福州市购房区域选择调研策划书.docx

1、福州市购房区域选择调研策划书 建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始 福州市购房者购房区域选择市场调研计划书 指导老师：陈哲 系别：工程管理系 专业：房地产经营管理 组员：杨斌 吴英 王秀红 罗娥英 组长：江石祥一、 调查设计（一）、调查背景地段对房价的影响是不言而喻的，地价占房价的大部分比重(据调查：地价占房屋开发成本的40%50%)，根据级差地租理论，在城市中不同区域地价有着极大差别，从而不同区域房价也各有差别。土地是稀缺的不可再生资源，地块特有异质性，了解政府的政策规划、购房者的需求及地块的周边环境，对于房地产开发公司获取利润和企业发展有着极为重要的意义。随着人民生活水平的提高，政

2、府土地政策的改革，城市规划的不断合理完善，人们为了追求更加便捷舒适的生活，将会对住房区域有明确的要求。从地块的选择做起，将品牌做大做强，这是房地产开发公司的一大发展方向，也是我们应该深入思考研究的课题。（二）、调查目标1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的数据统计分析，充分了解福州市住宅房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，及不同区域房地产对项目的影响，对项目的现有规划提出建设性建议，合理选择项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对商业房地产区域选择调查研究分析，对后续公司项目的

3、整体策划，提升该项目的竞争力提供有力支持。3、随着全国现代化建设，为了更好的为福州市城市现代化建设做贡献，充分了解福州市市民对住宅消费的需求及住宅区域选择，进行了“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始！”实地公开问卷调查，将项目进行最前期地块推广，获得广泛的公众认知度和关注度，树立我公司的品牌形象，提升福州经济生活水平，成就我们梦想的城市。（三）、调查内容1、对福州市宏观环境的调查 近年来本市总体经济发展状态 本市有法律效益市政规划及未来五年内城市建设主要发展方向 福州市房地产基本现状 未来五年内政府能提供地块基本情况（区域位置、面积、周边环境、及建房标准要求等）2、房地产开发公司自身

4、情况调查 公司社会形象（售后服务、业主评价、物业服务及社会认知度） 公司的实际经济实力和管理团队（流动资金、负债状况、股东组成、员工能力概况、在房地产行业竞争力比较） 公司近五年已建成住宅基本情况（销售量、销售价格、所建项目区域、销售情况对比及原因分析等）3、房地产市场需求调查 购买人群 未来五年内市民置业意向 购买偏好（选择地段、这些地段能接受价位、交通状态、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 支付能力 对物业配套的需求4、竞争市场调查（总体对比） （1）地块

5、竞争未来可能与我们公司竞争购买地块的开发公司基本情况（流动资金实力、固定资产实力及股东组成等）。（2）选择地块竞争项目基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备 物业管理公司及物业费用（3）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略（四）、调查范围及对象选择 调研范围：福州市区 调研对象：福州市在未来五年内准备用于房屋建设地块、及准备拆迁重建地块，福州市广大市民（专家、建筑方面高校教

6、师及学者进行访谈）、已建成商品房及将要进入拍卖市场地块等。（五）调查方法1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析2、公司自身情况调查 有关人员访谈 相关资料收集整理 市民专项问卷3、需求市场调查 实地公开问卷调查（1000人次，将福州市分成区块分地问卷） 实地公开问卷之后，实行抽奖奖品分发方法，将奖项分为一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司对产品选择认真，使得他们有足够的吸引里。 入室主体问卷（500次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈二、 调查组织与实施时 间 安

7、排工 作 内 容2010年12月13日就现有规划方案专项讨论会。2010年12月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2010年12月15日正式开始执行此方案，对问卷调查人员进行安排，打印整理好问卷材料，准备好问绝调查奖品进行实地问卷调查。2010年12月16日1、宏观调查开始，走访福州市规划局、建设局等；2、竞争企业调查开始，对已进入福州房地产开发商进行详细系统调查（包括：已经所开发的楼盘、以拿到地块、资金实力、管理能力）。2010年12月17日实地公开问卷进入调查阶段，主要问卷对象在校大学生、高校老师、白领阶层、老年人、蓝领阶层、农民等；2010年12月18日集中访谈问卷调查阶段，访谈外商

8、投资服务中心、房地产交易所、福建工程学院，同时实施街访2010年12月1920日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等。2、 三类问卷数据库建立。2010年12月1923日1、 报纸问卷陆续回收。2、 数据库数据录入。2010年12月2426日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2010年12月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。2010年12月2830日市调报告（修正稿）完成提交。三、费用预算（一）经费预算编列（以人民币计算）1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户500份） 督导、访问员培训试访0.1万元 访问实施(访问员费用与

9、访问管理费用):30元*400=1.2万元 抽样0.1万元 问卷、卡片印刷：0.1万元 礼品:5*200=0.1万元小计：0.3万元2、第四阶段补充调查100户(备选) 访问员费用与访问管理费用:20元*100=0.2万元 礼品:35* 50=0.175万元小计：0.375万元3、第五阶段：走访机关、座谈会2组 组织实施 4000元*2=0.8万元 礼品: 65*10=0.065万元小计：0.865万元4、第六阶段：数据处理分析，编写报告 数据录入清理:2*1000=0.2万元 报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：2.2万元合计:3.74万元万元四、调研

10、报告提交1.问卷回收和整理2.整理材料、复核、验证3.数据处理与统计分析4.内部讨论、分析、总结5.报告撰写、制图、制表6.向公司提交调查报告五、附录附件一“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始”福州市购房者购房区域选择消费者调查问卷主办单位：福建工程学院房地产经营管理填卷说明：A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“”。B除注明“可多选”外，均为“单选题”。尊敬的先生/女士：您好！我是福建工程学院的访问员，本公司为了更好的了解消费者对福州市当前房地产市场的看法，更好地服务我市市民，建造最经济、最合适我们居住的房子，我们很需要您能够提供该我们此方面的信息，为此制定了该调查问卷。只要它能够真是的

11、反映您的想法，对我们就是一个很大的帮助，为了表示感谢，您将有一次得到优美礼品抽奖机会。调查资料涉及您的个人信息，我们将完全保密，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。（一）现有住宅调查：1、您现在住房的户型是？.一室一厅 .两室一厅 .三室一厅 .三室两厅 E.其他 2、您现在住房建筑面积是多少平米？.60以下 .6180 .81100 .101120 E.120以上3、您现在住房来源是？A.商品房 B.单位福利房 C.经济适用房 .其它4、您目前住房位于哪个区域？ A.仓山区 B.鼓楼区 C.晋安区 .台江区 E.大学城区 其他（二）住房需求1、如要购房，您打算在最近 内购房？最近 B半年 C一

12、年 D两年 E两年以上2、如果您买房，您会选择哪种房源？ A.商品房 B.二手房 3、您购买住房的主要目的是？A.满足居住要求 B.为上下一代 C改善居住条件 D方便工作、学习、生活 E投资 F渡假 G.其他： 4、您打算在哪片区域购房？ A.仓山区 B.鼓楼区 C.晋安区 .台江区 E.大学城区 其他5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种？ .一室一厅 .二室一厅 .二室二厅 D.三室一厅 E.三室二厅 G.四室及以上6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积？.60以下 6080 80100 100120 E120以上.7、您打算购买的住宅类型是？ A .多层（6层以下） B.小高层（711

13、层） C.高层（11层以上） D.别墅 E.低层（4层以下）8、您购买住房能承受的单价（元）是？A5000以下 B.5000-10000 C.10000-15000 D.15000-20000 E.20000以上9、您购买住房时能承受的总价(万元)是？A.40-100 B.100-150 C.150-200 D200-250 E.250以上10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式？A按揭贷款 B分期付款 C一次性付款11、您希望按揭的比例是多少？A.5成或以下 B.六成 C.七成 D.八成 E.九成以上12、您希望按揭的期限是多少？A.5年以下 B.510年 C.1015年 D.1520年 E.

14、20年以上13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为？ A.1000元以下 B.1000-1500元 C.1500-2000元 D.2000-2500元 E.2500-3000元 F.3000元以上14、您购买住房考虑的主要因素是？请按优先顺序选出四项1： 2： 3： 4： .开发商品牌 .地理位置 .周边配套 .户型结构 .周边环境 F.交通状况 G.升值潜力 H.内部配套 J.物管水平 K.产品价格15、您希望小区有哪些配套设施？请按优先顺序选出四项1： 2： 3： 4： A运动场所 B健身器材 C诊所 D幼儿园 E超市 F美容美发 G休闲会所 H小学16、您希望小区周边有哪些配套设

15、施？请按优先顺序选出四项1： 2： 3： 4： A医院 B学校 C超市 D饭店 E宾馆 F公园 G车站 H休闲娱乐场所17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些？A.小区绿化 B.物业管理 C.噪音 D.是否位处市中心18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些？ A.生活便利 B.工作便利 C. 交通方便 19、购买住宅时，您是否需要停车位？A.不需要 B.需要一个 C.需要一个以上20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位？A租用 B购买 C不做考虑21、您希望的停车位位置是？A.室外 B、室内地上 C、地下22、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是？A10分钟内 B20分钟内 C30

16、分钟内 D.30分钟以上23、您对居住环境最关心的是?A.绿化景观 B.建筑布局 C.建筑风格 D.健身游乐设施 E.停车道路系统 F.公共广场 G.硬地景观24、您喜欢何种建筑风格?A.欧式古典 B.欧式现代 C.中式 D.东南亚 E.其他 25、您对住宅下列设计是否有需求？（可多选） A.书房 B.衣帽间 C.储物室 D.洗衣房 E.其他 26、您比较喜欢的阳台设计是?A传统式阳台 B.落地玻璃阳台 C.封闭式阳台 D.其他 27、您喜欢住宅每层户数是?A.两户及以下 B.三至四户 C.五至六户 D.六至七户 F.七户以上28、您在购买住房时对交房的要求是？ A.毛坯房 B.厨卫装修 C.

17、全部装修 D.其他 29、若购房，您是否注重开发商品牌? A.是 B.否 30、您是否注重物业管理?A.是 B.否 31、您更关心物业管理的哪些因素? A.物业管理价格 B. 物业管理品质 C.物业管理品牌 （三） 对房地产市场的认识 1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期？ A.知道 B.不知道 2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些？（可多选） A.价格 B.开发商信誉 C.入住费用 D.物业管理 E.房屋质量 F.户型 G.信息透明度 3、您认为目前我市房价同人们收入关系如何？ A.基本适应 B.高于收入水平 C.低于收入水平 4、您认为未来两年内，我市房价总体上会如何变

18、动？ A.上升 B.下降 C.持平 D.说不清 5、您认为目前新建楼盘质量变化如何？ A.上升 B.下降 C.持平 D.说不清 6、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同补充协议中是否有不公平条款？ A.有 B.没有 7、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同中是否应该告知公摊项目、公摊系数、公摊面积？ A.应该 B.不应该 C.说不清 8、您是否打算通过中介购房？ A.通过 B.不通过 9、房贷利率提高后，是否影响您的贷款购房？ A.影响 B.不影响 （四）游客访问调查 1、您来福州的的目的是？A.旅游 B.养老 C.投资 D.度假 E.其他 2、您如果在福州购房，您打算是？A.长期居住 B.养

19、老 C.投资 D.度假 E.其他 3.您购房的选择是？A.一线海景房 B.二线海景房 C.不在乎离大海的远近4.如果您在福州购房或者拥有房产，每年您会在福州居住多长时间？A.一个月以内 B.一至三个月 C.三个月至六个月 D.六个月以上5.您认为海南的房价在未来的两年内会如何变动？A.上涨 B.下跌 C.保持稳定 D.无法判断6.如果您在福州购房，您会考虑购买小产权房吗？A.绝不考虑 B.如果价格合适会考虑 C.不了解小产权房7.如果您在福建购房，您会选择哪个城市？A.泉州 B.福州 C.厦门 D.其他临海城市 E.其他内陆城市（五）个人背景资料：（我们将严格保密！）1、您的性别是？A.男 B

20、.女2、您的年龄？A.30岁以下 B.30岁40岁 C.40岁50岁 D.50岁以上3、您家庭人口数量是多少？A1-2人 B.3-4人 C.5-5人以上4、您和老人住在一起么？A是 B否5、您的文化程度 A.中专以下 B.专科 C.本科 D.硕士以上 6、您的月收入是多少？A.2000以下 B.2000-3000 C.3000-4000 D.4000以上 7、如果您想投资，您会采用哪种方式？A.证券 B.期货 C.房产 D基金 F.其他： 8、您获得房产信息主要靠哪种渠道？.电视广告 报纸杂志广告 .广播 .户外广告 E房地产网站 F.车身广告 G.朋友介绍 H. 售楼处 G.其他 再次感谢您

21、的配合！附件二第一部分 商品房购买意向Q1.（出示卡片4）您家之所以在3年之内考虑购房是因为（最主要的原因）： 本地拆迁1 改善居住条件2 投资升值3 结婚用房4 地位身份的象征5 其它6（请注明）_ Q2.您上面提到的这次买房是属于：1.第一次买房 2.二次买房 3.多次买房Q3.您家最可能购房的地区为： 鼓楼区1晋安区2台江区3 仓山区4 大学城区5马尾区6 其它 7请注明)_ Q4.）您最可能购买的房价范围为多少元/平方米（确定B、C点）？高于哪个价位（D点）您认为您家肯定不会购买？低于什么价位（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？(单位:元/平方米)60006400680072

22、00760080008400880092009600100001040010800112001160012000以上Q5.（出示卡片7）您家在购房上花费的最可能的总费用为多少（确定B、C点）？高于多少（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购Q买？10 1214161820 2224262830323436384042(单位:万元)Q6.1您家购房的总面积大约为多少平方米 80平方米以下1 80-100平方米2 100-120平方米 3 120-140平方米 4 140-160平方米 5 160-180平方米 7 180平方米以上8Q6.2. （出示示卡

23、9）您家最可能购房的面积大约为多少平方米（确定B、C点）？高于多少平方米（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），你也不会购买？(单位:平方米)8090100110 120130140150160170180190200210220230240250Q7.（出示示卡10）您期望的楼型是：1 高层； 2.小高层； 3.多层；4.别墅；5.其他（请注明）_ Q8.（出示示卡11）您期望的户型是：1.平层; 2.错层; 3.跃层（复式）; 4.其它_Q9.（出示示卡12）您期望的户型结构是什么?每一间的面积分别是多少？ 数量名称第1间第2间第3间第4间第5间卧室厅卫生间阳台 注：面积为每1间

24、的面积，单位为平方米 Q10.（出示示卡13）以下区内公共设施，您最希望有的哪些（不超过三项）？（请访问员从打“”处循环读出答案）1.中心花园 2.会所 3.体育健康设施 4.文化娱乐设施 5.医疗保健设施 6.购物场所 7.金融邮政设施 8.餐饮 9.农贸市场11.幼儿园 12.车库 13.公交站点 14.小学Q11.（出示示卡13）您最希望有的物业管理基本服务有哪些（不超过三项）？ 特殊服务有哪些（不超过三项）？（请访问员从打“”处循环读出答案）Q12.（出示示卡13）您对以下景观设计最感兴趣的有哪些?（限选三项）（请访问员从打“”处循环读出答案）A.活动器械 B.城市雕塑 C.装饰街灯

25、D.喷泉 E.瀑布 F.水池 G.花坛 H.坐椅 I.地面铺装 J.凉亭 K.草地 L.大树 M.特色路灯 N.背景音乐 O.儿童乐园 P. 其它 Q13.（出示示卡14）您期望的房屋交付标准: 毛坯房1； 厨卫装修2 全装修3； 其它4(注明)_Q14.您购房时希望采取什么样的付款方式： 一次性1；（如果回答为1，请跳问至Q17） 分期付款2； 按揭3； 其它4；（注明）_Q15.（出示示卡15）您期望购房时首付的额度是： 1、5万以下 2、5-8万 3、 8-10万 4、1015万 5、1520万 6、20-25万 7、25-30万 8、30万以上Q16.（出示示卡16）您愿意承担的月供金

26、额是多少? 1、 500-1000元 2、 1000-1500元 3、 1500-2000元 4、2000-2500元 5、 2500元以上Q17.（出示示卡17）以下是人们购房时通常考虑的因素?您认为这些因素的重要性如何，请您用 5分制打分（请访问员从打“”处循环读出答案）（5分表示最重要，1分表示最不重要，您可以用1-5分中的任何一个数字。） Q18在未来3年内，您认为德州房产价格将会怎样？ 1.上涨 2.保持现状 3.下跌 4.不清楚Q19（出示示卡18）如果您购买房产用于投资，您会购买区域的房产？市中心 2. 城东 3.城西 4.城南 5.城北 6.开发区7.郊县8.其他_Q20.您对

27、目前住房最为满意的是什么？（开放题，追问）（1.物业管理 2.交通状 况 3.购物环境 4.内部装修 5.户型 6.小区环境 7.居住地点 8.通风采光 9.居住面积 10.教育 11.其它）Q21.您对目前住房不满意的是什么？（开放题，追问）（1.物业管理 2.交通状况 3.购物环境 4.内部装修 5.户型 6.小区环境 7.居住地点 8.通风采光 9.居住面积 10.教育 11.其它）_第二部分 企业形象Q22.您知道*公司吗吗？1.了解 2.较了解 3. 一般 4. 不太了解 5.不了解Q23.提及“*公司”，您第一感觉是什么?（限选三项）1.发展潜力 2.亲和 3.朝气蓬勃 4.创新 5.希望 6.承续文化 7.精明 8.权威 9.值得信赖 10.未来新市区Q24.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么?（限选三项）1.高尚体面的物业 2.舒服的住宅 3.社区生态景观 4人文化.物业服务 5.智能化信息化 6新.都市情结 7物有所值 第三部分 休