观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324.docx

1、观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324第一章 观澜酒店市场调查观澜酒店主要集中在原观澜镇府老城区沿观澜大道分布，档次都不高。主要有骏豪酒店、吉盛酒店、益成酒店、金山宾馆、三星大酒店、观澜酒店。一、骏豪酒店概况：骏豪酒店采用东南亚园林设计风格，结合观澜湖乡村俱乐部与观澜湖高尔夫球会，是中国唯一座落在高尔夫球场内的五星级度假酒店。酒店共315间豪华客房，客房面积由44平米起，每间均有一个眺望球场的露台。加上骏豪酒店提供全面的消闲服务及完善的商务配套设施， 是高级行政人员和专业人士的消闲度假与商务应酬之首选地点。酒店的交通也很便捷： 离机场距离（公里）：35 离火车站距离（公里）：30 离市中心

2、距离（公里）：30 酒店设施包括：信 用 卡： Visacard,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,JCBcard 餐饮设施： 骏豪轩、佐佐木、山景阁、帝轩、御花园 休闲设施： 健身、游泳、桑那、卡拉OK、美容美发、台球、按摩、夜总会、乒乓球、篮球、越野单车 会议设施： 豪骏殿可容纳300人、海棠轩可容纳80人、牡丹轩可容纳80人、玉竹轩可容纳80人 服务设施： 商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场收费情况总统套房:客厅，三间睡房及两间浴室;平日：人民币8,880;周末/假日：人民币11,680骏豪套房:客厅，两间睡房及两间浴室;平日：人民币3,3

3、80;周末/假日：人民币4,380会所套房:客厅，一间睡房及一间浴室平日：人民币1,980周末/假日：人民币2,680高级客户:一间睡房及一间浴室;平日：人民币1,480;周末/假日：人民币1,880豪华客房:一间睡房及一间浴室;平日：人民币1,280;周末/假日：人民币1,680客户情况客户以高尔夫球会会员与旅游度假人士为主，以香港人以及本地企业为主。据了解，到周末时一般客房都暴满，所以许多客户就分流到赛维纳公寓。二、吉盛酒店概况吉盛酒店是由深圳宝安吉盛实业有限公司投资，是一家按国际四星级标准设计建造的集商务、娱乐、健身、食宿、购物于一体的豪华商务型酒店。毗邻“观澜湖高尔夫”仅5分钟车程，距

4、深圳机场40分钟车程，罗湖火车站30分钟车程，东莞市中心45分钟车程，吉盛酒店建筑面积逾4万多平方米，拥有160余间各类客（套）房，设施有西餐厅、演艺吧、酒吧、夜总会、医疗桑拿保健中心，周边有购物商场、空中花园、精品店、邮电、银行等配套设施也一应俱全。酒店配有闭路电视系统、立体声音乐系统、中央空调系统、免费宽带上网、电脑管理系统、烟感报警系统、自动喷淋消防系统及直拨程控电话系统等等。价格(折后价)标准单人房：316元/豪华双人房：342元/豪华单人房：342元/豪华商务套房：588元/棋牌房：198元客户情况客户多为公司高层、高尔夫客户、团体客户、企业会务活动、外地出差人员等，其中有很多是常住

5、客户,如一些日本客户（企业高层）一住就是半年，一些香港客户每周五、周六都有会定期过来打球。酒店共有160余间客房，到周五、周六以及节假日都会暴满，平时最多时也只空置10间左右。值得一提的是，一周一般有4050个高尔夫客户入住，主要原因是骏豪酒店价格太贵，消费层次不如老街区丰富。三、益成酒店概况：益成酒店位于观澜大道旁，是一家二星级酒店，酒店总体设置较差，共有44间客房，豪华客房收费为468元，一航打六折。客户情况：客户以观澜本地为主，如政府人员、企业人员，其中有相当一部分是情人包房，约占50%，其次为香港、台湾等外地出差人员。平时入住率在60%70%左右，节假日一般都能住满。打高尔夫球的客户也

6、有，但是很少。四、金山宾馆金山宾馆位于观澜大道的中低档宾馆，共有客房4050间左右，能接纳100多人。客户主要为政府人员、企业、出差人士。高尔夫客户一周约有1020个，一般是晚上住第二天走。平时入住率约在60%70%，周六客户能住满。五、三星大酒店三星大酒店已建20多年，现在已十分破旧，目前有22间房，只有2人间、3人间，最多能住100多人。平时入住率约在70%多，周末一般能满，客户以香港人为主，一般晚住早走。也有部分去观澜高尔夫打球的客户。我们现场调查的时候便有高尔夫客户入住。见图：三星大酒店高尔夫客户六、丰南苑酒店位于观澜与光明之间的新田村，酒店为三星级酒店，于去年12月9日开业。共有客户

7、28间客房。收费情况：标间单房：180，豪华单人房与豪华双人房：260，豪华套房：360。客户主要为附近工厂企业、外地出差人员，由于离高尔夫较远，高尔夫客户较少。七、观澜酒店观澜酒店位于新澜大道，通过实地考察，档次低，环境差，且只有8间客房，也有去高尔夫打球的客户。据酒店人员称也有老外客户。根据以上酒店情况，统计如下：酒店名称房间数平时入住率节假日入住率客户情况每周Golf客户骏豪酒店31590%一般100%球会会员、其他旅游、渡假人士，本地企业高层球会会员有2000千人吉盛酒店160多80%90%近100%企业高层（日本、台湾为主）、香港Golf客户、团体客户一周有50100人益成酒店40多

8、间60%70%近100%本地人如如政府人员、企业人员以及外地出差人士很少金山宾馆405060%70%近100%客户主要为政府人员、企业、出差人士。约有1020个，一般是晚上住第二天走。三星大酒店2270%一般100%客户以香港人为主，一般晚住早走。也有部分去观澜高尔夫打球的客户。较少丰南苑酒店28客户主要为附近工厂企业、外地出差人员较少观澜酒店8偶尔有总计约630长包房情况如下表：观澜酒店调查小结： 酒店主要集中在老街道办片区。客房总数约有630间左右； 观澜酒店特别是上档次的酒店经营状况良好，平时入住率能达到90%以上，节假日时基本都会暴满； 观澜本地企业高级管理者，如一些日本人、台湾人常住

9、酒店的较多，约有50间套房（豪华间）。 高尔夫客户主要住在骏豪酒店、赛维纳公寓、吉盛酒店，其它档次低的酒店数量较少； 选择镇政府老区酒店的高尔夫客户，主要原因有：（1）镇政府老区离高尔夫球场近，只有5分仲车程；（2）老区配套完善，消费层次丰富；（3）骏豪酒店客房供不应求，且价格贵；另外，随着观澜社会经济飞速发展，许多大企业纷纷落户，酒店业在观澜有着良好的发展前景，目前观澜仅有一家五星级酒店骏豪酒店已远远不能满足这里旅游、度假和商务社交的需求。根据2004年在观谰高尔夫消费的团体客户的数量统计，每年观澜高尔夫承办近1000个大大小小的商务宴会和会议，每年在观谰湖开会和商务度假的企业中，平均有43

10、%的企业进行了高尔夫的消费，这里还不包括一些小的会议团体的消费。因此，观澜酒店市场高档次的酒店供不应求，本项目可针对高尔夫客户、企业高层、本地有钱人做部分高档酒店公寓做为酒店的补充，且能与地块西边规划五星级酒店构成良性互动。第二章 酒店公寓专项案例参考一、世纪村一期嘉和苑世纪村的小户型主要坐落在侨城西路边上，有一定的噪音影响，但景观比较理想。嘉和苑已经于2001年11月底入住，当时均价一期均价是7600元/，但是一房一厅一卫的价格大约达到了8000元/左右，而且销售速度比大户型要快。客户主要以投资客居多，他们看中的是世纪村西面的沙河高尔夫带来的客源，所以在设计一房一厅一卫户型时，要比当时市面上

11、3040的小户型要大，讲求的是一种空间的舒适度与享受度，更符合客户群的品位及需求。由于一期针对高尔夫人士的户型销售较好，因此，在后续的几期里面，开发商又陆续推出这种户型，提升了项目的价值。二、趣园趣园是由“花样年投资发展有限公司”投资开发建设的项目，坐落于滨河路北，深南高尔夫俱乐部南，总层高24层。聘请了深圳喜福会私人会所管理有限公司提供专业的管理，作为高尔夫公寓的一大卖点。趣园已经于2004年12月底入住，全部为带装修的小户型，面积由49.669.9，全部为一房、两房的户型，当时均价为11000元/。 三、波托菲诺国际公寓A户型，69.9平米C户型57.6平米B户型64.8平米三、波托菲诺国

12、际公寓波托菲诺国际公寓位于华侨城波托菲诺二期纯水岸内，并与深圳威尼斯酒店相呼应。国际公寓为深圳首个大社区内的酒店式公寓，共65套，在户型设计上大胆创新，房间面积在40206平方米之间，部分户型采用双层复式、三层复式的结构，在空间上更显阔绰。见下页表：户型建筑面积（平米）客房结构月租日租（元/天）A型130两房两厅一书房1.72万1900+15%A1型160两房两厅一书房2.52.6万2600+15%B型90一房两厅1.41.5万1500+15%公寓设施包括商务中心、休闲咖吧、中央空调系统、多功能会议厅、宽频上网服务、全自动防护系统、电子密码保险箱、数字电视、国际直播长途电话、二十四小时热水供应

13、等。另外会所里有室内游泳馆、健身房、桑拿房、网球场、棋艺室等。国际公寓从去年8月开始招租，招租对象主要是外资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务精英阶层，以租赁方式提供优越完善的生活场所。口碑传播成为国际公寓招租的重要途径。目前出租率在60%以上。另外，国际公寓依赖于威尼斯酒店而存在，威尼斯酒店做为华侨城片区的五星级酒店，入住率非常高。因此，国际公寓与威尼斯酒店有很好的互动，当威尼斯酒店爆满的时候，客户可以到国际公寓入住。在我们调查中，许多住国际公寓的客户既想有酒店的服务，又想有居家的感觉，因此他们选择国际公寓，特别是一些常住客户。四、丹枫白露 由香港

14、著名酒店设计大师 （深圳威尼斯酒店的设计师）设计。 豪华酒店式大堂，配有异国风情QCaf西餐厅。 所有房间均按五星级套房式酒店设置，装修豪华。 聘请国外管理团队，按五星级酒店标准经营。 40%溢价来自投资的风险保障体系品牌支撑：三九品牌及实力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力市场支撑：深港商务群租客品质支撑：装饰、配套、服务五、金茂礼都成熟的片区投资圈层星级酒店品质及物业管理样板房：销售现场包装第三章 本项目酒店式公寓的开发一、开发理由分析市场需求：根据我司调查，观澜酒店客房总数有630间。据观澜高尔夫工作人员统计，周六、周日到此聚集了大量高尔夫爱好者，通常周末人数是1000人左右，高峰期达

15、到2000多人。因此，观澜酒店远远满足不了高尔夫人士居住，这也形成了周六、周日观澜酒店订房难的现象。据我司调查，观澜高尔夫人士有时不愿意住在高尔夫球场内，一方面是消费太高，一方面是娱乐太少，他们宁愿住在观澜镇内，享受多项服务。因此，本项目位于五星级酒店旁边，如果能够增加五星级酒店的附加物业酒店公寓将能提升项目的价值。与西侧五星级酒店联动：本项目西侧是五星级酒店格兰云天大酒店，将吸收大量高端客户及高尔夫客户。本项目酒店式公寓可以作为五星级酒店的补充物业，保证其酒店式管理，将吸引大量酒店客户及投资客户。地块的实际情况：本地块南侧的环观南路货柜车尤其多，噪音非常大，在定位时只能规划一些对噪音不敏感的

16、物业。首先考虑普通小户型物业，普通小户型正对的客户相对经济实力较差，对价格相当敏感，因此如果普通小户型价格将会比较低。其次，考虑酒店公寓，酒店公寓针对客户是高尔夫人士，是财富殷实一族，他们对物业管理要求高，对价格敏感度不高，因此如果将南侧噪音大的地块建成酒店式公寓，不仅解决了其噪音大的问题，而且实现了其最大价值，还提升了物业档次。二、户型定位分析 酒店式服务公寓定位主要针对高尔夫客户及商务人士，我司对高尔夫特殊物业户型的调查如下：1）世纪村一房一厅一卫：51平方米，主要针对沙河高尔夫人士；2）趣园一房、二房户型：50-70平方米，主要针对深南国际高尔夫；3）假日塞维纳一房一厅一卫：58平方米可以自由拼合，针对观澜高尔夫。因此，我司建议酒店式服务公寓定位如下：酒店式服务公寓户型定位户 型单位面积（M2）平面形式套数比1房1厅1卫45-50平面10%2房1厅1卫60-65平面9%