株洲市物业管理办法全文.docx

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株洲市物业管理办法全文

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株洲市物业管理办法全文

第一条为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理及其相关活动，均适用本办法。

第三条本办法中：

物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场地、场所。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。

业主，是指物业所有权人。

使用人，是指物业承租人或实际使用物业的其他人。

物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。

建设单位，是指依法投资，开发建设和出售物业的法人或其他组织。

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第四条本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。

第五条株洲市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门），负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。

各县（市）房产行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。

各区政府应设立区物业管理办公室，按市物业管理行政主管部门授权，负责辖区内物业管理活动的协调、管理工作。

各级建设、规划、城管、环保、民政、公安、供水、供电、绿化、消防、财政、工商、物价、税务等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作，协同实施本办法。

第六条街道办事处（乡镇政府）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第七条业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

（四）参加业主大会，行使投票权;

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权;

（六）监督业主委员会的工作;

（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

（九）监督物业专项维修资金的管理和使用;

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

（四）按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费;

（五）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;

（六）不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

（七）法律、法规规定的其他义务。

物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。

只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

（一）物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分;

（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若因区域规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

第十条物业管理区域内实际入住率达到50%以上，建设单位应当在区物业管理办公室和住宅区所在地街道办事处（乡镇政府）的指导下，组织召开第一次业主大会。

第十一条符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知区物业管理办公室和街道办事处（乡镇政府），并在其指导下组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇政府）代表和社区居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇政府）代表担任。

筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处（乡镇政府）以书面形式在物业管理区域内公告。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料，为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。

第十二条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数;

（四）提出首次业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当复核并告之异议人复核结果。

第十三条筹备组应当自组成之日起90日内，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十四条业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

（二）选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

（三）选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业管理服务合同;

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和物业服务企业提出的其他管理事项;

（五）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

（六）涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

第十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第十六条业主大会通过的管理规约和作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力，业主大会的民事责任由全体业主共同承担。

第十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开;有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。

（一）有20%以上业主提议的;

（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的;

（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由物业所在地居民委员会在街道办事处（乡镇政府）的指导和监督下组织召开。

第十八条业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。

召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

参加业主大会的业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。

凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数，要经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十九条首次业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会根据物业管理区域规模，由3名以上单数委员组成，一般不超过15人，业主委员会首届任期由业主大会确定，一般为五年，其组成人员可以连选连任。

分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为3—5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第二十条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）遵守国家法律、法规;

（二）具有完全民事行为能力;

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费;

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁、具有社会公信力;

（五）具有一定组织能力和协调沟通能力。

第二十一条业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。

依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责：

（一）召集并组织业主大会会议，报告物业管理实施情况;

（二）在业主大会作出决定后的三十日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同;

（三）执行业主大会的决议、决定;

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

（五）监督管理规约的实施;

（六）组织续筹专项维修资金;

（七）组织业主委员换届和补选工作;

（八）完成业主大会交办的其他事项。

第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县市区房地产行政主管部门（或物业管理行政主管部门）和街道办事处（乡镇政府）办理备案手续。

（一）业主大会会议决议;

（二）业主大会议事规则;

（三）管理规约;

（四）业主委员会委员名单和基本情况;

（五）法律、法规规定的其他资料。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十三条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的;

（二）不履行委员职责的;

（三）利用委员资格谋取私利的;

（四）拒不履行业主大会决定的;

（五）侵害他人合法权益的.;

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

第二十四条业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第二十五条业主委员会任期届满30日前，应在物业所在地街道办事处（乡镇政府）、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二十七条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时，应当告知社区居委会并认真听取建议，作出的决定应书面告知社区居委会。

第二十八条业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期足额交纳物业服务费用。

业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作