安居乐业商业项目计划书.docx

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安居乐业商业项目计划书

安居乐业商业计划书

第一部分：

市场分析

一、房地产市场成交情况分析

A、房地产三级市场2007年上半年成交情况分析

2007年上半年，全市二手房成交面积105.08万㎡，成交金额为23.61亿元，成交套数为8795套，成交套均面积为86.55㎡,与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；

分区来看，2007年上半年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交29.81万㎡和25.69万㎡，合计占总量的52.82%，与去年同期相比比例增加了0.21个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交17.07万㎡和16.43万㎡，合计占总量的53.67%。

B、房地产二级市场2007年上半年度成交情况分析

2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。

同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。

今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在40%。

二、中介市场利润空间分析

仅07年上半年批准预售就达350.19万㎡，二手房交易金额为23.61亿元。

大量的新楼盘不断投入市场成为二手楼盘，三级市场的发展空间不断发展壮大。

从成交金额与中介市场收费比例（3%）来看，07年上半年佣金份额就有7000万元。

这部分佣金不包括中介公司收取的各类代办费，房屋租赁佣金和其他额外收入。

三、中介市场发展回顾

中介行业发展始于90年，在这以后主要经历了以下四个时期：

A、萌芽期（90—92年）：

为行业的摸索期，当时的消费者还较难接受“中介”“佣金”这一概念。

当时只成立了“三湘房讯部”“百业房讯”等少数几家中介机构。

B、初创期（93—96年）：

行业的不规期，吃差价、欺诈、无诚信为这一时期的代名词。

当时创立的公司有建安、正大行、华康、景田、六合等，94年正式成立房地产信息中介协会。

C、发展期（97—03年）：

这一时期大多是中介公司完成业务方向的转型，如建安、正大行等转型做了房地产二级市场代理，二手房业务开始由直营转为加盟形式。

D、定型期（04—07年）：

随着中介行业的发展，经历几次市场的洗礼后，小中介已经基本淡出市场，不规现象已有所改观，政府开始重视中介市场，行业已基本成雏形。

四、房地产中介市场发展现状

据不完全统计，市现有二手房中介门店约300家。

在这300家门店中80%为加盟门店，另一部份为品牌较小的自营公司和无证经营的公司。

目前加盟店的特点是各自为政，经营、管理、财务权都在门店，不受任何约束。

如建安、银典、新环境、天尊等都采取加盟形式。

但管理混乱、没有整体性，管理收费也较低，天尊地产甚至不收取管理费，美誉度极低。

通过对近一百家门店的调查发现，门店的营业面积大多在20—40平米之间，人员在2—15人不等，部分门店装修及办公物品配置都十分简单，大多数中介公司的门店，房源管理还停留在笔记本时代，每个区一个本子，客户问起业务员还需翻本子候才能告诉客户。

总体来说的中介存在以下几方面的问题：

A、行业管理混乱、专业素质偏低

企业没有合理的管理、培训体制，从业人员素质普遍偏低，调查走访发现除嘉业、世纪锦华、21世纪不动产的经纪人表现得较专业和热情外，其余大部分公司还存在有在门店闲聊、睡觉、打闹，客户上门不主动招呼等现象，甚至还有在门店里面搓脚、洗衣、洗菜等现象出现。

人员专业知识不扎实，专业名词、按揭办理、交易流程方面还有70%左右的人员不清楚。

着装方面也不理想，较多员工上班时间不着工装。

B、信息管理混乱

在这一方面主要表现在加盟门店，由于加盟总部没有任何约定，更谈不上什么总部的总体规划支持。

各个区域的门店代理的围没有规划，每个店都代理全市区所有楼盘。

门店没有专业房源管理软件，还依靠原始的本子管理。

造成一个房源同一公司几家加盟店都有，而且，如新环境、银典在50米竟有多家门店。

经常发生同一公司不同区域加盟店之间恶性竞争，更有甚者同一房源在放报纸广告时，竟有2—3家门店同时出现，且价格还不相同。

对公司发展极为不利，对品牌也会有一定的影响。

到目前为止，直营门店房源信息通过网络共享的还只有少数几家。

C、品牌美誉度低

综合上述问题，外加上部分中介公司资质较低，没有良好的房地产经纪服务理念和树立品牌的意识，在消费者心中的美誉度较低。

大多数中介公司图一时之快，盲目扩、发展加盟，直接导致品牌泛滥，同一个中介公司的门店如新环境在VI体系方面有两个门店就不同。

市共有从事中介方面业务的有120余家（政府资料显示），除5家较大的加盟公司的门店较多外，其余大多数只有1—3家门店。

品牌资质低，加上消费者在本能意识上对中介公司的排斥，通过走访发现，超过半数的公司对品牌价值这个概念处在无意识状态。

据相关公司对行业的调查问卷显示：

69%的消费者认为当前中介行业不够规，36%的消费者对中介服务不太满意，96%呼唤树立中介企业品牌。

可见消费者对目前部分中介公司的看法并不理想，我们必须从树立良好品牌、提供高效、专业的服务、加强各公司的沟通、联盟做起。

总结：

从目前二手房市场的情况来看，行业的准入门槛太低，其从业人员专业化水准比较低。

二手房市场因中介企业服务不规，缺乏必要的公允合理性和有效的监管体系而一度产生“信用危机”，客户与业主不守信用的行为得不到约束，损害了中介服务的利益，严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了居民房屋买卖的积极性，也阻碍了二手房市场的健康有序发展。

二手房交易的根本痼疾是交易信息的不透明。

中介机构在操作过程中隐瞒房子交易价格赚取差价、评估环节、缴税环节、银行按揭环节想方设法赚取非合理利润，甚至滋生出了公积金贷款“了难”费、加急费等一些子虚乌有的交易成本。

尤其是一批专门“提篮子”的炒房族，竟得意地声称其行为为房价的上涨做出了贡献。

任何行业或市场在其运作之初，必然会伴随着一定的无序甚至混乱，从最初狭道黑巷的“虾米小店”到具有一定规模的正规“品牌形象店”，直至现在一些品牌店所奉行的“培养人才”的品牌运营、行业可持续发展之道。

房地产中介发展15年历程浓缩成“三部曲”，让人们在感叹其发展过程之艰辛曲折的同时，也隐约看到了它正走向正规和成熟的曙光。

竞争促使行业发展趋于规，市场逐步活跃，诚信将成为市场的主题。

深耕细作于二手房市场，潜心务实于公司的长远经营，弃蝇头小利而施“蓝海”之战略。

“百年老店”中介企业的诞生是可望更是可及的。

由于目前新商品房市场的空前繁荣，从某种角度来看本就制约了二手房市场的增长。

行政职能部门也是花费了大量的时间和精力来顾及新商品房市场的一些事务，而对二手房市场成长发展一些细节问题的思考和动作实施是有所忽视和欠缺的。

从政策层面来说，实施缓解房地产过快增长的势头，建立健全房地产二手房交易及租赁机制，能促使房地产市场健康发展起来，更能让人们用一种理性正常的心态选择适合自己的住房方式。

面对在宏观抽调下依然高速上涨的房价，不管是要改变一手房的供应结构，还是增加经济适用房，建设廉租社区等，都需要较长的时间才能看到效果。

而加速二手房交易及租赁市场的发展，完善二手房交易及租赁制度，让一些现在还暂无能力购买新房的人回到购买二手房甚至是租房的状态上，虽然不能从根本上解决房价过高的问题，但是能够立竿见影地缓解房价增长过快的势头。

五、房地产中介市场最新动态

房地产中介市场现阶段形成“暴风”来临之势。

市场方面自天津顺驰、二十一世纪不动产两大外来品牌中介入驻冲击以后。

创辉、香港中原、中联也先后抵达，创辉规划今年年底要在开30家门店，几乎见店就拿，针对的几个较正规的连锁企业大力的挖人。

必会造成的一次行业大规模洗牌。

小中介和一些盲目扩而又没有品牌核心竞争力的中型企业都将奄奄一息甚至出局。

六、房地产中介公司收费情况及合作银行情况

以较大的中介公司为例，情况如下：

中介公司名称

佣金收取比例

产权代办费

按揭

合作银行

嘉业地产

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2.5%×贷款额

光大银行

21世纪不动产

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2%×贷款额

交通银行、招商银行、中国银行

创辉租售

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2.5%×贷款额

力邦地产

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2.5%×贷款额

兴业银行

世纪锦华

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2.5%×贷款额

招商银行

顺驰不动产

总价/3%（买方2%、卖房1%）

500元/项

2.5%×贷款额

招商银行

建安房屋

总价/2%（买方）

600元/单

2.5%×贷款额

中国银行

新环境

总价/2%（买方）

500元/单

2.5%×贷款额

建设银行

银典

总价/2%（买方）

500元/单

2.5%×贷款额

光大银行

六、房地产介公司门店分布情况

⑴劳动中路—西路：

约18家。

分布有建安、嘉业、世纪锦华、旺家园、新环境家、大宅门、世纪嘉华、置业通、天旺、广厦、顺弛、二十一世纪不动产等。

⑵人民中路—西路：

约21家，分布有新环境，好一家地产、建安、旺府、世纪锦华、昌浩、时利和、四海、远东信息、二十一世纪不动产、力邦地产、顺驰、银典、长房置换、中天福地产等。

⑶城南中路—西路：

共15家，银典、新环境、鼎嘉、好一家、安平信息、顺驰、二十一世纪不动产、顺弛。

⑷车站路：

共11家，顺驰、世纪锦华、新环境、建安、蓝海、恒顺、力邦地产、二十一世纪不动产等。

⑸二手房交易中心：

约24家。

天航、锦泓、昌恒、星原、新环境、建安、全家园、湘诚、时利和、旺业、宏宇、丰和日利、红房子、正大行、拓宇、爱屋吉屋、富邦、中天福、新易家、房桥、金仲、家友、信保、安沙置业等。

⑹梓园路：

约15家。

城开、有家、鑫源、维邦2家、巨龙、佳家旺、顺弛、二十一世纪不动产、力邦地产。

⑺万家丽路：

约17家分布有昌浩、旗舰、建安、新环境、中天福、星源、好一家、爱屋吉屋、顺驰、房桥、二十一世纪不动产等。

七、房地产中介公司广告分析

中介公司广告放盘的方式一般有报纸、宣传册、网络三种常用方式，报纸集中在萧湘晨报分类信息版、晚报分类信息版、三湘都市报。

在萧湘晨报分类信息版、晚报分类信息版上打广告的中介公司有：

顺弛、二十一世纪不动产、建安、新环境、世纪锦华、湘诚、成信、爱屋吉屋、正大行、银典、红房子、丰和日利、宏宇、旺业、恒卓、时利和、家和、新易家、房桥、金仲、家友、家好、长房、天航、锦泓、昌恒、星原、全家园、好一家、置业通、明大、大宅门、红番茄、兴家、有家、旺府等。

八、综合分析

⑴收费情况分析：

目前中介公司收费，由于外来品牌的带动、已开始对买卖双方收取佣金，这种情况的表现代表着房地产三级市场行业收费的规化，佣金利润已与一线城市看齐；

⑵门店分布情况分析：

目前中介主要集中在劳动路、人民路、梓园路、城南路、万家丽路以及二手房交易中心；

⑶广告分析：

中介公司的低价楼盘广告一方面是为了吸引客户来电咨询；另一方面表现出二手房屋中售价较低户型在2—3房的房子仍然需求较大，符合消费者承受能力。

⑷成交量分析：

以2007年上半年的二手房成交量计算，但将这笔成交量平摊到300余家中介地铺，市场的空间还是很大的。

第二部分：

战略定位

“安居乐业”目前SWOT问题分析

SWOT问题分析是一种战略分析方法，主要通过将企业与行业及其竞争对手作为对比分析，找出企业的优势与劣势，以及企业在发展过程中所面临的机会和威胁。

1、优势

⑴管理体系：

“安居乐业”的管理体系不再使用传统的港式或台式模式，而是提取了二级市场新盘销售模式、港式、台式模式的精华而产生的全新模式。

可以有效的避免单一港台式管理的混乱局面，创造一套快捷高效