福州市购房区域选择调研策划书.docx
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福州市购房区域选择调研策划书
建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始
福州市购房者购房区域选择市场调研计划书
指导老师：
陈哲
系别：
工程管理系
专业：
房地产经营管理
组员：
杨斌吴英王秀红罗娥英
组长：
江石祥
一、调查设计
（一）、调查背景
地段对房价的影响是不言而喻的，地价占房价的大部分比重（据调查：
地价占房屋开发成本的40%~50%），根据级差地租理论，在城市中不同区域地价有着极大差别，从而不同区域房价也各有差别。
土地是稀缺的不可再生资源，地块特有异质性，了解政府的政策规划、购房者的需求及地块的周边环境，对于房地产开发公司获取利润和企业发展有着极为重要的意义。
随着人民生活水平的提高，政府土地政策的改革，城市规划的不断合理完善，人们为了追求更加便捷舒适的生活，将会对住房区域有明确的要求。
从地块的选择做起，将品牌做大做强，这是房地产开发公司的一大发展方向，也是我们应该深入思考研究的课题。
（二）、调查目标
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的数据统计分析，充分了解福州市住宅房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，及不同区域房地产对项目的影响，对项目的现有规划提出建设性建议，合理选择项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对商业房地产区域选择调查研究分析，对后续公司项目的整体策划，提升该项目的竞争力提供有力支持。
3、随着全国现代化建设，为了更好的为福州市城市现代化建设做贡献，充分了解福州市市民对住宅消费的需求及住宅区域选择，进行了“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始！
”实地公开问卷调查，将项目进行最前期地块推广，获得广泛的公众认知度和关注度，树立我公司的品牌形象，提升福州经济生活水平，成就我们梦想的城市。
（三）、调查内容
1、对福州市宏观环境的调查
✧近年来本市总体经济发展状态
✧本市有法律效益市政规划及未来五年内城市建设主要发展方向
✧福州市房地产基本现状
✧未来五年内政府能提供地块基本情况（区域位置、面积、周边环境、及建房标准要求等）
2、房地产开发公司自身情况调查
◆公司社会形象（售后服务、业主评价、物业服务及社会认知度）
◆公司的实际经济实力和管理团队（流动资金、负债状况、股东组成、员工能力概况、在房地产行业竞争力比较）
◆公司近五年已建成住宅基本情况（销售量、销售价格、所建项目区域、销售情况对比及原因分析等）
3、房地产市场需求调查
购买人群
未来五年内市民置业意向
购买偏好（选择地段、这些地段能接受价位、交通状态、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
支付能力
对物业配套的需求
4、竞争市场调查（总体对比）
（1）地块竞争
未来可能与我们公司竞争购买地块的开发公司基本情况（流动资金实力、固定资产实力及股东组成等）。
（2）选择地块竞争项目基本情况
楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
类别、档次及整体布局
装修材料、水平
硬件设备
配套服务功能及功能分区
公开销售日期
销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
付款方式、银行按揭安排
车位配备
物业管理公司及物业费用
（3）营销策略
Ø目标客户选择决策
Ø市场定位与宣传重点
Ø营销组合策略
（四）、调查范围及对象选择
✓调研范围：
福州市区
✓调研对象：
福州市在未来五年内准备用于房屋建设地块、及准备拆迁重建地块，福州市广大市民（专家、建筑方面高校教师及学者进行访谈）、已建成商品房及将要进入拍卖市场地块等。
（五）调查方法
1、宏观调查
●房管、土地、规划等相关部门访谈
●报刊文献资料收集与分析
2、公司自身情况调查
●有关人员访谈
●相关资料收集整理
●市民专项问卷
3、需求市场调查
●实地公开问卷调查（1000人次，将福州市分成区块分地问卷）
实地公开问卷之后，实行抽奖奖品分发方法，将奖项分为一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司对产品选择认真，使得他们有足够的吸引里。
●入室主体问卷（500次）
●统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）
4、竞争市场调查
●现场踩点调查
●报刊文献收集与分析
●深度访谈
二、调查组织与实施
时间安排
工作内容
2010年12月13日
就现有规划方案专项讨论会。
2010年12月14日
提交调查问卷样本及调查细化方案。
2010年12月15日
正式开始执行此方案，对问卷调查人员进行安排，打印整理好问卷材料，准备好问绝调查奖品进行实地问卷调查。
2010年12月16日
1、宏观调查开始，走访福州市规划局、建设局等；
2、竞争企业调查开始，对已进入福州房地产开发商进行详细系统调查（包括：
已经所开发的楼盘、以拿到地块、资金实力、管理能力）。
2010年12月17日
实地公开问卷进入调查阶段，主要问卷对象在校大学生、高校老师、白领阶层、老年人、蓝领阶层、农民等；
2010年12月18日
集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、房地产交易所、福建工程学院，同时实施街访
2010年12月19—20日
1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等。
2、三类问卷数据库建立。
2010年12月19—23日
1、报纸问卷陆续回收。
2、数据库数据录入。
2010年12月24—26日
进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。
2010年12月27日
市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。
2010年12月28—30日
市调报告（修正稿）完成提交。
三、费用预算
（一）经费预算编列（以人民币计算）
1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户500份）
Ø督导、访问员培训试访0.1万元
Ø访问实施（访问员费用与访问管理费用）:
30元*400=1.2万元
Ø抽样0.1万元
Ø问卷、卡片印刷：
0.1万元
Ø礼品:
5*200=0.1万元
小计：
0.3万元
2、第四阶段补充调查100户（备选）
Ø访问员费用与访问管理费用:
20元*100=0.2万元
Ø礼品:
35*50=0.175万元
小计：
0.375万元
3、第五阶段：
走访机关、座谈会2组
Ø组织实施4000元*2=0.8万元
Ø礼品:
65*10=0.065万元
小计：
0.865万元
4、第六阶段：
数据处理分析，编写报告
Ø数据录入清理:
2*1000=0.2万元
Ø报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:
2万元
小计：
2.2万元
合计:
3.74万元万元
四、调研报告提交
1.问卷回收和整理
2.整理材料、复核、验证
3.数据处理与统计分析
4.内部讨论、分析、总结
5.报告撰写、制图、制表
6.向公司提交调查报告
五、附录
附件一
“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始”
福州市购房者购房区域选择消费者调查问卷
主办单位：
福建工程学院房地产经营管理
填卷说明：
A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“√”。
B除注明“可多选”外，均为“单选题”。
——————————————————————————————————
尊敬的先生/女士：
您好！
我是福建工程学院的访问员，本公司为了更好的了解消费者对福州市当前房地产市场的看法，更好地服务我市市民，建造最经济、最合适我们居住的房子，我们很需要您能够提供该我们此方面的信息，为此制定了该调查问卷。
只要它能够真是的反映您的想法，对我们就是一个很大的帮助，为了表示感谢，您将有一次得到优美礼品抽奖机会。
调查资料涉及您的个人信息，我们将完全保密，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。
（一）现有住宅调查：
1、您现在住房的户型是？
Ａ.一室一厅Ｂ.两室一厅Ｃ.三室一厅Ｄ.三室两厅E.其他
2、您现在住房建筑面积是多少平米？
Ａ.60以下Ｂ.61—80Ｃ.81—100Ｄ.101—120E.120以上
3、您现在住房来源是？
A.商品房B.单位福利房C.经济适用房Ｄ.其它
4、您目前住房位于哪个区域？
A.仓山区B.鼓楼区C.晋安区Ｄ.台江区E.大学城区其他
（二）住房需求
1、如要购房，您打算在最近内购房？
Ａ．最近B．半年C．一年D．两年E．两年以上
2、如果您买房，您会选择哪种房源？
A.商品房B.二手房
3、您购买住房的主要目的是？
A.满足居住要求B.为上下一代C．改善居住条件D．方便工作、学习、生活E．投资F．渡假G.其他：
4、您打算在哪片区域购房？
A.仓山区B.鼓楼区C.晋安区Ｄ.台江区E.大学城区其他
5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种？
Ａ.一室一厅Ｂ.二室一厅Ｃ.二室二厅D.三室一厅E.三室二厅G.四室及以上
6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积？
Ａ.60以下Ｂ．60—80Ｃ．80—100Ｄ．100—120E120以上.
7、您打算购买的住宅类型是？
A.多层（6层以下）B.小高层（7－11层）C.高层（11层以上）D.别墅E.低层（4层以下）
8、您购买住房能承受的单价（元）是？
A．5000以下B.5000-10000C.10000-15000D.15000-20000E.20000以上
9、您购买住房时能承受的总价（万元）是？
A.40-100B.100-150C.150-200D200-250E.250以上
10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式？
A．按揭贷款B．分期付款C．一次性付款
11、您希望按揭的比例是多少？
A.5成或以下B.六成C.七成D.八成E.九成以上
12、您希望按揭的期限是多少？
A.5年以下B.5～10年C.10～15年D.15～20年E.20年以上
13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为？
A.1000元以下B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元E.2500-3000元F.3000元以上
14、您购买住房考虑的主要因素是？
请按优先顺序选出四项
1：
2：
3：
4：
Ａ.开发商品牌Ｂ.地理位置Ｃ.周边配套Ｄ.户型结构Ｅ.周边环境F.交通状况G.升值潜力H.内部配套J.物管水平K.产品价格
15、您希望小区有哪些配套设施？
请按优先顺序选出四项
1：
2：
3：
4：
A．运动场所B．健身器材C．诊所D．幼儿园E．超市F．美容美发G．休闲会所H．小学
16、您希望小区周边有哪些配套设施？
请按优先顺序选出四项
1：
2：
3：
4：
A．医院B．学校C．超市D．饭店E．宾馆F．公园G．车站H．休闲娱乐场所
17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些？
A.小区绿化B.物业管理C.噪音D.是否位处市中心
18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些？
A.生活便利B.工作便利C.交通方便
19、购买住宅时，您是否需要停车位？
A.不需要B.需要一个C.需要一个以上
20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位？
A．租用B．购买C．不做考虑
21、您希望的停车位位置是？
A.室外B、室内地上C、地下
22、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是？
A．10分钟内B．20分钟内C．30分钟内D.30分钟以上
23、您对居住环境最关心的是?
A.绿化景观B.建筑布局C.建筑风格D.健身游乐设施E.停车道路系统F.公共广场G.硬地景观
24、您喜欢何种建筑风格?
A.欧式古典B.欧式现代C.中式D.东南亚E.其他
25、您对住宅下列设计是否有需求？
（可多选）
A.书房B.衣帽间C.储物室D.洗衣房E.其他
26、您比较喜欢的阳台设计是?
A．传统式阳台B.落地玻璃阳台C.封闭式阳台D.其他
27、您喜欢住宅每层户数是?
A.两户及以下B.三至四户C.五至六户D.六至七户F.七户以上
28、您在购买住房时对交房的要求是？
A.毛坯房B.厨卫装修C.全部装修D.其他
29、若购房，您是否注重开发商品牌?
A.是B.否
30、您是否注重物业管理?
A.是B.否
31、您更关心物业管理的哪些因素?
A.物业管理价格B.物业管理品质C.物业管理品牌
（三）对房地产市场的认识
1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期？
A.知道B.不知道
2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些？
（可多选）
A.价格B.开发商信誉C.入住费用D.物业管理E.房屋质量F.户型G.信息透明度
3、您认为目前我市房价同人们收入关系如何？
A.基本适应B.高于收入水平C.低于收入水平
4、您认为未来两年内，我市房价总体上会如何变动？
A.上升B.下降C.持平D.说不清
5、您认为目前新建楼盘质量变化如何？
A.上升B.下降C.持平D.说不清
6、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同补充协议中是否有不公平条款？
A.有B.没有
7、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同中是否应该告知公摊项目、公摊系数、公摊面积？
A.应该B.不应该C.说不清
8、您是否打算通过中介购房？
A.通过B.不通过
9、房贷利率提高后，是否影响您的贷款购房？
A.影响B.不影响
（四）游客访问调查
1、您来福州的的目的是？
A.旅游B.养老C.投资D.度假E.其他
2、您如果在福州购房，您打算是？
A.长期居住B.养老C.投资D.度假E.其他
3.您购房的选择是？
A.一线海景房B.二线海景房C.不在乎离大海的远近
4.如果您在福州购房或者拥有房产，每年您会在福州居住多长时间？
A.一个月以内B.一至三个月C.三个月至六个月D.六个月以上
5.您认为海南的房价在未来的两年内会如何变动？
A.上涨B.下跌C.保持稳定D.无法判断
6.如果您在福州购房，您会考虑购买小产权房吗？
A.绝不考虑B.如果价格合适会考虑C.不了解小产权房
7.如果您在福建购房，您会选择哪个城市？
A.泉州B.福州C.厦门D.其他临海城市E.其他内陆城市
（五）个人背景资料：
（我们将严格保密！
！
！
）
1、您的性别是？
A.男B.女
2、您的年龄？
A.30岁以下B.30岁～40岁C.40岁～50岁D.50岁以上
3、您家庭人口数量是多少？
A．1-2人B.3-4人C.5-5人以上
4、您和老人住在一起么？
A．是B．否
5、您的文化程度
A.中专以下B.专科C.本科D.硕士以上
6、您的月收入是多少？
A.2000以下B.2000-3000C.3000-4000D.4000以上
7、如果您想投资，您会采用哪种方式？
A.证券B.期货C.房产D．基金F.其他：
8、您获得房产信息主要靠哪种渠道？
Ａ.电视广告Ｂ．报纸杂志广告Ｃ.广播Ｄ.户外广告E房地产网站F.车身广告 G.朋友介绍H.售楼处G.其他
再次感谢您的配合！
附件二
第一部分商品房购买意向
Q1.（出示卡片4）您家之所以在3年之内考虑购房是因为（最主要的原因）：
本地拆迁………………1
改善居住条件…………2
投资升值………………3
结婚用房………………4
地位身份的象征………5
其它……………………6（请注明）___________
Q2.您上面提到的这次买房是属于：
1.第一次买房2.二次买房3.多次买房
Q3.您家最可能购房的地区为：
鼓楼区………………………1
晋安区………………………2
台江区………………………3
仓山区………………………4
大学城区……………………5
马尾区………………………6
其它………………………7请注明）_________________
Q4.）您最可能购买的房价范围为多少元/平方米（确定B、C点）？
高于哪个价位（D点）您认为您家肯定不会购买？
低于什么价位（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？
（单位:
元/平方米）
6000
6400
6800
7200
7600
8000
8400
8800
9200
9600
10000
10400
10800
11200
11600
12000以上
Q5.（出示卡片7）您家在购房上花费的最可能的总费用为多少（确定B、C点）？
高于多少（D点）您认为您家肯定不会购买？
低于多少（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购Q买？
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
（单位:
万元）
Q6.1您家购房的总面积大约为多少平方米
80平方米以下…………………………1
80-100平方米…………………………2
100-120平方米………………………3
120-140平方米………………………4
140-160平方米………………………5
160-180平方米………………………7
180平方米以上…………………………8
Q6.2.（出示示卡9）您家最可能购房的面积大约为多少平方米（确定B、C点）？
高于多少平方米（D点）您认为您家肯定不会购买？
低于多少（A点），你也不会购买？
（单位:
平方米）
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
Q7.（出示示卡10）您期望的楼型是：
1．高层；2.小高层；3.多层；4.别墅；5.其他（请注明）_______
Q8.（出示示卡11）您期望的户型是：
1.平层;2.错层;3.跃层（复式）;4.其它_______________
Q9.（出示示卡12）您期望的户型结构是什么?
每一间的面积分别是多少？
数量
名称
第1间
第2间
第3间
第4间
第5间
卧室
厅
卫生间
阳台
注：
面积为每1间的面积，单位为平方米
Q10.（出示示卡13）以下区内公共设施，您最希望有的哪些（不超过三项）？
（请访问员从打“”处循环读出答案）
1.中心花园2.会所3.体育健康设施4.文化娱乐设施5.医疗保健设施6.购物场所7.金融邮政设施8.餐饮9.农贸市场11.幼儿园12.车库13.公交站点14.小学
Q11.（出示示卡13）您最希望有的物业管理基本服务有哪些（不超过三项）？
特殊服务有哪些（不超过三项）？
（请访问员从打“”处循环读出答案）
Q12.（出示示卡13）您对以下景观设计最感兴趣的有哪些?
（限选三项）（请访问员从打“”处循环读出答案）
A.活动器械B.城市雕塑C.装饰街灯D.喷泉E.瀑布
F.水池G.花坛H.坐椅I.地面铺装J.凉亭
K.草地L.大树M.特色路灯N.背景音乐O.儿童乐园P.其它
Q13.（出示示卡14）您期望的房屋交付标准:
毛坯房………………1；厨卫装修…………2
全装修………………3；其它………………4（注明）__________
Q14.您购房时希望采取什么样的付款方式：
一次性………………1；（如果回答为1，请跳问至Q17）
分期付款……………2；
按揭…………………3；
其它…………………4；（注明）_______________
Q15.（出示示卡15）您期望购房时首付的额度是：
1、5万以下2、5-8万3、8-10万4、10—15万
5、15—20万6、20-25万7、25-30万8、30万以上
Q16.（出示示卡16）您愿意承担的月供金额是多少?
1、500-1000元2、1000-1500元3、1500-2000元4、2000-2500元5、2500元以上
Q17.（出示示卡17）以下是人们购房时通常考虑的因素?
您认为这些因素的重要性如何，请您用
5分制打分（请访问员从打“”处循环读出答案）
（5分表示最重要，1分表示最不重要，您可以用1-5分中的任何一个数字。
）
Q18．在未来3年内，您认为德州房产价格将会怎样？
1.上涨2.保持现状3.下跌4.不清楚
Q19．（出示示卡18）如果您购买房产用于投资，您会购买区域的房产？
市中心2.城东3.城西4.城南5.城北6.开发区7.郊县8.其他___
Q20.您对目前住房最为满意的是什么？
（开放题，追问）
（1.物业管理2.交通状况3.购物环境4.内部装修5.户型6.小区环境7.居住地点8.通风采光9.居住面积10.教育11.其它）
Q21.您对目前住房不满意的是什么？
（开放题，追问）（1.物业管理2.交通状况3.购物环境4.内部装修5.户型6.小区环境7.居住地点8.通风采光9.居住面积10.教育11.其它）
_____________________________________________________________________
第二部分企业形象
Q22.您知道***公司吗吗？
1.了解2.较了解3.一般4.不太了解5.不了解
Q23.提及“***公司”，您第一感觉是什么?
（限选三项）
1.发展潜力2.亲和3.朝气蓬勃4.创新5.希望6.承续文化7.精明8.权威
9.值得信赖10.未来新市区
Q24.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么?
（限选三项）
1.高尚体面的物业2.舒服的住宅3.社区生态景观4人文化.物业服务5.智能化信息化6新.都市情结7物有所值
第三部分休
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