小区城中村改造项目可行性报告.docx
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小区城中村改造项目可行性报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
清远市B6、B7、B9小区城中村改造项目。
1.1.2项目建设单位概况
本项目由清远市源河房地产开发有限公司进行建设。
清远市源河房地产开发有限公司成立于2006年5月30日，注册资金5000万元人民币，公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才，现有员工总数50余人，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。
正在开发的项目有“城市花园”、“丽景大厦”。
“城市花园”项目占地面积三百多亩，预计居住人数1万余人，被列为清远“十个一批”重点工程；“丽景大厦”项目是受现代人追捧的江景小区。
公司自成立以来，依靠团结和信誉，秉承科学、稳健、积极进取的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。
公司将通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，提升企业形象，从而实现公司的社会价值和经济价值双丰收。
公司全体员工上下团结一心，勤奋工作，为将公司早日建设为广东一流的房地产企业在不懈努力。
1.1.3可行性研究报告编制依据
1、清远市源河房地产开发有限公司委托我司编制《清远市B6、B7、B9小区城中村改造项目可行性研究报告》的工程咨询服务协议书；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《投资项目可行性研究指南》；
4、《清远市城市总体规划》；
5、国家和地方的相关政策和法规；
6、委托方提供的项目其他有关资料。
1.1.4项目提出的理由与过程
早在２００６年二月，清远市人民政府就做出决定，对新城东小区城中村改造建设、开发，同时下发《关于新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设实行优惠政策的通知》，要求市清城区以及区属各职能部门必须从全局出发，积极支持城中村改造建设工作，加快清远市城市化建设步伐，为促进清远市经济社会全面发展提供高效、优质服务。
并且要求，任何单位不得放松对新城东B6、B7、B9小区城中村开发建设的管理和服务，要为该项目的建设大开绿灯，切实解决城中村建设过程中的疑难问题。
城市化是一个国家社会经济发展到一定阶段必然出现的历史发展过程，是全球性的社会现象。
根据世界已经城市化国家的经验，大城市的经济效益高于小城市。
大城市在节约资源、保护环境、提高经济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇有明显的优势。
因此，积极发展大中城市，以提高有限资源的利用率，是市场经济条件下中国未来城市化的发展趋势和规律。
在党的十七大报告中，城市（镇）化被作为未来发展面临的“五化”新趋势被郑重提出。
如何充分发挥城市对各种要素和资源的集聚和辐射效应，以城市化促进区域、城乡经济社会发展一体化，已经成为城市决策者必须面对的一项十分紧迫的任务。
有关研究认为，从2001年至2015年，我国城市化速度如果每年提高一个百分点，将使2.5亿左右的农村人口转变为城镇居民，由此可推动国内生产总值年均增长3个百分点。
国家建设部总规划师陈晓丽认为，我国的城市化水平明显低于工业化水平，城市化水平的滞后已经拖了经济发展的后腿。
据学者研究，当人均GDP达到800美元时，相对应的城市化率为52.7％，而清远市在GDP基本达到全国、全省水平时，城市化率远低于全国、全省平均水平。
清远市从改革开放至今，区域经济得到了长足的发展。
清远市本身具有得天独厚的区位优势，为清远未来的发展提供了坚实的基础。
０９年清远的高速公路建设成绩显著，成为广东高速公路密集的城市之一，清远市已发展成为一座欣欣向荣的城市，城市的聚合力不断加强，吸引大量商人来清远投资、置业。
为了进一步加快发展，提升对产业转移的接纳能力，清远正大力加快城市基础设施建设，推进城市化进程。
清远市2009年政府工作报告指出，要加大城乡改造工程建设力度，推进经济高速发展。
随着清远市城市化进程逐步加快，原老城区已不足以支撑清远市经济的发展和人民的生活水平需求，在位于广清大道、人民路与连江路城市主干线中间的清远市B6、B7、B9小区，街道区域环境脏乱差现象严重，盲目、热点、难点集中，道路断头，车辆无法分流，既影响城市景观，也影响居民生活和交通畅顺，实施对新城东B6、B7、B9小区城中村拆迁改造已刻不容缓。
为了顺利推进市区新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程，经清远市政府四届十六次会议决定，授权清城区成立清远市新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程征地、拆迁、安置、补偿领导小组，负责协调解决城中村改造建设中按照政策和规定征地、拆迁、安置、补偿问题。
清远市源河房地产开发有限公司作为清远市具有房地产开发资质的房地产企业，承担了清远市大量重要的城市综合开发建设项目，特别是清远市区周边众多拆迁、改造项目。
为了妥善解决历史遗留的房屋拆迁安置问题，以及切切实实维护、安排好广大拆迁居民的切身利益、改善居民的生活水平，把加快推进城建步伐和维护居民利益很好地统一起来，清远市政府决定将B6、B7、B9小区城中村改造建设工程的征地、拆迁、安置、开发工作由清远市源河房地产开发有限公司实施。
本项目采取统建型开发模式，由清远市源河房地产开发有限公司根据城市发展规划统一建设，建设完成后，安置区的安置房给拆迁户回迁，道路、小学、幼儿园、水渠移交地方政府，商品房开发区房屋按市场价销售。
２０１０年4月，清远市源河房地产开发有限公司委托我公司对本项目进行可行性研究报告的编制工作。
1.2项目概述
1.2.1拟建地点
项目建设地点位于清远市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。
1.2.2改造方案和建设规模
改造方案：
本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、开发建设为一体的项目。
按清远市政规划，本项目拆迁区域面积：
418.3亩；涉及到六个自然村：
东一村，东二村，海边村，向西村，三角村，白石村，拆迁旧房屋面积约：
140000m2，拆迁户650户，人口约2650人；三角小学、幼儿园以及水利灌溉渠等公用基础设施也在改造拆迁范围之内。
开发公司拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：
村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。
其中：
村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。
按《清远市新城东B6、B7、B9小区城中村改造拆迁安置补偿方案》,对拆迁房屋的农民基本实行拆一补一,安置650户农民的建筑面积为259278.67m2，安置在新二村、新三村及新十一村；村民实业用地主要是解决失地农民生产生活问题，村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买，整体开发，开发商将建成商铺后成本价返还农民。
项目的市政道路建设、小学、幼儿园、水渠等公用基础设施由开发商建设完成后，移交地方政府。
其余土地用来进行房产开发。
建设内容：
为更好地安置拆迁农民、使用建设资金，拟将安置区的建设分三期进行；商品房开发区分三期滚动开发。
安置区分三期建设：
安置区一期建设工程为:
新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64m2。
其中：
4#楼建筑面积：
13894.38m2；5#楼建筑面积：
15092.11m2；6#楼建筑面积：
28813.89m2；地下室建筑面积：
6846.24m2。
新二、三村区内的道路3722m2及绿化3046m2。
安置区二期建设工程为:
新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54m2。
其中：
7#楼建筑面积：
13688.96m2；8#楼建筑面积：
17040.30m2；9#楼建筑面积：
13447.11m2；38#楼建筑面积：
505.58m2;地下室建筑面积：
5172.95m2；新四村区内的道路2038.42m2及绿化3067m2。
新一村（12#、13#楼），建筑面积16734.10m2。
其中：
12#楼建筑面积：
8068.16m2；13#楼建筑面积：
6166.10m2；地下室建筑面积：
2499.80m2。
31#楼建筑面积：
17413.73m2、32#楼建筑面积：
33731.03m2、33#楼建筑面积：
59630.83m2。
总建筑面积：
182515.23m2。
安置区三期建设工程为:
学校（19#、20#楼）建筑面积:
10586.60m2；幼儿园（39#楼）建筑面积：
1530.20m2；道路改造面积：
1350m×30m；水渠面积：
900m×11.85m。
商品房开发区建设工程分三期滚动开发:
商品房开发区一期工程：
新十一村（1#、2#、3#楼）建筑面积合计107633.80m2，其中:
1#楼建筑面积：
13688.96m2；2#楼建筑面积：
25195.27m2；3#楼建筑面积：
56499.28m2，地下室建筑面积：
12250.27m2，道路7268m2及绿化5946m2。
商品房开发区二期工程：
新五、六、七村（14#楼建筑面积：
21871.40m2；15#楼建筑面积：
16128.23m2；16#楼建筑面积：
16914.80m2;17#楼建筑面积：
37496.27m2;地下室建筑面积：
27361.16m2）、时代广场（34#楼建筑面积：
28674.61m2、35#楼建筑面积：
26441.26m2、36#楼建筑面积：
76996.72m2;地下室建筑面积：
35852.46m2、酒店（18#楼建筑面积：
1288.83m2）、办公楼（37#楼建筑面积：
5056.94m2）建筑面积合计：
294082.71m2，农贸市场建筑面积：
27600m2等，区内道路28565m2及绿化23371m2。
商品房开发区三期工程：
发展用地（10#楼建筑面积：
1984.69m2、11#楼建筑面积：
1984.69m2），开发商用地（21#楼建筑面积：
52863.72m2、22#楼建筑面积：
20425.71m2、23#楼建筑面积：
38123.37m2、24#楼建筑面积：
38972.68m2、25#楼建筑面积：
20309.70m2、26#楼建筑面积：
38978.61m2、27#楼建筑面积：
38524.39m2、28#楼建筑面积：
37872.23m2、29#楼建筑面积：
20578.81m2、30#楼建筑面积：
39275.06m2、地下室建筑面积：
147120.19m2等，总建筑面积497013.90m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。
建设规模：
本建设项目拆迁征地总面积为418.30亩（278868.83m2），安置建筑面积259278.67m2，安置农民：
650户；农贸市场建筑面积：
27600m2；小学建筑面积：
10586.60m2；幼儿园建筑面积：
1530.20m2；道路改造面积：
1350m×30m；水渠面积：
900m×11.85m；商品房建筑面积：
898730.41m2。
1.2.3主要建设条件
项目建设的主要建设条件较好，项目部分用地已经落实，场地平整工作正在进行,部分场地已平整完成;当地政府支持力度大，市政设施配套完善，项目附近区域的水、电、通讯等基础设施配套较为完善，可满足项目建设和运作的需求。
1.2.4项目投资与资金筹措
1、项目投资
本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：
建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。
安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：
建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元。
其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元。
安置区三期工程建设投资为1630万元，其中：
建安工程费用1453万元（建筑工程费1381万元，设备安装费72万元）、其他费用144万元。
商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：
建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元。
商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：
建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元。
商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：
建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元。
2、资金筹措
本项目安置区一期建设总投资8697万元，资金来源：
银行贷款和开发商自有资金。
其中：
银行贷款：
5000万元，自有资金：
3697万元。
项目资本金比率42.5%。
项目安置区二期新四村建设项目建设总投资15625万元，资金来源：
银行贷款和开发商自有资金。
其中：
银行贷款：
10000万元，自有资金：
5600万元。
项目资本金比率36%。
本项目商品房开发区一期建设总投资25913万元，资金来源：
开发商自有资金。
项目商品房开发区二期建设总投资70801万元，资金来源：
商品房一期工程销售款。
项目商品房开发区三期建设总投资119657万元，资金来源：
商品房一、二期工程销售款。
1.2.5主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见下表。
主要经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
拆迁征地总面积
m2
278868.83
合418.3亩
2
总建筑面积
m2
1180008.57
3
安置区建筑面积
m2
259278.67
4
农贸市场建筑面积
m2
27600.00
5
小学建筑面积
m2
10586.00
6
幼儿园建筑面积
m2
1530.00
7
道路改造面积
m×m
1350×30
8
水渠面积：
m×m
900×11.85
9
商品房面积
m2
898730.41
10
建筑基地面积
m2
76549.37
11
建筑密度
％
36.57
12
容积率
4.46
13
绿地率
％
35
第二章需求分析与建设规模
2.1城市化发展环境分析
2.1.1我国城市化进程
城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。
从改革开放起，我国城市化进程就进入了一个逐步加速的发展轨道，我国城市化率从20%左右提高到46%，2008年全国城镇人口已超6亿。
城市化是产业结构转变的过程。
随着城市化的推进，使得原来从事传统低效的第一产业的劳动力转向从事现代高效的第二、第三产业，产业结构逐步升级转换，国家创造财富的能力不断提高。
城市化是居民收入水平不断提高的过程。
城市是高消费群体聚集所在。
城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程，也是越来越多的国民在发展中享受到实惠的过程。
城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。
城市化的过程也是农村和农民的生产方式和生活方式文明程度不断提高、不断现代化的过程，也就是城乡一体化的过程。
城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。
由于大部分的国民从事着先进的产业活动，有着较高的生活质量，因此，人们的生活方式、价值观将会发生重大变化，社会将建立起根本区别于农业社会的城市社会新秩序。
人们按照既定的游戏规则自由地进行更丰富多彩的社会会活动。
自律、自尊、自强成为社会风尚。
这是现代文明的灵魂，是城市的真正魅力之所在。
我国在城市化发展方面已经探索出几种发展模式。
在20世纪80年代中期，我国实行小城镇模式。
这种小型城镇介于大城市和农村之间，人口压力和人口密度均相对较低，可利用空间也相对较大，因此拥有众多发展优势。
小城镇模式是我国城市化发展的宝贵经验，在未来的城市化发展过程中，小城镇模式仍是很重要的模式之一。
90年代中期以后,政府意识到真正能推动中国国民经济发展的是集中的大城市地区,于是就城市化发展提出了第二种模式，即中等城市模式，甚至提出了第三种模式，即大城市发展模式。
中等城市和大城市发展模式的提出，意味着我国的城市化开始突破过去以小城镇为主体的发展思路。
90年代中后期，中国出现了大城市迅速发展，人口向大城市集中的城市化发展现象。
在发展中第四种模式也被提出，即城市群和城市带的发展模式，如在“十五”期间推动中国经济发展的两个最主要的城市带和城市圈：
长三角和珠三角。
“十一五”期间是我国在城乡统筹和城乡一体化方面发展比较快的时期，要用科学发展观指导城市化发展，特别强调要用构建和谐社会的思路来促进发展，注重解决城市化发展中出现的种种问题。
党的十六大以来，以大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。
我国城市发展体系逐渐走向成熟。
以城市，特别是以大城市发展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，一些区域具有区位、资源和产业优势，已经达到了较高的城市化水平，形成了城市发展相对集中的城市群。
除原有的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群、厦泉漳闽南三角地带城市群外，山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群也开始发挥作用。
当前大力培育组团式城市群，有利于中国城市化战略进程的加快和良性发展。
比如目前我国正在形成的珠三角、长三角、京津环渤海湾三大组团式城市群，有助于避免城市摊大饼式的单极化扩张。
专家们同时指出，应用组团式城市群代替单一城市扩张，经济上可以取得台阶式的提升、社会上可加速消除二元结构、生态上能缓解城市的热岛效应、系统上可以形成等级有序的效率体系。
预计到2020年中国三大组团式城市群有望发育成熟。
2.1.2广东省城市化发展状况
广东省作为全国经济最发达，最具市场活力的地区之一，在我国的城市化进程中也排在了全国的前列，根据2008年12月6日发布的《中国城市化率现状调查报告》对1949年至2006年中国各省、自治区、直辖市和各城市城市化率进行了全面的统计与分析，发布城市化率排行榜中，广东省在全国31个省、自治区、直辖市城市化率排行第四位，仅次于上海，北京，天津三个直辖市。
在全国城市化水平最高的十个城市中，广东占了四个，2006年广东省城市化率达到48%，也位居全国前列。
然而，广东的城市化进程也存在较突出的问题，主要表现在广东各区域的城市化进程不管在时间上还是在地域推广上，各个区域的差异都比较明显。
城市化进程最快的是珠三角地区，珠三角地区在2002年的城市化水平已经达到了城市化进程的第二个阶段，即是进入了加速阶段，而东部和西部地区的城市化水平依然进展缓慢，它们介于初始阶段和加速阶段之间，尤其是北部山区地带，即使加上农村中的城市化人口，城市化水平之多也算是个处于初始阶段和加速阶段之间的水平。
从地域推广来说，除了珠三角区，东部和西部地区的城市化进程的地域推广并不大，比较高的只有汕头市，由于它本身是经济特区。
而广大的北部山区，国土面积是珠三角的几倍，但是城市化进程的地域推广很小，没有形成城市群或者说城市带，空间分布不合理。
广东省的区域城市化水平差异造成了在区域的技术创新能力、区域推动型产业的效率、区域产业结构的升级换代的速度、区域的有效需求、区域的经济增长方式、区域市场体系的完善程度以及区域城市空间结构的完善程度等方面的差异，而这几个方面都是区域经济快速发展的重要因素。
因此，要改变落后的北部山区和相当一部分的西部地区的面貌，就要加快其产业结构的升级速度，而要加快产业结构的升级速度，就必须加速城市化进程的步伐。
2.1.3清远市城市化水平和发展规划
1、清远市城市化水平和经济现状
2009年，清远市在市委市政府的正确领导下，认真落实中央、省刺激经济发展一揽子政策，结合清远实际制定的一系列保增长、促发展措施，确保了国民经济平稳较快增长。
全年实现生产总值855.2亿元，增长16.6%。
比计划增长提高0.6个百分点；按常住人口计算，人均生产总值2.26万元，增长14%。
规模工业增加值完成490.7亿元，增长27%，比计划增长提高4个百分点；地方财政一般预算收入50.04亿元，增长33.9%，比计划增长提高13.9个百分点；全社会固定资产投资完成841亿元，增长19.3%，比计划增长提高1.3个百分点；社会消费品零售总额完成308.4亿元，增长23.1%，比计划增长提高5.1个百分点；外贸出口完成14.1亿美元，增长2.8%，实现计划有增长目标；实际利用外资5.49亿美元，增长6.7%，实现计划增长目标。
清远市建市多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，但城市化进程缓慢，一是工业化水平偏低，粗放型经济增长方式没有根本转变。
清远市总体上仍然处于工业化初期的中后阶段，工业化率约为34%，比全省平均水平约低16个百分点，工业化进程明显滞后。
工业结构是以耗竭性资源开采和初级加工业为主体的结构，经济增长还主要依靠资源消耗和规模扩张的推动，产业乘数效应较弱，高技术生态型产业发展缓慢。
工业布局分散，难以形成规模竞争力，中心城区已开始出现低层次产业占用宝贵土地资源的倾向。
清远市工业发展的滞后直接导致了经济发展总体水平的落后，国民经济总量处于全省中下水平。
二是城市化进程滞后于经济社会快速发展的需要。
目前清远市城镇化水平仅有21%左右，远低于广东省（48%）和全国（46%）的平均水平。
多数城镇只具备集聚小规模人口的功能，产业的集聚度和承载能力弱，经济运营成本较高，延缓了二元经济结构的转化过程。
直接为城镇生产和生活服务的第三产业发展滞后，公共服务体系不够健全。
城市规划、建设和管理水平有待提高，交通、能源、通讯、供水等基础设施仍然不适应经济加速发展的需要；东部地区、连阳地区基础设施落后的局面未能得到根本改善，与南部地区的发展差距不断拉大。
三是市场化观念滞后仍然成为阻碍清远市加速发展的“瓶颈”因素。
清远市经济发展水平的落后，计划经济的观念、思维、体制在山区影响仍很深，仍然自觉或不自觉地采用计划经济的思想和方法来发展经济、管理社会事务、处理各种新矛盾和新问题，延缓了向市场经济转型的步伐，也影响了企业转制、区域建制调整和政府职能转变。
四是经济发展与环境建设、生态保护之间的矛盾凸显。
清远市拥有优越的自然生态环境，是广东的重要生态屏障，素有“珠三角后花园”之称。
近年工业项目引入和工业的快速发展，特别是“以资源换增长”的高投入、高污染、高排放的粗放型增长方式使清远市在环境和生态保护方面的压力日益增大。
工业发展与环境建设、生态保护的矛盾将进一步制约清远市的经济发展。
2、清远市城市化和经济发展规划
面对新的形势，市委、市政府审时度势，提出2010年清远市国民经济和社会发展主要预期目标是：
全市生产总值增长18%左右；人均生产总值增长16%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长20%；地方一般预算收入增长20%；外贸出口增长6%；在岗职工年人均工资增长10%；农民人均纯收入增长10%；城镇登记失业率控制在3.5%以下；居民消费品价格总水平涨幅控制在3.5%以内；人口自然增长率控制在8‰以内。
2010年,是清远市全面完成“十一五”规划之年,也是巩固经济稳健回升成果、夯实“十二五”发展基础的关键之年。
按照市委五届九次全会提出的要求、确定的目标和工作部署，紧紧围绕“抓提速、调结构、促转变、惠民生”工作主线：
加快推进高端产业成长的建设步伐，实现经济社会发展的新突破。
1、加快推进重点项目建设。
2、加快推进产业建设。
3、加大园区建设力度。
4、加快城镇化建设。
以规划引领建设，扎实做好中心城市、中心镇规划，推动城镇群协调发展。
以集聚推动建设，推动产业和人口向城镇协同集聚，加快实施
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