优秀房地产评估报告示例2.docx
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优秀房地产评估报告示例2
××市××区××广场×号××大厦
房地产估价报告
项目名称：
位于××市××区××广场×号的××大厦
委托人：
××大厦酒店有限公司
估价机构：
××房地产估价公司
估价人员：
××××××
估价作业日期：
二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日
估价报告编号：
××××××
一、致委托人函……………………………………第×页
二、估价师声明……………………………………第×页
三、估价的假设和限制条件………………………第×页
四、估价结果报告…………………………………第×页
五、估价技术报告…………………………………第×页
六、附件……………………………………………第×页
致委托人函
××大厦酒店有限公司：
受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于××市××区××广场×号大厦房地产进行价格评估。
本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖亿贰仟万圆整。
××房地产估价公司
法定代表人：
×××
二○○四年十一月六日
估价师声明
我们郑重声明：
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）相关规定。
⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章
××房地产估价公司
二○○四年十一月六日
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴合法性前提。
合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。
具体前提如下：
①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。
故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40年，至2038年9月19日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
⑵最高最佳使用假设。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。
本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶估价时点假设。
即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。
如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应
对本估价结论进行必要的调整。
⑷公开市场假设。
即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
⑸报告使用限制条件如下：
①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。
⑹其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
关于位于××市××区××广场×号××大厦
的估价结果报告
（编号：
××××××）
㈠委托人：
××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。
㈡估价机构：
××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字［2003］××号”。
㈢估价对象
估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。
估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
㈣估价目的：
为估价对象转让提供公开市场价格参考。
㈤估价时点：
2004年10月29日。
㈥价值定义：
根据《房地产估价规范》第6.2.2关于“房地产转让价格评估，
应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时
点状态下的公开市场价格。
㈦估价依据：
⑴房地产价格评估委托协议书；
⑵《国有土地使用权证》证书编号：
××××××；
⑶《施工许可证》，证书编号：
××××××；
⑷《中华人民共和国土地管理法》；
⑸《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⑹国家及地方的有关法律、法规；
⑺《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
⑻估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；；
⑼委托人提供的工程施工图纸等相关资料。
㈧估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则：
合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
⑴合法原则。
遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
⑵最高最佳使用原则。
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
⑶替代原则。
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑷估价时点原则。
遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
㈨估价方法：
根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
㈩估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖亿贰仟万圆整。
（十一）估价人员：
×××××××
（十二）估价作业日期：
二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日
（十三）估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
××房地产估价公司
二○○四年十一月六日
关于位于××市××区××广场×号××大厦
的估价技术报告
估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。
估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○○四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对××大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。
㈠实物状况分析
⑴××大厦主要技术经济指标说明
根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
⒈总用地面积7593.66㎡
其中：
酒店部分用地面积3963.87㎡
写字间部分用地面积3629.79㎡
⒉土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日
⒊建筑占地面积5300.83㎡
⒋总建筑面积140274.34㎡
⒌建筑层数：
地下部分-4F~-1F
写字间部分A座7F~13F
B座7F~29F
酒店客房部分A座14F~51F
⒍建筑容积率1:
18.47
⒎建筑覆盖率69.81%
⒏绿化率9.22%
⒐建筑总高A座总高200.80m
B座总高112.45m
⒑总用水量2162m3/日
复用水量310m3/日
实际用水量1852m3/日
⒒空调冷量3715RT
⒓过热蒸汽量12.209MW
⒔设备总容量10167KVA
变压器安装容量9300KVA
发电机1120KVA和400KVA各一台
⑵××大厦整体设计方案说明
依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准：
⒈总平面布置
××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线10m、××广场12m的规划要求。
根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。
⒉建筑立面造型
根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。
塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。
对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。
⒊绿化及景观
根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。
酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。
⒋建筑功能分布
①地下部分
估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场（227个车位）、机电设备用房和酒店的辅助用房。
地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。
②裙房
估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。
××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。
一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。
③A座塔楼
A座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积9910.64㎡。
十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层（兼设备层），四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。
④B座塔楼
B座塔楼的设计功能为半智能型写字间。
建筑面积为29016.44。
七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。
⒌装修
外墙：
裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面；窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。
酒店大堂：
花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。
公共卫生间：
高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
高级写字间：
地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
普通写字间：
地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
会议室：
地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。
餐厅：
地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。
厨房、备餐间：
防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。
客房：
地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
设备用房、库房等：
细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
其他：
特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
⒍设备及设施配置
①中央空调系统
××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设4台930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设2台进口蒸汽发生器。
②电梯
××大厦共采用美国“OTIS”牌“506NCE”型电扶梯共16部，“E411-VVVF”型电梯18部。
③楼宇自动化系统
综合布线系统：
模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。
通讯系统：
半智能型写字间设400对市话直通线路；智能型写字间设410对市话直通线路和一台450门程控交换机，45条中继线；酒店设110对市话直通线路和一台1750门程控交换机，175条中继线。
A座屋顶平台设各种天线，接收设备在A座十三层。
机电设备自动控制系统：
采用计算机进行分散控制和集中管理。
酒店管理系统：
前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
智能型会议系统：
设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。
广播音响系统：
包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
保安系统：
包括报警系统、监视系统、巡更系统。
车库管理系统：
自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。
智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。
④给排水系统
包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
⑤动力系统
包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。
⑥供配电系统
10KVA双回路供电系统、变电所、配电室等设备。
⑶其它实物状况说明
⒈用地面积及形状
估价对象用地面积7593.66㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由1998年9月20日至2038年9月19日，形状为不规则矩形。
⒉建造年代
估价对象于2000年8月开工建设，2003年10月建至目前状态停工至今。
⒊建筑结构
估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。
⒋建筑面积
本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊
公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店（含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等）：
建筑面积93584.80㎡
商场：
建筑面积7763.46㎡
写字间：
A座（智能型）建筑面积9910.64㎡
B座（半智能型）建筑面积29016.44㎡
⒌地形及地质条件
估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约5米，地质条件
良好。
⒍临街状态
估价对象三侧临街。
南侧与宽约30m的××街等高相接，临街宽度约50m，西侧与宽约20m的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约50m的××路等高相接，临街宽度约50m，东侧临宽约6m的巷道。
㈡区位状况分析
⑴区域范围
估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东50m至××街，向西300m至××街，向北300m至××街所围成的区域。
该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。
估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。
⑵街路配置
估价对象所处区域南接宽约30m的××街，西接宽约20m的××街，北接宽约50m的××路。
××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。
整个区域内路网发达，路况良好。
⑶交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约0.5km，距海港约2km，距国际机构约8km。
经过该区域的15路、23路、702路、703路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。
该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。
⑷基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。
⑸商服设施配置
估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。
⑹区域特征及变动趋势
估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。
该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。
根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。
⑺其他影响设施
估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。
㈢市场背景分析
××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。
改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。
2003年，经济总量增速跃上15%的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。
初步核算，全市生产总值1632.6亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为29206元，按年末汇率测算纵约合
3529美元。
××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。
近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。
良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。
几年来，××市对外贸易持续快速增长。
全市新批外商投资企业879家，比上年增长5.6%；合同外资金额45.75亿美元，增长51.6%；实际使用外商直接投资22.11亿美元，增长37.9%。
在新批外商投
资企业项目中，总投资超1000万美元的大项目有118项，趋超5000万美的有14项。
全市外商投资企业共完成产值790.6亿元。
目前，××市已有外商投资企业7000多家，来××市投资的国家和地区50多个，境外企业驻××市的代表机构2000多家。
国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。
同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。
每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过80%，五星级酒店时常爆满。
因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。
可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。
因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资
兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。
㈣最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估
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