建业森林半岛漯河下半年营销方案3.ppt

建业森林半岛漯河下半年营销方案3.ppt

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巨野县农村信用联社巨野县农村信用联社巨野县农村信用联社巨野县农村信用联社三十大信贷品牌推广方案三十大信贷品牌推广方案三十大信贷品牌推广方案三十大信贷品牌推广方案北京竞争力管理咨询河南分公司北京竞争力管理咨询河南分公司北京竞争力管理咨询河南分公司北京竞争力管理咨询河南分公司20092009年年年年44月月月月20082008我们所要达到的目标我们所要达到的目标森林半岛2期清盘3期市场地位的确立回款10600万定位明确定位明确策略执行策略执行解读期3期优劣势3期核心价值体系项目整体调性案名策略形象定位产品定位战略前提战略前提营销推广思考方向必须思考的两大命题必须使用的三张王牌入市期（形象展示）入市期（产品展示）认筹期开盘热销期持续热销期理解项目理解项目营销阶段划分整体营销推广思路营销策略提炼推广传播策略提炼客户渠道策略策略提炼策略提炼战略前提战略前提如何在极短的时间内，树立如何在极短的时间内，树立3期的知名度与关注度，并储备一定数量的准客户？

期的知名度与关注度，并储备一定数量的准客户？

3期如何实现项目的前后连贯与自我突破？

期如何实现项目的前后连贯与自我突破？

如何充分利用、开发如何充分利用、开发1期、期、2期业主的圈子资源？

期业主的圈子资源？

如何在如何在2期产品形象之上，再次提升项目期产品形象之上，再次提升项目3期气质？

期气质？

如何整合传播媒介，让有效的媒体更加有效？

如何整合传播媒介，让有效的媒体更加有效？

如何运用如何运用SP活动，有效的带动销售任务的完成？

活动，有效的带动销售任务的完成？

整体营销推广思考方向整体营销推广思考方向命题一：

命题一：

森林半岛森林半岛3期的意义期的意义思路：

定势建业思路：

定势建业森林半岛森林半岛3期。

期。

不仅单单停留在项目，应该放在城市发展的大语境中，运用国际化的宏观视野、和谐高尚社区的宏大构想，创造出一种全新的城市生活方式，让客户的居住荣耀感和居住的美好融为一体。

让客户的居住荣耀感和居住的美好融为一体。

建业森林半岛作为漯河高档人居标杆项目，作为建业品牌的子项目，需要我们站立城市的高度运作项目城市的高度运作项目。

本项目所扮演的角色将不止于“居住空间”的范畴，而是站在漯河城市发展的高度上，引领漯河完成“现代都市”蜕变的关键节点。

回到本项目上来讲，3期也是森林半岛整个项目的收官力作，担负着漯河项目旗开得胜的胜利意义，也是漯河城市后续建业项目开发的信心和市场基石所在。

也是漯河城市后续建业项目开发的信心和市场基石所在。

战略前提战略前提命题二：

命题二：

3期如何实现项目的前后连贯与自我突破？

期如何实现项目的前后连贯与自我突破？

3期，是森林半岛的一部分，物业形态只有高层、小高层产品，且与2期产品有一定重合，客户圈层都重合，而2期还有一部分房源未售完，那么在衔接的情况下，如何实现项目整体气质统一性，同时，提升项目形象和品质，达到一个新的突破呢？

1.3期应统一于项目整体高品质形象之下，延续森林半岛的高尚居住理念期应统一于项目整体高品质形象之下，延续森林半岛的高尚居住理念和高端品质和高端品质2.提升项目明晰市场形象，抢占市场地位提升项目明晰市场形象，抢占市场地位3.在深入发掘高层产品居住价值的基础上，大大提升项目的人文底蕴在深入发掘高层产品居住价值的基础上，大大提升项目的人文底蕴战略前提战略前提第一张牌、第一张牌、建立综合性产品高度建立综合性产品高度1、“小盘以奇胜小盘以奇胜大盘以正合大盘以正合”，高端大型项目的成败绝非靠一个简单的产品卖点和小创意就能够取胜，而要靠对土地、对区域、对规划、对产品线、对配套、对附价值的整体运筹。

2、房产作为大宗商品，尤其是在目前市场环境下，人们购买还是比较理性的。

因此，在购买中，并不单纯的是某一个点能使客户下定，而往往是产品的综合价值，最能促动客户实施购买行为，这其中综合价值就是产品的品质和附加值。

3、项目诸多卖点需要系统化的统筹，建立综合价值，树立绝对标杆。

战略前提战略前提第二张牌、第二张牌、企业资源和品牌价值最大化整合企业资源和品牌价值最大化整合11、目前房地产市场走向了：

规模化、资本化、合作化、品牌化和风险化时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。

而建业作为河南本土开发商的标杆形象，其品牌价值更是不言而喻。

2、建业在全省各地都有一批忠实的消费者，以及建业在全省各地积累的千万个老业主，这部分人是建业宝贵的财富。

作为企业资源的有利支撑，他们将是项目运作顺利很大的支持力量。

3、最后，建业在省域化发展过程中，在各地也拥有大批的员工，这也将是企业资源和品牌价值的有利支撑。

战略前提战略前提第三张牌、第三张牌、依托产品提升项目人文价值依托产品提升项目人文价值1、摆脱项目原先一直的单纯物理属性的价值阐述，再次提升项目形象，建立3期清晰的精神诉求，提升附加值。

2、由于项目的档次决定了客户的档次。

建业森林半岛的客户属于城市中上阶层，他们对于社区文化以及人文价值有更高的要求。

3、事实中，一个项目的人文价值，也理应是项目气质的重要组成部分。

战略前提战略前提品牌线，产品线，人文内涵线，三张王牌交叉使用，将整合的力量释放到最大。

品牌线，产品线，人文内涵线，三张王牌交叉使用，将整合的力量释放到最大。

三张王牌，构筑本案丰满的气质形象三张王牌，构筑本案丰满的气质形象建业资源建业资源产品品质产品品质人文内涵人文内涵3期气质组成架构期气质组成架构战略前提战略前提定位明确定位明确策略执行策略执行解读期3期优劣势3期核心价值体系项目整体调性案名策略形象定位产品定位战略前提战略前提营销推广思考方向必须思考的两大命题必须使用的三张王牌入市期（形象展示）入市期（产品展示）认筹期开盘热销期持续热销期理解项目理解项目营销阶段划分整体营销推广步骤营销策略提炼推广传播策略提炼客户渠道策略策略提炼策略提炼关于期关于期总用地面积：

115130平方米总建筑面积：

229012.75平方米（较原规划210230平方米多出18782.75平方米）容积率：

1.989（较原规划1.826多出0.163）覆盖率：

20.77绿化率：

44.9总户数：

2006户三期用地面积：

34006.5平方米三期总建筑面积：

101619.7平方米其中包含保温外墙及机房等其它：

1992.5平方米三期占地面积：

7662.3平方米三期容积率：

2.99三期覆盖率：

22.5三期绿化率：

43.8三期户数：

1019户（其中90平方米以下645户）经济技术指标产品类型产品类型单套面积单套面积套数套数套数比例套数比例面积面积面积比例面积比例（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）SOHO公寓公寓单房单房52.940539.721459.0住宅住宅69540.8100其中：

其中：

A1四四房房164.5888.614141.620.3B1大三房大三房128.7445662.88.1B2大三房大三房133.634（112）11.04542.46.5B3三三房房136.3344634.26.7B4三三房房112.617417.119595.428.2B5小三房小三房89.434（102）10.13039.64.4B6小三房小三房89.6686092.88.8C1二二房房84.887（138）13.57377.610.6C2二二房房87.4514457.46.4小计：

小计：

1019其中：

其中：

90平方米以下：

平方米以下：

64563.3商业：

商业：

8627.4平方米平方米其中：

其中：

独栋商业：

独栋商业：

2000.0平方米平方米底层商业：

底层商业：

6627.4平方米平方米其中：

其中：

二层商业面积：

二层商业面积：

1911.5平方米平方米一层商业面积：

一层商业面积：

4715.9平方米平方米详细指标“所有的一切都是建立在产品基础之上，我们的产品除了必须满足消费者的购买需求，还应该创造必要的附加值。

脱离了产品，任何营销手段都将无济于事。

”三期有很多值得讲的地方，也有很多方面是与二期重复的方面，我们仔细研究项目、研究我们的产品，必须要找出三期独特的价值，与市场上其他项目区别开来，甚至在保持整体调性一致情况下，与二期也有一个区分，在找准产品核心差异化价值后，深入阐述发掘最终落脚到产品上来，打动目标客户。

理解项目理解项目1.3期处于整个项目的最后开发周期，受前面很多因素影响，会有一定的制约性2.森林半岛的市场形象已经老化，需要有一个新的刺激点让市场重新关注本项目3.产品形态单一，只有高层小高层，而高层小高层产品还有一定的市场抗性4.目前08的房地产市场仍然是一个谜局，博弈的局势、客户观望等待降价的心理仍存在并持续一段时间5.而进入到08年，购房者更加理性，投资客也越来越少。

6.3期产品的景观资源占有优势更加不明显7.3期产品与2期有很大重合，没有什么新的价值点3期劣势期劣势理解项目理解项目3期优势期优势1.在前面的营销推广工作中，也积累了一些经验可以运用2.前期积累的老客户为3期的销售蓄积了宝贵的客户资源3.景观上，三期可以利用一期成熟的景观，感染力更强，说服力更强，对于销售有利4.口碑，关于项目的整体形象市场上已有相当的口碑效应，老业主会主动带一些客户过来33期核心价值体现（整合综合性价比）期核心价值体现（整合综合性价比）综合性价比综合性价比=（实际值（实际值+附加值）附加值）实际值：

实际值：

产品+规划+景观+物业+配套+地段等等附加值：

附加值：

品牌：

实力+信誉+知名度+美誉度营销：

概念+方式核心价值核心价值=综合性价比综合性价比理解项目理解项目项目核心价值体现（整合综合性价比）项目核心价值体现（整合综合性价比）居住形态价值：

高层住宅群落，挺拔的建筑审美和层峰人生的气度居住形态价值：

高层住宅群落，挺拔的建筑审美和层峰人生的气度人生向上走。

古代的建筑高达巍峨的建筑历来就是皇家贵族、经典建筑的必需之条件，而在现代更是一个城市国际化程度的表征。

凭借视野开阔，通风采光好，噪音和空气污染比较少；硬件和配套标准高于多层住宅，抗震性能强，日益成为现代居住的主流，为众多高尚人士所追捧。

挺拔俊朗/巍耸于城市核心、凌驾于城市繁华之上/高雅大气的建筑立面/视野无极限，饱览美景项目核心价值体现（整合综合性价比）项目核心价值体现（整合综合性价比）景观价值：

浩渺美茵湖，多层次园林景观，观景豪宅至高标准景观价值：

浩渺美茵湖，多层次园林景观，观景豪宅至高标准从东方到西方，从亚洲到欧洲，临水而居已经成为考量建筑的人文尺度。

无论是华盛顿湖的比尔盖茨豪宅、美国的三湖别墅，还是深圳的香蜜湖1号，这些世界级豪宅的相同之处，就是他们都临水观景。

大师手笔/贯穿社区的中央水系，与美茵湖一脉相承/独具一格的人文小品/中央景观与楼体前后景观均好性项目核心价值体现（整合综合性价比）项目核心价值体现（整合综合性价比）精工建筑价值：

精选建筑材料，细心雕琢，打造精品建筑精工建筑价值：

精选建筑材料，细心雕琢，打造精品建筑是豪宅，大师手笔/贯穿社区的中央水系，与美茵湖一脉相承/独具一格的人文小品/中央景观与楼体前后景观均好性项目核心价值体现（整合综合性价比）项目核心价值体现（整合综合性价比）建业金牌物业服务，保证为业主营造每一天的安全、清洁、舒适、宁静、悠闲、和谐、细心、体贴的空间；360度管家，贴身隐形服务。

为您守候为您守候2424小时，守候小时，守候365365天！

天！

贵族的尊荣，于此彰显。

贵族的尊荣，于此彰显。

物业价值：

金牌管家服务，贵族名流礼遇物业价值：

金牌管家服务，贵族名流礼遇项目核心价值体现（整合综合性价比）项目核心价值体现（整合综合性价比）区域价值：

漯河新行政核心区域，沙河畔完美生活版图区域价值：

漯河新行政核心区域，沙河畔完美生活版图城市核心，新行政核心区域，与漯河市府隔路相望，城市权贵生活。

沙河畔，既是风景的中心，也是“商务文化中心”、“商务中心区”段的高尚社区城市核心/新行政核心区域/高尚住宅区/紧邻漯河市府/名流权贵聚集之地/城市名片/自然、生态、人文宠爱之地/项目核心价值体现（整