二级乙等服务标准和费用构成.docx

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二级乙等服务标准和费用构成

二级（乙等）服务标准和费用构成适用于一个大门4万㎡多层住宅、别墅小区

（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.7元/平方米收费

项目

内容与标准

服务内容与标准

耗材费

其它费用

人工费

合计

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、由专营物业服务企业实施管理。

4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。

基

本

要

求

一至六条、

（管理、协调工作）管理人员2人1300+1100元/月

2400

一条1-4项

培训费用200元/月

200

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情。

一条5-6项

打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等服装费700元/月

出纳、会计兼档案资料管理人员1.5人1300元/月

2000

7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。

8、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，按规定程度成立业主委员会并

备案。

9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

10、按有关规定和合同约定每半年公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。

13、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。

14、实施电脑管理，实际就用率100％。

15、小区实行封闭式管理。

一条7-15项

电脑维修、维护及折旧费用200元/月

200

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，要在48小时内组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

房屋管理

二条1—6项

日常管理、小维修、路面、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月

专业技

术、维修人员

2人（16小时服务）

1800元/月

2000

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规程；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查；做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于85%，路面平整、井盖无缺损、丢失。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

公用设施、设备维修养护

三条1—10项

日常管理、小维修养护材料费，灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用800元/月

有电梯的维护费用另行计收、公摊

800

（四）

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

公共秩序维护

四条1—5项

安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费300元/月如果小区为2个大门，应该最少加增3名协管人员

协管人员7人6000元/月

6300

（五）

保

洁

服

务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，15天拖洗1次；楼梯扶手15天擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

6、无乱贴小广告现象。

保洁服务

五条1—5项

扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用200元/月3.5万㎡的至少6个化粪池，（环卫处800/个元计算）,一年一次间接费用400元\月

保洁员2人1300元

1900

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

绿化养护

六条1—5项

园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用700元/月。

专业园艺、绿化人员2人1600元/月。

（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）

2300

（七）

社区

文化

　　1、开展健康、向上的社区文化活动。

2、设有阅报栏、宣传栏。

3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于2次，并有活动记录。

社区文化

七条1—3项

活动费用150元/月

150

（八）基准价

每平方米0.70元。

　　上下浮动15％。

18050

适用范围：

1、本等级标准基准价按建筑面积4万平方米测算，面积

每增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如

此类推。

2、企业准入资质等级：

一、二、三级。

3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；

4、物业服务收费按规定实行明码标价。

国家法定节日加班费用

1020

员工应享有的社会保险

3630

员工福利费用

1200

税金

1600

物业公司经营应得利润按成本的10%计算

2400

总计

28100

三级（甲等）服务标准和费用构成适用于一个大门3.5万㎡多层住宅、别墅小区

（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.65元/平方米收费

项目

内容与标准

服务内容与标准

耗材费

其它费用

人工费

合计

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、由专营物业服务企业实施管理。

4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。

基

本

要

求

1至14条、

管理人员1人1400元/月（管理、协调工作）

1400

一条1-4项

培训费用100元/月

100

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

一条5-6项

打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等200元/月

出纳、会计兼档案资料管理人员1.2人1000元/月

1200

（一）

基

本

要

求

7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。

8、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

9、按有关规定和合同约定每年公布物业管理服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

12、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。

13、实施电脑管理，实际应用率95％。

14、小区实行封闭式管理。

（一）

基

本

要

求

一条7-14项

企业年检、电脑维修、维护及折旧费用200元/月

200

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

房屋管理

二条1—6项

日常管理、小维修、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月

专业工程技术人员0.5人500元/月

（按需求提供不定时服务）

700

（三）

共用

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%，路面平整、井盖无缺损、丢失。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

公用设施、设备维修养护

三条1—8项

日常管理、小维修养护材料费，示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用500元/月

有电梯的维护费用另行计收、公摊

500

（四）

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

公共秩序维护

四条1—4项

安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费150元/月

协管人员8人6400

元/月

6550

（五）

保

洁

服

务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

5、无乱贴小广告现象。

保洁服务

五条1—5项

扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用200元/月

3.5万㎡的至少3个化粪池，（环卫处800/个元计算）,间接费用200元\月

保洁员3人

1950元/月

2350

（六）

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

绿化养护

六条1—3项

园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用600元/月。

专业园艺、绿化人员1人1000元/月。

（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）

1600

（七）

社区

文化

　　1、开展健康、向上的社区文化活动。

2、设有阅报栏、宣传栏。

3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于3次，并有活动记录。

社区文化

七条1—3项

活动费用100元

/月

100

（八）基准价

每平方米0.65元。

　　上下浮动15％。

适用范围：

1、本等级标准基准价按建筑面积3.5万平方米测算，面积每

增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如此类

推。

2、企业准入资质等级：

一、二、三级。

3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；

4、物业服务收费按规定实行明码标价。

国家法定节日加班费用

940

员工应享有的社会保险

3235

员工福利费用

1000

税金

1250

物业公司经营应得利润按成本的10%计算

1900

总计

23025

三级（乙等）服务标准和费用构成（适用于一个大门2.5万㎡一下多层住宅、别墅小区（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.60元/平方米收费

（本标准仅适用面积较小的小区，由于物业费用可分摊的面积少及业主的承受能力，仅能做基本维持工作）

项目

内容与标准

服务内容与标准

耗材费

其它费用

人工费

合计

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、由专营物业服务企业实施管理。

4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。

8、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

9、按有关规定和合同约定每年公布一次物业管理服务费用或者物业服务资金的收支情况。

基

本

要

求、

1至14条

管理人员1人1200元/月

1200

一条1-4项

培训费用100元/月

100

一条5-6项

打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等200元/月

兼职出纳、会计兼档案资料管理人员0.9人900元/月

1100

10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

12、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。

13、实施电脑管理，实际应用率95％。

14、小区实行封闭式管理。

一条7-14项

企业年检、电脑维修、维护及折旧费用200元/月

200

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

房屋管理

二条1—6项

日常管理、小维修、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月

专业技术维修人员0.5人400元/月

（按需求提供不定时服务）

600

（三）

共用

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%，路面平整、井盖无缺损、丢失。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

公用设施、设备维修养护

三条1—8项

小维修养护材料费、灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用300元/月

有电梯的维护费用另行计收、公摊

300

（四）

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤，2个白班各一人、夜班二人。

2、夜间对重点区域、部位每3~4小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

公共秩序维护

四条1—4项

安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费100元/月

协管人员5人4000元/月

4100

（五）

保

洁

服

务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

5、无乱贴小广告现象。

保洁服务

五条1—5项

2.5万㎡的至少3个化粪池，（环卫处800/个元计算）,间接费用200元\月

保洁员1人600元

800

（六）

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

绿化养护

六条1—3项

园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用,肥料、绿化垃圾清运费用400元/月。

无绿化可不配工人

绿化工人1人700元/月

1100

（七）

社区

文化

　　1、开展健康、向上的社区文化活动。

2、设有阅报栏、宣传栏。

3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于1次，并有活动记录。

社区文化

七条1—3项

活动费用50元/月

50

（八）基准价

每平方米0.6元。

　　上下浮动15％。

适用范围：

1、本等级标准基准价按建筑面积2.5万平方米测算，面积每增减

10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如此类推。

2、企业准入资质等级：

一、二、三级。

3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；

4、物业服务收费按规定实行明码标价。

国家法定节日加班费用

577

员工应享有的社会保险

2068

员工福利费用

800

税金

810

物业公司经营应得利润按成本的10%计算

1300

总计

15105

备注：

1、一级物业服务企业公司利润可以控制在成本的20%，二级15%，三级10%。

2、商业物业实行市场调节价。

3、高层住宅物业（配电梯）的基准价按本服务等级标准相应的服务等级基价上调10-20%。

4、本基准价由市物价局负责解释。