物业投标报价及经费收支预算.docx
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物业投标报价及经费收支预算
投标报价及经费收支预算
一、物业管理费用预算
1、费用预算编制说明
委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；
国家及××市物业管理有关法律法规；
同类相似物业水平；
业户消费水平；
××市现有物价水平；
车库管理费用另行测算（不含在物业管理费中）；
测算以招标标的100%实现销售为依据；
委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。
2、开荒费
“××广场××号楼项目（－－－）”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。
“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。
3、人事费用
根据国家有关规定，公司在编人员（公司总部派驻项目现场）计提费率为工资的49.5%，其中养老金22%、失业保险金2%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%、工伤保险0.5%、生育保险0.5%；
××当地招聘人员计提费为工资标准的26.3%，其中养老金23%、工伤保险0.5%、生育保险0.8%、失业保险2%。
4、能耗费
根据××市物价局有关文件，水费：
3.00元/立方米；电费：
楼道照明用电0.72元/度；
5、年度物业管理费用预算
（1）支出预算
年度物业管理费用支出预算表
项目
年预算额（元）
备注
办公接待费用
357933
见表一
保安服务费用
377808
见表二
保洁服务费用
340758
见表三
设备管理费用
1553504
见表四
绿化服务费用
6000
见表八
管理酬金
312137.7
按管理成本10%收取
税收及附加
173236.3
按国家税率5.55%计算
合计
物业管理费（××楼）：
2.87元/月.平方米
注：
年度设备设施检测费用（见表六）及年度房屋设备设施外委托保养费用（见表七）纳入公共维修基金。
表一
办公接待费用预算表
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用
管理处经理（1人）
7475
108870
经理助理（1人）
6428.5
95308
业户主管（1人）
1515.6
19641
业户接待（5人）
5683.5
73654
2
工作餐费
920
11040
3
服装费用
250
3000
4
办公费用
500
6000
印刷、办公用品等费用
5
交通费用
100
1200
6
接待费用
600
7200
7
饮水费
160
1920
8
办公室水电费
300
3600
9
通讯费用
手机通讯费
495
5940
215元/人.月×2人＋655元/人.月
办公室通讯费
300
3600
10
培训费
417
5000
11
公众责任险
417
5000
12
员工人身意外险
80
960
120元/人.年
13
不可预见费用
500
6000
含政府规费
小计
表二
保安服务费用预算表
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用
保安服务部主管（1人）
1263
16368
保安领班（4人）
3600
46652
保安员（24人）
19200
248808
2
工作餐费
3335
40020
3
服装费用
1208
14500
4
白手套
75
450
6个月计
5
消防记录用纸及色带
100
1200
6
监控用耗材
50
600
7
通讯费用
65
780
65元/人.月×1人
8
保安培训费用
362.5
4350
300元/人.2年
9
其它低耗品
50
600
10
员工人身意外险
290
3480
120元/人.年
小计
表三
保洁服务费用预算表
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用
保洁服务部主管（1人）
1136.7
14730
保洁领班（2人）
1200
15552
保洁工（18人）
9900
128304
2
工作餐费
2415
28980
3
服装费用
350
4200
4
培训费
175
2100
5
通讯费用
65
780
6
员工人身意外险
210
2520
7
垃圾清运
5000
60000
8
外墙清洗
5000
60000
9
化粪池处理
1000
12000
10
物料费用
工具、材料、易耗品等费用
水桶
120
720
按6个月计
扫帚/簸箕
120
720
按6个月计
拖把
80
960
抹布
96
1152
层推
220
2640
不锈钢光亮剂
200
2400
上水器/刮水器
200
2400
其它药剂
50
600
小计
表四
设备管理费用预算表
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
人事费用
设备管理部主管（1人）
5232.5
79809
设备工（10人）
11367
145034
设备工（2人）
1600
20734
2
工作餐费
1495
17940
3
服装费用
271
3250
4
通讯费用
65
780
5
设备人员培训审证费用
76
910
6
员工人身意外险
130
1560
7
照明灯具耗材
800
9600
8
零星维修材料费
800
9600
9
维修建材用料
1200
14400
10
公共能耗费
104157.24
1249887
见表五
小计
表五
月公共能耗预算表
名称
台数
功率（kW）
系数
单价
天数
小时
总价
（元）
说明
一、电梯
垂直梯A
15
26
0.6
0.72
22
9
33359.04
小计
（1）
三、水泵类
生活水泵
2
22
0.72
22
4
2787.84
高区变频泵
2
15
0.72
22
8
3801.6
中区变频泵
消防喷淋泵
2
75
0.72
1
108
消防水泵
2
90
0.72
129.6
消防喷淋加压泵
2
5.5
0.72
1
7.92
潜水泵
2
5.5
0.72
30
1
237.6
中水供水泵
2
22
0.72
30
10
9504
小计
（2）
四、照明
楼道照明
18
0.6
0.72
30
12
2799.36
估算
泛光照明
20
1
0.72
15
2
432
监控
4
0.8
0.72
30.42
24
1682.1
弱电
3
0.6
0.72
30.42
24
946.18
小计（3）
五、设施用电
排烟风机
0.1
0.72
1
3
保洁设备
5
0.5
0.72
5
3
27
变压器损耗
7000
变压器电耗
4
1250
11×0.7
38500
小计（4）
六、供水
消防系统
1.5吨
3.0
30
135
清洁用水
15吨
3.0
30
1350
绿化用水
15吨
3.0
30
1350
小计（5）
合计
104157.24
小计
（1）＋…（5）
表六
年度设备设施检测费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
变压器耐压、继保年检
1000
12000
2
高压器具测试
300
3600
3
电梯年检
2750
33000
4
建筑物避雷测试
600
7200
5
排污监测
1500
18000
6
各类压力表、温度表检验
1000
12000
合计
说明：
表六各项设备检测费纳入公共维修基金。
表七
年度房屋设备设施外委托保养费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
防盗监控
1000
12000
2
消控设备
1000
12000
3
电梯维保
9000
108000
4
建筑物维修
2000
24000
合计
说明：
表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金。
表八
绿化服务费用预算表
序号
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
外绿化养护费
300
3600
2
内绿化放置费
200
2400
小计
（2）收入预算
年度物业管理费用收入预算表
项目
面积
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
××楼
90891m2
260857.17
3130286
按2.87元/M2·月收取
小计
-
（3）收支情况分析
年度物业管理费用收支情况分析表
项目
月预算额（元）
年预算额（元）
收入预算
260857.17
3130286
支出预算
260114.75
3121377
收支差异（±）
＋742.42
＋8909
投标报价
1.投标报价总表
投标报价总表
[价格单位：
（人民币）元]
序号
分项内容
时间
分项价格
备注
1
工资福利
1年
436529.00
2
办公营业费
1年
10800.00
3
税费
1年
29122.00
4
利润
1年
35786.00
一年总计
（大写）肆拾柒万陆仟壹佰陆拾玖元整
（小写）476,169.00元整
注：
1.此表总计是根据招标文件要求包含所有需采购人支付投标人的费用。
2.上述报价包括投标人派驻人员工资、福利、服装、社保、住房补贴、工伤保险、失业保险、基本住院医保等招标文件要求的所有费用，但不包括保洁物料及物品、安管设备及维修费用。
3．报价均已包含所有需投标人交纳的税费。
投标人（法人公章）：
XX物业管理
有限公司
授权代表（签字或盖章）：
日期：
1.1报价明细表
管理费构成明细
[货币单位：
（人民币）元]
序号
项目名称、内容
单位
数量（工作量）
单价
（月金额）
总价
（年金额）
1
人员工资费用
21人
34564.92
414779.00
2
人员调配管理费
10元/人/月
210.00
2520.00
3
不可预见杂费
400.00
4800.00
4
办公通讯费
350.00
4200.00
5
办公用品
50.00
600.00
6
交通费
100.00
1200.00
7
营业税
总收入5.5%
2182.44
26189.00
8
其它税费（印花税/堤围费）
总收入0.1%
39.68
476.00
9
利润
（总收入—营业税—其它税费）*5%
1783.75
21405.00
合计（时间按一年计算）：
476,169.00元整
大写：
肆拾柒万陆仟壹佰陆拾玖元整
注：
此表为物业管理服务费投标报价总表之明细表，如果单价与总价不符时，以单价为准，修正总价。
投标人（法人公章）：
XX物业管理有限公司
授权代表（签字或盖章）：
日期：
1.2报价明细表
人员工资费用构成明细[货币单位：
（人民币）元]
部门
人数
工资总额
员工社保费
及医疗保险
员工费用
月费用
年费用
月费用
年费用
月费用
年费用
保洁部
10
10463.18
125558.00
3276.00
39312.00
3205.00
38460.00
安管部
11
17620.74
211449.00
合计（时间按每一年计算）:
414779.00元，大写：
肆拾壹万肆仟柒佰柒拾玖元
注：
1、工资总额包括：
工资、节假日加班费。
2、员工社保费及医疗保险包括：
养老保险、工伤保险、失业保险、住院医疗保险。
3、员工费用包括：
福利费、工服费、教育经费、住房补贴。
投标人（法人公章）：
XX物业管理有限公司
授权代表（签字或盖章）：
日期：
日常物业管理经费收支测算
在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。
收入方面，坚决按本次物业管理招标投标中标所确定的管理服务费标准及深圳市住宅局、物价局等政府主管部门的定价标准执行。
政府部门没有规定的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。
支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
－、物业管理资金的筹措与使用
管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的重要内容，确保盛世家园物业管理的经费收支实现良性循环。
二、测算依据及说明
1.深圳市政府有关物业管理的法规和文件。
2.开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关规定。
3.根据我们实地调研，楼盘销售具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：
指标名称
第一年
第二年
第三年
住宅销售率
70%
90%
100%
商场出租率
70%
90%
100%
物业管理服务费收缴率
100%
100%
100%
停车场使用率
60%
80%
100%
4.物业管理服务费标准的测算是以保证小区入伙后第二年实现收支平衡为基准的有关数据进行测算的。
5.管理处员工每月工资待遇：
管理处经理1人，5000元／人；管理处经理助理1人，4000元／人；主管3人，3000元／人；其他管理人员3人，2500员／人；作业服务员工15人，平均工资待遇1500元／人。
对于分包项目的人员如园艺工、保洁员、护卫员等分包人员工资待遇由分包商自行确定。
6.税费按管理处总收入的5.2%计算。
7.长城物业管理公司多年从事物业管理工作所积累的经验数据。
8.盛世家园物业管理人员配置和物资装备计划。
9.深圳市及盛世家园与物业管理收支相关的市场行情。
三、物业管理服务费标准的测算
为了便于测算，本标书仅测算住宅物业管理服务费的标准，暂未考虑商场的物业管理服务收支，相应的在人员配备时也没有考虑商场的因素。
如果将商场投入使用，则商场的物业管理服务收费标准根据深物价［1997］141号文件，按住宅物业管理服务收费标准的2.5倍执行。
（—）收入测算
假设住宅物业管理服务费标准为PM，则：
营业收入＝住宅管理服务费收入十地下停车场收入＋有偿服务收入
＝70585M2×90％×PM×12月＋349车位×80%×400元／（车位.月）
×12月＋50000元／年
＝762318PM十1390160
（二）成本支出测算
序号
项目名称
计算方法
支出费用（元/年）
一、人工行政费用
1
员工工资
（5000元／人.月×1人＋4000元／人.月×1人＋3000元／人.月×3人＋2500元／人.月×3人＋1500元／人.月×15人）×12月
576000
2
工会经费
576000元×2%
11520
3
养老、医疗、工伤保险
576000元×29.5%
169920
4
员工劳保及误餐补贴
80元／人.月×23人×12月
22080
5
聘用人员办证费
20人×400元／（人.年）
8000
6
办公费
办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算
50000
7
员工培训费
23人×250元／（人.年）
5750
二、共用设施维护费
8
室外道路、场地维护
3000M2×5元／（M2.年）
15000
9
排污排雨管道疏通
5000元／次×2次／年
10000
10
化粪池清理维护
2座×2500元／（座.次）×2次／年
10000
11
排污排雨检查井疏通
30座×100元／（座.年）
3000
12
外墙清洗
60000M2×1次／年×2元／M2
120000
13
智能系统维护
5000元／月×12月
60000
14
消防系统维护
5000元／月×12月
60000
15
共用水电设施维护
2000元／月×12月
24000
16
维修工具设备折旧
按20000元/年综合测算
20000
三、共用水电费
17
楼内共用照明
500盏×0.025Kw×24小时×365天／年×0.87元／度
95265
18
照明路灯
30盏×0.04Kw×12小时×365天／年×0.87元／度
4573
19
停车场照明
90盏×0.04Kw×24小时×365天／年×0.87元／度
27436
20
电梯用电（0.75的功率因素，使用系数0.25）
9台×15Kw÷0.75×0.25×24小时×365天／年×0.87元／度
342954
21
水泵用电（0.75的功率因素，使用系数0.4）
75Kw÷0.75×0.4×24小时×360天／年×0.87元／度
300672
22
办公管理用水电费
2000元／月×12月
24000
23
员工宿舍水电费
25元／（人.月）×47人×12月
14100
四、项目分包费用
24
保洁外包费用
95262.40M2×0.35元／（M2.月）×12月
400102
25
园艺外包费用
1662.53M2×0.7元／（M2.月）×12月
13965
26
电梯维修保养外包费用
9台×1800元／（台.月）×12月
194400
27
护卫外包费用
24人×1500元／（人.月）×12月
432000
五、开办费摊销费用
229600元÷5年
45920
六、停车场保险费
349位×200元／（位.年）
69800
合计
3130457
七、以收入确定的有关费用
28
社区文化活动费
营业收入×2％
29
不可预见费
营业收入×3％
30
物业管理公司服务佣金
营业收入×10％
31
营业税
营业收入×5.2％
成本支出合计
3130457＋营业收入×20.2％
（三）物业管理服务费标准测算
若大厦物业管理实现收支平衡，则：
营业收入—成本支出＝0
即：
营业收入—（3130457＋营业收入×20.2％）＝0
推算出：
营业收入＝3922878元
即按照营业收入的测算应为：
营业收入＝住宅管理服务费收入十地下停车场收入＋有偿服务收入
＝762318PM十1390160
＝3922878元
推算出：
PM＝3.32元／（M2.月）
为了方便物业管理服务费的结算，我们拟将长城盛世家园住宅的物业管理收费标准定为3.30元／（M2.月）。
四、物业管理服务费的盈亏分析
按照3.30元／（M2.月）测算，管理处年收支盈亏情况如下表所示：
单位：
元
经济指标
第一年
第二年
第三年至第五年
第六年以后
总收入
3011738
3905809
4520366
4520366
总支出
3732386
3912989
4037129
3991209
收入盈余
-720648
-7180
483157
529157
按照上表的盈亏结果分析如下：
1.收支盈亏及原因
测算
升级会员 