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广东房地产市场分析报告

2009年广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境

2009年广东经济逐季回暖，全年完成国内生产总值39081.59亿元，同比增长9.5%，增幅同比回落0.6个百分点。

完成全社会固定资产投资13366.78亿元，同比增长19.5%，增幅同比提高3个百分点。

城镇居民人均可支配收入21574.72元，同比增长9.3%，扣除物价因素，实际增长12.0%，增幅同比提高6.3个百分点。

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

广东房地产完成开发投资从第二季度开始止住了年初下跌的态势，全年完成2961.32亿元，同比小幅增长0.99%，比前三季度提高了9.11个百分点。

固定资产投资占GDP比重为34.2%，比上年高出2.9个百分点。

房地产开发投资占GDP比重为7.58%，比上年降低了0.6个百分点（见表1、图一）。

表1完成开发投资增长数据表单位：

亿元

地区

时间

国内生产

总值

固定资产

投资

房地产开发

投资

固定资产投资占GDP比重（%）

房地产投资占

固定资产投资比重（%）

房地产投资占

GDP比重（%）

全国

2008年

300670

172291

30580

57.30

17.75

10.17

2009年

335353

224846

36232

67.05

16.11

10.80

同比增长（%）

8.7

30.1

16.1

9.75百分点

-1.64百分点

0.63百分点

广东

2008年

35696

11181

2932

31.32

26.23

8.21

2009年

39082

13367

2961

34.20

22.15

7.58

同比增长（%）

9.5

19.5

0.99

2.88百分点

-4.08百分点

-0.63百分点

图一广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较

从单季度来看，房地产完成开发投资额逐季增加，第四季度达1094.45亿元，接近上半年投资额的总和（见图二）。

图二2009年各季度广东房地产开发投资比较

按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资同比下降1.34%，与前三季度相比，收窄了近6个百分点；办公楼、商业用房投资均有较大幅度的回升，同比分别增长35.38%和23.28%；其他投资同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了约21个百分点（见表2）。

表2按用途完成开发投资数据表单位：

亿元

完成投资总额

住宅投资

办公楼投资

商业用房投资

其他投资

2009年前三季度

1868.59

1357.17

76.91

173.31

261.20

同比增长（%）

-8.12

-7.27

23.52

15.54

-27.02

2009年度

2961.32

2103.92

126.62

274.51

456.27

同比增长（%）

0.99

-1.34

35.38

23.28

-5.66

从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资首次出现负增长，但降幅不到1.4%，投资额仅略低于2008年度；办公楼、商业用房投资额则分别达到2002年以来的最高（见图三）。

图三广东近年房地产各类投资走势

分季度来看，今年住宅完成开发投资额逐季增长，且第三、第四季度分别超过上年同期，保持着较好的发展态势（见图四）。

图四2008年以来各季度广东住宅开发投资走势

2、开发资金来源

全年到位资金4909亿元，同比增长30.49%，增幅比上年同期提高了约35个百分点；从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2008年首次出现下滑，2009年重新回升，且为近年同期最高，到位资金充裕（图五）。

图五广东近年房地产到位资金情况

从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比分别增长11.74%和6.21%，销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增长52.01%，这主要是得益于2009年国家适度宽松货币政策及省市出台的购房优惠等政策的实施；利用外资同比则下降12.41%（见表3、图六）。

表3房地产资金来源基础数据表单位：

亿元

资金来源

国内贷款

外资

自筹

其他（定金、预付）

金额

%

金额

%

金额

%

金额

%

2008年

3762.08

869.13

23.1

65.37

1.74

1249.67

33.22

1577.91

41.94

2009年

4909.21

971.15

19.78

57.26

1.17

1327.3

27.04

2553.49

52.01

同比增长（%）

30.49

11.74

-3.33个

百分点

-12.41

-0.57个

百分点

6.21

-6.18个

百分点

61.83

8.07个

百分点

图六广东近年房地产资金来源变动

资金结构发生较大调整。

国内贷款、外资及自筹资金占到位资金的比例均比上年有所降低；相应地，其他资金（定金、预付）占到位资金的比例升至52.01％，表明市场畅旺，销售资金回笼较快（见图七）。

图七广东近年房地产资金来源结构

（二）土地购置（注1）

与上年相比，房地产企业购置土地面积减少14.34%，购置金额增长28.98%，购置单价增长50.58%，这与市场回暖复苏企业购置土地欲望增强以及政府批地相对有限密切相关（见表4、图八）。

表4房地产企业购置土地数据表单位：

万元、万m2

时间

土地购置

金额

面积

单价（元/m2）

2008年

2952533

2635.58

1120

2009年

3808181

2257.53

1687

同比增长（%）

28.98

-14.34

50.58

图八广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51%和7.71%。

分用途来看，各用途的施工面积比上年均有不同幅度的增长；竣工面积中，住宅和其他同比分别增长10.4%和12%，办公楼和商业同比则分别下降38.7%和4.9%。

值得关注的是，第四季度与第三季度相比，各用途的施工面积和竣工面积均有较大幅度的增长。

可见，在各利好因素的刺激下，房地产企业也在不断加快工程的进度（见表5）。

表5各类商品房建设数据表单位：

万m2

项目

总数

住宅

办公楼

商业

其他

第四季度

环比增长

施工面积

30.13%

28.88%

56.17%

13.29%

46.34%

竣工面积

72.54%

68.40%

190.04%

154.42%

38.37%

2009年度

施工面积

24719.87

18929.42

842.56

2264.47

2683.42

竣工面积

4695.13

3836.69

86.21

332.61

439.63

同比增长

施工面积

7.51%

5.03%

6.33%

17.74%

19.02%

竣工面积

7.71%

10.37%

-38.74%

-4.86%

11.95%

新开工面积同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79个百分点。

从各季度来看，第三季度开始各类用途环比均有所增长。

尤其是第四季度，总数环比增长约80%，办公楼环比增长255%，住宅、商业及其他的环比增幅均超过70%（见表6）。

表6商品房新开工面积数据表单位：

万m2

总数

住宅

办公楼

商业

其他

2009年度

6262.46

4903.67

159.41

520.74

678.65

同比增长

-3.74%

-5.52%

-2.48%

4.69%

3.64%

第一季度

1263.62

1028.79

24.11

89.00

121.71

环比增长

2.47%

6.91%

-30.83%

-27.05%

6.81%

第二季度

1034.06

823.34

17.07

93.94

99.71

环比增长

-18.17%

-19.97%

-29.19%

5.56%

-18.08%

第三季度

1417.87

1114.22

25.96

121.51

156.17

环比增长

37.12%

35.33%

52.06%

29.35%

56.63%

第四季度

2546.92

1937.31

92.26

216.28

301.06

环比增长

79.63%

73.87%

255.39%

77.99%

92.78%

从近年数据来看，2009年的新开工面积已超过2006年以前、接近2008年水平，但与2007年相比仍有一定差距；施工面积和竣工面积则分别达到近年同期最高（见图九）。

图九广东近年商品房建设情况

（四）商品房交易

全年商品房销售量价齐升，销售面积7035.89万平方米，同比增长45.84%；销售额4585.93亿元，同比增长59.24%；商品房销售均价6518元/平方米，同比增长9.18%。

其中，商品住宅销售面积和销售金额同比分别增长49.75%和65.67%，均价6366元/平方米，同比增长10.64%。

分季度看，前三季度销售均价逐季升高，相应地，第三季度的销售面积较第二季度有所减少，呈价涨量跌态势；第四季度销售面积放量增长，但均价相比第三季度有所下降（见表7）。

商品房销售面积（万m2）

商品房销售额（亿元）

商品房均价

（元/m2）

住宅销售面积（万m2）

住宅销售额（亿元）

住宅均价

（元/m2）

2008年度

4824.41

2879.96

5970

4378.37

2519.34

5754

2009年度

7035.89

4585.93

6518

6556.64

4173.72

6366

同比增长（%）

45.84

59.24

9.18

49.75

65.67

10.64

第一季度

1121.37

672.68

5999

1049.25

609.86

5812

第二季度

1824.31

1138.40

6240

1724.89

1053.06

6105

第三季度

1686.53

1175.23

6968

1573.05

1079.69

6864

第四季度

2403.68

1599.62

6655

2209.45

1431.12

6477

环比增长（%）

42.52

36.11

-4.49

40.46

32.55

-5.64

表7房地产交易数据表

从近年各年水平来看，2009年商品房的销售面积、销售额和销售均价分别达到历史新高（见图十、十一），说明在适度宽松的货币政策、购房减免税费政策的实施等利好因素的刺激下，房地产市场得到快速发展。

图十广东近年商品房销售情况

图十一广东近年住宅销售情况

（五）市场消化系数（注2）

与上年相比，2009年市场消化系数有较大幅度的增长，表明市场活跃，消化能力强（见表8、图十二）。

表8