房地产项目财务评价报告.docx
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房地产项目财务评价报告
项目
财务评价报告
前言 .....................................................1
一 项目概况 ......................................................2
（一）地理位置 ...................................................2
（二）项目环境现状 ...............................................2
（三）规划设计方案的主要经济指标 .................................3
二 济南市房地产市场走势分析 ......................................4
（一）宏观环境分析 ...............................................4
（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析 .........................5
（三）竞争楼盘 ...................................................6
（四）**项目分析 .................................................7
（五）项目市场定位 ...............................................8
（六）项目价格定位 ...............................................9
三 项目实施规划 ..................................................9
四 项目投资估算及投资计划 .......................................10
（一）项目投资估算 ..............................................10
（二）项目总投资估算 ............................................11
五 项目销售计划及收入估算 .......................................12
（一）销售计划 ..................................................12
（二）销售收入估算 ..............................................12
六 项目融资安排 .................................................13
（一）资金来源 ..................................................13
（二）资金来源表和利息估算 ......................................13
七 项目财务评价 .................................................14
（一）动态盈利能力指标评价 ......................................14
（二）静态盈利能力及计算 ........................................16
八 项目结论与建议 ...............................................17
1
前言
房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经
济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的
经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，
对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分
析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建
设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产项目的可行性分析从内容
可分为以下五个方面:
房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房
地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风
险管理。
一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主
要作用:
（l）保证项目投资决策的科学性。
房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿
。
而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目
投资很难取得预期经济效益。
只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益
计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。
（2）保证项目投资优化。
一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话
能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。
同时，有的情况是研究一个项目的多个
方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。
这样，研究人员就能在可行性分析的基础
上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方
案，使投资获取最大经济效益。
如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目
投资就无法得到优化。
（3）保证项目投资有序性。
房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目
的实施进行周密安排的过程。
特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现
金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供
给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊
地进行，以达到预期目的。
本报告拟就对济南**项目进行可行性研究，进一步说明可行性研究对房产开发项目的
巨大作用。
第 1 页
类目
项目
名称
配套说明
距离
交通出行
公交
临港南区
115;115;116;116;136 路上
行;136 路下行
395 米
高速
邢村立交桥
可以直上济南绕城高速
2000 米
教育配套
幼儿园
东方剑桥幼儿园
山东省济南市历城区
2708 米
小学
济南市智远小学
山东省济南市历下区
2391 米
中学
济南公交职业高中
山东省济南市历下区
2281 米
生活配套
超市
项目自身规划有商业，未来将建成商业街，以满足业
主生活所需。
家家悦
山东省济南市历城区
1191 米
万嘉隆超市
泉港路山东建筑大学
1345 米
公园
山东建筑大学
临港开发区凤鸣路
1297 米
一、项目概况
（一）地理位置
济南经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。
（二）项目环境现状
小区的配套设施要求时尚、齐全，基本能够做到既能满足小区业主日常的生活需要又
能满足现代人对现代化住宅的消费需求。
●针对周边生活环境，设立商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、美容美发店、
餐饮店等。
）
●区内配业主会所，丰富小区文化，如：
健身中心、网球场、娱乐中心等。
●时尚配套齐全（宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等）、先进的建筑材（地板采
暖、可调节供暖设备、塑钢窗、蘑菇石）成为该项目必不可少的附加值）。
具体的生活配套设施如表 1.1 所示：
表 1.1 **项目配套设施配备
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序号
名称
单位
数量
一
总用地面积
㎡
46342
二
总建筑面积
㎡
12000
（一）
地上建筑面积
㎡
83400
1
住宅面积
㎡
80000
2
公共建筑面积
㎡
3400
2.1
农贸市场
㎡
700
2.2
商场
㎡
2000
2.3
物业
㎡
500
2.4
配电
㎡
200
（二）
地下建筑面积
㎡
35900
1
地下停车场面积
㎡
4500
2
地下室
㎡
5500
3
地下商场
㎡
25000
4
仓库
㎡
1200
类目
项目
名称
配套说明
距离
其他
济南市邮政局高新区
邮电支局
山东省济南市历下区
3956 米
商务休闲设
施：
净雅大酒店、喜来登大酒店提供一流完善的商务服务和休闲设施，
奥体中心周边还建有咖啡厅、餐厅、ktv 等娱乐场所。
5890 米
政务配套：
龙奥大厦、省国资委、省交通局、省高院、省粮食局、山东省档
案馆
6734 米
文体配套：
奥体中心、省博物馆
9866 米
金融配套：
建设银行、中国农业银行、交通银行、工商银行等几大银行
1220 米
其他配套
其他
社区门诊
山东省济南市历城区
1218
（三）规划设计方案的主要经济指标
**项目总占地面积 4.63 公顷，地上容积率为 1.8，地下容积率为 0.77 分摊至各个用
地类型，具体的指标如表 1.2 所示
第 3 页
三
地上容积率
%
1.8
四
地下容积率
%
0.77
五
绿地率
%
35
七
停车率
%
90
2、济南市房地产市场走势分析
（一）宏观环境分析
1、宏观背景状况
在宏观环境中，政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因
素，它制约着企业行为。
回顾一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充斥着中国的房地产市场，楼
市的上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，抑制楼市过热使资金重回实体成为当前调控的
重要目的，也是关系到国家经济转型和改善民生的重大事情。
高层频繁表态，调控方向保持不变。
2012 年中央一直推进调控的决心很大。
从限购令
到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力进一步加大，房价俨然出现全
国普降的局面。
尽管 2013 年上半年中国的房产市场有所回升，但还是处于比较低迷的态势。
2、经济环境分析
2013 年前三季度 GDP 仍保持 6.9%以上的增长速度，但增速呈缓慢回落态势。
在国内
外综合因素的影响下，应对通货膨胀的政策效应导致增速回落，经济增长由偏快转向过热
的风险明显降低，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展，宏观经济指
数较为稳定。
经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。
2013 年
上半年，CPI 指数不断攀升，6 月份上涨 8.5%创 36 个月以来的新高，通胀压力持续加大；
下半年开始，在政策控制下 CPI 指数不断下滑，11 月份创年内新低，推高通胀因素逐渐
消除。
（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析
1、济南房地产市场逐渐走向理智化
●客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散
户消费逐渐成为市场主力。
●开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐
第 4 页
接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，
逐渐向以产定销的路线靠拢，品牌意识已大大增强。
同时由于政府对土地资源进行统
一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分
资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
●项目特色：
产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占
领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品
质不断提升。
●销售特色：
价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步
为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
2、 限购之后济南各大地产商的的变化
●销售策略转变：
销售额前三名的中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特
价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提升，为全年任务的完成打下了
良好的基础。
●推广渠道变化：
推广宣传由以前报纸等大众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价
比较高的渠道转变，部分选择网络团购等方式。
●融资渠道转变：
因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持项目正常运作，开发
商不惜借高利贷或其他方式，部分开发商通过卖地变现，缓解资金压力。
●开发模式变化：
减缓拿地开发，寻求多方合作，以降低风险，化解危机，部分开
发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表示，考虑介入保障房建设；绿城中国在
2005 年即组建团队，研究代建模式的可行性。
●自身节流：
部分开发商为节约开支，选择裁减员工等方式
3、2013 年济南第一季度房地产市场数据分析
年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。
价格下降成为
市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。
2013 年 3 月份，济南土地成交量迎来井喷。
2013 年第一季度济南成交土地面积 209.86 万㎡，面积同比增长 1289.8%。
其中 3 月份
成交量集中爆发达到 152.86 万㎡，是 2012 年新政发布之后单月土地面积成交之最。
成交
地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。
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序号
项目 内容
位置
性质
价格
1
山东建大教授花园
凤岐路以东，建筑大学
新校区以西，以南历城
工业园
住宅、花园洋房、
板楼、多层、小高
层，配套有商业街
7900 元/平米
2
济南中建凤栖地
经十东路，东靠山东建
筑大学、西临凤歧路
高层住宅，配套九
年义务制中小学，
临街楼宇首层为商
业店铺
7500 元/平米
3
济南恒生伴山
经十东路与凤岐路交叉
路口以北，山东建筑大
学西临
住宅、板楼、小高
层、高层、毛坯房
8100 元/平米
4
济南永大颐和园
经十路邢村立交桥西侧
（建筑大学东临）
住宅、普通住宅、
小高层、高层、毛
坯
6999 元/平米
5
济南济南恒大名都
历城唐冶新城核心区
普通住宅 、高层、
精装修
7260 元/平米
6
济南普利林景山庄
历下经十东路 3366 号
普通住宅 、多层、
5900 元/平米
从土地性质的成交结构上看，住宅是主要成交主力，占总量的 72%，而商服用地相对
较少，占 28%。
成交价格主要受区域分布结构影响，价格先降后升。
土地成交价格主要受所在区域价值影响，2012 年 1 月份成交土地单价为 2354 元/㎡，
楼面地价约 1081 元/㎡。
因成交土地全部位于长清区，土地价格偏低。
3 月份成交土地位
置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至 5404 元/㎡，楼面地价也升
为 2584 元/㎡。
（三）竞争楼盘
该项目所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发项目很
多，与此项目距离较近的主要楼盘资料如下所示：
第 6 页
户 型
平层或错层
复 式
合 计
一室一厅
两室一厅
两室两厅
三室两厅
比 例
7.8%
25.2%
30%
16%
21%
100%
面积
55-64㎡
65-77㎡
78-94㎡
95-104㎡
105-130㎡
合计
比例
5%
12%
30%
28%
25%
100%
（奥体中心东临约 3.8 公
里）
小高层、精装修
（四）**项目分析
1、项目概况分析
该项目属于济南市的东拓部分，在一定程度上占据了规划的优势，其周围房地产市场
比较活跃，项目较多，竞争也相对激烈。
该项目于 2011 年上半年拿到地块，按当时价位来说地价比现在相对高一些，当然，其
生活设施及市政配套也相对完善，有良好的自然及人文环境。
部分用地可以利用附近的其
他项目的配套设施来改变人居环境。
2、市场细分及客户定位
准确的客户定位，有利于项目的市场定位、市场细分，从而使项目规划设计到位，吸
引更多潜在买家购屋，促进销售。
3、户型设计
该项目楼盘方案分为高层和联排别墅两种，户型设计要求经典实用，功能多样。
其
中高层单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由
调整。
具体户型以 75—95 平方米的两房为主，并引入错层大户型或复式房作配合。
而底层
联排别墅则更具人性化，除了满足上述要求之外，还有舒适度更加提升。
其户型比例建议
如下：
1）.按户型分
将建设建议归纳为一句话，即：
以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。
考虑当地
生活配套不完善，建议配套商业（即底商建筑）、业主会所、足量停车位和主题广场等。
其
第 7 页
中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：
约为 80%。
4、营销推广策略
售楼处选址：
山东大厦，利弊参半。
利：
a 该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
b 人员流动量大，易扩大知名度。
c 交通动线发达，方便客户咨询。
避：
a 租金较贵，投入费用高。
b 交通成本和时间较大，若是客户看楼盘，从售楼处到项目所在地比较麻烦。
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个
项目的失败。
（五）项目市场定位
1、项目的市场定位
因本案受当地生活配套影响，此地域的销售市场形成一种独有的规律，档次较平均、
环境清新、成片开发、规模较大的住宅比较多，而本项目的市场定位是：
必须建成“规模
适中、配套全、环境好、服务优”的智能化住宅城，楼盘素质定位不宜过低，中高档的住
宅便于小区规划和配套建设，楼盘售价方面，普通住宅应该与周围片区保持一致，而特有
的联排别墅的售价应该相对高一些。
小区需拥有宁静的社区环境，文化格调层次高雅，视周边项目的园林规划，该项目必
须以主题式风格分类，同时保障每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前看到的
是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，此外，该项目内户户层高
3.0 米的建筑特色调动为业主赢得了更广阔的观景空间。
根据社会热点和当地配套空白，极富特色的室内外健身设施和。
2、消费群体定位
一个项目只要抓住目标消费者，就会起到一个事半功倍的效果。
所以目标消费者的定
位准不准确将对项目的销售起到决定性的作用。
由于各方面的因素制约，本案附近的房价
相对持平，一定程度上限制了该地区的住宅开发的档次，但是鲜有的九栋联排别墅还是将
吸引消费者的眼球。
所以，为了确保本项目的品牌和市场效益，通过近段时间对当地房地
产市场以及本案的情况分析，我对本案主力客户群的判断如下：
地域分布：
以区域内公务员以及有一定消费能力的居民为主，外环线两侧的企业职工
为辅，各占 65%、20%；经商人士及外地人占 10%；其他：
5%。
第 8 页
购房更注重解决现在的需求。
但因素质原因，同时关注“人以群分”而产生的明显社
会阶层界限。
对于高档消费人群，着重推进联排别墅的售卖。
而对于区域内的公务员、年
轻的白领，则更趋向于中、小户型，单身白领或外地人选择 55—70 平方米的单元，双职工
选择 75—90 平方米的单元居多。
附近居住的部分高素质，具有一定层次及购买能力的客户。
这类消费者较为熟悉周边
的居住环境，在此区域中居住时间较久，年龄在 40 岁左右，希望改善居住条件的群体，对
未来的市政府的大力改造充满信心，相信此区域拥有升值潜力。
因此年龄段的人群多为
3—5 口之家，对于他们而言三室面积在 98—110 平方米的房子最受青睐，改善型的三室二
厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。
根据以上说明，在今后的宣传推广工作中，针对目标消费群应做到：
●受地域和家庭收入的限制，本案除了立足项目所在区域，做细做透市场，还要挖掘区
域外的客源；
●观望的准客户有效消化，制定具体措施，打消客户顾虑。
（六）项目价格定位
综合以上分析，该项目在实现各价值实现要素以后，总体入市均价：
高层住宅可以
定为 8000 元，联排别墅可以定位 12000 元。
三、项目实施规划
**项目的开发经营周期为 5 年半的时间左右，其中建设期为 3 年半，分一期建设期 2
年，二期建设期 1 年半。
商品房从第二年开始预售，到二期现房销售完大约 4 年左右的时
间。
具体的开发经营周期见横道图所示。
第 9 页
序 号
项 目
数量
（万平
方米）
费用标准（元
/平方米）
费用金额
（万元）
备注
1
土地费用
21080
土地出让金
46342
6599
30580
440 万元/亩,69.5 亩
购买土地使用手续费及税金
500
2
开发成本
12
23721.84
2.1
前期工程费用
12
60
720
规划设计
12
45
540
项目可行性研究
12
9
108
地质勘探测绘
12
2
24
施工现场“三通一平”
12
4
48
2.2
建筑安装工程费
9
15900
2.21
地上建安工程
8
1800
14400
结构工程
8
1000
8000
装修工程
8
576
4608
机电设备及安装工程
8
224
1952
2.22
地下建安工程
1
1500
1500
结构工程
1
1200
1200
机电设备及安装工程
1
300
300
2.3
基础设施建设费
9
110
990
附属工程费
9
50
450
室外工程费
9
60
540
2.4
公共配套设施建设费
2.93
6600
4336
农贸市场
0.07
1500
105
商场
2.7
1500
4050
四、项目投资估算及投资计划
（一）项目投资估算
第 10 页
物业
0.05
1300
65
配电
0.02
1300
26
仓库
0.09
1000
90
2.5
其他费
200
2.6
开发间接费
885.84
（2.1~2.5）*4%
2.7
不可预见费
690.8
3
开发费用
13172.15
3.1
管理费用
1664.05
（土地费用+开发成
本）*3%
3.2
财务费用
7400.9
土地费用及相应管理费利息
625
开发成本与相
升级会员 