功能，又降低项目投资。

有关房地产开发流程的范文（5）

三、施工招投标时期的投资操纵　　

项目施工招投标时期是指对合格施工方的调查、确定施工方至合同签订的过程，工作内容包括对建安工程的承包商、标底编制单位、设备材料供应商的调查、及招投标合同的签订等。

通过工程招标确定合理的合同价（工程造价）。

第一，建设单位应考虑签约固定总价合同，尽可能化解施工期间的系列风险。

其次，再考虑总价合同或其它形式的合同。

编写投标须知时，应将优待条件等列入报价范畴，通过公布、公平、公平的招标，在保证质量、保证工期的前提下获得具有竞争力的工程造价。

开发商还能够通过专门专业分包的形式，要求分包单位适当让利以达到降低造价的目的。

四、施工时期的投资操纵　　

施工时期是指破土动工至竣工验收的过程，是贯彻设计文件和履行施工合同的时期。

开发商在这一时期的任务，确实是要在预定的投资预算和规定的时刻内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。

作为开发商，在这一时期操纵好投资、营运、利润、品质、成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。

住宅项目建设周期一样需2~4年，其间工程基数要求、装修标准都随着技术的不断创新和人们日益增长的生活需要在不断的提高。

施工工艺、产品、设备也在不断的更新换代。

因此，施工时期的治理不是简单照搬设计文件，应在认真审查施工图的基础上，开动脑筋，多提合理化的建议，及时纠正设计文件的错误和不足，减少返工返修带来的经济缺失，使投入的资金充分发挥作用。

五、结算时期的投资操纵　　

房价与成本没有因果关系，而成本却能够导致〝烂屋楼〞产生，甚至公司破产。

因此，成本结算在项目全过程中起到至关重要的作用。

第一，建安工程结算包括专业性较强的分包工程、设备供应等零星项目办好结算，因此要在工程竣工验收合格后进行结算。

结算的基础资料是预算、合同、工程联系单、竣工图等，通过工程监理和项目部对工程量的确认、审查、审核，通过预算内审和专业审计把关，幸免多算、漏算、错算等现象。

其次，项目开发的成本保险、融资成本、爱护保养治理基金等，应在开发预算的基础上按照实际情形进行调整，确保工程造价的真实性。

结算完成后，对工程投资的各项指标进行分析、评审，最终形成财务核算。

房地产开发商要分清项目利润的构成　　

在高速增长的行业中，考察单独企业的绩效是十分困难的事。

中国的房地产行业就属于这种情形。

一个开发商，拿到一块地，盖起房子，卖掉，赚进一笔利润。

这笔利润实际包含两部分：

一部分是从拿到地开始，土地增值而猎取的利润；另一部分是开发团队辛辛劳累规划，设计，施工，销售，服务而猎取的回报。

我们把土地增值带来的利润叫PL，把开发工作带来的利润叫PD，一个房地产项目的总利润叫P，那么，P=PL+PD　　中国当前房地产行业被列入暴利行业，盈利水平高，实际上大部分是土地增值带来的。

有许多项目盖了房子还不如不盖房子，只卖地赚的钱多〔因此，国家政策不承诺倒卖土地，但现实中，通过转让项目公司等方式实际存在土地的倒卖〕。

在这种情形下，PD是负数，PL专门大，才使总利润P是正数。

也确实是说，开发过程不但没有给项目增值，反而腐蚀了一部分土地增值的收益。

土地增值利润也好，开发增值利润也罢，总之肉烂在锅里，差不多上开发商赚了，为必要分那么认真？

事实上不然，把两块利润来源区分清晰，有专门实际的意义。

一、能够科学考察开发企业治理团队的业绩水平。

房地产行业属暴利行业，房地产从业人员也位列高收入人群之列。

一个项目赚了钱，投资人分得大笔利润，治理团队分得大笔奖金，看起来皆大喜悦，实那么一笔糊涂帐。

对投资人来说，土地增值收益应该是他应得的部分，那是他投资带来的回报；对治理团队来说，开发增值收益是他们付出智力和劳动的合理酬劳。

一个优秀的治理团队，能够为投资人在增值的土地上赚取更多的利润，也能够让贬值的土地少亏损甚至仍能盈利。

一个无能的团队，那么会腐蚀土地增值的部分收益，甚至让买入了贬值的土地的投资人跳楼。

因此，投资人不能简单地以项目的盈亏总额来考察治理团队的绩效水平，必须分清项目利润的构成，深入研究开发收益PD到底有多大。

能把PD做大的团队要给予高额奖励，要积极保留；把PD做的专门小，甚至是负数的团队，要剔除更换。

有关房地产开发流程的范文（6）

二、PD是开发商核心竞争力的表达。

目前大多数开发商扮演着融投资人和开发团队为一体的角色。

猎取PL，靠的是投资人的眼光和资金实力〔在不规范的土地供应市场里，政府关系也专门重要，但随着政府行为的规范，政府关系的作用在减小〕；猎取PD，靠的是治理团队的房地产专业知识，治理水平和整合社会资源的能力。

眼光和资金实力不构成核心竞争力，是专门容易被仿照和超越的，他能够让一个具体的项目成功，但不能保证一个房地产企业基业长青。

房地产企业真正的核心竞争力来源于组织的力量，来源于准确的市场定位，精湛的项目策划，精细的治理和整合社会资源的能力，表达在能够制造出专门高的PD。

能够这么说，PD高的房地产企业是具有核心竞争力的企业。

三、房地产产业链会向专业化演进，投资人和开发商分离是以后的进展趋势。

在新的产业链架构中，开发商越来越变成单纯的项目治理机构和社会资源的整合者，PD成为其生存和进展的唯独来源。

开发商一方面与资本市场衔接，从个人投资者、房地产基金、信托、股市、银行等来源猎取资金；另一方面整合规划设计、施工、监理、策划代理机构、物业治理等社会资源，成为和谐各类资源的枢纽。

高水平的〝纯粹的开发商〞是赚取高额的PD的，是为投资人欢迎和信任的投资对象，也有胆识和眼光以市场化的方式拿地，企业才能连续增长。

万科、中远这些房地产企业，要紧是以市场化方式拿地，认认真真开发高品质项目，靠PD赚取利润的，真正具有核心竞争力，前景看好。

许多地点政府背景的房地产企业，依靠政府关系拿好地，产品无能，靠PL也猎取了高额利润，但等地用完了，进展难以为继。

理论上分清PL和PD容易，在操作中，却有难度。

市区成熟区位，土地出让和交易有行成市，运算PL不难，P-PL=PD，也就算出PD。

在远离传统市区的新城，一些上千亩，甚至几千亩的大盘、超大盘，运算PL就不简单。

因为大盘项目，土地的升值是项目本身带来的，也确实是开发过程带来的，PL和PD是紧密结合在一起的。

这种情形下，能够采取简单化的方法，认定土地本身不增值，项目的所有收益差不多上开发带来的，也确实是P=PD。

在过去的七八年中，中国的大部分房地产企业都赚取了丰厚的利润。

老总们回过头算算，利润是从土地上赚的，依旧在开发过程中赚的，就会明白还需要补什么课，企业要如何连续进展。

多项目治理的艺术

一、良好的治理机制

   针对目前的公司〔不成熟〕，治理机制需要开动脑筋制定合适、合理的制度，并逐步调整到最优〔最适合自己公司〕

二、组织实施多个项目时，各个项目的项目经理的支持和能力也阻碍重大。

 〝好的项目经理选择对的项目。

〞也确实是说，项目经理和项目之间是个双向的关系，好的项目经理在项目开始前，也会对项目进行分析，判定项目是否正确，是否能够执行完成。

    如此就需要在分配项目和项目经理时，多进行考虑，项目类型和项目经理类型是否匹配。

三、自身能力的提高

   自身治理能力的提高也是多项目治理成功的关键。

1、在项目治理中，第一要进行自己的时刻治理。

    你需要快速地确定你要做什么和你有多少时刻。

第一看一看你实际能够在每一个项目上花费多少时刻是十分有用的。

那个估量数字不必要十分精确，只要能够让你和项目主管参考讨论就能够。

2、考虑项目的优先权力。

   当你面对多个项目时，决定你要做什么和以什么顺序去做是专门重要的。

仅仅简单地选一个你喜爱的项目并只关注于这一个项目