观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324.docx

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观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324

第一章观澜酒店市场调查

观澜酒店主要集中在原观澜镇府老城区沿观澜大道分布，档次都不高。

主要有骏豪酒店、吉盛酒店、益成酒店、金山宾馆、三星大酒店、观澜酒店。

一、骏豪酒店

概况：

骏豪酒店采用东南亚园林设计风格，结合观澜湖乡村俱乐部与观澜湖高尔夫球会，是中国唯一座落在高尔夫球场内的五星级度假酒店。

酒店共315间豪华客房，客房面积由44平米起，每间均有一个眺望球场的露台。

加上骏豪酒店提供全面的消闲服务及完善的商务配套设施，是高级行政人员和专业人士的消闲度假与商务应酬之首选地点。

酒店的交通也很便捷：

Ø离机场距离（公里）：

35

Ø离火车站距离（公里）：

30

Ø离市中心距离（公里）：

30

酒店设施包括：

信用卡：

Visacard,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,JCBcard

餐饮设施：

骏豪轩、佐佐木、山景阁、帝轩、御花园

休闲设施：

健身、游泳、桑那、卡拉OK、美容美发、台球、按摩、夜总会、乒乓球、篮球、越野单车

会议设施：

豪骏殿可容纳300人、海棠轩可容纳80人、牡丹轩可容纳80人、玉竹轩可容纳80人

服务设施：

商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场

收费情况

总统套房:

客厅，三间睡房及两间浴室;平日：

人民币8,880;周末/假日：

人民币11,680

骏豪套房:

客厅，两间睡房及两间浴室;平日：

人民币3,380;周末/假日：

人民币4,380

会所套房:

客厅，一间睡房及一间浴室平日：

人民币1,980周末/假日：

人民币2,680

高级客户:

一间睡房及一间浴室;平日：

人民币1,480;周末/假日：

人民币1,880

豪华客房:

一间睡房及一间浴室;平日：

人民币1,280;周末/假日：

人民币1,680

客户情况

客户以高尔夫球会会员与旅游度假人士为主，以香港人以及本地企业为主。

据了解，到周末时一般客房都暴满，所以许多客户就分流到赛维纳公寓。

二、吉盛酒店

概况

吉盛酒店是由深圳宝安吉盛实业有限公司投资，是一家按国际四星级标准设计建造的集商务、娱乐、健身、食宿、购物于一体的豪华商务型酒店。

毗邻“观澜湖高尔夫”仅5分钟车程，距深圳机场40分钟车程，罗湖火车站30分钟车程，东莞市中心45分钟车程，吉盛酒店建筑面积逾4万多平方米，拥有160余间各类客（套）房，设施有西餐厅、演艺吧、酒吧、夜总会、医疗桑拿保健中心，周边有购物商场、空中花园、精品店、邮电、银行等配套设施也一应俱全。

酒店配有闭路电视系统、立体声音乐系统、中央空调系统、免费宽带上网、电脑管理系统、烟感报警系统、自动喷淋消防系统及直拨程控电话系统等等。

价格（折后价）

标准单人房：

316元/豪华双人房：

342元/豪华单人房：

342元/豪华商务套房：

588元/棋牌房：

198元

客户情况

客户多为公司高层、高尔夫客户、团体客户、企业会务活动、外地出差人员等，其中有很多是常住客户,如一些日本客户（企业高层）一住就是半年，一些香港客户每周五、周六都有会定期过来打球。

酒店共有160余间客房，到周五、周六以及节假日都会暴满，平时最多时也只空置10间左右。

值得一提的是，一周一般有40~50个高尔夫客户入住，主要原因是骏豪酒店价格太贵，消费层次不如老街区丰富。

三、益成酒店

概况：

益成酒店位于观澜大道旁，是一家二星级酒店，酒店总体设置较差，共有44间客房，豪华客房收费为468元，一航打六折。

。

客户情况：

客户以观澜本地为主，如政府人员、企业人员，其中有相当一部分是情人包房，约占50%，其次为香港、台湾等外地出差人员。

平时入住率在60%~70%左右，节假日一般都能住满。

打高尔夫球的客户也有，但是很少。

四、金山宾馆

金山宾馆位于观澜大道的中低档宾馆，共有客房40~50间左右，能接纳100多人。

客户主要为政府人员、企业、出差人士。

高尔夫客户一周约有10~20个，一般是晚上住第二天走。

平时入住率约在60%~70%，周六客户能住满。

五、三星大酒店

三星大酒店已建20多年，现在已十分破旧，目前有22间房，只有2人间、3人间，最多能住100多人。

平时入住率约在70%多，周末一般能满，客户以香港人为主，一般晚住早走。

也有部分去观澜高尔夫打球的客户。

我们现场调查的时候便有高尔夫客户入住。

见图：

三星大酒店

高尔夫客户

六、丰南苑酒店

位于观澜与光明之间的新田村，酒店为三星级酒店，于去年12月9日开业。

共有客户28间客房。

收费情况：

标间单房：

180，豪华单人房与豪华双人房：

260，豪华套房：

360。

客户主要为附近工厂企业、外地出差人员，由于离高尔夫较远，高尔夫客户较少。

七、观澜酒店

观澜酒店位于新澜大道，通过实地考察，档次低，环境差，且只有8间客房，也有去高尔夫打球的客户。

据酒店人员称也有老外客户。

根据以上酒店情况，统计如下：

酒店名称

房间数

平时入住率

节假日入住率

客户情况

每周Golf客户

骏豪酒店

315

90%

一般100%

球会会员、其他旅游、渡假人士，本地企业高层

球会会员有2000千人

吉盛酒店

160多

80%~90%

近100%

企业高层（日本、台湾为主）、香港Golf客户、团体客户

一周有50~100人

益成酒店

40多间

60%~70%

近100%

本地人如如政府人员、企业人员以及外地出差人士

很少

金山宾馆

40~50

60%~70%

近100%

客户主要为政府人员、企业、出差人士。

约有10~20个，一般是晚上住第二天走。

三星大酒店

22

70%

一般100%

客户以香港人为主，一般晚住早走。

也有部分去观澜高尔夫打球的客户。

较少

丰南苑酒店

28

客户主要为附近工厂企业、外地出差人员

较少

观澜酒店

8

偶尔有

总计

约630

长包房情况如下表：

观澜酒店调查小结：

Ø酒店主要集中在老街道办片区。

客房总数约有630间左右；

Ø观澜酒店特别是上档次的酒店经营状况良好，平时入住率能达到90%以上，节假日时基本都会暴满；

Ø观澜本地企业高级管理者，如一些日本人、台湾人常住酒店的较多，约有50间套房（豪华间）。

Ø高尔夫客户主要住在骏豪酒店、赛维纳公寓、吉盛酒店，其它档次低的酒店数量较少；

Ø选择镇政府老区酒店的高尔夫客户，主要原因有：

（1）镇政府老区离高尔夫球场近，只有5分仲车程；

（2）老区配套完善，消费层次丰富；

（3）骏豪酒店客房供不应求，且价格贵；

另外，随着观澜社会经济飞速发展，许多大企业纷纷落户，酒店业在观澜有着良好的发展前景，目前观澜仅有一家五星级酒店——骏豪酒店已远远不能满足这里旅游、度假和商务社交的需求。

根据2004年在观谰高尔夫消费的团体客户的数量统计，每年观澜高尔夫承办近1000个大大小小的商务宴会和会议，每年在观谰湖开会和商务度假的企业中，平均有43%的企业进行了高尔夫的消费，这里还不包括一些小的会议团体的消费。

因此，观澜酒店市场高档次的酒店供不应求，本项目可针对高尔夫客户、企业高层、本地有钱人做部分高档酒店公寓做为酒店的补充，且能与地块西边规划五星级酒店构成良性互动。

第二章酒店公寓专项案例参考

一、世纪村一期嘉和苑

世纪村的小户型主要坐落在侨城西路边上，有一定的噪音影响，但景观比较理想。

嘉和苑已经于2001年11月底入住，当时均价一期均价是7600元/㎡，但是一房一厅一卫的价格大约达到了8000元/㎡左右，而且销售速度比大户型要快。

客户主要以投资客居多，他们看中的是世纪村西面的沙河高尔夫带来的客源，所以在设计一房一厅一卫户型时，要比当时市面上30—40㎡的小户型要大，讲求的是一种空间的舒适度与享受度，更符合客户群的品位及需求。

由于一期针对高尔夫人士的户型销售较好，因此，在后续的几期里面，开发商又陆续推出这种户型，提升了项目的价值。

二、趣园

趣园是由“花样年投资发展有限公司”投资开发建设的项目，坐落于滨河路北，深南高尔夫俱乐部南，总层高24层。

聘请了深圳喜福会私人会所管理有限公司提供专业的管理，作为高尔夫公寓的一大卖点。

趣园已经于2004年12月底入住，全部为带装修的小户型，面积由49.6——69.9㎡，全部为一房、两房的户型，当时均价为11000元/㎡。

三、波托菲诺国际公寓

A户型，69.9平米

C户型—57.6平米

B户型—64.8平米

三、波托菲诺国际公寓

波托菲诺国际公寓位于华侨城波托菲诺二期纯水岸内，并与深圳威尼斯酒店相呼应。

国际公寓为深圳首个大社区内的酒店式公寓，共65套，在户型设计上大胆创新，房间面积在40—206平方米之间，部分户型采用双层复式、三层复式的结构，在空间上更显阔绰。

见下页表：

户型

建筑面积（平米）

客房结构

月租

日租（元/天）

A型

130

两房两厅一书房

1.7~2万

1900+15%

A1型

160

两房两厅一书房

2.5~2.6万

2600+15%

B型

90

一房两厅

1.4~1.5万

1500+15%

公寓设施包括商务中心、休闲咖吧、中央空调系统、多功能会议厅、宽频上网服务、全自动防护系统、电子密码保险箱、数字电视、国际直播长途电话、二十四小时热水供应等。

另外会所里有室内游泳馆、健身房、桑拿房、网球场、棋艺室等。

国际公寓从去年8月开始招租，招租对象主要是外资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务精英阶层，以租赁方式提供优越完善的生活场所。

口碑传播成为国际公寓招租的重要途径。

目前出租率在60%以上。

另外，国际公寓依赖于威尼斯酒店而存在，威尼斯酒店做为华侨城片区的五星级酒店，入住率非常高。

因此，国际公寓与威尼斯酒店有很好的互动，当威尼斯酒店爆满的时候，客户可以到国际公寓入住。

在我们调查中，许多住国际公寓的客户既想有酒店的服务，又想有居家的感觉，因此他们选择国际公寓，特别是一些常住客户。

四、丹枫白露

Ø由香港著名酒店设计大师

Ø（深圳威尼斯酒店的设计师）设计。

Ø豪华酒店式大堂，配有异国风情Q－Café西餐厅。

Ø所有房间均按五星级套房式酒店设置，装修豪华。

Ø聘请国外管理团队，按五星级酒店标准经营。

40%溢价来自投资的风险保障体系

品牌支撑：

三九品牌及实力

经营模式支撑：

三九大酒店十年经营功力

市场支撑：

深港商务群租客

品质支撑：

装饰、配套、服务

五、金茂礼都

成熟的片区投资圈层

星级酒店品质及物业管理

样板房：

销售现场包装

第三章本项目酒店式公寓的开发

一、开发理由分析

市场需求：

根据我司调查，观澜酒店客房总数有630间。

据观澜高尔夫工作人员统计，周六、周日到此聚集了大量高尔夫爱好者，通常周末人数是1000人左右，高峰期达到2000多人。

因此，观澜酒店远远满足不了高尔夫人士居住，这也形成了周六、周日观澜酒店订房难的现象。

据我司调查，观澜高尔夫人士有时不愿意住在高尔夫球场内，一方面是消费太高，一方面是娱乐太少，他们宁愿住在观澜镇内，享受多项服务。

因此，本项目位于五星级酒店旁边，如果能够增加五星级酒店的附加物业——酒店公寓将能提升项目的价值。

与西侧五星级酒店联动：

本项目西侧是五星级酒店——格兰云天大酒店，将吸收大量高端客户及高尔夫客户。

本项目酒店式公寓可以作为五星级酒店的补充物业，保证其酒店式管理，将吸引大量酒店客户及投资客户。

地块的实际情况：

本地块南侧的环观南路货柜车尤其多，噪音非常大，在定位时只能规划一些对噪音不敏感的物业。

首先考虑普通小户型物业，普通小户型正对的客户相对经济实力较差，对价格相当敏感，因此如果普通小户型价格将会比较低。

其次，考虑酒店公寓，酒店公寓针对客户是高尔夫人士，是财富殷实一族，他们对物业管理要求高，对价格敏感度不高，因此如果将南侧噪音大的地块建成酒店式公寓，不仅解决了其噪音大的问题，而且实现了其最大价值，还提升了物业档次。

二、户型定位分析

酒店式服务公寓定位主要针对高尔夫客户及商务人士，我司对高尔夫特殊物业户型的调查如下：

1）世纪村一房一厅一卫：

51平方米，主要针对沙河高尔夫人士；

2）趣园一房、二房户型：

50-70平方米，主要针对深南国际高尔夫；

3）假日·塞维纳一房一厅一卫：

58平方米可以自由拼合，针对观澜高尔夫。

因此，我司建议酒店式服务公寓定位如下：

酒店式服务公寓户型定位

户型

单位面积（M2）

平面形式

套数比

1房1厅1卫

45-50

平面

10%

2房1厅1卫

60-65

平面

9%