活动策划复古风情商业街策划书.docx

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活动策划复古风情商业街策划书

环保学院美食街暨社团文化周开幕式策划书

为了搞好XX环境保护工程职业学院首届社团文化节，为进一步拓展大学生社团文化的内涵，在校园里弘扬高雅艺术，提升校园文化活动的层

XX复古风情商业街策划书

一、前言

二、南昌商业环境调查

2.1商业格局

2.2城市发展状况

2.3宏观商业环境

三、项目商业定位

3.1项目案名定位

3.2项目形象定位

3.3项目功能定位

3.4项目档次定位

3.5主要目标客户定位

3.6面积与功能配比

四、营销推广策划

4.1基本分析

4.2XXswot分析

4.3营销战略

五、风险分析

5.1项目市场风险

5.2项目政策风险及规避

5.3经营管理风险

5.4金融财务风险

六、地产规划图

一、前言

商业街是人流聚集的一个主要场所,是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。

利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。

在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。

南昌现有的成熟复合型商业街除胜利路、中山路外，无其它商业街，并且商品的种类、交通条件、配套设施等参差不齐，与广州、北京、长沙、武汉、上海等地商业街相比相差甚远，和南昌的经济发展不为同步。

以胜利路为例，它是在旧城改造的基础上建起来的。

自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳商业街之一。

由于胜利路的客流量大，沿途撒满垃圾，损害了青春亮丽的市容景观，有损商业街的形象。

此外，很多市民都在呼吁让步行街的文化气息来得更浓烈一些。

像在王府井步行街，有大量的“运动系列”等雕塑作品，但在胜利路基本没有看见。

只有那么一口古井静静地立在胜利路边上，成了步行街上仅有的一大标志。

可是春去秋来，这个被众人抚摸过的地方未经修护,已经变得发光发亮。

于是，XX商业街呼之欲出……

二、南昌商业环境调查

（一）商业格局：

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络。

以洪城大市场为核心的洪城板块，依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区，经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。

其中，洪城商圈主要从事商品批发，如：

服装、五金、家电及快速消费品等，其商业分布核心位于洪城大市场。

（二）城市发展状况：

南昌属内陆城市，新兴行业如IT、金融、服务、房地产商业等领域较沿海等一线城市有明显之后。

近年来，随着国家加快实施长江开发战略，大京九铁路的全线贯通，南昌的经济发展形成强大动力、产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

（三）宏观商业环境：

A.GDP：

南昌宏观经济今年呈现告诉发展态势，GDP逐年增长，经济动力抢进，为商业发展提供了广阔的发展环境。

B.人口：

今年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增加。

C.商圈范围：

洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈。

商圈内的各大综合及专业市场几乎涵盖了各门类商品，并辐射到全省及周边城市。

洪城商圈北抵洪城路，南至新动物园，西达抚生路，东临洪城客运站。

三、项目商业定位

（一）项目案名定位：

“XX---复古风情商业街”

（二）项目形象定位：

①优良的建筑品质----以打造魏晋朝代复古文化商业街为目标，以打造高品质商务写字楼为动力，品质有所保证；

②品味“XX”生活----概念创新，返璞归真；

③五官享受----水榭楼台、炊烟袅袅、铃音清脆的复古的风情，让五官和心灵沐浴美妙；

④文化理念----在热闹的城市积淀五千年历史的厚度。

（三）项目功能定位：

将地区分为AB区分别建立复古商业街；中高档写字楼.

XX复古商业街：

以陶渊明《XX记》为文化背景，打造XX复古商业街，复古商业街主要以文化产业为主，主要经营集餐饮、茶座、古玩字画服装，酒吧，老字号等，打造特色商业购物街区形象。

XX商务写字楼：

主要目标群为商区客户以休闲娱乐为中心，娱乐会所等功能于一体，一站式各阶层顾客体验消费的主题休闲度假乐园。

至下而上分别为spa、健身房、大卖场；工作区、办公楼；顶层为全景式旋转餐厅。

此外，在写字楼周围建有XX现代风情广场，有典雅大气的喷泉许愿池和室外座椅等设置，适宜广大白领和游客散步休闲；特别的是在地下重金建造的XX地下会所，设有KTV、洗浴、派对会客厅等娱乐会所。

（四）项目档次定位：

“吃在南昌，味在桃花”

立志将XX打造成南昌美食的一个典型代表，不仅可以吃到当地特色的赣式美食，还能享受到很有历史气息的魏晋朝代的饮食文化，包括一些中国传统的滋补药膳秘方，有益于我们身心的保健。

XX复古风情商业街风景优美，适合观光休闲，不仅能吸引本地居民消费，而且近年来江西旅游业日益发达，一定可以吸引全国各地，以及海外游客。

本项目分片区消费，有复古商业街，写字楼，现代风情广场和地下休闲会所，商业街定位为中档消费，写字楼定位为中高档消费，地下会所偏高档消费。

不同的项目有不同的表现形式、不同的风格设计，立足于目标客户群的购买力和购买特点。

（五）主要目标客户定位

在A片区商业街的目标客户：

1老字号商铺

2当地特色名小吃商家；经典药膳养身店铺

3茶坊

4历史气息商铺：

经营丝绸、旗袍类复古时装；古玩字画；陶瓷文物

在B片区写字楼的目标客户：

①1-3层：

中型会所

A）健身会所

B）spa养身会所

②4层：

品牌超市连锁店

A）例如家乐福、好又多量贩店等

B）屈臣氏

C）星巴克

③各大中型公司商务写字楼办公区

④顶层：

高档品牌餐厅

⑤地下：

娱乐休闲会所

A）酒吧KTV

B）洗浴中心、泡脚等

（六）面积与功能配比

XX风情广场总建筑面积约3万平方米，地下3层，地上面积25400平方米。

写字楼商业配套面积商业面积为7200平方米，1至3层安排健身房等，以上为写商业公司办公区，楼顶配置旋转餐厅，物业服务用房集中在地下层。

XX复古商业街商业面积一万多平米，以打造纯正复古气息为主要出发点，以古代商业楼为模板，长约500米宽约20米，整个规划分为“美食生活区”、“创意艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。

配备多处地上地下停车场，注重解决停车与人防，地下三层放置安全防范及应急设备。

四、营销推广策划

（一）基本分析

①桃花镇老洲村所处环境的各种宏观力量：

1.经济：

根据桃花镇的十一五规划，经济增加值年均递增28%，财政总收入年均递增30%，地方财政一般预算收入年均递增38%，人均纯收入年均递增15%以上，人口自然增长率控制在11‰以下，全镇登记失业率控制在4%以内，适龄儿童入学率保持100%，全镇经济总量、财政总收入和地方财政一般预算收入分别达到90亿元、7.3亿元和2.9亿元，工业园区总产值达到10亿元，全社会固定资产投资累计达到200亿元左右，绿化率达到30%以上，人均纯收入达到9900元以上，人均住房面积达到50平方米，住房成套率达到小康标准，人均拥有公共绿地面积7平方米，道路硬化率100%，初步形成全社会的社会保障体系。

2.政治：

由于南昌市近几年的飞速发展，桃花镇已成为南昌城市一江两岸新格局的中心区域，整体发展已纳入南昌市朝阳洲地区总体规划。

“十一五”时期，我镇的经济发展和村镇建设主要是围绕市总体规划做文章。

在“十二五”期间，将着力进行新城建设，大力促进经济建设。

②南昌市现有商业街劣势分析：

1．大多数商业街都是自发形成，没有统一的规划管理，缺乏产业导向；

2．不具有独特的商业魅力，文化气息不强，形式不新颖；

3．多数商业街没有成立管委会，业主对经营商户不筛选，经营管理不善，严重制约了特色商业街经济的发展。

（二）XX的SWOT分析

1.优势Strengthes

（1）丰厚的文化底蕴

桃花镇镶嵌于赣江、抚河和象湖之间的一颗璀璨明珠，地理位置十分优越。

老洲村西揽赣江，北面有抚河故道环绕，南面是直通高速的昌南大道。

南昌大桥与生米大桥把她与红谷滩、红角洲紧紧相连。

江南名楼滕王阁与千年古塔绳金塔、钟灵毓秀万寿塔遥相分布在她的北部和东部，给这块春潮涌动的沃土增添了些许古韵。

（2）地理区位优势

交通四通八达，北接昌九高速公路，南昌大桥腹地而过，320、105和316国道贯穿东西南北，距南昌火车站仅2公里，沿京九、浙赣、鹰厦铁路线可直通全国各大城市，距昌北国际机场仅30公里。

为进一步提升运输网络功能，推动经济持续高速发展，南昌市政府从2000年到2020年对桃花片区专门规划了“九横四纵”13条宽45米以上的省级道路，同时对水、电、讯等基础设施进行合理布局，为建立和发展以洪城大市场为龙头，辐射全国的市场群体提供了坚实的硬件设施基础。

目前，以桃花路、抚生路、朝阳路、洪城路、建设西路、青云路为主体的运输道路网已形成。

（3）独特的市场优势

国家级小商品批发市场——洪城大市场坐落在辖区。

完善的基础设施，良好的投资环境，造就了它成为国内外商贾必争之地。

目前，已形成了江西五华批发市场、江西家电市场、江西联信大市场、华东商贸城、鸿顺德国际商贸城、赣通货运配载城、盛世东方商贸城、金润物流、宝源大市场、富地干货市场等一批以洪城大市场为轴心，人气极旺的市场群体，全镇已形成以商贸、餐饮、物流等三产为主体，以工业、农业为依托的产业结构体系。

2.劣势Weaknesses

（1）竞争压力

XX距离规划中的红谷滩万达购物广场仅10分钟车程，万达集团有着23年的历史，是商业地产行业的龙头产业、亚洲排名第一的不动产商。

旗下的万达购物广场更是创造了“哪里有万达广场，那里就是城市中心”的行业神话。

XX与万达都针对中高端客户，客源竞争较激烈。

（2）地理位置

老洲村位于西湖区桃花镇，距离目前的市中心八一广场有一定距离，如何吸引客户也是XX项目要面临的问题。

3.机会Opportunities

（1）政治背景

随着我国中西部地区的开放，中西部市场开拓的日益深入，桃花镇具有江西省会城市得天独厚的政治、经济、文化优势，又具有中部地区土地、劳动力等方面的低成本优势，近年来，经济发展迅猛，各项经济指标每年以30%以上的速率增长。

 老洲村在这样的大背景下，也着力促发展。

（2）差异化打击对手

XX项目在众多的商圈方案中另辟蹊径，以返璞归真、品味桃源的文化理念；水榭楼台、炊烟袅袅、铃音清脆的复古风情为卖点，在热闹的城市打造历史积淀的厚度，凭借其独特的建筑色彩和造型在市场上独树一帜。

（3）客户定制

针对客户需求，为其提供品质感、文化感的满足。

与其他现代风格相比，魏晋复古风格更显沉蕴厚重，是成熟、待品之茶、待读之书，可品可读，符合当前高端客群审美。

4.威胁Threats

XX作力图打造一种全新的消费方式，力图为高端客户打造顶级