会计核算说明书讨论稿.docx

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会计核算说明书讨论稿

1.目的3

2.适用范围3

3.物业会计核算统一要求3

4.会计科目体系4

4.1.会计科目设置思路4

4.2.具体会计科目5

4.2.1.资产负债权益类科目5

4.2.2.损益类科目5

4.2.3.业务类别辅助帐明细11

4.3.损益类会计科目核算口径12

4.3.1.收入类会计科目核算口径12

4.3.2.成本费用类会计科目核算口径15

5.营业核算说明19

5.1.核算基本原则19

5.1.1.权责发生制原则19

5.1.2.相关性原则19

5.1.3.收入确认原则19

5.1.4.其他注意事项20

5.2.营业收入核算说明20

5.2.1.物业主营收入20

5.2.2.物业经营收入22

5.2.3.物业服务酬金的计提24

5.2.4.其他业务收入25

5.2.5.营业外收入27

5.3.营业成本费用核算27

5.3.1.人工费用核算27

5.3.2.行政费用核算28

5.3.3.维修及物耗费用核算29

5.3.4.外包费用核算29

5.3.5.能源消耗费用核算30

5.3.6.合同余款如保修款的核算30

5.3.7.其他费用核算要求31

5.4.内部往来核算31

5.5.内包业务核算32

5.6.物业工程的核算32

5.7.专项维修资金核算33

5.8.其他业务的核算34

5.8.1.食堂业务的会计处理34

5.8.2.存货的会计处理35

5.8.3.向业主收取公共水电费分摊费用的会计处理36

5.8.4.保险赔款的会计处理36

5.8.5.所得税纳税调整的会计处理36

6.酬金制与包干制核算说明36

6.1.酬金制项目损益处理和核算方式37

6.2.酬金制项目经营亏损的会计处理37

6.3.酬金制项目退出核算39

6.4.改变计费方式的会计处理40

6.4.1.包干制改为酬金制40

6.4.2.酬金制改为包干制41

7.附则43

1.

目的

加强集团会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，增强财务信息的可比性，为经营决策和管理提供高质量的财务信息和依据，并充分发挥会计的各种职能作用。

2.适用范围

适用于集团内的全资及控股的所有独立法人物业服务有限公司及其分支机构（以下称物业公司）。

3.物业会计核算统一要求

遵循权责发生制、收支配比等基本会计原则。

严格按相关法规政策及集团相关制度执行。

严格按物业管理行业法规执行，符合（前期）物业服务合同要求。

公司本部帐套主营业务收支科目除核算服务酬金及包干制项目收支外，其他经济业务全部计入其他业务收支科目核算，管理费用核算公司职能部门费用。

职能部门一般包括：

公司管理层、总办、人力、财务（公司本部）、品质、客户关系、安全，工程部（具有职能管理性质的）等；项目服务收入、营销案场服务、配套资产、地产后勤服务、智能工程、绿化工程、其他地产服务，租赁租售、顾问服务、外接工程等属为地产服务及拓展服务部门，计入其他业务范畴。

公司本部帐套通过辅助帐核算区分公司本部业务和包干制主营项目，不允许发生辅助帐科目串户现象，各物业公司应通过设置勾稽关系检查的方式进行避免。

一般原则：

辅助帐为公司本部代码的只允许对应到主营业务收入中的酬金收入科目及其他业务收支、管理费用科目；辅助帐为包干制项目代码的只允许对应到主营业务收支科目，不允许对应到其他业务收支及管理费用科目。

财务费用、营业外收支、资产减值损失科目通过辅助帐分公司本部及各包干制项目分别核算。

项目账套只核算根据物业服务合同确定的同项目正常经营相关的经济业务，超出物业服务合同之外的经济业务，在公司本部帐套反映。

如地产开荒业务，虽然部分城市是由项目层操作，但此项经济业务的收支核算均应在公司本部账套其他业务收支中反映。

关于业主委托经营及共有部分收益分成，仅对按照合同弥补服务费不足的部分确认为收入，其余部分计入公共维修基金或者按照合同约定予以归类，不得将取得的经营款项不遵守合同约定而全额确认列支为收入。

业主委托经营及共有部分收益分成处理应定期每月进行结转，不得不定期或长时间进行结转。

为方便统计工资总额，每月发放的员工工资、社保，包括离职及辞退工资必须从应付职工薪酬科目进行结转。

对于每月应发放的员工工资及计缴的社保费用应按费用所属月份进行预提。

为防止年底一次性计提年缴双薪及年终奖金造成损益波动较大，应对双薪奖金总额按月预提。

每月检查公司及项目合同履行情况，对于供方已提供服务达到合同付款条件尚未付款的合同，要求在月底进行预提，预提的费用统一确认为应付账款。

为提高结帐及信息披露的及时性准确性，各物业公司可自行规定各物业服务中心的收支结帐时间，可提前至月底最后一日前，但结帐时间至月底最后一日的收支也应在当月进行体现。

不得采用借方冲减收入和贷方冲减成本的反方向核销方法，统一采用红字核销法。

收入类科目除酬金科目外借方发生额应为〇，成本费用类科目贷方发生额应为〇，各物业公司应建立勾稽检查表避免这种错误。

各级明细科目的其他科目一般不应核算内容，如较多业务内容无合适科目入账需要记入其他科目时，需报集团评估增加科目处理，不应将其他科目做成大杂烩的垃圾科目。

考虑到对利润分配科目的取数准确性，所有启用帐套每月均必须结转损益。

各项目帐套是否核算到户由各公司根据具体情况决定，在物业管理软件功能完善的情况下，集团不建议通过EAS软件控制每家每户的收费情况。

考虑到各种系统之间的兼容问题，凭证类型记账凭证的类别，统一采用收、付、转三种记账凭证的形式，记账凭证类别以部门名称加以区分，如“公司本部收”、“公司本部付”“公司本部转”、“四季花城收”、“四季花城付”“四季花城转”。

4.会计科目体系

4.1.会计科目设置思路

为了会计信息传递的有效性，会计内容的可比性，集团实行统一的会计科目及其使用规则，编制统一的计算机科目代码。

资产负债类科目中不受控的科目各物业公司可以增减明细科目。

根据旧科目体系暴露出的问题进行本次调整：

科目级次过深过长、一线随意增减明细科目、报表取数公式设置困难、与预算软件兼容困难等。

本次调整仅涉及损益类科目。

新损益类科目采用会计科目加辅助账形式进行控制，辅助账按各业务类别进行设置，会计科目及辅助账均由集团统一控制，各物业公司不得擅自增减会计科目及辅助账。

如有新增需求，报物业事业部财务管理中心审批。

成本费用科目借鉴地产管理费用科目再结合物业行业特点进行制定。

依据万科物业服务理念，结合《物权法》，制定并完善物业科目体系，力求使物业公司的核算更加准确反映经济业务的实质和内容：

如突出共有产权、服务等概念。

为准确核算项目正常收支，会计科目分别按项目及公司设置核算口径。

项目收入划分为物业服务费收入和物业经营收入两部分。

项目核算使用财务费用、营业外收支、资产减值损失等科目；在公司本部帐套，需通过辅助帐区分核算公司本部和包干制项目的财务费用、营业外收支、资产减值损失。

成本科目设置明细科目原则：

分七大类：

人工费用、行政费用、物料消耗、外包费用、能源消耗、外包费用及其他费用。

4.2.具体会计科目

4.2.1.资产负债权益类科目

资产负债类科目各物业公司在集团统一下发的科目表基础上，可根据各自实际需要细化明细科目。

具体会计科目内容本说明书不作列示，以EAS下发的物业科目表为准。

4.2.2.损益类科目

4.2.2.1.收入类科目

科目代码

科目名称

科目代码

科目名称

6001

主营业务收入

6051

其他业务收入

6001.01

物业服务费收入

6051.01

集团内关联服务收入

6001.01.01

当期服务费

6051.01.01

项目服务收入

6001.01.01.01

住宅服务费

6051.01.01.01

前期介入服务

6001.01.01.02

商业服务费

6051.01.01.02

细部检查服务

6001.01.01.03

写字楼服务费

6051.01.01.03

工地开放服务

6001.01.01.04

学校及幼儿园服务费

6051.01.01.04

项目开荒服务

6001.01.02

收回以前年度管理费

6051.01.01.05

项目入伙服务

6001.01.02.01

住宅服务费

6051.01.01.06

其他项目服务

6001.01.02.02

商业服务费

6051.01.02

营销案场管理服务收入

6001.01.02.03

写字楼服务费

6051.01.03

配套资产服务收入

6001.01.02.04

学校及幼儿园服务费

6051.01.03.01

会所经营

6001.02

物业经营收入

6051.01.03.02

地下车库经营

6001.02.01

车位服务费收入

6051.01.03.03

商铺经营

6001.02.01.01

专有产权车位服务费

6051.01.03.04

宽带接入分成

6001.02.01.02

共有产权车位服务费

6051.01.03.05

其他配套资产服务

6001.02.01.03

共有产权车位收益分成

6051.01.04

地产后勤服务收入

6001.02.02

共有产权会所经营收入

6051.01.04.01

车辆服务收入

6001.02.03

公共及共有部位服务收入

6051.01.04.02

食堂服务收入

6001.02.03.01

外墙及电梯广告收入

6051.01.04.03

办公室服务收入

6001.02.03.02

公共场地服务收入

6051.01.04.04

零星服务收入

6001.02.03.99

其他公共经营收入

6051.01.04.05

地产服务佣金收入

6001.02.04

有偿服务收入

6051.01.04.06

其他地产后勤服务收入

6001.02.04.01

维修服务收入

6051.01.05

地产工程服务收入

6001.02.04.02

家政清洁服务收入

6051.01.05.01

智能化工程服务收入

6001.02.04.03

绿化服务收入

6051.01.05.02

绿化工程服务收入

6001.02.04.04

出入证工本费

6051.01.05.03

房屋保修服务收入

6001.02.04.05

IC卡工本费

6051.01.05.99

其他地产工程收入

6001.02.04.06

饮用水收入

6051.01.06

后期服务收入

6001.02.04.07

代办收入

6051.01.07

品牌管理费

6001.02.04.08

工具出租收入

6051.01.08

物业内部服务收入

6001.02.04.99

其他收入

6051.01.08.01

绿化养护收入

6001.02.05

装修服务收入

6051.01.08.02

设备维护收入

6001.02.06

公共设施运行收入

6051.01.08.03

工程服务收入

6001.02.99

其他经营管理收入

6051.01.08.99

其他收入

6001.03

服务酬金

6051.02

拓展经营收入

6001.03.01

物业服务酬金

6051.02.01

中介服务佣金

6001.03.02

经营服务酬金

6051.02.01.01

中介服务转让佣金

6111

投资收益

6051.02.01.02

中介服务租赁佣金

6111.01

股权投资收益

6051.02.01.03

代租代售服务

6111.02

债权投资收益

6051.02.02

顾问服务收入

6111.03

权益法调整

6051.02.03

工程服务收入

6111.04

出售被投资单位

6051.02.99

其他拓展服务收入

6111.05

股权投资差额摊销

6051.03

IT信息服务收入

6111.06

债券溢折价摊销

6051.99

其他收入

6111.07

长期投资减值准备

6301

营业外收入

6111.08

短期投资跌价准备

6301.01

罚款收入

6301.02

处置固定资产收益

6301.03

没收定金及违约金

6301.04

固定资产盘盈

6301.99

其他

4.2.2.2.成本类科目

科目代码

科目名称

科目代码

科目名称

6401

主营业务成本

6402

其他业务成本

6401.01

人工费用

6402.01

人工费用

6401.01.01

工资

6402.01.01

工资

6401.01.01.01

工资

6402.01.01.01

工资

6401.01.01.02

加班费

6402.01.01.02

加班费

6401.01.01.03

双薪

6402.01.01.03

双薪

6401.01.02

奖金

6402.01.02

奖金

6401.01.03

职工福利费

6402.01.03

职工福利费

6401.01.03.01

商业保险费

6402.01.03.01

商业保险费

6401.01.03.02

员工食堂经营补贴

6402.01.03.02

员工食堂经营补贴

6401.01.03.03

补贴及津贴

6402.01.03.03

补贴及津贴

6401.01.03.04

员工关怀费用

6402.01.03.04

员工关怀费用

6401.01.03.05

工会经费

6402.01.03.05

工会经费

6401.01.03.06

职工教育费

6401.01.03.06

职工教育费

6401.01.03.07

过节费

6402.01.03.07

过节费

6401.01.03.08

职员日常奖励基金

6401.01.03.08

职员日常奖励基金

6401.01.03.99

其他职工福利费

6402.01.03.99

其他职工福利费

6401.01.04

社会保险费

6402.01.04

社会保险费

6401.01.05

住房公积金

6402.01.05

住房公积金

6401.01.06

辞退福利

6402.01.06

辞退福利

6401.01.07

培训费用

6402.01.07

培训费用

6401.01.08

人力资源招聘费

6402.01.08

人力资源招聘费

6401.02

行政费用

6402.02

行政费用

6401.02.01

办公费

6402.02.01

办公费

6401.02.02

水电气暖费

6402.02.02

水电气暖费

6401.02.03

差旅费

6402.02.03

差旅费

6401.02.04

车辆及交通费

6402.02.04

车辆及交通费

6401.02.04.01

公务用车费用

6402.02.04.01

公务用车费用

6401.02.04.02

市内交通费

6402.02.04.02

市内交通费

6401.02.04.03

加班交通费

6402.02.04.03

加班交通费

6401.02.04.99

其他车辆费用

6402.02.04.99

其他车辆费用

6401.02.05

会议费

6402.02.05

会议费

6401.02.06

业务招待费

6402.02.06

业务招待费

6401.02.07

IT信息费用

6402.02.07

IT信息费用

6401.02.07.01

网络使用费

6402.02.07.01

网络使用费

6401.02.07.02

PC支持费

6402.02.07.02

PC支持费

6401.02.07.03

电脑购置费

6402.02.07.03

电脑购置费

6401.02.07.04

IT服务费用

6402.02.07.04

IT服务费用

6401.02.07.05

软件开发及维护

6402.02.07.05

软件开发及维护

6401.02.08

通讯费

6402.02.08

通讯费

6401.02.08.01

公司通讯费

6402.02.08.01

公司通讯费

6401.02.08.02

办公通讯费

6402.02.08.02

办公通讯费

6401.02.08.03

通讯设施维修费

6402.02.08.03

通讯设施维修费

6401.02.09

报刊费用

6402.02.09

报刊费用

6401.02.09.01

外部报刊订阅费

6402.02.09.01

外部报刊订阅费

6401.02.09.02

内部刊物费用

6402.02.09.02

内部刊物费用

6401.02.10

咨询中介费

6402.02.10

咨询中介费

6401.02.11

审计费

6402.02.11

审计费

6401.02.12

诉讼费

6402.02.12

诉讼费

6401.02.13

环境费

6402.02.13

环境费

6401.02.13.01

植物摆放费

6402.02.13.01

植物摆放费

6401.02.13.02

物业管理费

6402.02.13.02

物业管理费

6401.02.13.99

其他

6402.02.13.99

其他

6401.02.14

上市公司费

6402.02.14

上市公司费

6401.02.15

运营管理费

6402.02.15

运营管理费

6401.02.16

公司活动费

6402.02.16

公司活动费

6401.02.16.01

公司活动费

6402.02.16.01

公司活动费

6401.02.16.02

员工活动费

6402.02.16.02

员工活动费

6401.02.17

体系运行费用

6402.02.17

体系运行费用

6401.02.18

其他行政费用

6402.02.18

其他行政费用

6401.03

维修及物料消耗

6402.03

维修及物料消耗

6401.03.01

服装及配件费用

6402.03.01

服装及配件费用

6401.03.02

维修费用

6402.03.02

维修费用

6401.03.03

材料费

6402.03.03

材料费

6401.03.99

其他物耗费用

6402.03.99

其他物耗费用

6401.04

外包费用

6402.04

外包费用

6401.04.01

安全服务

6402.05

能源消耗

6401.04.02

清洁服务

6402.05.01

水费

6401.04.03

消杀服务

6402.05.02

电费

6401.04.04

绿化服务

6402.05.03

燃气费

6401.04.05

垃圾清运

6402.05.04

暖气费

6401.04.06

电梯维保

6402.05.99

其他能耗费用

6401.04.07

公共设施运行

6402.06

财产费用

6401.05

能源消耗

6402.06.01

折旧费

6401.05.01

水费

6402.06.02

财产保险费

6401.05.02

电费

6402.06.04

租赁费

6401.05.03

燃气费

6402.06.05

修理费

6401.05.04

暖气费

6402.06.06

税金

6401.05.99

其他能耗费用

6402.06.99

其他财产费用

6401.06

财产费用

6402.99

其他费用

6401.06.01

折旧费

6402.99.01

存货盘亏（盈）损益

6401.06.02

财产保险费

6402.99.02

宿舍费用

6401.06.03

资产摊销

6402.99.03

社区文化费用

6401.06.04

租赁费

6402.99.04

小区业委会费用

6401.06.05

修理费

6402.99.99

其他费用-其他

6401.06.06

税金

6401.06.99

其他财产费用

6401.99

其他费用

6401.99.01

存货盘亏（盈）损益

6401.99.02

宿舍费用

6401.99.03

社区文化费用

6401.99.04

小区业委会费用

6401.99.99

其他费用-其他

4.2.2.3.费用类科目

科目代码

科目名称

科目代码

科目名称

6602

管理费用

6403

营业税金及附加

6602.01

人工费用

6403.01

主营业务营业税及附加

6602.01.01

工资

6403.02

其他业务营业税及附加

6602.01.01.01

工资

6601

营业费用

6602.01.01.02

加班费

6603

财务费用

6602.01.01.03

双薪

6603.01

银行利息支出

6602.01.02

奖金

6603.02

内部利息支出

6602.01.03

职工福利费

6603.03

融资费用

6602.01.03.01

商业保险费

6603.04

银行利息收入

6602.01.03.02

员工食堂经营补贴

6603.05

内部利息收入

6602.01.03.03

补贴及津贴

6603.06

资本化利息

6602.01.03.04

员工关怀费用

6603.07

汇兑损失

6602.01.03.05

工会经费

6603.08

汇兑收益

6401.01.03.06

职工教育费

6603.09

其他支出

6602.01.03.07

过节费

6701

资产减值损失

6401.01.03.08

职员日常奖励基金

6701.01

坏账准备

6602.01.03.99

其他职工福利费

6701.02

存货跌价准备

6602.01.04

社会保险费

6701.03

持有至到期减值准备

6602.01.05

住房公积金

6701.04

长期股权投资减值准备

6602.01.06

辞退福利

6701.05

投资性房地产减值准备

6602.01.07

培训费用

6701.06

固定资产减值准备

6602.01.08

人力资源招聘费

6701.07

在建工程减值准备

6602.01.08.99

其他人力资源招聘费

6701.08

无形资产减值准备

6602.02

行政费用

6701.09

可供出售金融资产减值准备

6602.02.01

办公费

6711

营业外支出

6602.02.02

水电气暖费

6711.01

非流动资产处置损失

6602.02.03

差旅费

6711.02

非货币性资产交换损失

6602.02.04

车辆及交通费

6711.03

债务