住宅工程质量常见问题专项治理监理实施细则.docx

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住宅工程质量常见问题专项治理监理实施细则

XXXXXXX工程

住宅工程质量常见问题

专项治理监理实施细则

编制：

审批：

广西中信恒泰工程顾问有限公司

XXXX年XX月

一、工程概况……………………………………………………………2

二、监理工作依据………………………………………………………2

三、质量控制目标及控制流程…………………………………………3

四、监理工作方法及措施………………………………………………4

五、工程质量常见问题及防治监理工作要点…………………………6

一、工程概况

工程名称：

工程地点：

建设单位：

勘察单位：

设计单位：

施工单位：

监理单位：

工程造价：

要求质量标准：

施工工期：

工程规模：

二、监理工作依据

1、《建设工程监理规范》（GB/T50319-2013）；

2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013

3、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015

4、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

5、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB5303-2002

6、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002

7、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007

8、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002

9、经批准的监理规划、监理实施细则。

10、本工程的地质勘察资料和经批准的设计文件。

三、质量控制目标及控制流程

1、质量目标

履行监理合同，提供满意服务。

2、质量控制流程

四、监理工作方法及措施

（一）监理单位对工程质量主要责任：

1、组建项目监理机构、配备监理人员；严格执行经批准有效的监理规划和监理实施细则。

2、总监及监理项目部人员全部持证上岗。

3、总监理工程师主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，监理规划应具备指导性、针对性、时效性；监理细则应符合监理规划要求，并结合工程项目的情况做到详细、具体、具有可操作性。

（二）监督施工单位（包括总、分包单位）建立完善质量管理体系并有效运行：

1、对施工总承包及分包单位资质和人员资格进行审查。

2、审查施工单位的质保体系建立和人员到位情况。

3、对混凝土供应单位、原材料、半成品外加工单位等相关单位的资质、人员、质保体系和生产能力进行考察并认可。

4、对检测单位的资质、人员、质保体系等进行考察并认可。

5、审核施工单位报审的施工组织设计（方案）、专项施工方案、检测试验计划、应急预案等技术文件，督促施工单位按审核通过后的施工组织设计和专项施工方案进行施工。

6、对工程中采用的新材料、新工艺、新技术、新设备，应要求施工单位报送相应的施工工艺措施和证明材料，并组织专题论证，经审定后予以签认。

7、审定工程开工报告。

（三）对进场建筑材料、构配件和设备等按规定进行核验。

对涉及结构安全的试块、试件及建筑材料的取样和送检进行见证。

1、实施见证取样制度，见证人员应持证上岗。

2、见证取样频率应满足相关规定。

各专业监理工程师（或见证取样员）必须监督施工单位取样的次数、样品数量和代表批量符合相关规定的要求。

3、对施工单位的取样和送检全过程进行见证。

见证完取样过程后，将样品妥善包装，由项目监理部加盖项目监理部公章或“见证取样”专用章，填写好“见证取样委托单”，签字齐全后对送检过程进行见证。

4、总监理工程师对施工单位报验的建筑材料、构配件、设备进行核查，并签字确认。

5、见证取样试验结果合格的方可用于工程。

不合格时应加倍取样或按相关规定重新送检，甚至重新选料、组织进场。

（四）对关键部位、关键工序、以及工程的实体检测工作实施旁站监理。

1、按规定要求采取旁站、巡视、平行检查等方式进行监理。

对关键部位、关键工序实施旁站监理。

关键部位、关键工序主要指：

（1）基础工程：

土方回填、混凝土灌注桩浇筑、地下连续墙、土钉墙、后浇带及其他结构混凝土、防水混凝土浇筑、卷材防水层细部构造处理、钢结构安装；

（2）主体结构工程：

梁柱节点钢筋隐蔽工程、混凝土浇筑。

2、旁站监理人员要重点检查施工单位现场人员、设备到场情况、特殊工种人员持证情况、现场施工技术管理情况、现场抽查抽测情况、见证取样情况、试件留置情况等，并做好检查记录。

3、旁站监理记录应由旁站监理人员和施工单位现场质检人员共同签认。

4、对检测单位在施工现场进行的实体检测工作进行旁站监理。

5、旁站监理记录是监理工作的重要依据，在工程竣工验收后，存档备查。

（五）加强监理过程中的工程质量检查、复核，及时发现存在的质量问题与质量隐患，并采取相应的措施和程序进行处理与报告。

1、熟悉设计文件、参加设计交底和图纸会审，并在图纸会审记录上签字盖章。

2、建设单位和施工单位提出工程变更时，总监理工程师组织有关人员进行审查，同意后由建设单位通过设计单位编制变更文件。

3、要求施工单位报送重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施，审查同意后予以签认。

4、对工程的测量成果及保护措施进行复核和检查，合格后签字确认。

5、对隐蔽工程进行现场检查与验收，符合要求后予以签认。

6、定期召开由总监理工程师主持的通病防治工作例会。

7、在监理过程中，将监理的部位、内容和质量控制要求及结果应如实在监理日志中全过程记载。

8、对工程施工不符合设计、技术标准和合同约定的质量要求的，签发质量问题通知单，并复查质量问题整改的情况；

9、定期向监督机构报告所监理项目质量状况，及时上报工程施工过程中发生的重大质量问题和质量事故情况。

10、监理合同约定进行质量保修期监理的，监理单位应按合同约定的时间、范围和内容开展监理工作。

（六）组织检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收，参与单位（子单位）工程竣工验收。

1、对分部（子分部）工程、单位（子单位）工程出具书面评价意见报告。

2、组织检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收，参与单位（子单位）工程竣工验收。

3、督促落实验收过程中提出问题的整改工作，并签字认可。

4、未经验收或验收不合格的，严禁进入下道工序施工。

5、参加工程分户验收，配合工程质量投诉的处理工作。

（七）对工程的施工质量情况，项目监理机构每月向业主提交《监理月报》。

（八）进场钢筋必须进行重量、直径检测，凡不合格钢筋一律退场，并建立台账。

（九）对分包的材料、设备及安装进行资质审查和材料检测，对甲供材料、设备必须检测。

（十）工程变更前，须经总监理工程师审查同意签字后，方可变更。

五、工程质量常见问题及防治监理工作要点

（一）外墙渗漏防治

1、砌体工程所用的材料应有产品的合格证书，产品性能检测报告。

块材、水泥、钢筋、外加剂等尚应有材料主要性能的进场复验报告，严禁使用国家明令淘汰的材料。

2、砌筑砂浆的拌制、使用及强度应符合相关规范及设计的要求，采用专用砌筑砂浆砌筑。

3、砌筑内外墙时采用满铺满挤法砌筑。

铺浆长度不大于700mm。

按排好的尺寸，先砌两端的第一皮，然后挂线砌墙身。

铺一块砌块长度的砂浆砌一块，揉挤密实，并校正水平及垂直位置。

砌块上下皮应错缝搭砌，搭接长度一般为砌块长度的1/2，不得小于砌块长度的1/3。

4、砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满。

竖向灰缝25mm。

竖向灰缝宜用灌缝，应插捣密实，竖向灰缝饱满度得不应低于80%，不得出现瞎缝、透明缝。

灌竖缝应在每皮砌块校正后即进行，并采用先灌缝，后勾缝，勾缝深度距墙表面为3～5mm。

5、填充墙砌体留置的拉结筋应与原结构有可靠连接，留置位置应与砌体灰缝相符合，不得弯折使用，拉结筋未端应有90°弯钩。

6、当填充墙砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔15d后，再将其补砌挤紧，其倾斜度宜为45°，并用砌体同级砂浆填满挤实。

7、砌块与门窗的联结。

采用后塞口时，将预制好的混凝土块随洞口两边同时砌筑，预制混凝土块间距600～700mm左右（离门洞上下端约30mm左右）；安装门框时用手电钻在边框预先钻出钉孔，然后用螺钉钉牢；采用先立口时，在砌块和门框外侧均涂抹粘结砂浆5mm厚挤压密实，同时校正墙面的垂直度、平整度和位置，然后再采用可靠方式与砌块固定。

8、不同材料基体交接处表面的抹灰，应采用设置加强网等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不小于250mm，并应位于抹灰层中部。

墙面抹灰应在墙体砌筑30d后方可进行，外墙抹灰面应设分格缝。

顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

9、对设计规定的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋；必须开洞、开槽时，应采用专用机具钻洞、切槽，避免捶击、打凿；管线埋设、回填应采用适当的材料，保证密实牢固，抹灰层设置加强网等防裂措施。

10、混凝土结构在抹灰施工前应凿毛或甩浆，混凝土结构及砌体结构在抹灰施工前应充分淋水湿润。

11、外墙面的普通抹灰层应按设计要求使用防水水泥砂浆。

局部抹灰厚度≥35mm时应有挂金属网等防裂防空鼓措施。

抹灰需分层进行，每层厚度不大于10mm。

抹灰用的金属网，网格尺寸不应大于15*15mm,金属丝直径不应小于0.5mm。

（二）现浇楼板裂缝防治

1、模板及支架应具有足够的承载能力、刚度和稳定性，能可靠地承受浇筑混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。

2、在混凝土梁板强度未达到的情况下，禁止集中堆放重物和撞击，如工字钢、钢管、扣件、钢筋等，也是产生砼板裂缝原因之一。

3、根据施工现场的实际，认真审查混凝土浇筑方案，尽量避开当日高温时段。

选择混凝土的配合比，测定其坍落度损失值，科学合理地确定浇筑顺序和施工缝的留置。

4、预拌泵送混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，当有离析时应进行二次搅拌，搅拌时间由试验室确定。

严禁向运输到浇筑地点的混凝土中任意加水。

5、督促施工单位严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。

设置钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

6、加强混凝土现浇板的养护和保温，控制结构与外界温度梯度在25℃范围内。

混凝土浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得小于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得小于14d。

夏季应适当延长养护时间，以提高抗裂能力。

冬季应适当延长保温和脱模时间，使其缓慢降温，以防温度骤变、温差过大引起裂缝。

7、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工方案执行。

后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度不宜小于800mm。

后浇带的混凝土浇筑应在其两侧混凝土龄期至少60d后进行，混凝土强度等级宜较其两侧混凝土高一个等级，并应采用补偿收缩混凝土进行浇筑，其湿润养护时间不少于15d。

8、已拆除模板及其支架的结构，在混凝土强度达到设计要求的强度后方可承受全部使用荷载；当施工荷载所产生的效应比使用荷载的效应更为不利时，必须经过核算并加设临时支撑。

9、现浇板的板底装饰时宜采用免粉刷措施。

（三）楼地面渗漏水防治

1、阳台、厨房、卫生间竖向排水管、排污管混凝土板面洞口封堵，必须分两次填实。

2、排水管、排污管混凝土板面洞口封堵好后，多次涂刷防水材料进行有效防水。

3、厨房、卫生间涂刷厚聚氨脂二遍后，进行蓄水试验48小时，每单元每户进行登记造册。

4、砌体施工时严禁集中摆放加气块，分散堆放。

特别是后浇带处堆放过重物体。

5、建筑地面工程采用的材料应按设计要求和规范规定选用，并应符合国家标准的规定，进场材料应有中文质量合格证明文件、规格、型号及性能检测报告，对重要材料应有复验报告。

6、施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。

7、管道穿过楼板，应设置金属或塑料套管。

套管应高出地面80～100mm，套管与立管之间空隙用防水油膏封严。

一般单面临墙的管道，离墙应不小于50mm，双面临墙的管道，一边离墙不小于50mm，另一边离墙不小于80mm。

8、穿过楼板的管道、地漏四周堵洞应密实，分二次嵌填，在管道四周形成10mm×10mm的凹槽，用防水油膏嵌实。

9、找平层、隔离层、面层施工前，基层应清扫、冲洗干净，并与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

10、整体面层的抹平工作应在水泥初凝前完成，压光工作应在水泥终凝前完成。

并应根据不同的气候条件，及时养护，养护时间不应少于7天。

11、穿过楼板的管道、地漏留洞封堵密实后，以及防水隔离层施工完成后必须进行蓄水检验。

（四）门窗渗漏水的防治

1、提供到工程现场的门窗产品必须符合国家现行的规范并满足设计要求。

严禁在施工现场制作门窗。

2、框安装固定前应对预留洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。

固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

3、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于；固定点间距：

转角处180mm，框边处不大于500mm。

严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

4、窗台应做泛水坡，泛水坡外低内高，形成顺水坡，内窗台要高于外窗台30mm为宜。

上窗眉做成鹰嘴形或做20mm的滴水线。

5、洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

6、框外侧应留5mm宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“⊥”型塑料条做槽口。

7、打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。

严禁在涂料面层上打密封胶。

（五）室内标高和几何尺寸控制措施

1、督促施工单位专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

2、结构施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

3、严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每～2m²范围内宜设置一处。

4、装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

5、按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量。

室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10％的房间数且不少于5间进行抽查。

楼板厚度的检测数量，每检验批按10％的楼板数且不少于5块板进行抽查。

（六）屋面渗漏水的防治

1、屋面工程施工前，必须编制专项施工方案或技术措施，经监理审查确认后方可组织施工。

2、出屋面洞口、管道、井（烟）道等在防水层施工前必须按设计要求预留、预埋准确，不得在防水层上打孔、开洞。

3、埋入屋面现浇板的穿线管及接线盒等物件应固定在模板上，以保证现浇板内预埋物保持在现浇板的下部，使板内线盒、线管上有足够高度的砼层，并在接线盒上面配置钢筋网片，确保盒、管上面的砼不开裂。

4、穿透屋面现浇板的预埋件必须设有止水环。

屋面现浇板内的吊灯、吊顶等器具的安装固定应采取预埋，不得事后打凿或安装膨胀螺丝。

5、屋面隔气层、防水层施工前，基层必须干净、干燥。

保温层、防水层不得在雨、雪及五级大风天施工。

6、屋面防水层施工与伸出屋面结构的处理应满足设计及规范要求。

7、卷材防水层泛水收头施工，当女儿墙为砖墙时，泛水高度不小于250mm，防水层收头应在砖墙凹槽内用防腐木条加盖金属固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料封严。

当女儿墙为钢筋混凝土时，泛水高度不小于250mm，防水层收头用金属压条钉压固定，钉距不得大于450mm，密封材料封边，再在上部用金属覆盖保护。

8、刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求。

9、屋面防水施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验，监理对渗漏点进行登记造册整改，再次进行蓄水试验。

10、后期安装在屋面上的物件，支架不能直接放置在屋面上，必须安装垫片，防止其破坏屋面防水层。

11、上人大屋面粘贴地砖，防止地砖粘贴时发生磕碰。

12、屋面防水施工和粘贴地砖接料平台处做好各工序收口。

如遇积水必须抽干晾干，防止积水渗入保温层。

13、屋面保温层必须设置透气管，防止保温层温度过高起拱。

（七）变形缝渗漏水的防治技术措施

1、地下工程变形缝（包括沉降缝、伸缩缝）必须设置可靠的止水装置。

地下防水工程在施工过程中，应保持地下水位低于防水混凝土以下500mm以上，并应排除地下水。

2、埋入式止水带施工控制：

止水带埋设前须经充分检查，发现有破损等现象必须修补完好。

止水带应按有关规定方法固定，确保其埋设位置准确。

严禁在止水带的中心圆环处穿孔。

埋设底板止水带时，要把止水带下部的砼振实，然后将铺设的止水带由中部向两侧挤压按实，再浇筑上部的砼。

墙体内的止水带周围应防止骨料集中。

如钢筋过密，可适当调整砼粗骨料粒径或采取其它技术措施。

3、后埋式止水带（片）施工控制：

预留凹槽的位置必须符合设计要求，如不符合，凹槽须剔凿合格。

铺贴止水带时，先在凹槽底部抹一层5mm厚的素灰浆，然后由底部中间向两侧边铺边按实，挤出气泡。

4、屋面变形缝施工时应采用卷材粘贴封盖。

变形缝两侧（或一侧）泛水矮墙宜与屋面结构一起整浇，泛水高度不小于250mm，缝内填充聚笨乙烯泡沫塑料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖，顶部加扣混凝土盖板。

详细施工如下图：

5、外墙面变形缝的设置在注重美观的同时，必须能达到防水的效果。

（八）给排水工程质量通病防治

1、建筑给排水工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求，进场时必须应做检查验收，并经监理工程师核查确认。

2、建筑给排水工程施工现场应具有必要的施工技术标准、健全的质量管理体系和工程质量检测制度，实现施工全过程质量控制。

3、建筑给排水工程的施工应编制施工组织设计或施工方案，经批准后方可实施。

4、管道全部安装完毕后，各种承压管道系统应按规范要求做水压试验，非承压管道系统应做灌水试验，并应形成相应的记录，并经监理工程师核查确认。

6、保温管道在安装时，预先考虑穿墙、穿楼板的套管，并能满足保温层的厚度。

7、管道支、吊、托架的形式、尺寸及规格应按设计或标准图集加工制作，型材与所固定的管道相称；孔、眼应采用电钻或冲床加工，焊接处不得有漏焊、欠焊或焊接裂纹等缺陷；金属支、吊、托架应做好防锈处理；

8、支、吊、托架间距应按规范要求设置，直线管道上的支架应采用拉线检查的方法使支架保持同一直线，以便使管道排列整齐，管道与支架间紧密接触，与金属支架材质不同的管道间还应加橡胶等绝缘垫；

9、根据管道伸缩量严格按规范设置伸缩节。

伸缩节设置位置应靠近水流汇合管件，并符合相关规定。

10、排水立管应设伸顶通气管（顶端设通气帽），通气管不得与烟道、风道连接，不得用吸气阀（补气阀）代替通气管。

经常有人停留的平屋顶上，通气管应高出屋面2m，并有围护措施。

11、存水弯的设置应符合设计图纸的要求。

卫生器具排水口下存水弯的水封深度不得小于50mm；

12、消火栓箱体的几何尺寸和厚度尺寸必须符合设计及现行标准规范的规定。

13、消火栓箱内的栓、水枪、水龙带及快速接扣必须按设计规格配置齐全，其产品必须符合消防部门批准生产、销售、使用的合格品。

14、排水管道的坡度应按设计图纸施工，坡向合理，不得倒坡。

15、管井内管道应综合排布，排列整齐，固定牢固，预留孔洞和管道穿楼板孔洞应防火封堵，采用防火材料填充密实。

（九）电气工程质量通病防治

1、建筑电气工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求，进场时必须应做检查验收，并经监理工程师核查确认。

2、建筑电气工程施工现场应具有必要的施工技术标准、健全的质量管理体系和工程质量检测制度，实现施工全过程质量控制。

3、建筑电气工程的施工应编制施工组织设计或施工方案，经批准后方可实施。

4、电线保护管接口要处理好，保证连接牢固、接口紧密，连接配件配套、齐全，金属导管严禁对口熔焊连接，镀锌和壁厚小于等于2mm的金属导管不得套管熔焊连接，金属导管应保证接地电气连接通路；PVC管采用专用配套接头，连接管两端连接处使用配套、专用的胶合剂进行粘接，保证连接处不渗、漏水等，涂胶合剂前应将连接套管内壁和连接管两端外壁清理干净，以保证连接的牢固；

5、沿建筑物、构筑物表面和支架上敷设的刚性绝缘导管，应按设计要求增设温度补偿装置，保证线路的安全可靠；

6、接地线在插座间不能串联连接，必须直接从PE干线接出单根PE支线接入插座；

7、导线分支接头采用缠绕方法搪锡，包扎绝缘层不低于原来导线的绝缘强度，接线处的连接导线绝缘层受损处，要求重新包扎好；

8、同一建筑物、构筑物的开关采用同一系列的产品，开关的通断位置一致，操作灵活、接触可靠；

9、避雷带、接地干线采用焊接连接时，焊接处焊缝应饱满（圆钢采用双面焊接，扁钢采用三面焊接），搭接长度符合要求，并有足够的机械强度，焊接处做防腐处理；避雷带支架安装位置准确垂直，水平直线部位间距均匀，固定牢固；

10、设备金属外壳及设备基础、设备支架等可接近裸露导体应利用就近的金属钢导管或单独与接地干线可靠连接，防止漏电事故；

11、建筑物外墙应留置供测量用的接地装置引下线测试点，测试点设置数量符合设计要求，但不少于2处，其位置距离散水高度一般为500~800mm；接地测试点装置应设保护，并做标识；

12、局部等电位联结线端子箱应符合国家技术标准或设计要求，预留足够的端子连接点，螺帽、防松零件齐全。

13、电井内安装要求清洁、整齐、布置合理，桥架、母线槽、配电箱、电缆安装固定牢固，接地系统完整，井内预留孔洞和管道穿楼板孔洞应采用防火材料填充密实，防火封堵。