海洋文化一条街修缮改造项目可行性研究报告.docx
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海洋文化一条街修缮改造项目可行性研究报告
海洋文化一条街修缮改造项目
可行性研究报告
第一章总述3
1项目概况3
2项目背景与建设必要性3
3编制报告的依据7
4主要经济技术指标8
第二章市场分析9
1XX区社会发展状况9
2旅游业发展状况10
3商业发展状况12
4XX现状分析14
第三章项目选址和建设条件17
1项目选址17
2建设条件17
第四章项目改建方案22
1设计原则和改造策略22
2改造内容24
3改造方案25
4总图布置27
5生态绿化28
第五章公用工程32
1给排水32
2电气设计33
3消防34
第六章环境保护及节能36
1环境保护36
2节能43
第七章项目组织管理46
第八章项目实施计划47
第九章投资估算和资金筹措48
1投资估算48
2资金筹措50
第十章社会影响分析51
1项目对社会的影响分析51
2项目的互适性分析52
第十一章结论与建议54
1结论54
2主要建议55
附图:
1、项目区位图
2、总平面布置图
附件：
1、XX市城乡建设委员会选址选字第【2009】043号《建设项目选址意见书》、《XX区XX海洋文化街修缮改造项目定点范围》
2、XX市城乡建设委员会《XX区XX海洋文化街修缮改造项目选址审查意见》
3、企业法人营业执照
第一章总述
1项目概况
项目名称：
XX海洋文化一条街修缮改造项目
拟建地址：
XX区昌国街道西安社区XX区域
建设单位：
XX市XX古街旅游开发有限公司
建设单位地址：
X
建设单位概况：
XX市XX古街旅游开发有限公司于2009年7月成立，注册资本金为500万，由XX市XX区国有资产经营有限公司、XX市XX区昌国街道经济开发实业总公司共同出资；其中股东XX市XX区国有资产经营有限公司以货币认缴出资400万元，占公司注册资本的80％；股东XX市XX区昌国街道经济开发实业总公司以货币认缴出资100万元，占公司注册资本的20％，公司经营范围为老街建设开发、旅游项目开发。
2项目背景与建设必要性
2.1项目建设背景
XX具有独特的历史文化特征，XX是一座历史悠久、古迹众多的的千年古城，也是中国海岛唯一的历史文化名城。
古城内保存有明清时期的XX、西大街、东大街、柴水弄、留方路等历史街区，散布着许多年代久远的古迹，留下了历朝才子名人的足迹。
在处于图象时代的当今社会，如何挖掘和升华这些有利因素，打造自己的文化品牌，并且通过有效的发展策略与设计手段，以其为基础重新建立一套显性的街道商业信息系统，是促进街区品质休闲氛围形成的重要组成部分。
XX位于昌国街道西安社区，地处XX闹市区，与西大街交错，南北走向，全长约200米左右，于东西大街一道历来是XX古城的文化商贸中心。
主要分2段，第1段为2003年左右已整修的1段，为XX1号—53号，长约120米左右，第2段为XX54号—仓河头1号，XX部分是目前保存较完善的旧街区，是XX悠久历史的影，XX是始于明、清和民国时期，这一代始终是XX最繁华的商业区，经过明清、民国时期的洗礼，形成了XX海岛独有的江南市井民俗文化景观。
目前的XX存在基础设施建设落后、三产不发达、店面人气不旺、品味低等诸多问题。
本着以改善居民生活居住条件、提升XX的品味和知名度为目的，我区决定对XX进行改造，希望通过改造使XX成为“高、精、特”融展示、体验、观赏、美食、购物于一体的动态海洋文化民俗街。
本项目正是在上述背景下提出的。
2.2项目建设必要性
（1）项目的建设有利于进一步提升XX品位，弘扬灿烂的历史文化。
从纯学术的观点来看“城市是属于记忆的艺术”，旧城区是维系人们精神与物质世界存在的根。
历史街区不是一夜造就的，而是经过各个不同时代的建造、改建、拆除、再建的漫长过程累积而成。
XX有着悠久的历史传承，作为海洋历史文化名城，文化底蕴积淀深厚。
走进XX，在残旧的庭台楼轩和层层叠叠的屋角出檐之间，还是能依稀看到XX街边坊间精致生活的踪迹。
项目的建设有利于进一步提升XX品位，弘扬灿烂的历史文化。
（2）项目的建设对凸现古城风貌和传统格局、展示XX城市发展历史、带动XX旅游有强大的推动作用。
上海世博会即将召开，在半年的开博时间内，预计将接待7000万的游客，这对长三角地区来说是一个重大的机遇。
在连岛大桥开通后，上海到XX的车程大大缩短，XX融入长三角三小时经济圈，届时世博会的游客来XX旅游的人数会大大增加。
这对XX经济的拉动和城市形象的推介提供了前所未有的一次机遇。
XX旅游业，特别是XX旅游业迎来了前所未有的契机和挑战。
而XX老街（东大街、西大街、XX）是体现海洋文化、历史民俗、古建筑风貌和特色文化产品的繁华街道，是XX古城文化的缩影和窗口，拥有丰富的历史文化遗产。
依托这些优势，建设海洋文化一条街，对凸现古城风貌和传统格局、展示XX城市发展历史、带动XX旅游有强大的推动作用。
（3）项目建设对提升古街档次有重要意义。
XX城区有较多的古街，而目前古街保护开发面相对较少，档次不高，海洋文化一条街靠近昌国路和区政府，具备独特的地理位置，由于建筑破损严重，需修缮、重建，对营造高档商业街区，留有更大空间。
为彰显古街文化和现代城市的特色，项目在设计改造的过程中遵循街、巷、院的中国传统文化的情节，构筑一街、二院、三巷、四入口的独特的建筑文化，在古街文化中呈现现代城市的繁华。
XX区XX文化修缮改造项目的建设对于挖掘古街潜力，提升古街档次有重要意义。
（4）项目建设是XX市保护历史文化名城的需要。
风景名胜和历史文化资源是国家重点的、不可再生的自然与文化遗产，也是旅游事业发展的重要基础。
XX是省级历史文化名城。
随着我市经济社会的快速发展，风景名胜区和历史文化保护区对于我市国民经济和社会发展的贡献越来越大，与人民群众物质文化生活的关系也越来越密切，人们也更加重视对风景名胜和历史文化资源的保护。
加强风景名胜和历史文化资源的保护是实践“三个代表”重要思想，全面推进小康社会建设的重要内容。
《XX历史文化名城保护规划》（以下简称《保护规划》），于2000年11月通过省历史文化名城保护专家论证，2001年5月18日，根据市政府指令市城建委再次邀请国家历史文化名城保护专家论证咨询。
8月24日，省政府在批准《总体规划》同时批准《保护规划》。
市城建委严格按照《保护规划》，认真贯彻落实市政府《关于进一步加强XX历史文化名城保护若干问题的意见》，正确处理开发建设与保护的关系，切实做好名城保护工作。
同时，市政府还成立了XX市历史文化名城保护委员会，为保护规划的实施提供了有力的保障；积极探索遗产保护与开发的新途径，中、西大街的整修，采取“修旧如旧”、“修旧如初”等方法，恢复历史原貌，经过整修后的中、西大街再现古朴的清末民初老街昔日风貌，同时让历史融汇进现代生活。
因此本项目的建设是XX市保护历史文化名城的需要。
综上所述，项目的建设有利于进一步提升XX品位，弘扬灿烂的历史文化，提升古街档次；有利于凸现古城风貌和传统格局、展示XX城市发展历史、带动XX旅游有强大的推动作用；是XX市保护历史文化名城的需要。
因此，项目的建设是适时的、必要的。
3编制报告的依据
——《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
——《XX市XX区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
——《XX市城市总体规划（2000～2010年）》
——建设单位提供的其他资料。
4主要经济技术指标
XX区XX文化修缮改造项目主要经济技术指标：
主要经济技术指标
表1-1
序号
项目名称
单位
指标值
备注
1
改造街面总长度
m
200
2
主街宽度
m
4-4.5
3
改造管线长度
m
200
4
路面改建总面积
㎡
600
5
房屋修缮建筑面积
㎡
5550
7
店面房、住房腾空
户
109
8
立面改造总面积
㎡
2300
9
景观、绿化面积
㎡
200
10
总投资
万元
1800
第二章市场分析
1XX区社会发展状况
1.1人口
XX区全区共有41个社区居委会，113个村委会。
全区区域面积1444平方公里，2008年末全区总人口为375087人，其中女性人口186224人，人口年增长率1.25‰，人口自然增长率0.91‰，人口密度706人/平方公里。
1.2XX区GDP及人均GDP
近年来，XX区GDP均以两位数的速度增长，高出浙江省平均增长率。
初步核算，2008全年全区实现生产总值197.8亿元，比上年增长14.5%，连续10年保持两位数增长。
按户籍人口计算，2008年实现人均GDP52775元，按年平均汇率折算约7599美元。
1.3社会消费品现状
2008年实现全社会消费品零售总额66.9亿元，增长19.2%。
分行业看，批发和零售业实现零售总额58.56亿元，增长18.3%，其中限额以上企业零售额18.75亿元，增长18.0%；住宿和餐饮业零售额8.26亿元，增长26.6%，其中星级以上住宿业和限额以上餐饮业零售额9.01亿元，增长26.7%。
1.4XX区城镇居民人均可支配收入
2008年实现城镇居民人均可支配收入24759元，农渔民人均纯收入11388元，分别增长10.7%和16.9%。
2旅游业发展状况
2.1XX市发展状况
XX旅游产品已初成体系，全市已拥有两个国家级风景名胜区，两个省级风景名胜区以及海岛历史文化名城。
普陀观音文化朝拜游、海洋文化特色游、射雕文化探秘游、国际沙雕节精品游等系列旅游产品已经初步成型；国际沙雕节、南海观音文化节和海鲜美食文化节已成为XX市旅游节庆经济的拳头产品。
经过多年发展，XX旅游业已初成体系，成为XX国民经济的支柱产业之一。
2008年，全年接待国内外旅游者1516.48万人次，比上年增长16.2％。
其中，国际旅游者21.20万人次，增长6.4%；国内旅游者1495.28万人次，增长16.4%。
分主要景区看，普陀山景区350.47万人次，增长9.4％；朱家尖景区193.70万人次，增长17.1%；桃花岛景区90.15万人次，增长20.7%。
全年旅游总收入101.96亿元，增长19.5%。
年末有星级宾馆67家，星级宾馆床位数8977张，旅行社103家。
近三年XX市旅游接待量及旅游收入表
表2-1
项目年份
2006年
2007年
2008年
国内旅游者
接待量（万人次）
1136.19
1285.07
1495.28
同比增长（%）
15.0
13.1
16.4
国际旅游者
接待量（万人次）
16.65
19.93
21.20
同比增长（%）
18.9
19.7
6.4
旅游总收入
总收入（亿元）
73
85.34
101.96
同比增长（%）
18.9
16.9
19.5
图2-1
2001-2008年旅游总收入及增长速度
图2-2
2001-2008年旅游旅游接待人数及增长速度
2.2XX区发展状况
现状：
XX区2008年全年接待国内外旅游者260.4万人次，同比增长15％。
其中国内游客255.8万人次，增长14.9%，XX区入境游客4.6万人次，同比增长20.4%。
旅游收入情况：
XX区16.81亿元，同比增长18.8％。
其中国内旅游收入15.09亿元，增长21.1%,国际旅游收入2530万美元，增长17.0%。
优势：
随着大陆连岛大桥的建成，XX与外界的沟通越来越方便。
XX作为大陆连岛大桥第一站，大桥旅游项目的开发必将实现XX旅游业新的跨越。
从现状看，普陀山的客流主线地位不可动摇，大桥通车后，自驾车将成为最主要的旅游方式。
以XX主要旅游客源地的时间距离来分析：
以游客早上出发为基准，上海、杭州、宁波为第一圈层，时间在3小时内游客至少有吃中饭的需求；江苏和浙南为第二圈层，时间在5小时内，从旅游行为学角度，存在逗留休憩的可能，福建和苏北为第三圈层、8小时交通圈，存在晚饭和住宿的可能性。
而从以上几大客源市场的目的地出发，途径大陆连岛大桥及XX时，正是在最佳旅游消费时间点上，这为XX旅游业的快速发展创造了良好的发展前提。
3商业发展状况
3.1XX市商业发展现状
城市的发展与商业的活动紧密相连，城市的发展派生了商业的发展，如何在城市急速发展的前提下，合理地构筑流通体系，才能为进入城市的大量人员提供充足的、稳定的、便宜的食品与日用品，是政府最为关注的具体问题之一。
近年来，XX市国民经济持续、平稳发展，商业对经济增长的贡献率逐年递增。
2008年，全年全市实现生产总值490.25亿元。
分产业看，第一产业增加值49.18亿元，增长1.1%；第二产业增加值226.44亿元，增长19.5%，其中工业164.19亿元，增长22.4％；第三产业增加值214.63亿元，增长12.8%。
三次产业增加值结构由上年的11.0：
43.8：
45.2调整为10.0：
46.2：
43.8。
全年海洋经济总产出1048亿元，比上年增长18.9%；海洋经济增加值326亿元，增长17.5%，海洋经济增加值占全市GDP的比重为66.4%，比上年提高1.9个百分点。
3.2XX区商业发展现状
2008年XX区全年实现地区生产总值197.8亿元，增长14.3%；实现财政总收入9.08亿元，增长28.6%，其中地方财政一般收入5.36亿元，增长27.6%；实现全社会固定资产投资额45.9亿元，增长28.6%；万元生产总值综合能耗下降3％，化学需氧量和二氧化硫排放量下降幅度达到年度确定目标。
在XX城区人民路、解放路建设区级商业中心，延续原有商业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务功能，为组团区域内居民和游客服务。
3.3商业发展机遇
（1）商业发展的环境将进一步优化
XX区城市经济的发展，沪杭甬经济发达地区对XX区经济的辐射、旅游产业的成长等诸多有利因素，都给XX区城市商业带来前所未有的发展机遇。
（2）商业发展的基础条件将进一步完善
XX区在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和海洋渔业、海洋开发、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。
（3）商业发展的市场需求将进一步扩大
随着XX区城市经济的不断发展，特别是大桥开通带来的商业升级机遇以及市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。
4XX现状分析
4.1现状分析
上一次的古街建设中，引入了商家进行多种经营，形成了以历史文化风情旅游带动商业发展的老街区改造新模式。
街区上一次的改造完成到现在已经有多年的时间，随着时间的推移，原有的建筑立面、标识和公共家具已陈旧残损，一些现实问题逐渐暴露，因此必然需要通过一个新陈代谢的过程，对部分建筑采取修缮整治的保护方式，对部分建筑采取重建，对XX进行新的综合整治。
现有的街区景观序列较为平淡，缺乏节奏感与兴奋点。
街区特征性不够，业态标示零乱，且主街与巷道的铺装形式雷同，没有表现强烈的地域特色。
缺乏公共设施，没有系统的设计，降低了街区的总体品质。
XX商街先多为20到40平方的小型商铺，经营业态也多以地方性的小商品、服装店、豆腐店等。
街区的现有的店铺凌乱，没有比较好的立面效果，但由于在视觉传达层面未进行过系统的整合定位，店铺视觉识别元素各异，统一性较差；同时现有建筑立面的标牌尺度位次高低位置较混乱，降低了街区的总体品质。
4.2市场定位
我们的目标市场定位是通过自己的设计，从长远的宏观的角度出发，将XX海洋文化历史街区打造为“典范第一街”。
为其植入一个具备自我生长功能的精神内核，让XX逐步形成自我的商业特色价值体系和文化特征。
设计力求打造具有XX独特文化和历史内涵，营造以商业、药业、餐饮等为主体的市井文化，改建后的XX体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，保持其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。
传统的唯经济开发模式逐渐转向复合生态开发模式。
评价标准转向自然、人文、历史、经济等综合体系的评价。
因此在设计中将结合当今科技生态新技术，在可能性情况，将生态环境营造到应用性的极致，打造具有海洋文化魅力的生态街区。
考虑到与西大街的对接的同时，必须将两条街在定位上错位。
因此XX应被强调生活场景的重现，市井文化、海洋文化的表述等方面进一步深刻体现以及对商业业态与购物、餐饮氛围的强调。
第三章项目选址和建设条件
1项目选址
XX是中国千岛城市——XX市的县级区，是XX市政治、经济、文化中心。
地处浙江省东北、上海市东南、杭州湾外缘的东海海域中，地理位置介于东径121°09′～122°10′，北纬30°06′～30°07′之间。
XX面临浩瀚的太平洋，背靠上海、杭州、宁波大中城市和长江三角等辽阔腹地，属我国南北海运和远东国际航线之要冲，是长江流域对外开放的海上门户和通道。
XX改造地段位于XX市区中心，北临昌国路，距区政府50米，南接人气旺盛的西大街，西直通闹市中心人民路，为商业的发展奠定了无可比拟的地理优势，其所在的商业圈为XX市最繁华的中心。
2建设条件
2.1自然条件
（1）气象
本项目所在区域属北亚热带南缘海洋性季风气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，温暖湿润，光照充足，与相似纬度的内陆市县相比，具有夏无酷暑、冬无严寒、冬夏温差较小的气候特点，多年平均气温15.5～16.7℃左右。
多年平均降雨量1345.7mm。
由于受季风不稳定性的影响，夏秋之际易受热带风暴（台风）侵袭，冬季多大风，7、8月间出现干旱。
（2）地形地貌
拟建项目地处XX区中心，地貌上属于山前海滨相沉积地貌，地形较平坦。
覆盖层为海相和陆相交替沉积的粘性土和淤泥质为主。
（3）工程地质及水文地质条件
由于本项目尚未进行地质勘探，故参照周边的地质资料：
本地区地层分述如下：
第
（1）层：
素填土（Q4ml），层厚1.30～1.50米，层顶埋深0.00～0.00米，层底标高0.83～1.47米。
由碎石、砾石、砂土粘性土及块石等组成。
第
（2）层：
粉质粘土（Q4m），层厚1.50～1.70米，层顶埋深1.30～1.50米，层底标高-0.67～-0.23米。
淡黄、土黄色，可塑到软可塑状态。
层间见铁质斑点，顶部见耕填土。
第（3）层：
淤泥质粉质粘土（Q4m），层厚20.00～20.90米，层顶埋深3.00～3.10米，层底标高-21.57～-20.37米。
灰黄至灰色，饮和，流塑状态。
粘粒占20%至25%，粉粒占60%，余为粉细砂、云母碎片、贝壳碎屑等。
局部见淤泥质粘土。
第（4）层：
粉质粘土（Q4al），层厚2.10～3.30米，层顶埋深23.10～23.90米，层底标高-23.67～-23.03米。
灰黄、淡黄色，可塑状态。
局部为硬可塑状态。
粘粒占25%至28%，粉粒占58%，余为粉细砂等。
与上层交界处见中粗砂。
第（5）层：
粘土夹（含）砂砾（Q4al+pl），层厚1.40～1.50米，层顶埋深25.80～26.40米，层底标高-25.17～-24.43米。
灰黄、黄色等。
可塑状态，局部为硬可塑状态，偶见硬塑状态。
砂砾占10%至20%，碎石占5%至8%，局部偏多。
余为中粗砂、粉细砂及粘性土等。
碎石直径一般在2至3厘米，大者在6厘米以上。
第（6）层：
粉质粘土（Q4al），层厚2.70～3.60米，层顶埋深27.20～27.90米，层底标高-28.67～-27.73米。
灰黄、土黄、灰色、深灰等，可塑至软可塑状态，上半部以可塑状态为主。
第（7）层：
粘土（Q4al），层厚6.20～7.30米，层顶埋深30.50～31.00米，层底标高-35.67～-34.07米。
灰色、深灰色，以软可塑状态为主。
局部见可塑状态，偶见软塑状态。
该层粘粒占25%至30%，上部粘粒含量较高，粉粒占55%至60%，余为粉细砂等。
局部夹粉质粘土。
第（8）层；粘土含（混）砂砾（Q4al+pl），揭示层厚1.40～3.70米，层顶埋深36.80～38.00米，层底标高-39.37～-35.47米。
青灰、灰白等色，可塑至硬可塑状态，砂砾占20%至30%，局部偏多，碎石占5%至8%，余为中粗砂、粉细砂及粘性土等。
碎石直径大者在8厘米以上。
（4）地震
根据国家地震局编制的“中国地震烈度区划图”（1990年），拟建项目所在地地震基本烈度为7度。
2.2社会经济条件
初步统计，2008年XX区全年实现地区生产总值197.8亿元，增长14.3%；分产业看，第一产业增加6.80亿元，下降5.6%；
第二产业实现增加值87.84亿元，增长18.2%；第三产业增加值103.19亿元，增长12.6%。
三次产业结构由上年的4.0：
42.5：
53.5调整为3.4：
44.4：
52.2。
随着XX区经济的快速发展，国民经济综合实力明显增强，人民生活进一步提高，海岛面貌发生了深刻的变化，为进一步促进海岛社会经济的发展，奠定了良好的基础。
2.3基础设施条件
（1）供电：
XX电厂，装机总容量26万千瓦。
拟建项目用电由XX市供电网供给。
XX市电力公司目前拥有装机总容量34.5万千瓦，实际发电能力达到32万千瓦，加上XX本岛电网已与大陆浙江电网联网。
因此，供电量较充裕，稳定性也较好，拟建项目区的供电可基本保障供给。
（2）供水：
5大7小水库保障了辖区居民和企业单位的生活、生产用水。
因此，拟建项目的供水可以满足供给。
（3）交通：
街道辖区内拥有城市外环线、329国道线、定马线、定沈线、定西线5条XX本岛重要交通线，与昌国路、解放路、环城西路、东河路、文化路纵横交汇；市汽车运输公司公交可抵本岛各个角落及岱山本岛，交通便捷。
南面沿海港口资源丰富，设有三座运输码头，交通极为便利。
（4）通信：
随着电信和信息网的高速发展，程控电话、移动通信和信息宽带网络已实现全球化，信息通信技术的应用也越来越广泛，服务质量不断提高。
因此，通信条件可以满足拟建项目所需通信设施的需要。
第四章项目改建方案
1设计原则和改造策略
1.1设计原则
按照“保旧、复旧、饰旧”和“修缮、完善、改造”的原则，以“统一规划，整体改造，典型示范，分步实施”为基本思路。
以全面展示海洋文化特色为总设计理念，在风格与功能要与西大街等周边地区既有区别，要有衔接，在开发理念上要做到既精品，又错位，区别于XX其他海洋文化展示地。
1.2改造策略
（1）建立完整的街区生态的系统观
我们所提出的街区生态慨念，包括了物质环境视野之外的人文空问等广泛内容，从中去寻找新街自己的独特语汇与营建体系。
（2）引入交互式“生活景观”的观念
传统街道景观的概念是把物放在被人观照的角度来进行研究的。
我们提出生活景观（1ifefescape）的观念，是强调人的活动形态是景观的重要组成部分，人与物，他们之间的交互，构成了街道的生活景观。
传统的建筑观念把建筑从物质引向空间，但我们进一步把它引向事实，但这个实，是实实在在的人群的生活的发生，未来的XX上将发生什么故事，他们会不会发生，也就是说，如何构筑与演进XX的互动性生活景观。
（3）网络化资源整合
把XX打造成为周边城市生活的交织点与辐射源，在营造XX自身的引力的同时，加强与周边城市区域的联系与衔接通道，把周边城市的活力之源也能引到XX上来。
“似曾相识”的本土特征街道改造并非是一味标新立异，只有在尊重街区本土文化和特征的前提下的创新，才具有最
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