房地产估价报告模板申报计算土地增值税扣除项目旧房及建筑物评估.docx

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房地产估价报告模板申报计算土地增值税扣除项目旧房及建筑物评估

房地产估价报告

估价报告编号：

（估价机构名称+报告出具年份+编号）

估价项目名称：

（估价对象名称或坐落+用途+房屋重置成新价值评估）

估价委托人：

房地产估价机构：

注册房地产估价师：

XXX（注册号：

XXX）

XXX（注册号：

XXX）

估价报告出具日期：

XX年XX月XX日

致估价委托人函

致函对象（为估价委托人全称）：

致函正文：

估价目的:

为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。

估价对象

③价值时点（此处还需描述前期开发成本发生时间）

价值类型

估价方法：

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税实施细则》及《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》等相关文件规定，根据估价目的，本次评估选取成本法作为估价的基本方法，具体按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率”的方法。

估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）

详见“估价结果测算一览表”（一览表应避免跨页）

估价结果测算一览表

前期开发成本及其费用

房屋建设成本及其费用

名称

单价

（元/平方米）

费率

名称

单价

（元/平方米）

费率

1.前期开发成本

采用基准地价修正法

1.房屋建设成本

1.1+1.2+1.3+1.4

1.1建筑安装工程费

基础、结构、设备安装等

参照北京市房屋重置成新价评估技术标准

装修

1.2工程勘察设计和前期工程费

按建安工程费的X%计取

1.3公共配套设施建设费

按建安工程费的X%计取

1.4基础设施建设费

按建安工程费的X%计取

2.管理

费用

按前期开发成本的X%计取

2.管理费用

按房屋建设成本的X%计取

3.财务

费用

前期开发期为X年，贷款利率为X%，复利计息

3.财务费用

房屋建设期为X年，贷款利率为X%，复利计息

4.其他成本费用

按前期开发成本及其管理费用的X%计取

4.其他成本费用

按房屋建设成本及其管理费用的X%计取

小计

1+2+3+4

小计

1+2+3+4

房屋重置成本单价

重置成本单价=前期开发成本及其费用单价+房屋建设成本及其费用单价

房屋重置成本总价

（万元）

总价=重置成本单价×建筑面积

成新度折扣率

采用年龄-寿命法

房屋重置成新单价

重置成新单价=重置成本单价×成新度折扣率

房屋重置成新总价

（万元）

重置成新总价=重置成本总价×成新度折扣率

特别提示：

应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项。

致函落款（为房地产估价机构的全称，并加盖房地产估价机构公章，法定代表人签名）

xx年xx月xx日

估价师声明

我们郑重声明：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4.注册房地产估价师是按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、假设条件

1.一般假设

2.未定事项假设

3.背离事实假设

4.不相一致假设

5.依据不足假设

二、估价报告使用限制

（该部分内容应依据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）的有关要求，结合估价对象实际情况展开叙述）

估价结果报告

一、估价委托人

名称（姓名）：

xx

住所：

xx

法定代表人：

xx

二、房地产估价机构

名称：

xx评估有限公司

住所：

xx

法定代表人：

xx

资质等级：

xx

资质证书编号：

xx

联系人：

xx

联系电话：

xx

三、估价目的

为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。

四、估价对象

（一）估价对象基本状况

（概要说明估价对象财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）

（二）土地基本状况

（概要说明宗地四至、形状、土地开发程度、土地使用期限等）

（三）建筑物基本状况

（概要说明建筑结构、空间布局、设施设备、装饰装修、新旧程度、使用及维护情况等）

五、价值时点

本次评估价值时点确定为XXXX年X月X日。

（此处还需描述前期开发成本发生时间。

时点、时间的确定过程应有合理、明晰的依据或理由）

六、价值类型

本报告旧房及建筑物价格，为旧房及建筑物重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，亦称旧房及建筑物重置成新价。

旧房及建筑物重置成本价，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。

包括前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用及其他成本费用。

成新度折扣率是指扣除建筑物因折旧造成价值减损后的余值占建筑物重置成本的百分比。

七、估价原则

（一）独立、客观、公正原则；

（二）合法原则；（三）价值时点原则；（四）替代原则。

（应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵）

八、估价依据

1.国家法律法规；

2.住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门规章；

3.北京市政府及有关部门的政策性文件；

4.估价的相关技术标准；

5.估价委托人提供的相关资料；

6.注册房地产估价师掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

（以上相关文件名称均需列全）

九、估价方法

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税实施细则》及《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》等相关文件规定，根据估价目的，本次评估选取成本法作为估价的基本方法，具体按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率”的方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）

十一、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

年月日

年月日

十二、实地查勘期

xx年xx月xx日至xx年xx月xx日

（应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止）

十三、估价作业日期

xx年xx月xx日至xx年xx月xx日

（应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止）

估价技术报告

一、估价对象描述与分析

（较详细描述估价对象区位、实物、权益状况，参见《房地产估价规范》（GB/T50291—2015））

二、市场背景描述与分析

（简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况）

（有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况）

三、估价对象最高最佳利用分析

（应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最高利用状况）

四、估价方法适用性分析

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税实施细则》及《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》等相关文件规定，根据估价目的，本次评估选取成本法作为估价的基本方法，具体按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率”的方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

具体计算公式为：

房屋重置成本价=前期开发成本及其费用+房屋建设成本及其费用

房屋重置成新价=房屋重置成本价×成新度折扣率

前期开发成本及其费用为前期开发成本与前期开发过程中产生的管理费、财务费用、其他成本费用之和。

房屋建设成本及其费用为房屋建设成本与房屋建设过程中产生的管理费、财务费用、其他成本费用之和。

其中：

前期开发成本的测算，根据发生前期开发成本费用时所对应的基准地价标准和修正体系，采用基准地价修正法进行。

基准地价修正法是指在政府或有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象价值或价格的方法。

五、估价测算过程

A、房屋重置成本价的测算

（一）前期开发成本及其费用的测算

前期开发成本及其费用=前期开发成本+管理费用+财务费用+其他成本费用

1、前期开发成本

（说明选用何种版本基准地价的理由及计算公式）

（对所选用基准地价进行描述，包括内涵、公式、修正体系等）

（对熟地价、地价款（或政府土地出让收益）的计算应有详细的文字描述及计算过程，参数的选取应有合理依据或说明）

2、管理费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

管理费用=前期开发成本×X%

=XX（元）

3、财务费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

财务费用=前期开发成本×[（1+利率）计息期-1]+管理费用×[（1+利率）计息期/2-1]

=XX（元）

4、其他成本费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

其他成本费用=（前期开发成本+管理费用）×X%

=XX（元）

前期开发成本及其费用=前期开发成本+管理费用+财务费用+其他成本费用

=XX（元）

（二）房屋建设成本及其费用的测算

房屋建设成本及其费用=房屋建设成本+管理费用+财务费用+其他成本费用

1、房屋建设成本

房屋建设成本包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）。

（1）建筑安装工程费

（体现定义或内涵，取费金额，计算过程及结果）

（建筑安装工程费取值参照北京市住房和城乡建设委员会公布的北京市房屋重置成新价评估技术标准，该标准未载明项目的价格可以根据市场水平、定额等资料据实估价）

（对平房、中式楼房、楼房建筑安装工程费的选取、调整、确定应有说明过程）

（估价对象装修条件超出北京市房屋重置成新价评估技术标准描述范围的，应较详细描述装修情况并单独体现装修工程费）

（2）勘察设计和前期工程费

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

勘察设计和前期工程费=建筑安装工程费×X%

=XX（元）

（3）室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

（非居住项目不计取公共配套设施建设费）

基础设施建设费=建筑安装工程费×X%

=XX（元）

公共配套设施建设费=建筑安装工程费×X%

=XX（元）

2、管理费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

管理费用=房屋建设成本×X%

=XX（元）

3、财务费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

财务费用=（房屋建设成本+管理费用）×[（1+利率）计息期/2-1]

=XX（元）

4、其他成本费用

（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）

其他成本费用=（房屋建设成本+管理费用）×X%

=XX（元）

房屋建设成本及其费用=房屋建设成本+管理费用+财务费用+其他成本费用

=XX（元）

（三）房屋重置成本价的确定

房屋重置成本单价=前期开发成本及其费用+房屋建设成本及其费用

=XX（元/平方米）

房屋重置成本总价=房屋重置成本单价×建筑面积

=xx×xx

=xx（万元）

B、成新度折扣率的测算

成新度折扣率的计算以纳税人转让旧房及建筑物的时点（即XXXX年X月X日），采用年龄-寿命法，具体以直线法和观察法综合确定。

成新度折扣率=直线法成新度折扣率×权重+观察法成新度折扣率×权重

（此处应有估价对象结构、建成年份、装修、设备、大修改造等决定成新度折扣率参数选取的文字内容）

（一）直线法测算成新度折扣率

（依据《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》列示公式，对计算参数的选取应有说明，结果应有计算过程）

成新度折扣率＝1-（1-xx）×xx／xx=xx%

（当纳税人未提供房屋大修证明材料，但所转让旧房及建筑物尚在使用的，平房建筑物成新度折扣率不宜低于50%，楼房建筑物成新度折扣率不宜低于40%。

）

（二）观察法测算成新度折扣率

成新度折扣率=基础工程部分得分×权重+结构工程部分得分×权重+设备安装及装饰工程部分得分×权重

依据《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》，估价对象成新度折扣率为：

估价对象建筑物成新度折扣率计算表（观察法）

项目名称

基本情况

得分

权重（%）

基础工程

结构工程

设备安装及装饰工程

观察法成新度折扣率

xx%

（三）估价对象成新度折扣率的确定

（对直线法、观察法测算结果采用何种权重的说明，计算公式列示）

六、估价结果确定

本次评估选取成本法作为估价的基本方法，具体按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率”最终确定估价对象旧房及建筑物价格，即房屋重置成新价。

房屋重置成新单价=房屋重置成本单价×成新度折扣率

=xx×xx%

=xx（元/平方米）

房屋重置成新总价=房屋重置成本总价×成新度折扣率

=xx×xx%

=xx（万元）

详见“估价结果测算一览表”（一览表应避免跨页）

估价结果测算一览表

前期开发成本及其费用

房屋建设成本及其费用

名称

单价

（元/平方米）

费率

名称

单价

（元/平方米）

费率

1.前期开发成本

采用基准地价修正法

1.房屋建设成本

1.1+1.2+1.3+1.4

1.1建筑安装工程费

基础、结构、设备安装等

参照北京市房屋重置成新价评估技术标准

装修

1.2工程勘察设计和前期工程费

按建安工程费的X%计取

1.3公共配套设施建设费

按建安工程费的X%计取

1.4基础设施建设费

按建安工程费的X%计取

2.管理

费用

按前期开发成本的X%计取

2.管理费用

按房屋建设成本的X%计取

3.财务

费用

前期开发期为X年，贷款利率为X%，复利计息

3.财务费用

房屋建设期为X年，贷款利率为X%，复利计息

4.其他成本费用

按前期开发成本及其管理费用的X%计取

4.其他成本费用

按房屋建设成本及其管理费用的X%计取

小计

1+2+3+4

小计

1+2+3+4

房屋重置成本单价

重置成本单价=前期开发成本及其费用单价+房屋建设成本及其费用单价

房屋重置成本总价

（万元）

总价=重置成本单价×建筑面积

成新度折扣率

采用年龄-寿命法

房屋重置成新单价

重置成新单价=重置成本单价×成新度折扣率

房屋重置成新总价

（万元）

重置成新总价=重置成本总价×成新度折扣率

附件

（包括但不限于以下内容）

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象现状照片

四、估价对象权属证明复印件

五、估价所依据的其他文件资料

六、估价委托人的身份证明文件或企业法人营业执照副本复印件

七、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

八、注册房地产估价师估价资质证书复印件