市生产生活物流园新建材仓储中心项目投资可行性研究报告.docx
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市生产生活物流园新建材仓储中心项目投资可行性研究报告
市生产生活物流园新建材仓储中心项目投资可行性研究报告
第一章总论
**市家新商贸有限公司（筹）在对****国际商贸城•家居建材交易中心的市场前景进行了充分调查，对***工业园区生产生活物流园发展规划进行了充分的产业政策确认，对******区域的特殊交通地理位置的全面分析；并对家新建材仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、现代商贸服务业产业发展规划政策等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《***市家新建材仓储中心项目可行性研究报告》。
1.1、项目概况及目标
1.1.1、项目名称：
**市家新建材仓储中心
1.1.2、建设地点：
******村五组，一环路沿线与**大道沿线交口东南；处于***国际商贸城•家居建材交易中心产业带和*****生产生活物流园区域，**市对内外优势仓储区域。
1.1.3、项目建设用地：
占地39960m²（约合60亩），采用租赁方式，租赁期限30年，土地性质工业工地。
1.1.4、建设单位：
***商贸有限公司（筹）
1.1.5、建设期限：
2年
***家新建材仓储中心项目拟建在******五组，一环路沿线与***大道沿线交口东南，紧邻***国际商贸城•家居建材交易中心产业带。
该项目处于***大道和南一环快速线上，通达***市区乡镇各区域、*********专线，处于****工业园区生产生活物流园区域腹地，将为建材仓储最优综合成本的现代商贸服务体系重要配套。
家新建材仓储中心项目规划占地约60亩，总投资2800万元人民币。
项目拟建总建筑面积41420平方米，其中：
建材仓储区28500平方米；综合信息电子商务服务中心2900平方米，道路绿化停车场10020平方米。
项目分二期进行建设：
一期总投资1600万元，形成建筑面积28900平方米的投资，分别建成综合信息电子商务服务中心2900平方米、建材仓储区18000平方米、道路绿化停车场8000平方米。
二期总投资1200万元，形成建筑面积12520平方米的投资，建成建材仓储交易区10500平方米、道路、绿化、停车场2020平方米。
项目建设目标：
建材及家居仓储月吞吐量达到10万立方米以上，年宏观建材仓储及相关服务产值1000万元以上，且年均递增25%以上；
与近50家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材市场信息服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材信息化电子商务服务；
建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；
现代建材仓储信息电子商务综合服务体系初步形成。
本项目的建设对促进***市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在***区域家居/建材业激烈竞争的差异化发展。
促进***市生产生活物流园的优化发展；促进***市现代商贸服务产业市场的良性发展。
宏观上对***市***镇产业规划和经济发展起到推进作用。
具有十分重要的现实意义和经济社会效益。
1.2、编制依据及研究范围
1.2.1、编制依据
1.2.1.1、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发［2007］7号）；
1.2.1.2、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）；
1.2.1.3、《***省人民政府关于进一步加快发展服务业若干问题的意见》；
1.2.1.4、《***省人民政府关于进一步加快发展生产性服务业若干问题的实施意见》；
1.2.1.5、《***省人民政府关于进一步加快发展民生性服务业若干问题的实施意见》；
1.2.1.6、《***省服务业发展总体规划》；
1.2.1.7、《***市服务业发展总体规划》；
1.2.1.8、《***市“十二五”民营经济发展规划》；
1.2.1.9、《***市“十二五”现代服务业发展规划》；
1.2.1.10、《***市“十二五”市场体系建设规划》；
1.2.1.11、《***市“十二五”现代物流产业建设规划》；
1.2.1.12、《***关于商贸、物流等现代服务业发展规划》；
1.2.1.13、国家、***省、***市、***市国民经济和社会发展第十二个五年计划；
1.2.1.14、国家发改委、住房和城乡建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
1.2.1.15、***市家新建材仓储中心项目意向性规划布局；
1.2.1.16、其他文件和协议。
1.2.2、研究范围
1.2.2.1、项目建设的背景和必要性
1.2.2.2、项目投资主体的情况
1.2.2.3、行业分析及市场预测
1.2.2.4、项目选址及建设条件
1.2.2.5、项目布局及及各部分功能定位
1.2.2.6、项目组织及管理系统
1.2.2.7、项目效益评价及不确定性分析
1.3、编制原则
1.3.1、遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的仓储等服务业；积极发展仓储物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。
采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；城市发展规划要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
”来做好项目定位、进行项目设计。
1.3.2、按照国家发改委等六部委《关于加快我国现代服务业发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。
1.3.3、根据***省、***市和***市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
1.3.4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
1.3.5、***省及***市目前国民经济水平，现代服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
1.3.6、项目建设以建材类区域的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
1.3.7、项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
1.3.8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
1.3.9、其它规定及客户要求。
1.4、主要经济技术指标
项目于2012年1月筹备开工建设，并可于2013年12月全部完工。
整个项目预计于2014年达到全部的经营规模、功能完善能力，进入正常营运。
预测可以年实现营业收入1465万元。
具体指标如下：
1.4.1、主要经济技术具体指标
序号
项目
单位
指标
备注
建筑数据指标
1
总建筑面积
平方米
41000
75%用于仓储服务；5%用于办公信息服务、20%道路、绿化
2
容积率
1.03
3
建筑密度
％
74.94
4
建设工期
月
24
经济效益指标
5
项目总投资
万元
2800
6
年平均收入额
万元
1465
正常营运年
1.4.2、运营收入的测算如下表：
项目
投资期
正常运营年份
2012年
2013年
2014年
1、仓储租赁收入
0.00
201.5
287.40
2、综合服务中心租赁收入
0.00
57.1
129.10
3、装卸服务费
0.00
148.9
221.40
4、信息电子商务系统服务费收入
0.00
77.7
330.90
5、配送收入
0.00
209.7
397.20
6、其他业务收入
0.00
58.5
99.00
项目营业总收入
753.4
1465.00
1.5、可行性研究结论
1.5.1、***市家新建材仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合***市把该区域作为***•***工业园区生产生活物流园区域对该宗地配套需求。
1.5.2、项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代服务业“双引擎动力”，发展大服务，建设大市场，搞活大流通，努力把***市打造成为连接***、辐射***的区域性现代服务业中心要求。
***镇现代服务业经济的发展，体系之进程，配套***•***工业园区生产生活物流园的建设，带动***镇当地经济快速发展；扩大***镇当地社会就业具有现实意义。
1.5.3、建材仓储中心将依托******商贸城•家居建材交易中心和***镇独特区位优势条件,通过陆路、铁路便利的交通和信息电子商务平台，参与区域性市场竞争,降低建材业在***甚至在***地区的流通运营成本；有效实现***镇地方经济宏观现代服务业产值，增加***镇地方财税。
1.5.4、项目的建设将成为推动***•***工业园区生产生活物流园的有利补充，促进***镇产业结构调整。
仓储信息中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为***镇发展现代服务产业的一支重要经济力量，促进***及***的现代商贸服务业的快速发展。
项目在市场、选址方面做了充分的考虑：
针对******商贸城•家居建材交易中心市场前景和***市政府对***镇、***镇的产业发展规划，结合项目的地块区位，在规划定位上以建材仓储和信息电子商务平台为主，给******商贸城•家居建材交易中心和***•***工业园区生产生活物流园做专业仓储配套及信息化电子商务平台服务的提供。
项目建设功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别市建设单位发起人在多年专业运营中商贸服务业市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。
在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。
建议项目早日开工建
第二章项目建设的背景及必要性
2.1、项目市场研究--PEST模型分析
外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）、技术（Technological）等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。
2.1.1、政策法律因素的分析
2.1.1.1、仓储业（现代服务业）调整和振兴规划
2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——现代服务业，包括：
1.基础服务（包括通信服务和信息服务），2.生产和市场服务（包括金融、仓储、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务），3.个人消费服务（包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等），4.公共服务（包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）。
现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。
现代服务业是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。
政府要为现代服务业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。
统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专
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