上海古北南汇航头镇项目可行性研究报告17DOC.docx
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上海古北南汇航头镇项目可行性研究报告17DOC
南汇航头镇8街坊4/5丘地块
可
行
性
研
究
报
告
上海古北（集团）有限公司
2004-2-18
目录
第一章项目概况
1.1编制依据
1.2建设地点和土地资源
1.3建设内容
1.4建设投资
1.5财务效益测算
1.6项目社会效益
第二章市场分析
2.1项目投资环境分析
2.2项目区域市场分析
2.3项目区位市场分析
2.4项目的市场因素及定位建议
第三章设计方案
3.1设计指导思想
3.2总体设计
第四章开发进度
4.1项目建设进度
4.2付款进度和资金安排
第五章投资估算
5.1工程建设投资估算内容
5.2投资估算
第六章财务效益分析
6.1损益分析
6.2财务效益分析
第七章结论
第一章
项目概况
1.1编制依据
1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件
1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目规划设计要求征询函
1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求的函
1.1.4住宅项目配套建设条件征询意见回复单
1.2建设地点和土地资源
1.2.1地理位置资源
本地块位于南汇航头镇与下沙社区的交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，所有作为分界的道路均处于规划中。
紧邻该地块的鹤鸣路以西部分属于下沙社区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校的教育科研用地为主。
1.2.2景观资源
该地块目前四周道路尚未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽的河流（活水）经过。
1.2.3社会资源
航头镇和下沙社区（原下沙镇）都为南汇的小镇，合计常住人口5.5万人。
该地块远离航头镇中心，周边为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。
附近的下沙社区主要是当地居民的居住地，商业和住宅的档次较低。
但从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。
而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。
1.3建设内容
南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高档低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。
1.4建设投资
经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包括配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。
1.5财务效益测算
经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年的贷款利率5.49%，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行的。
1.6项目社会效益
1.6.1配合上海市南汇新一轮城乡建设，创建一个现代化的居住小区，改善了南汇航头镇地区的整体居住环境状况。
1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。
1.6.3投资该项目也是我公司拓展市郊开发的重要步骤。
第二章市场分析
今年以来我国房地产业增势强劲，特别是住宅消费看好，已成为拉动经济增长的重要力量。
对于住宅与房地产业的走势及发展，业内人士众说纷纭，但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。
特别是我国“入世”将促进中国经济进一步发展。
房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新的机遇。
2.1项目投资环境分析
2.1.1房地产宏观市场分析
中国房地产指数系统上海别墅指数办公室2003年7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨比例约2.21%，形成别墅指数连续6个月持续上升之态势。
2003年对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是2月份别墅用地政策变化，紧接着又是4-5月份非典的影响，现在又是信贷政策的收紧，前者从土地供给方面使别墅供给更加稀缺，非典则使人们更加追求居住的健康特性从而更加一步促动别墅需求的放量，而后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。
这两正一负的因素影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅的热销促使别墅指数仍然持续上升，到7月已达1067点。
今年上半年来，上海别墅市场不断升温的同时也逐步向理性回归。
加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面的第一居所特性、环境及空间功能等优越特性、收入提高及非典影响促使本地居民的别墅需求放量以及控制得当的经济别墅总价，使得从松江、青浦，到浦东、南汇康桥出现的一大批总价控制合理的经济型别墅如丽水华庭、爱伦坡、康桥半岛、澄品金象、润和苑、蔷薇绅邻等一开盘就有不俗的销售业绩，成为整个别墅市场中的“一把火”。
以下是需求分析及供给分析
（1）供给分析
上海市2003年上半年市场上别墅供应总量约270万平方米，2003年上半年别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达到0.34。
从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和30％，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。
（2）需求分析
上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。
市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。
而总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。
市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。
2.1.2航头镇总体规划概况
航头镇是新一轮《上海市城市总体规划》中建设的22个中心镇之一，现有镇域面积60平方公里，现辖13个行政村2个居委会，常住人口5.5万余人，流动人口1.5万余人。
2004年全镇将完成工业总产值指标50亿元，完成外贸出口拨交值7亿元，实现税收2亿元，全镇居民储蓄余额9.6亿余元。
未来，航头的住宅发展仍将以别墅为主。
（1）交通
配合全镇房地产开发的规划，航头镇的交通建设正处于全面启动的阶段。
全镇将以沪南公路、航头大道为主干中心道路，并规划和全面改建航三公路、干四路、干六路、鹤鸣路等多条道路，一改过去农田为主的镇貌。
陆运：
六车道的沪南公路快速干道与通往江、浙等外省市的主要交通干线南航公路连接，并贯穿镇中心。
北距市外环线15公里，浦东新区12公里，杨浦、南浦、徐浦、卢浦等大桥20-25公里。
另外，以沪南公路为中心，东西两条南北方向的交通干线城市5号线（罗南大道延伸段）和杨高南路延伸段正在抓紧建设，与沪南公路和南航公路相接。
水运：
上海市郊最大的人工河－大治河（500吨级通航）横贯全境，与境内卫星港南北烘托，咸塘港贯穿其中，与黄浦江相通，南距芦洋深水港35公里。
空运：
东距浦东国际航空港25公里，西距虹桥国际机场35公里。
（2）地块规划
住宅：
航头镇的房地产开发将以独栋别墅为主，从规划图上看，航头镇以镇政府为中心，东起沪南公路，西至杨高南路延伸段都将建成以独栋别墅为主的高品质住宅社区，号称“万亩别墅区”。
工业：
中心镇拥有南汇区级工业园区－大麦湾工业区，其总体规划4平方公里，南和西紧靠沪南公路，北靠规划中的航三公路，中有通航能力300吨级的卫星港，贯穿整个工业园区，水陆交通便利。
商业：
沪南公路东方夏威夷旁有上海最大的农工商航头大卖场，而航头大道财富源商城也正全面启动，其总建设面积20余万平方米，总投资近6亿元人民币，商业街融景观、购物、生态、游憩于一体。
这些商业设施将使航头成为上海东南部未来几年规划最大的一个商圈和经济中心。
政府：
航头镇政府的新办公大楼正在建设中，地址位于航头大道的爱法奥朗新庄园旁。
2.1.3上海别墅市场发展趋势
2003年别墅格局发生重大变化，别墅深化演绎东西平衡分布格局，南汇别墅区域将大放异彩。
3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。
相反长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。
与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。
今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。
2.2项目区域市场分析
别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。
大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。
南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。
目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。
南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。
南汇航头区域别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。
2.3项目区位市场分析
近年来，航头镇的房地产开发相当活跃，具有如下特点：
（1）楼盘的售价上看来，2003年下半年该区域开盘的别墅价格有一个很大的提升，并且销售状况较好。
这反映出航头镇的沪南公路、航头公路沿线的独栋别墅群发展步入成熟，在沪上别墅群中已经具有一定的规模和品牌效应，受到了高端置业者的认可。
（2）当地的房地产公司在航头的开发商拥有很强的背景和实力，其中主要有南航房地产开发公司、航汇房产和上海航头高夫置业有限公司，他们是航头镇开发的主要力量。
（3）开发的住宅物业基本集中于独栋别墅，以吸引镇外和当地企业的高端客户，其中主要是来自上海和港澳台的高级管理人员、私营业主等。
而相反的是，该地区很少有多层、小高层的住宅物业开发。
开发于2000年之前、位于沪南公路的东升家园的空住率很高，沿街商铺几乎全部空置；相反，对面的别墅却几乎座无虚席。
这进一步说明当地的别墅市场趋于成熟，而置业客户大多是来自于镇外的有车一族，底商和社区商业不可能得到很大的发展。
2.4项目的市场因素及定位建议
2.4.1周边市场情况（详见下表）
表一：
周边住宅项目列表
楼盘名称
物业类型
占地面积
开发商
均价（元/平方米）
开盘时间
聚鑫苑、池鑫苑
多层小高层
未知
南航房地产开发公司
未定
未定
爱法奥朗新庄园
独栋别墅
918亩
上海爱法房地产经营开发有限公司
预计9000-10000
未开
东方夏威夷（二期）
独栋别墅
780亩
上海厦大房地产公司
10000
2004.1
枫林雅苑
独栋别墅
30亩
上海华正置业有限公司
3200
2002.11
绿洲千岛花园一期
独栋别墅
600亩
上海航头高夫置业有限公司
13000
2003.11
生茂养园
独栋别墅
600亩
生茂集团/航汇房产
11000
未开
富康别墅
独栋别墅
未知
上海鹏联置业有限公司
3600
2002年前
鹤鸣家园
独栋别墅
未知
航汇房产
未定
未定
2.4.2市场因素
表二：
土地S.W.O.T分析表
优势（S）
地块方正，利于别墅景观规划
位于航头镇的别墅规划区内，有规模效应
劣势（W）
位置较偏，离镇中心和商业区尚有一段距离
紧邻下沙社区的居民拆迁安置区
周边有大体量的高品质独栋别墅形成竞争
机会（O）
南汇别墅市场需求旺盛
整个航头镇的万亩别墅区规划启动
威胁（T）
本区域内从未有过联排、叠加别墅项目
目前区域内路桥在建，未来情况不明
总体而言，本地块最大的优势在于其位于航头的高品质别墅辐射群内，该社区面向高端人群，已经受到了广大置业者的认可。
但同时，该项目最大的不确定因素在于该地块容积率偏高（达到0.6），又邻近下沙的拆迁安置区，有可能对未来的住宅产品品质造成一定的劣势。
2.4.3定位建议
小区文化导入是主体，即在作扩初之前，先行做好小区的文化定位，来确保小区在一定的文化背景下的市场定位。
规划是本案成功的关键，突破原有的规划模式，提出全新的设计规划理念，如环境、建筑、配置上体现以人为本、面向未来的思想。
全过程有效率又有力度的预先策划是本项目成功开发的保证。
结合周边物业的概况，参照南汇地区及浦东地区物业的经验，来确定本案的市场定位是十分主要的工作。
2.4.4售价预测
根据本项目周边地区的新建住宅项目的售价情况，鉴于本项目的特点，预计本项目的叠加别墅住宅每平方米售价在4500-5300元之间，独立别墅住宅每平方米售价在9000-12000元之间，是较适宜的。
第三章设计方案
3.1设计指导思想
以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。
强化小区居住功能，合理安排居住配套建筑设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。
3.2总体设计
航头镇政府非常重视该地域的规划，将航头镇的别墅建设列为航头镇最重要的建设之一。
东起沪南公路西至杨高路延伸段的别墅区包括了航头镇目前绝大多数的独栋别墅项目。
因此，待招标地块能够依托这一规划，形成规模效应。
本项目东临惠南镇，南面是周浦镇，随着南汇地区的整体改造，它的交通和环境优势将逐步体现。
根据项目的地理位置与区域市场情况分析，建议如下：
（1）由于该地区的目标客户大多为镇外和浦东地区的高级管理阶层，所以项目开发的物业定位应以高档型为主。
（2）项目的建筑类型应以低密度住宅为主，降低建筑覆盖率，提高小区的绿化面积，真正体现“以人为本”的开发新理念。
（3）在房型设计中，要体现布局的合理性与使用功能的超前性，叠加别墅面积约控制在180-220平方米，独立别墅面积约为330-360平方米之间。
整个小区统一规划，分二期实施。
土地占地面积510亩，拟开发建筑面积203100平方米（其中住宅面积193100平方米，公建面积10000平方米），每期约开发面积10万平方米。
见表3主要技术经济指标
表3：
主要技术经济指标
序号
指标
数值
1
基地面积（平方米）
340477
2
总建筑面积（平方米）
203100
2.1
住宅和商业面积（平方米）
193100
2.2
公建面积（平方米）
10000
3
综合容积率
0.6
4
绿化率
≥50%
5
建筑密度
≤20%
6
户数（户）
约791
第四章开发进度
4.1项目建设进度
本项目整个建设周期分为三年，自中标后，九个月为前期规划设计期和动迁交地期，二年左右完成工程建设，建设形象进度见表4：
表4：
建设形象进度表
项目\时间
第一年
第二年
第三年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
前期规划设计
三通一平
工程建设（一期）
工程建设（二期）
收尾工程
根据开发建设进度图所示，本项目的前期工作需要八～九个月，施工期约为二十四个月，项目分二期实施，交叉进行，后期配套和竣工验收则要三～四个月左右。
如果中标，根据项目的进展，我们将编制项目流程图和节点时间图，并严格控制项目的进程和关键节点的工作情况，以便能对项目的开发过程更好地进行控制。
4.2付款进度和资金安排
4.2.1付款进度
建设项目土地费用付款承诺：
付款承诺：
签订合同后10天内，除投标保证金外，支付到合同费用总额的40%；签订合同后40天内，支付到合同费用的60%；签订合同后60天内，付清全部土地费用。
4.2.1资金筹措
为确保该项目全面、按时交付使用，在该项目上我公司以约4亿元（详见银行资信证明）自有资金全额投入该项目的开发建设。
项目的资金来源渠道主要有三个方面：
自有资金、银行贷款、预销售款（含按揭）。
其中，银行贷款、预销售款是调节整个项目资金运作平衡的重要“蓄水池”。
根据我司情况和市场行情，三个资金块中有两块是可以保证的，即自有资金和银行贷款；如果邀请一家银行对项目实行专项资金管理，那么银行融资问题也能得到较可靠的保证，可能会出现的问题是银行放贷计划与我司的项目投资计划在时间或数量上的误差，这可通过双方及时的沟通的得到解决；因此，三块资金中只有预销售款存在较大的不确定因素。
所以，在资金平衡控制中就是要弥补由于销售回款不及时所带来的风险。
根据较理想的情况，若项目于2005年二季度开始预售，则项目的总投资约99493亿元人民币，其中自有资金为40000万元、银行贷款13474万元、预售回笼投入46019万元。
第五章投资估算
5.1工程建设投资估算内容（详见附表二投资估算表）
项目的投资分析和成本测算是以《南汇区航头镇基地招标文件》为基础，并参照了投资监理的成本测算，结合本市住宅建设项目建设费用计费标准的有关规定及市场实际平均发生金额进行估算。
（1）土地费用
土地费用包括中标地价、土地交易契税和基地的三通一平费用。
（2）前期费用
前期费用包括可行性研究费、大市政配套费、设计、地质勘查及人防配套费等费用。
（3）间接开发费
间接开发费包括管理费、监理、招投标代理、工程审照费、竣工决算等费用。
该部分费用均根据常规或初步征询结果进行估算。
（4）工程费用
以叠加别墅1200元/平方米，独立别墅1400元/平方米，公建部分3000元/平方米的工程造价进行估算。
（5）小区配套费
配套费用按配套单位有关规定估算。
主要包括水、电、煤、通讯、排水配套费用及小区智能化配套、绿化、环卫、有线电视等工程费用。
（6）不可预见费
按照工程费用的5％计取。
（7）维修基金
维修基金按政府规定售后公房1295元/平方米的3%计取，为37元/平方米。
（8）财务费用
按照6％的银行贷款年利率进行折现测算。
5.2投资估算
经估算，本项目总投资为99493万元，单位综合造价为4899元/平方米，其中单位土地费用2353元/平方米，单位建安造价1470元/平方米，前期费用、配套费用及其他费用为1076元/平方米。
投资估算见表5：
表5：
建设投资估算
序号
项目
金额（万元）
单价（元/M2）
1
土地费用
47050
2353
2
前期费用
8263
407
3
间接开发费
1657
82
4
工程费用
29847
1470
5
小区配套费
9538
470
6
不可预见费
1492
73
7
维修基金
753
37
8
利息费用
893
44
总投资
99493
4899
注：
建设项目投资总额不包含销售费用和销售营业税
第六章财务效益分析
6.1损益分析
从项目的损益表（详见附表四损益测算表）分析，项目的可销售面积为193100平方米，每期可销售面积约为100000平方米。
叠加别墅销售均价为4952元/平方米，独立别墅销售均价为10783元/平方米，共计销售总收入为131209万元，扣除投资成本、销售费用及税金，项目的税后利润为13720万元，税后投资利润率为13.79%，资本金年利润率为11.43%。
投资损益表见表六，下页。
6.2财务效益分析
经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年期贷款利率，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，投资回收期为2.65年，项目在财务上是可行的。
（详见附表五现金流量表）
表6：
投资损益表
序号
项目
金额（万元）
1
销售总收入
131209
——营销税金（5.56%）
7302
——营销费用（3%）
3936
2
销售净收入
119971
——工程投资
98600
——利息费用
893
3
税前利润
20478
——所得税
6758
4
税后利润
13720
第七章结论
本项目的建设符合南汇航头地区的建设规划，项目的建设将给该地区的发展带来有利的影响，并且依据测算，项目经济及财务指标较好。
因此，本项目的投资是基本可行的。
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