平安家园建设工程可行性研究报告.docx

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平安家园建设工程可行性研究报告

1总论

1.1工程概况

项目名称：

双鸭山市平安家园建设工程。

项目性质：

新建。

项目位置：

本项目位于双福路东侧卫生大厦对面；本项目东侧为规划道路；南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为双福路；北侧为农户大棚可征用地块。

项目承办单位简介：

双鸭山市旺旺房地产开发有限公司位于黑龙江省双鸭山市尖山区新德政园北侧，公司成立于2010年，法定代表人徐振岭，公司主要经营城市建设开发，公司组织机构健全，下设有财务部、材料部、销售部及技术部，，现已拥有高、中级技术人员12名，技术力量雄厚。

可研报告编制单位：

辽宁省国际工程咨询中心成立于2007年。

甲级资质，证书编号：

工咨甲10620070036

辽宁省国际工程咨询中心已形成并拥有技术力量雄厚的工程咨询队伍，具有承担中型工程的设计资质及设计能力，涵盖多个方面：

专业有：

专业综合经济（服务范围规划咨询、评估咨询、工程项目管理）、电子、纺织、轻工、建筑材料、化工、机械、有色冶金、农业通信信息、市政公用工程（服务范围规划咨询、编制项目建议书、编制项目可研报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询）。

1.2编制依据和范围

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、双鸭山市总体规划；

3、《市政工程可行性研究投资估算编制办法》1996年12月；

4、《城市居住区规划设计规范》；

5、《城市居住区公共服务设施设置规定》；

6、《住宅设计规范》；

7、《住宅建筑设计标准》；

8、《中华人民共和国环境保护法》；

9、《中华人民共和国污染防治法》；

10、《中华人民共和国土地管理法》；

11、《中华人民共和国水污染防治法》；

12、《城市环境卫生质量标准》（1997）；

13、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；

14、《全国生态环境保护纲要》；

15、《建设项目经济评价方法与参数》国家计划委员会、建设部；

16、《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》国家计划委员会；

17、尖山区人民政府提供的有关资料；

18、双鸭山市旺旺房地产开发有限公司提供的建设规划。

1.2.2编制范围

1、本项目位于双福路东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。

本项目距市中心3公里

2、论证双鸭山市平安家园建设工程实施的必要性。

3、论证双鸭山市平安家园建设工程的工程方案。

4、对推荐确定的建设方案进行技术设计。

5、论证双鸭山市平安家园建设工程配套绿化工程技术方案。

6、提出本项目投资估算、资金筹措及实施计划。

7、对本项目进行可行性分析和经济评价分析。

1.3项目建设必要性

1.3.1本项目建设是双鸭山市城市发展建设的需要

双鸭山市正由工矿型城市逐步发展为综合性中心城市，将单一的煤炭经济优势转化为社会、经济、生态、基础设施等多方位的优势。

双鸭山市将建成为具有较强承载力、集聚力和辐射力的生态型区域性中心城市。

双鸭山市中心城区处于浅山丘陵地带，安邦河是唯一一条穿越城区的河流,是双鸭山城市总体规划所确定的城市生态绿轴，是城市发展最具活力的地方，其两侧土地具有非常高的发展潜力。

对安邦河两侧进行开发建设和治理，可进一步提升城市品位与功能，所形成的绿色景观廊道可显著改善城市生态环境。

安邦河治理工程完成后,安邦河中心区段将建成8个各具特色的景区,并依照高低起伏的韵律建成6大主景、18个中景、38个小景观，景观建设本着协调有序的原则，注重景观创新、突出滨水特色、加强生态保护和恢复。

双鸭山城市建设近期发展的重点是沿安邦河两岸向南、北方向发展，规划中尖山区以向北发展为主，集贤县福利镇向南发展为主，把福利镇作为双鸭山市未来的一个区，沿安邦河形成福利区-新区-尖山区（称为中心城）的多中心组团式线型布局。

从城市规划建设的角度看，安邦河主城区河段规划定位为城市的重点生态发展区，而平安家园的南侧为建龙专家公寓住宅小区，与建龙专家公寓住宅小区等形成规模化居住社区，为以后的商业发展奠定基础。

平安家园建设工程和其它沿河住宅小区一样都是安邦河治理的重要辅助工程，是和谐发展、文明拆迁，让全社会共享城市发展成果的具体体现。

双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快城市发展，加快安居工程建设、努力提高城市品位和面貌。

该项目是合民心、顺民意的建设工程，是双鸭山市城市发展，打造生态、平安、富裕、和谐新城的必要建设工程之一。

1.3.2本项目建设是共享安邦河综合治理成效、实现全面小康社会的需要

为实现安邦河河水水质和两岸环境的根本好转，双鸭山市政府启动了安邦河综合治理工程，其中包括河道清理、河底护砌、关闭排污口、地表径流、截留面源污染、防治生态、堤岸修复、生态拦截带、搬迁工程、生态公园湿地公园及休闲广场等。

此外，双鸭山市还启动了投资12.6亿元的滨河景观工程，重点实施博物馆、客运站等项目，并对针织厂等4家国有企业实施整体搬迁，建设高标准滨水住宅小区。

力争通过这些工程的有效实施，使安邦河治理和滨水城市建设取得实质性进展和收获，初步形成“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”的滨水生态景观。

平安家园建设位置正是人们感受政府对安邦河改造取得显著成果的地方，是体现城市品质、调高人们生活质量的亮点，这一建设工程必将进一步促进双鸭山实现全面小康社会。

1.4研究结论

1.4.1工程主要建设内容

双鸭山市平安家园为新建住宅小区项目，其建设工程主要包括住宅楼4栋，每栋12层，1-2层为商服，3-12层为住宅，地下为车库、换热站一座以及小区绿化工程、道路工程及其它公用工程。

平安家园总用地11700平方米，总建筑面积为39746.5平方米，地上建筑面积为32437.5平方米，（其中住宅总建筑面积约为24979平方米；商铺建筑面积6612.5平方米，公建建筑面积846平方米），地下建筑面积为7309.0平方米，（其中地下车库建筑面积7009平方米，换热站建筑面积约为300平方米），容积率为2.77，绿地率为30.5%。

1.4.2项目建设技术指标

项目用地和建设内容参见表1-1，主要技术指标参见表1-2，投资估算参见表1-3。

表1-1项目建设主要内容

工程

类别

编号

工程名称

建筑面积（m2）

工程名称

建筑面积（m2）

技术指标

住宅户数（户）

住宅及商服

1#

住宅楼

6893

商服

1739

地上3-12层为住宅，1-2层是商服

70

2#

住宅楼

5395

商服

1448

地上3-12层为住宅，1-2层是商服

68

3#

住宅楼

7738

商服

1947

地上3-12层为住宅，1-2层是商服

70

4#

住宅楼

4953

商服

1478.5

地上3-12层为住宅，1-2层是商服

61

公共

建筑

5#

公共建筑

846

砖混结构，1层，层高3.0m

地下

6#

地下车库及换热站

7309

框架结构，1层，层高3.0m

合计

33134

6612.5

269

表1-2主要技术指标

项目

数量

单位

总规划用地面积

11700

平方米

总建筑面积

39746.5

平方米

住宅建筑面积

24979

平方米

商铺建筑面积

6612.5

平方米

公建建筑面积

846

平方米

地下车库建筑面积

7009

平方米

换热站

300

平方米

规划总户数

269

户

规划总人数

807

人

容积率

2.77

绿化率

30.5

%

表1-3平安家园总投资估算表

序号

名称

费用（万元）

备注

1

土地费用

808.47

2

建安工程费用

5,522.21

3

前期工程费用

707.09

4

室外工程费用

47.85

5

监理费用

55.22

6

管理费用

214.23

（1+2+3+4+5）*3%

7

销售费用

123.55

销售收入*1%

8

预备费

200.10

（2+3+4+5+6+7）*3%

9

不可预见费用

276.11

按建安费的5%

10

合计

7,954.83

1+2+3+4+5+6+7+8+9

表1-4销售利润计算

费用名称

金额（万元）

一、总投资

7,954.83

二、销售收入

12,354.60

三、管理费、税金

1,020.36

1、管理、经营费用

214.23

2、销售费

123.55

3、销售税金

682.59

四、销售利润

3,379.41

五、上缴所得税

1,115.21

六、利润

2,264.20

七、销售利润率

18.33%

八、投资利润率

28.46%

项目总投资7954.83万元，全部为本公司自筹。

2项目背景

2.1城市概况

双鸭山市座落于我国东北北部的三江平原上，是黑龙江省东部中心城市之一，也是一个新兴的煤城。

双鸭山市的土地面积为2.251万km2，市辖区面积1767km2。

全市辖1市4县19镇38乡。

全市总人口151.21万人，其中市区总人口50.34万人。

双鸭山市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。

根据黑龙江省“二次创业、富民强省”战略目标，双鸭山市坚持高起点、大手笔、科学规划市场运作的原则，按照省政府批复的《双鸭山市城市总体规划》确定的向北、向西的城市发展方向，建设双鸭山市现代化生态园林新城区。

2.2自然条件

2.2.1地理位置

双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原的西南部，东径130°54′48″~131°37′，北纬46°25′~46°46′之间，东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林市、密山市、七台河市、勃利县相连，西与佳木斯市、桦南县毗邻，北与桦川县、富锦市、同江市、抚远县接壤。

2.2.2地形地貌

工作区位于安邦河中上游，区内地形起伏较大。

河谷呈不对称的“U”字型，河床宽5m~44m，水深0.5m左右，主要为城市污水。

区内地貌单元主要划分为低山丘陵及堆积河漫滩。

河漫滩：

分布于安邦河两岸，条带状，左岸较窄，右岸较宽。

滩地地形平缓，地面高程110m~120m；漫滩岩性：

上部主要为低液限粘土、（含砂）低液限粉土，厚度一般小于2.7m，下部为粉土质砂、含细粒土砂、级配不良中、粗砂、细砾，揭露厚度1.2m~13.4m，河床部位岩性为现代堆积卵石混合土，局部分布有漂石。

安邦河两岸大部分地段地表为人工弃土堆，以生活、建筑垃圾为主。

低山丘陵：

主要分布于安邦河左岸，地面高程在112m~185m，地面坡度20~100，山顶浑圆，组成岩性主要为中生界侏罗系城子河组（Klc）砂岩、煤，局部出露第三系平岗玄武岩（pN2）。

2.2.3气候特点

双鸭山市地处中高纬度，属寒温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明。

冬季长，干燥而寒冷；夏季短，温热而多雨。

年平均气温3.3℃，极端最高气温36℃（2001年6月25日），极端最低气温零下37℃（1970年1月）。

全年平均降水量540毫米，年最多降水量857.2毫米（1981年），年最少降水量302.8毫米（1975年），冬季降水量占全年降水量的5%，最大积雪深度为56厘米（1985年2月），夏季降水量占全年降水量的60%，为农作物生长提供了有利条件。

初霜平均在9月9日出现，（南部半山区在9月19日出现，最早在9月7日出现）终霜期平均在5月14日结束，（南部半山区在5月22日结束，最晚在6月5日结束）无霜期平均137天。

全年主导风向为偏南风。

年平均风速4.3米/秒。

春季风速较大，平均风速5.1米/秒，夏季风速