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新疆维吾尔自治区律师办理商品房交易业务

操作指引

（2008年3月23日经六届新疆律师协会第十一次常务理事会通过）

目录：

第一章总则

1.1制定目的

1.2概念

1.3律师办理商品房交易业务的基本原则及目标

1.4本操作指引的适用范围

1.5本指引的法律依据

第二章新建商品房交易中的概念界定

第三章商品房销售广告

一、卖方权利义务

二、买方权利义务

第四章商品房的（认购）预定

一、签订认购（预定）合同的前提条件

二、认购（预定）合同的基本内容

三、定金的处理

第五章商品房买卖中介服务

一、概念界定

二、中介服务机构管理

三、中介服务人员资格管理

四、中介业务管理

第六章商品房预售

一、概论

二、卖方权利义务

三、买方权利义务

第七章商品房现售

第八章商品房买卖合同

新建商品房的买卖合同

一、卖方权利义务

二、买方权利义务

三、预购商品房的转让

二手商品房销售合同

一、卖方权利义务

二、买方权利义务

三、二手房买卖后的土地使用权

第九章商品房代理销售和包销

一、商品房代理销售

第十章商品房交易的贷款

新建商品房的贷款

一、商品房买卖贷款协议、担保协议和／或保险合同

二、住房公积金贷款

三、贷款合同与商品房买卖合同

二手商品房买卖贷款

一、个人住房担保贷款

二、贷款抵押

第十一章商品房的交付及质量保证

新建商品房的交付及质量保证

一、卖方权利义务

二、买方权利义务

二手商品房的交付及质量保证

一、卖方权利义务

二、买方权利义务

第十二章商品房的维修基金

一、维修基金概念及范围

二、维修基金的缴纳

第十三章商品房交易中的权证办理及登记

新建商品房的权证办理及登记

一、商品房交易转移登记

二、商品房交易中的税费标准

三、房地产权证（小产证）的办理时限

二手商品房买卖转移登记

一、商品房交易转移登记

二、二手商品房交易中的税费标准

三、二手商品房交易的监管

第十四章商品房交易双方的法律责任

正文：

第一章总则

1.1制定目的

本指引由新疆维吾尔自治区律师协会拟定，其目的是解决律师在办理房屋交易过程中遇到的相关法律问题，提供相应的法律指引，并非强制性法律规范，仅供律师同仁参考、用运。

1.2概念

本指引所指的商品房交易是指将按法律、法规及国家规定可在市场上进行交易、不受国家政策限制的各类商品房（包括新建商品房、二手房等，不包括公有房屋、廉租房屋、经济使用房等政府对交易有限制的房屋）向社会销售并转移房屋所有权于买受人，并由买受人支付房价款的交易行为。

1.3律师办理商品房交易业务的基本原则及目标

律师办理商品房交易业务，应严格遵守国家相关部门对于商品房交易的规定，积极运用法律手段维护委托人的合法利益，从而达到在一定程度上规范商品房交易市场的目的。

1.4本操作指引的适用范围

本操作指引适用于律师在从事商品房交易中的诉讼及非诉讼业务。

1.5本指引的法律依据

本指引为更好的维护商品房交易当事人的合法利益，严格依据国家相关法律规定，参照以下法律、法规：

《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》及其他有关规定，制定本自治区商品房交易业务指引以供参考。

第二章新建商品房交易中的概念界定

1.1商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商品房现售的基本要求。

1.2　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

1.3　商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。

1.4　返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

1.5　售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

1.6　预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。

1.7　实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

1.8　面积误差比，是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体是：

面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积合同约定面积×１００％

1.9套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积包括：

a．卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b．跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c．不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d．内墙面装修厚度计入使用面积。

套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。

公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套（单元）内的分隔墙为非公共墙。

非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

1.10　分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。

共有建筑面积由以下两部分组成：

a．电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

　单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

b．套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

1.11　代理销售，是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。

1.12　包销，一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

1.13　维修基金（资金），是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

1.14　规划设计变更，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。

如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人可以选择解除合同或接受变更。

1.15　二书，一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

1.16　住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储金。

上限、下限每年调整。

1.17　住房公积金个人购房贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。

正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。

1.18　抵押贷款购房（购房按揭），即商业贷款，是指购房者在购买房屋时，由于资金不足，以所购产权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。

贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付给房地产开发企业或第三方机构。

然后，购房者按贷款合同约定逐月或逐年还款的行为。

在实际操作中，一般由房地产开发企业或第三方机构提供阶段性保证责任或全程保证责任。

1.19　组合贷款，是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。

1.20　个人住房置业贷款担保，是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。

1.21　大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。

这是买受人办理小产证的前提。

1.22　买卖转移登记，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。

1.23　小产证，即买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。

1.24　房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

它包括商品房销售广告。

商品房销售广告，是指房地产开发企业在取得地方政府建设主管部门颁发的预售或者销售许可证明的前提下，发布的商品房预售、出售广告，包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告，售楼书及各种宣传材料，施工现场的广告牌，样板房展示等。

第三章商品房销售广告

本章所述是指房地产开发商在预售和现售新建商品房时所发布的广告。

一、卖方权利义务

1.1房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售中的宣传广告行为准则

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

1.2商品房销售广告，房地产开发商必须要注明以下事项：

（1）　开发企业名称；

（2）　中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（3）　预售或者出售许可证书号。

1.3禁止发布销售广告情形

   下列情形是禁止发布销售广告的：

（1）　在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（2）　在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（3）　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（4）　预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（5）　权属有争议的；

（6）　违反国家有关规定建设的；

（7）　不符合工程质量标准，经验收不合格的；